|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
從2019年初至今，持續不斷「變種」的新冠肺炎疫情，對國內經濟及產業確實造成一定程度衝擊。然而，屬內需產業的房地產，雖然市場詢問度的確一度受挫，但價量卻幾乎不受影響；量是直到今年第三季央行隨美國聯準會升息後才出現變化，價格更還是不斷上漲中。這和疫情初爆發時，不少民眾認為交易量及價格可能因此下修的預期，真的是天差地遠。
業界強操作 價格易墊高
為何連量都開始縮了，價卻還繼續往上？這除了是稅制、融資端等結構性因素交錯作用下，和業者的操作也有很大關聯，畢竟沒人要做賠錢的買賣。於是從疫情爆發前缺工缺料、原物料上漲，到現下的通膨等議題，就不斷浮現在主流媒體上，「配合」業者喊高房價，甚至就連原本公認的負面因素，也能轉個彎、變成價格上揚的理由。
原來，儘管台灣人口早已開始負成長，還伴隨少子、高齡化等不可逆趨勢；但同時間政府統計資料顯示，國內家戶數也增加，因此某些主流媒體據此認為，（家戶數增加代表）房市剛性需求不僅仍在，且不減反增；需求量增，房價當然不可能面臨修正壓力，反而還會持續上漲。
以上立論看似有理，但其中卻有盲點。那就是：家戶數等於房市剛性買盤？表面上這似乎想當然爾；兩者就算不相等，應該也八九不離十。這般推論，在正常情況下是成立的，但以台灣房市來說，可就沒那麼單純了。
人口負成長 家戶數反增？
要討論這個命題前，我們要先釐清，台灣人口負成長、生育率超低，近年家戶數為何還增加？理由顯而易見，就是單人或兩人（夫妻）戶，也就是少量人口戶變多，而且這種少量人口戶，大多是青壯族群。畢竟年輕人出社會後一般會自立門戶，而台灣結婚及出生率逐年下降，通常等於單身或僅夫妻兩人的頂客戶變多，家戶總數自然因此增加。
為什麼年輕族群會單獨一人立戶，或選擇不生育下一代？答案顯而易見，現下青壯族群多半收入不豐，未來又充滿不確定性，於是不敢或不想踏入婚姻，乃至生兒育女。
而當這些年輕族群到了必須自立門戶的時刻，自然就成了「個體戶」。 這些單或雙人（夫妻）戶籍，或許一般消費量或能力較弱，但還是需要地方住，理所當然成為新的房市剛性需求。但有趣的點就來了，就算是如假包換的剛性需求，卻不一定，或者多半不容易，甚至不會順利轉化為真正的剛性買盤。
因為既然這類非典、少口戶是經濟因素造成，那麼房價高到連央行總裁都「掛保證」之當下，他們又哪來的能力負擔買房價金、頭期款或貸款？最多是先租後買、以租代買，較壞的情況，甚至會一直成為租屋族，短、中期都不會進入房屋買賣市場。
房價不友善 剛需難浮現
所以很顯然的結果是，基於這些年房價對一般受薪階級極度不友善，使得家戶數根本不等同於剛性買盤。房市剛性需求仍強的說法或推論，只對了一半；除非房價所得比降到相對合理的水平，否則這些看似強勁的潛在需求，將只會繼續「潛在」，不會浮出水面、成為實質買盤。
2022年邁入尾聲，台灣房屋集團趨勢中心「2022年房市代表字」網路票選結果出爐，今年由「升」字拔得頭籌，獲得約6成民眾認同，獲選原因為「物價升、利息升，房價升升不息」，民眾票選年度最有感的房市新聞也為「央行連續升息 購屋貸款利息增」。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，為抑制通膨，今年幾乎全球都搭上升息列車，台灣也從長年低利的狀態，進入升息循環，購屋族荷包縮水有感，加上股市震盪、趨嚴的房市政策，讓年底交易量進入冷靜期。
觀察近三年房市代表字，2020年開始進入疫情時代，台商回流、市場熱錢豐沛，房市走向「熱錢多、利息低」買氣暢「旺」的景況；2021年一波波打炒房、重稅政策出爐，加上營建成本高漲效應，帶動全台房價「漲」聲不斷。
來到2022年，除了房價持續上揚，全球進入升息循環，央行為抑制通膨，連續三度「升」息，累計升息幅度已達2碼，房價、物價、利息升升不息，對房貸族壓力衝擊不小。
