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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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都更危老不僅是政治議題，實際商機也是火熱。據最新實價揭露，北市萬華區內江街4棟老建物，包括透天和公寓分兩筆交易，今年9月以總金額約4.6億元，由具有開發商背景的「陳同實業」整合成功，合併土地共123.73坪，換算土地單價約370萬元。
值得注意的是，此次兩筆交易皆為今年萬華區唯二的億元級房地交易，而此案已經交由銀行信託，推估應是建商整合老舊建築，朝都更或危老的老屋重建程序邁進。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，該區土地使用分區為「商4」，容積率達800%，依照地籍資料，這四棟建築屋齡都超過40年以上，有機會透過危老條例，爭取今年4%的時程容積獎勵，因此對建商而言，整合推案價值高。
觀察今年總價最高的老建物交易，是大同區重慶北路三段的6棟透天和公寓，於今年3月以約11.9億元易手，買家為鄭姓自然人，土地439.53坪，換算購入土地單價約271萬元，且此基地已在進行預售推案，以2~3房為主的新建案「當代1號院」。
張旭嵐指出，台北市西區住宅市場發展早，街廓相對陳舊，老屋比例也高，雖保留了舊城風貌，但難免也衍生老舊建築的環境和公安問題，所以西區是近年老屋重建的重點區段。 台北市新任市長蔣萬安也提出公辦都更「早進場、擴量能、增彈性」等三項政策，希望加速首都的都更腳步，顯示危老和都更政策是提升台北市的區域發展、紓緩住宅供需的主要方針；不過由於建商整合老屋的成本不俗，且老屋重建為新屋後行情攀升，可以預期的是房價將更高，未來卡位台北市門牌的門檻也會隨之提升。
張旭嵐指出，台北市居住密度高、素地缺乏，對開發商來說，擁有基地方正、產權單純、位於精華地段的老舊透天或公寓，就是絕佳整合目標，也讓這類型物件買氣相當穩定，其中都更案的整合條件較為嚴苛，須達一定面積的門檻，危老重建則不受基地面積的限制，僅需要100%的所有權人同意，加上容積獎勵額度與都更的差距不大，因此興起不少開發商尋找精華地段的老舊透天、公寓進行危老整合。
第一建經研究中心副理張菱育指出，近年央行頻頻出手打炒房，防範借款人向銀行借錢養地囤地，因此在購地貸款的部分，要求在購地後的18個月內動工，否則將逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼利息；不過都更與危老重建案則不在此限，且危老、都更不僅擁有高容積獎勵，利率也比一般的土建融貸款更優惠，進一步推升建商對整棟旅館、整棟透天或大地坪老舊建築的整合動力。
交通部今天宣布，111度招商釋出商機加碼至新台幣1879億元。交通部公告的69件招商案，台鐵車站及高鐵特定區土地開發成為最大亮點。 交通部日前預告，交通部111年招商大會將於12月7日舉行。
交通部今天發布新聞稿，宣布釋出商機再加碼，達1879億元，創歷年投資商機新高，活動以「交通商機大平台，再創建設新巔峰」為主題，內容包括台鐵、高鐵車站周邊土地開發、國際級休閒遊憩設施、港埠周邊開發案等交通產業多元商機。 交通部指出，近期民間投資案源再增列1件「高鐵台南車站特定區產業專用區開發經營案」（60億元），案源總數增為69案，釋出商機達1879.3億元，再創投資商機新巔峰。
交通部說，目前受矚目的亮點商案有6案，包括桃園火車站土地開發案，基地面積約4.42公頃，可供設置商業及辦公大樓、旅宿空間等多項用途，預估民間投資金額90億元。 中壢火車站站區土地開發案，基地面積約4.95公頃，可供設置複合式商場、辦公及旅宿空間，打造都市新核心，預估民間投資金額94億元。
