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房產新聞
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房市觀望氣氛雖濃厚，但年底前一波新屋交屋潮助攻下，六都11月建物買賣移轉達1.85萬棟，較上月增加9％，不過仍較去年同期減少28％，創下六年來同期新低，今年房市「虎頭蛇尾」，全年全台移轉棟數跌破32萬棟機會相當高。
根據六都地政局最新公布資料顯示，與10月相較，除台南微幅減少0.7％外，其餘五都均有2％～22％的成長；與房市景氣熱絡的去年同期相較，六都普遍明顯衰退，又以新北及高雄衰退逾4成，幅度最大。
其中，雙北與台南都創下6年來同期新低，高雄更創下14年來同期新低。 觀察今年各月買賣移轉棟數，5月前多能維持去年下半年以來的高檔水準，不過6月起幾乎逐月以明顯的幅度下探，下半年房市由盛轉衰幅度相當大。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，11月六都買賣移轉棟數較上月略回升，主要來自桃園青埔、台中烏日等地新建案陸續完工交屋，讓買賣移轉棟數止跌回升，不過房市仍面臨通膨、升息、打炒房的大環境，12月中旬央行理監事會議牽動市場，房市尚未脫離觀望氣氛，依舊處於冷靜期。
今年累計前11月六都買賣移轉已達22.3萬棟，與去年同期相較衰退幅度擴增至7％，除了南高二都衰退幅度擴大至12％以上，新北市也達到10％，六都僅有台中市相較去年還能維持正成長。
永慶房屋研展中心理陳金萍表示，11月買賣移轉棟數反映10月至11月初的市況，這段時間因升息讓經濟復甦力道放緩，房市買氣已有降溫趨勢，民眾轉趨觀望保守，預期今年全年買賣移轉棟數將呈現6％～10％的負成長，不僅是近六年來首次衰退，同時也將是近三年來最低表現。
利空不斷，房市近來明顯轉為買方市場，網路降價物件快速增加，其中，淡水近來湧現主打「賠售」的售屋廣告，包括「輕軌賠售第一站」、「海外屋主忍痛賠售高樓層」、「專約賠售低於進價」等，大多位在淡海市新鎮，總價從億元豪宅到800多萬住宅都有。
對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，先前房市好時，網路上幾乎看不到「賠售」兩字，現在又開始大量出現，顯示屋主已感受到市房市氛圍改變，不過，現階段標榜賠售的物件，未必真的賠售，出手前仍了解實價行情。
近來淡水出現的賠售廣告，總價以頤海大院一戶以1.16億最高，售屋廣告訴求「賠售！出價可談高樓層景觀豪宅」，並從開價1.26億降1,000萬到1.16億，降幅逾7%。另外賠售物件還有國家新都大三房，以850萬元求售，一坪約17.6萬，宏盛水涗、江南大宅、合康嘉年華等。
陳傑鳴表示，目前淡水地區確實賣壓不小，以591來說，目前網上就有5700個求售廣告，主要集中在淡海新市鎮，不少大型社區目前都有上百戶住宅上網求售，競爭非常激烈。 他表示，目前市場才剛出現反轉跡象，屋主有降價意願，但大多不至於「賠售」，打出賠售，大多只是為了吸睛。
像有一戶主打賠售的住宅，約26.5坪，售價從1,098萬，降到998萬，拆算單價每坪37.65萬。依照坪數資料對照實價發現，屋主可能是在2014年房市高點所購入，取得成本為908萬，目前售價998萬主打賠售，可能是加計裝潢費、相關稅費與仲介服務費的結果。
陳傑鳴表示，淡海新市鎮是大台北少數有捷運且房價僅2字頭的重劃區，在低單價、低總價的優勢下，吸引了不少口袋不深的小資族來此買房，不過，面臨景氣反轉，這一族群也特別容易出現財狀況必須出售。 另外，淡海新市鎮近年推案量大，常常餘屋尚未完售，大量新案又蓄勢待建，轉售賣壓也高掛在各售屋網站，屋主若取得成本不低，加上裝潢等費用，隨賣壓加重，未來確實可能認賠殺出，民眾現階段不用急著出手，可以多看多比較。