根據台灣房屋集團趨勢中心網路票選，2022年十大房市新聞，有超過7成民眾對「央行連續升息 購屋貸款利息增」最有感；其次為「缺工缺料營建成本漲 爛尾樓暴增」，以及「平均地權擬修法 預售屋禁換約轉售」，為今年前三大房市焦點議題。
台灣房屋趨勢中心經理李佳妮分析，央行今年連三季升息，以貸款千萬的首購族來說，利率調高至1.81%後，30年期房貸的每月負擔，較未升息前增加約2411元，一年荷苞就失血2.8萬元，讓購屋族出手更謹慎。
此外，營造成本攀升加重建商財務壓力，掀起預售屋爛尾疑慮，提高消費者的置產風險。而為抑制短期投機炒作，內政部端出平均地權條例修法，提出包含預售屋禁止換約轉售在內的五大管制措施，受到市場熱議。
她表示，這些重大議題，直接影響到民眾的買賣權益，且關乎台灣房市的未來走向，因此成為民眾最有感的年度房市焦點。張旭嵐分析，今年房市受多空交雜，影響購屋族信心，但台灣產業經濟發展基本面長期仍看多，且剛需有撐，房市走向仍多大於空。 後續房市表現可觀察三大變化，
一、「利率變化」，是否持續升息，恐牽動房市買氣；二、「政策變化」，平均地權條例排審修法，如通過將影響預售屋市場。
三、「產業發展」，今年股匯市影響投資信心，因此明年整體經濟、區域建設等，仍是攸關買氣的主要關鍵。
張旭嵐指出，12月起已解除戶外口罩令，店面、商辦等收益型產品，可望因觀光景氣回溫而活絡；另外受房價升、利息增影響，購屋族基於預算考量，將更趨向於買的精、買的省的低總價產品。
由台北市政府、台大及台北市住都中心三方產官學合作的台大紹興南街公辦都更案，自2015年推動至今，終於順利完成招商，於11月22日舉行出資契約典禮。
北市住都中心表示，此案基地位紹興南街與仁愛路一段，鄰近中正紀念堂及台大醫院，為北市重要醫療區塊，基地面積約1.3公頃，其中台大擁有的國有土地占92.30％，市府與台大規劃結合既有鄰近的醫療複合設施，打造此區成為「臨床醫療與醫學教育」、「健康產業與服務」及「生醫科技與創新」的北市醫療研究產業聚落。
E區蓋大樓 總投資3.8億元
台北市副市長彭振聲表示，台大紹興案從2015年市府指定台北市住都中心擔任實施者至今，經由招商條件調整後，現分為A、B、C、D及E區，A區至D區及公園由台大出資興建，規劃為健康醫學中心、醫學發展中心、社福設施用地、D台大醫學院教學大樓，E區由開發商規劃為地下3層地上11層的住宅大樓，預計投資金額達3.8億元。
北市住都中心說明，此案過往由於開發項目較專業、投資金額較高，公告4次皆流標，這次經重新規劃後，單獨將Ｅ區對外招標，最後由建國工程公司及建國建設公司的合作聯盟籌組專案公司「建邦建設股份有限公司」，取得最優申請人資格。
過去因學生數多衍生的校外住宿需求，在各大學商圈造就出強勁的學生套房投資熱潮，但現在在長期少子化的趨勢之下，學生套房已經明顯地淪為當地房市之票房毒藥，已投資者可得盡早做好自行退場準備。
最近兩則新聞訊息都跟大學院校學生數有關，其一是111學年度大學招生缺額持續擴大，連知名大學也罕見地出現缺額。另一則是教育部勒令和春技術學院在明年停辦。沒過多久，教育部又宣布專案輔導的中州科大與台灣首府大學，也將在明年停招。
根據111學年度大學考試入學分發委員會公告，今年大學考試錄取率高達98.94%、總缺額數則為1萬4493個，雙雙創下歷史新高紀錄，其中文化大學招生缺額達到2378個是全台最多，頂大如清大、台師大也都罕見的出現招生缺額，顯然的近幾年來少子化之衝擊，在大學這端也越來越讓人有感，大學招不到學生，最後的結果就是大學關門大吉，周遭的房市也不得不面對隨之而來的池魚之殃。
九月初教育部舉行私校退場審議會議，其中和春技術學院因限期改善成果沒過，被勒令在明年5月13日之前停辦，成為私校退場條例實施後，第一所被官方解散清算的學校。