另外，高鐵嘉義車站特定區事業發展用地開發經營案，基地面積約5.4公頃，可供設置會議及工商展覽中心、購物中心、文教休憩等使用，預估民間投資金額22億元。新增高鐵台南車站特定區產業專用區開發經營案，基地面積約5.4公頃，可供設置工商服務、展覽、購物中心及觀光遊憩等使用，預估民間投資金額60億元。 還有台中港港埠產業發展專業區（I）興建營運投資案，基地面積約30.82公頃，可作為物流、製造、檢驗等配合港埠發展政策相關產業使用，預估民間投資金額25億元。
台中港觀光遊憩商業區興建營運投資案，基地面積約92.22公頃，可供設置主題樂園、親水世界、教育、購物中心、餐飲、旅館等觀光、遊憩與商業相關設施及附屬設施，預估民間投資金額120億元。
國人家庭人口數愈來愈少，根據主計總處公布的「109年人口及住宅普查總報告統計結果」顯示，109年有人經常居住住宅689.6萬宅中，平均每宅居住3.3人，較十年前、99年續減0.3人。宅內居住人數觀察，以居住2人者占1/4，1-2人合計321.8萬宅，占比達46.7%，接近半數，顯示獨居或二人情形極為普遍。
國人高齡化也反映在居住情，普查統計顯示，109年800.7萬普通住宅戶中，內有65歲以上高齡者282.7萬戶（稱高齡家戶）占35.3%，等於不到三戶就家有一戶屬於高齡家戶。其中屬於高齡者獨居戶56.9萬戶、占20.1%，國人高齡獨居情形將愈來愈多。
主計總處每十年進行一次人口及住宅普查，之前已公布初步統計結果，今天發布完整調查結果。 國人住宅居住情形，109年有人經常居住住宅689.6萬宅，平均每宅居住3.3人，較99年續減0.3人。
就宅內居住人數觀察，以每宅居住2 人者170.2萬宅或占24.7%最多，居住1人者151.6萬宅或占22.0%，居住3人者146.2萬宅或占21.2%，居住4人及5人以上者分別占17.4%及14.8%；由歷次普查觀察，居住1至3人情形逐次增加，居住5人以上者則明顯減少。
平均每人居住面積為37.8平方公尺(相當11.4坪)，較99年增加4.6平方公尺或13.9%；就歷次普查觀察，69年平均每人居住面積僅15.3平方公尺(約4.6坪），至89年間快速成長，後因住宅數成長趨緩而增幅縮小。 109年戶內有65歲以上高齡者282.7萬戶(以下簡稱高齡家戶)，占800.7萬普通住戶35.3%，等於每三戶就家有一名65歲以上高齡者。其中獨居戶56.9萬戶或占20.1%，完全高齡同住戶35.7萬戶或占12.6%，部分高齡戶190.1萬戶或占67.2%。
戶內均為 65 歲以上高齡者家戶計92.6萬戶，較99年增34.1 萬戶，其住宅為屋齡30年以上者計有62.4萬戶。 近幾年竹科竄起，新竹縣市遷入率最為明顯。普查結果顯示，109年5歲以上常住人口遷徙人口(現住地與5年前居住地不同者)計458.4萬人，遷徙率20.6%，與99年相較，遷徙人口續減94.8萬人或17.1%，遷徙率下降4.8個百分點。
跨縣市遷徙人口150.6萬人，其中以遷入新北市28.8萬人及臺北市22.3萬人較多，就遷入率觀察，則以新竹市13.2%、新竹縣10.8%較高。 不過若以跨區域遷徙情形觀察，仍以遷入北部地區達36.5萬人較多，其中來自中部者10.9萬人，來自南部者12.0萬人，境外遷入者10.7萬人。
台灣房屋集團統計內部成交資料，觀察2022年11月價量變化，七都交易量對上月微減4.2%，價微跌1.3%。而和去年同期相較，七都整體交易量年減11.1%，房價年減2.5%。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，年底是結婚購屋旺季，不過今年接連升息，以及股匯市的震盪，還有選舉帶來的不確定性，讓11月房市出現旺季不旺的局面，而單價看似較上月微跌，不過主要因為低單價產品交易比重較大，拉低了平均單價。
張旭嵐指出，進入升息循環，年底房市有三大趨勢為低總、小宅、輕齡，由於一年內多次升息，換屋族見證低利走向升息，房貸有感增加，因此對於換屋計畫趨向保守，抱持觀望延緩心態。但是對於輕齡的首購族而言，短期內房價易漲難跌，利息只升不回，只好著眼於能力之內的合適物件，因此低總小宅成為不敗主流。