據最新實價揭露，北市萬華區內江街4棟透天、公寓老建物在今年9月以總金額約4.6億元售出，買方為具開發商背景的「陳同實業」，土地共123.73坪，換算每坪單價約370萬元。房仲業者表示，老屋重建後將帶動房價上漲，入主北市門檻勢必更高。 此次2筆交易為今年萬華區唯二的億元級房地交易，而此案已交由銀行信託，房仲業者認為應是建商整合成功，預計走都更或危老重建。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，依照地籍資料，這4棟建築屋齡都超過40年以上，有機會透過危老條例，爭取今年4％的時程容積獎勵，對建商具有高度的整合推案價值。
觀察今年總價最高的老屋交易，是位大同區重慶北路三段的6棟透天和公寓，由鄭姓自然人於今年3月以約11.9億元買下，土地439.53坪，換算土地每坪單價約271萬元。該案總價雖高，但換算每坪單價仍不及此次萬華內江街的交易案。
重建案整合成本 將帶動新案價位
張旭嵐指出，北市西區因發展較早，街廓相對老舊，衍生不少環境與治安問題，成為近年老屋重建的重點區段。但因建商整合成本不低，且老屋重建為新屋後，預期房價將會攀升，未來取得台北市門牌的門檻也會隨之提高。
第一建經研究中心副理張菱育指出，建商進行都更與危老重建案，不受購地貸款的時程限制，且危老、都更具高容積獎勵，利率也比土建融貸款更優惠，推升建商對整棟或大坪數老屋的整合動力。 日前便有台大生於論壇Dcard發文詢問，台南老透天幾百萬內就有，北市屋齡30、40年以上的老透天，「為什麼那麼貴？」隨後網友回覆，「土地持分值錢，5、7千萬買20幾坪北市土地，建物當送的」，更有人解析，「透天價值概估可以用土地價位+單坪建料成本+增建1／3坪數的單坪建料價格。」
近兩年全國房價大漲，房屋短期交易活絡，即便2021年7月1日房地合一2.0上路，卻仍難阻炒房歪風。學者認為，新冠疫情後全球大撒幣，造成無限的資金追逐有限的資產，即便政府祭出「重稅」，卻在房價狂飆之下，仍能吸引投資客炒作，但預料這樣的狀況即將被終結。
根據永慶房產集團針對房地合一2.0上路滿周年彙整的稅收統計，從2021年第三季至今年第二季，交易件數共11.18萬件，而遭課徵45%重稅的短期交易約3萬件，占房市總交易量的26.7%，顯示出炒房風氣相當盛行。
房市專家、政治大學地政系退休教授張金鶚分析，長期低利率的環境，在過去兩年新冠疫情各國政府紓困，市場游資氾濫的催化之下，推升全球房價上漲，台灣房市也全面性飆漲，即便政府祭出房地合一2.0重稅，卻仍難阻擋投資客在房價快速走升之下，採取的套利行為。 張金鶚指出，正常來說，重稅是能抑制房市短期交易炒作，但過去兩年房市多頭環境使然，投資客認為仍有利可圖，才會造成約3萬筆短期交易案件，高達2成6的佔比。
張金鶚表示，市場現況就是利率上升、資金緊縮，這衝擊到建商、投機客的槓桿操作，預料未來房地合一2.0的課稅案件，短期交易的案件可望減少，至於讓房市邁向健全，政府仍得積極推動「平均地權條例」的修法，遏止市場投機炒作行為。
台灣房地產買氣持續緊縮，海外置產已成為新主流？信義房屋指出，近期赴日購屋夯，主要有2個原因，1、高資產族群資產布局觸角伸向海外，2、政經穩定的日本即成為熟悉的選擇，不過，信義房屋也指出，近10年來消費者購屋心態有明顯變化，從高報酬的「小、舊、遠」產品，轉變成保值性高的「地點優、屋齡新」產品。
信義房屋日本事業部經理柳政億表示，綜觀總體經濟，自去年至今，台灣的房市開始修正，高資產客戶資金配置放眼國際，會把資金放置不同國家分散風險；而國外購屋有這麼多國家可選擇，為何選擇日本？主因還是日本鄰近台灣，為台人較熟悉的國家，並為政經穩定、資訊透明的已開發國家，而日本房市相較於台灣房市正熱絡。
他說，近1、2年至日本購屋的購買族群心態有很大的變化，早期在對日本房市相對不明的狀況下，加上1991年後日本失落的20年，購屋族至日本置產關注的大多是租金報酬率，客戶會詢問條件小、舊、遠，找總價低、租金投報率較高的產品。
柳政億還指出，但在2012年安倍上任後，因為政策的推動、奧運舉辦、資金的流入等，日本房市開始緩步的反轉，加上網路資訊的透明化，現今購屋族在與業務接洽時，已從優先詢問租金投報率，轉變成優先詢問房產資產性，偏好地點優、屋齡較新的物件，在意點也是「是否好賣、好租？資金要如何配置才安全」，以風險低保值性高的產品為主。
他認為，無論是新冠疫情前後，台灣購屋族群的喜好會選擇以東京大阪都心為中心的一房一廳或兩房一廳的大樓產品，柳政億建議，若要考量租賃市場，在疫情後，日本市場對於室內空間需求變大，以往的套房物件現階段較不容易找到租客，因此建議購屋族不妨增加一些購屋預算，選擇格局較為寬敞的物件，後續也較好出租。