另外，教育部也宣布中州科大、台灣首府大學、明道大學、環球科大4校列入專案輔導，意味著將來若是輔導改善無效，這幾所大學恐怕也將步入關門一途。沒想到才沒過多久，教育部就直接宣布專案輔導中的中州科大與台灣首府大學也將在明年停止招生。
過去受惠於台灣人口自然增長、學生人數大幅增加，各大學商圈都掀起強勁的學生套房租屋需求，以及伴隨而來的投資熱潮，特別是一些位處偏郊的大學院校，更因為房價基期低，創造出特優的租金報酬率，租金報酬率達到5~6%是稀鬆平常的事，因而成為這些大學商圈的熱門投資標的，有些建商甚至客製化的推出學生套房產品，以滿足市場上這類包租公及投資客之需求。
少子化寒流吹到大學院校
無奈好景不常，近幾年來少子化寒流吹來，從國中小學生數大幅減半，到很多大學招不到學生、學校撐不下去的景況，在各地時有所聞，而且未來這種景況還會越來越嚴重。
可以想見的是，大學一旦關門，周邊以學生為主要客源的學生套房，除非是附近還有上班族或藍領租客可以遞補，否則很有可能就此淪為蚊子套房，最慘的結局是，這些房子即使是降價求售也乏人問津。
早於2019年停辦退場，位於苗栗縣頭份鎮的亞太創意技術學院（知名歌手蕭敬騰的母校)，周遭房市隨著人去樓空，根據媒體報導，現在宛如就像死城一般，很多房東多年投入的心血都付之流水，過去每個月收到的少少租金還補不足房價下跌的虧損，即使近兩年多來全國各地房市價量俱揚，但是位在亞太學院周邊的學生套房卻是要租也租不掉，要賣也賣不掉，這應該是其中最鮮明的案例了。
前不久有地產界的大老提到區域房市泡沫的議題，客觀而言，區域房市泡沫化恐怕還言之過早，不過若就個別產品面來看，大學商圈的學生套房其實刻正面臨泡沫化的嚴峻考驗，是現在進行式呢。
學生套房正面臨泡沫化考驗
如果你過去已經在一些大學商圈投資了這類的產品，最好趕快檢視一下
1.看看近幾年來房子空租期是不是拉長了 2.看看租金水位是不是逐漸下降。
3.看看該大學近年來實際的招生狀況，招生數有沒有江河日下的情形？
4.看看附近大學是否已經名列教育部私校專案輔導（退場)的名單當中？
若是有以上四種狀況其中之一，投資學生套房的房東們最好趕快做好自行退場的機制，「三十六計，走為上策」，趁著市場還有些流動性的時候，趕緊出售，落袋為安。否則等到這些學校真正倒閉、市場已毫無流動性可能時，屆時再想要出手，你手上的資產恐怕早就變成真正的「不動產」了！
自112年1月1日起，因民法修正關係，成年人的歲數由20歲下修為18歲，除了需負法律行為上的義務，相對權益上也提早適用，地方稅的租稅權益有: 房屋稅：自住之住家用房屋稅率為1.2%，由於自住房屋規定中的一項，是本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，自112年起，18歲以上的成年子女，如有住家用房屋就可以單獨計算戶數。
以桃園市為例，如因重新單獨歸戶計算皆在3戶以內，且皆供自住使用，原先因戶數限制關係按非自住之住家用稅率2.4%課徵房屋稅者，則可按稅率1.2%課徵房屋稅，省下1倍稅金。
地價稅：土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅，以1處為限。如土地所有權人有第2處以上的土地，自112年起，該地上建物供18歲以上直系親屬(如子女、孫子女……等)設立戶籍，且符合自用住宅用地相關規定，經審核通過，即可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，較一般用地稅率至少省下4倍稅金，不受1處限制。
土地增值稅：土增稅適用「一生一屋」自用住宅優惠稅率規定，土地所有權人、配偶及未成年子女，需無該自用住宅以外的房屋才能適用，自112年起，如子女均已18歲以上，則僅需審核土地所有權人、配偶有無第2間房屋，如無他處房屋，則可適用「一生一屋」優惠稅率。