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，目前桃竹交易放緩，現階段明顯停滯，購屋猶豫期拉長，讓交易如同被按下暫停鍵，現階段可判斷央行升息與選擇性信用管制措施對於房市的負面效應已逐漸出現，短期購屋需求持續下降。
值得留意的是，上月10月國立中央大學台灣經濟發展研究中心調查發佈的購屋房地產時機指數首度呈現降幅收斂，本月11月消費「購買房地產時機」指標與上月持平落在102.65點，維持在樂觀水準，顯示不動產對於民眾仍是較優抗跌的選項。
「桃園市立圖書館新總館」位於藝文風氣昂揚且人流熱鬧的桃園藝文特區，緊鄰桃園展演中心，也鄰近未來桃園捷運綠線G11展演中心站（名稱暫定），目前館內施工裝修已進入最後階段，即將開幕與市民朋友見面。新總館佔地面積51,600平方公尺、總樓地板面積約14,006坪、藏書高達100萬冊，是全臺規模最大的圖書館，各樓層劃分不同年齡層主題藏書，包括親子、青少年、壯齡、多元文化、地方文獻及語言學習等，滿足全年齡閱讀需求。
被譽為全臺最美圖書館的新總館，建築包含地上8層、地下2層的「圖書館棟」，與5層樓高的「電影院棟」共構而成複合式建築，結合綠色環保節能理念，以「生命樹」為設計概念，由臺灣「郭自強建築師事務所」與日本「株式會社梓設計」團隊聯手，融入綠色螺旋、知識螺旋、Eco Tube（通風採光井）、Eco Skin（環保外皮）、防振書架5大元素，結合在地環境特色與環保節能，打造如植物般會呼吸的綠建築，除了呼應永續生活理念外，也象徵新總圖將如大樹般，在浩瀚書海的滋養下，與市民們一同茁壯。
新總圖期許能與桃園在地日常結合，成為共學、共玩、共融的空間，規劃1樓微光廳可策辦親子共讀、文學、電影美學、現代藝術講堂等活動；3樓擁有親子劇場、學堂及兒藝展示區，是六都中最大的親子閱讀空間；4樓的「創客空間」可實作3D列印、雷射雕刻及智慧機器人等；6樓多功能研習室可策辦特展、各式新書分享、名人開講，正式開幕後也將串流獨立書店、藝文場館及出版社的閱讀職人進駐；而7樓的「雲端閱讀室」以串聯線上直播形式，不論是YouTube影片、Podcast節目、直播開箱等都可以多元運用，超越時間空間限制，實現數位知識的無限可能，讓圖書館不只是圖書館，而是從美感環境氛圍中享受全新閱讀藝文活動的園區。
建築融資增貸量突然大過房貸。據金管會最新統計，10月本國銀行建築融資增加368億元，是今年以來的單月新高，且同月國銀房貸僅增加266億元，建融單月增加量超越房貸，是33個月來首見，同時建融年增率亦從9月的10.68％，10月又拉升到11.15％。
建融年增率已20個月呈現往下趨勢，銀行局副局長林志吉分析10月建融「反彈」的二大原因，一是年底是傳統購屋旺季，建商會有促銷行為；二是央行選擇性信用管制要求購地18個月內，必須動工，因此建商會動用建築融資，代表政策效果顯現。
但林志吉也強調，房貸及建融年增率趨緩的趨勢並未改變，主要是有二大因素造成，一是經濟前景有疑慮，明年經濟成長率放緩，民眾購屋或購地等都可能觀望；二是升息造成借貸及購屋負擔增加，即房貸或建融利率上升，加重借款人財務負擔，購物及購地決定亦會放緩。
10月房貸增加266億元，年增率7.51％，已連續第七個月下降，餘額則達9兆2,221億元，10月突破9.2兆元大關，續創新高，逾放比維持0.07％的歷史低點。同時間建融單月增368億元，比9月增貸量再多97億元，餘額亦在10月突破3.4兆元，達3兆4,203億元，亦續創歷史新高，逾放比為0.08％，比年初0.05％略高，但已從8月的0.1％往下。
且國銀對房貸、建融已轉為相對謹慎核貸，今年僅3月房貸及建融增貸量合計破千億元，其餘各月都在千億元以下，8月估計僅增加346億元，9月增618億元，10月亦只增634億元。
從銀行法72-2條的房貸與建融總額、不逾存款及金融債券發售額總和30％的限額來看，10月沒有任何一家銀行超過29％，已連續三個月掛零，28％到29％之間亦只有五家，是近四個月新低，27％到28％之間有12家，27％以上合計17家，亦是近四個月新低，代表銀行房貸及建融增速低於存款及金融債發行的增速，已適度控管。