最後，柳政億提醒，海外購屋，最關鍵的是需選擇值得信任的業者，購入日本房產並不難，但購入後的管理、租賃、甚至出售才是問題，信義日本在地深耕12年，透過日本、台灣兩地同步提供服務，協助台灣消費者即時了解掌握日本房市資訊、做好置產投資規劃。
房市警鐘響起，住展統計，11月房市六大指標呈現「一升、三降、二平」，其中預售屋推案量分數上揚，待售建案個數、來客組數、成交組數分數下挫，新成屋戶數、議價率分數持平。住展雜誌企研室經理成采錡表示，11月預售案推案量大幅攀升3百餘億，但房市買氣低迷，如何縮小買賣雙方價格認知差距，成為建商推案一大考驗。
新北、新竹大案進場
預售案量升 11月預售屋推案量約8百多億元，大台北預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-北投「柏鴻君臨」；新北市-三重「冠德心天匯」、中和「南山大苑」、林口「璽來登日朗」、泰山「明志書苑」、淡水「佳昂新家」、「鉅陞ONE」等。桃竹地區預售屋單一案量逾15億元以上的指標案，有桃園市-中壢「遠傳UNI」、蘆竹「佳陞豐景」；新竹市-東區「學府首席Ⅱ」、北區「春福水硯」；新竹縣-竹北「合新詠遇」、「惠宇謙恆」、「佳鋐華興悦」、「櫻花聚-聚馥區」等。 新成屋推案則持續低迷，11月完工釋出的新成屋戶數約百戶，且個案規模皆不大。
近選舉來人少 成交組數大跌
風向球追蹤的指標案11月來客組數約17.3組／週，較10月（21.9組／週）減少4.6組／週，跌幅超過21％。11月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約1組／週，較10月（1.6組／週）下降約0.6組／週，跌幅37.5％。 成采錡表示，11月北台灣房市來人量是越近選舉、表現越差，僅部分個案成功以預約客一舉提高來人組數，成交量則因買賣方價格認知拉大而低迷，其中又以北市建案成交的最艱難，一週成交一組即屬高標。
待售案增加 房市賣壓恐加重
買氣趨緩下，線上待售的住宅建案較上月微增至1,061個，新建案議價空間卻繼續縮小，11月新建案平均議價率約10.15％，主因為多數賣方信心未潰散，仍堅守價格，使日前順利成交案件，多屬雙方認知價格較接近的個案。也因市場迎來選後推案潮，若買賣雙方態度不變，預期建案銷售速度難以加快，下個月待售建案數走升的機率偏高。
成采錡表示，在全球經濟前景黯淡、央行升息、中央打炒房修法等因素影響下，預估消費者看淡房市的預期心理將持續攀升。雖說不少業者期待新案進場大舉拉抬市場熱度，可就住展目前掌握，多數指標新案預設開價仍屬於區段高標，意味業者須花費更多時間縮短雙方認知價格差距。此舉將拖慢建案銷售速度、拉長銷售期，使業者面臨更大的市場競爭壓力。
大面積地上權土地標售，正式登場，台北市內湖區潭美段兩筆土地，面積共4,400坪地上權案，今（1）日正式公告招商，地上權年限為60年，權利金底價約22億元，預計明年3月開標。 第一太平戴維斯今天表示，臺北市政府財政局於今日公告「臺北市內湖區潭美段五小段21地號等4筆市有土地設定地上權案」及「臺北市內湖區潭美段五小段35、35-1地號市有土地設定地上權案」2宗招商案，將以60年地上權的方式引進投資人開發，截標日為112年3月1日。
第一太平戴維斯表示，大內湖科學園區是臺北市最重要且發展最成熟的科技聚落，近年科技業、航運業等自用型買方相當活躍，保險業與投資機構看好科技業的穩定發展以及在地租賃需求，將內科廠辦納入資產配置一環。 調查顯示，光是截至今年前11個月，內科與其周邊潭美街的大型科技廠辦與辦公室，累積成交金額已達182.9億元，占台北市整體商用不動產交易的33%。
該區知名交易包括中國人壽以83億元，買下西湖段精英電腦整棟大樓，領航家投資以30.7億元購入即將完工的長虹豐匯商業科技大樓，以及宏普建設在10月底以40.8億元售出舊宗段整棟預售廠辦。 另外，多家建商積極增加內科土地庫存，國產實業與長虹建設於今年各斥資20億元購地，未來將推出廠辦以滿足企業需求。