大型行庫高層指出，觀察近幾個月來的鋼價等主要建材價格的變化，已有持續下跌，因此建商先前受到建材價格勁揚，導致成本壓力大增的窘境，將可望大為紓緩，這也是近一年來國內不動產市場難得聽到的好消息。
但銀行核給建商的「建融」，未來也會根據最新的建材成本重新「鑑價」。銀行主管表示，由於已觀察到主要建材價格已連續三個月下降，因此建商未來恐怕不易再以「建材價格上漲」來向銀行要求更高額度的建融，銀行將根據銀行圈一般在鑑價建材原料成本最常引用的內政部營建署「四號公報」鑑價，並且依照建案本身是走高價宅路線或是平價宅路線，以及所使用的建材是高級建材或一般建材，來核給建融金額。
大型行庫高層指出，不僅建材因素，包括先前「缺工」的問題，也可望隨著台積電在南科的擴廠接近廠房完工，而可望獲得相當的改善，因此，預估不論是人力或是建材成本的壓力，都可望下降。 近一年大型行庫嚴控土建融放款，據了解，部分大型行庫的土融業務近十個月來已呈現「零成長」狀態，增加的業務絕大部分都是建融，但建融的部位也僅成長大約3％左右的水準。
至為關鍵，猶如梅西的一腳。中信金控（2891）子公司台灣人壽今(30)日董事會決議，將私募現金增資台壽子公司中國信託產險65億元。國內整體產險業因為防疫險理賠，辦理的現增金額，今日正式飆破1,000億元，從953億元增至1,018億元。
根據中信金公告，孫公司中信產險將先減資近62億元，以彌補累積虧損，減資比率99.99%，接著再以每股10元辦理增資65億元。此為中信產第二次減增資，且是第三次增資。
政府防疫政策改變，今年4、5月以來，防疫險理賠大增，包含「產險公司的產險公司」中央再保險在內，共有七家產險公司辦理現金增資，除了中再保（2851）因獨立上市公司身份採公開募集，其餘六家均採私募。
截至目前，現增金額最大為和泰產險，二次增資合計260億元；次為國泰金控（2882）子公司國泰世紀產險，二次增資合計200億元。 現增金額第三高是連續兩次減增資的新安東京海上產險，不計減資損失，單從股東掏錢的現金流量來看，新安產合計增資金額199.99億元。
中國信託產險第一次採增資，第二次採減增資，第三次也是減增資，合計三度增資金額155億元，排名第四。 富邦金控（2881）子公司富邦產險現金增資150億元、中再保現增33.18億元、兆豐產現增20億6萬4,000元，為金額第五至第七高，這三家公司僅現增一次。
從增資價格來看，七家公司的身價差異很大，富邦產每股私募價格100元高居第一，次為國泰產每股50元，第三是中再保每股15.8元。 每股現增金額第四高是兆豐產14.08元，其餘三家，新安產、和泰產、中信產，都以面額價每股10元來發行。
中華工程今天宣布，將在2023年正式啟動公共工程、民間工程、房地產事業、海外事業等4大利潤中心；另外位於新北市土城工業區的國際園區「中工雲宇宙」，也將在2023年開始銷售及招商。
針對4大利潤中心，中工董事長周志明透過新聞稿表示，公共工程部分將持續爭取各項公共工程案，並提升核心競爭力工項承攬能力；民間工程方面除中工自行開發案外，將透過品質、成本、進度控管以及建築口碑提升，積極承攬外部民間建築等工程。
房地產事業部分將強化業務開發、行銷等能力，並在產品設計上注入綠色永續、智慧建築等，提升產品競爭力；海外事業方面則整合既有資源，持續經營越南、緬甸市場。
中工表示，目前營造本業國內在手工程案共27件，承攬合約總價新台幣996億元，截至2022年10月止已完成約360億元，尚有約636億元執行中。
中工指出，今年新承攬共4件，合計74.62億元，包含森霸2期行政區一般性建築物統包工程、聯合承攬的台北市西區門戶計畫台北車站特定專用區C1D1（東半街廓）土地開發案新建工程、曾文水庫放水渠道，及擴大抽泥工程及新竹科學園區（寶山用地）第2期擴建第1標工程。
另外，位於民生社區都更案第4期即將在2023年推出；位於新北市土城工業區的最大量體國際園區「中工雲宇宙」則將在2023年展開銷售及招商。
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