本次臺北市政府釋出2宗內湖區潭美段大面積商業用地地上權案，基地一為辦公服務區（一），土地面積約1,938坪，建蔽率與容積率分別為40%與225%，可做一般事務所、金融保險業、醫療保健服務業、旅遊及運輸服務業、企業營運總部及其關係企業等使用，權利金底價為 9億2,798萬元。
基地二為工商服務展售區，土地面積約2,468坪，建蔽率與容積率分別為50%與225%，權利金底價為12億9,330萬元，可規劃為零售空間、一般事務所、金融保險業、一般旅館、企業營運總部及其關係企業等使用；基地規模適中，未來開發單棟面積可達到7,000-8,000坪以上，使用規劃彈性佳。
寒舍餐旅（2739）1日法說會，董事長蔡伯翰表示，國內疫情穩定受控，加上邊境開放後國外商務散客逐漸回流，目前國外與國人的旅客占比約各5成，集團旗下位於台北的飯店，平均房價與住房率皆同步上揚，年底前住房率已恢復至疫情前營運水準的9成、房價已恢復至8成。
蔡伯翰表示，隨著國際線航班陸續恢復，寒舍餐旅集團旗下台北喜來登、寒舍艾麗與寒居酒店等都會飯店，已鎖定歐美、東北亞的日本與韓國，以及新加坡與香港等市場，提供促銷方案並持續規劃行程，積極布局海外團客市場，並推出餐飲與住房促銷活動，持續深耕國旅市場，樂觀展望2023下半年的觀光旅遊商機。
面對產業缺人缺工挑戰，蔡伯翰說，寒舍餐旅除調整基層現有人員薪資及提高新進人員起薪，亦透過多重管道徵才，包含就業博覽會、政府各地區就業服務站，且持續與大專院校與高中職強化建教合作，甚至以「包班式」的實習生合作模式。
寒舍餐旅今年第三季合併營收8.96億元，季增70.77％、年增179.98％，稅後淨損0.86億元，每股稅後虧損0.94元，相較去年同期虧損2.66元，虧損幅度已大幅減少，營收逐步回穩。 寒舍餐旅今年前三季營收22.33億元、年增43.47％，稅後淨損3.8億元，每股稅後虧損4.15元，去年同期每股虧損6.32元。
蔡伯翰表示，7、8月暑假旺季，寒舍旗下各飯店搭配住房的悠遊國旅補助，使平日住房率提升，加上秋季線上旅展銷售、中秋月餅外賣業績營收挹注，以及各餐廳推出促銷活動，成功吸引消費者，第三季餐飲營收5.78億元、季增75.67％，期望第四季在餐飲需求高峰、年菜商機以及ITF旅展業績帶動下，力拚業績成長。
永和一間糕餅三角窗店面，6月時曾以6250萬元交易，不過不到半年，傳出新房東開價8500萬想賣出，當地房仲認為，買方可能是投資理財型客戶，不到半年出售很少見，也分析永和店面，黃金地段，月租金最高確實可達20萬，也和當地密集度高，離台北近有關。
記者張蕙纖：「這一間永和樂華商圈附近的，知名烘焙店三角窗店面，今年6月時才以6250萬元成交，不過現在傳出新房東，要開價以8500萬元出售。」 短短不到半年新房東想再賣，根據實價登錄顯示，這一間店面權狀121.5坪，但還包含防空避難室和停車場空間，這次增加金額2250萬，也相當於近4成價格。
房地產永和雙和加盟店長張麗鴻：「後面接手這位，應該是投資理財的客戶，(可能)目前有租金可以收，再過來也想試試看，這一個案子是不是，可以做一些獲利。」 當地房仲業者說明，房東買不到半年就出售，確實是少見狀況，不過開價不低想出售得加把勁，現在房地合一稅高房東也確實得把成本算進，另外同樣在永和的永和路上，還有一間三角窗店面開價1.65億，過去租客是知名連鎖小吃店，近期換成美妝店簽下10年長約，每個月租金達22至25萬，良好地理位置也吸引長期置產客投資。
房地產永和雙和加盟店長張麗鴻：「永和第一個人口密集度高，而且離台北市近，資產配置有一定底子。」 房仲分析一般來說永和店面行情，捷運站附近黃金地段，約為15至20萬坪數25至30坪，次級店面則是10萬以下，而根據公開資訊觀測站統計，也發現今年第三季商用不動產，交易量達到618億，是近年同期新高，但交易以工業商辦和廠辦佔大宗，零售店面比較弱勢。
房地產企劃研究室資深經理徐佳馨：「疫情之後有很多產業，還沒有恢復元氣，再加上現階段通膨壓力，造成消費力減弱，所以也可以觀察到，(店面)整體交易狀況，似乎不是這麼理想。」 通膨升息等影響，讓商用不動產交易結構改變，但可以確定的是，短期內店面價格，還得經過盤整，才能恢復亮眼表現。
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