北市商辦租金4,000元俱樂部，再添新成員，信義區九大頂辦逐漸成形。據實價登錄，繼華新麗華大樓站上租金4,000元後，今年9月，遠雄金融中心大樓也有兩筆20樓實價租金，月租分別65.4萬元與196.7萬元，租金單價皆為每坪4,120元，成為第七棟4,000元俱樂部的A辦大樓。 專家分析，北市A辦市場需求穩定，受到低空置率與頂級A辦比較效應，帶動區域內整體辦公行情走揚。
據台北地震雲實價資料顯示，目前單坪4,000元租金實價行情的辦公大樓，包括台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓、華新麗華大樓與最新揭露的遠雄金融中心大樓，其中以去年12月交易的台北101大樓80樓戶，每坪單價5,000元最高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區的辦公大樓短期內不會出現大量供給，今年雖然利空不斷，但信義計畫區內仍有11筆每坪4,000元以上的租金實價揭露，由此可見信義計畫區頂級A辦每坪4,000元的支撐強勁。
此次交易的遠雄金融中心大樓，2014~2017年租金單價約在每坪3,200~3,676元，2018~2019年租金單價每坪3,200~3,765元，租金行情變化不大，不過從2020年租金行情最高每坪3,831元，今年最高已經衝到4,120元，整體租金也呈現緩步上揚走勢。
曾敬德指出，台北市A辦大樓的辦公室租金價格攀升，與市場供需失衡有關，包括北市精華區的老舊商辦投入危老改建，導致市場供給減少、大型企業舊換新的需求、新大樓多預先招租或自用、新企業擴張需求等，讓北市辦公室供不應求。
此外，科技業的蓬勃發展也帶動內科與南港的廠辦需求增加，加上頂級A辦等新大樓對於商圈帶來的租金比價效應，帶動整體租金持續走揚，不過，需要注意的是，市場預估，明年起多筆新商辦逐漸出籠，供需失衡局面未來可能會改變，尤其雙子星超大量體的辦公室未來完工，勢必對市場帶來新的局面。
興富發集團旗下的興富發 (2542-TW) 與潤隆 (1808-TW) 今 (6) 日召開法說會，集團中興富發及潤隆各有 4.4 萬坪及 1.4 萬坪土地庫存，分別能創造 1912 億元及 106 億元總銷規模，因應融資緊縮政策，興富發並強調，土地開發上轉向參與公部門標案、合建開發，降低對融資的依存度。
興富發已經在高雄拿下亞灣區的大型公辦都更案，公司指出，參與公部門如公辦都更案、捷運聯開案等合建開發，不用太高額土地融資壓力，如目前包括土城金城、三鶯線、永和大陳都更、台中捷運 G9-2 等聯開案都在積極參與備標。
興富發未來則將再推出 15 案、總銷金額超過 1300 億元，預期至 2029 年新屋完工規模將高達 4441 億元；至於潤隆建設方面，2023 年預計推出 3 個案，預估總銷金額達到 185 億元，以目前工程進度推估，預期至 2025 年將有 926 億元新屋完工； 興富發對未來的住宅推案，價位帶及格局是以以 650-1300 萬元的總價帶規劃二、三房首購型產品爲主。
興富發副總經理廖昭雄表示，利率水準、償貸能力所推算出的總價帶，將是未來產品規劃的重要依據，以每人每月平均薪資 5.5 萬元，薪資三分之一償貸，30 年期、利率 1.75％、貸款八成回推，雙薪家庭能負擔總價約在 1314 萬元，單身族則在 650 萬元。
廖昭雄表示，初估台灣房市總價位帶在 650-1300 萬元間的產品，占了整體市場交易量的 6 成，這也將是未來主流。 而目前升息及政府祭出「打炒房」多項措施的金融環境之下，日前信義房屋 (9940-TW) 開發部門也表明對於未來執行建案以傾向合建模式以降低風險及負擔。
興富發 2022 年第三季稅後純益 3.18 億元，每股純益 0.19 元，前三季稅後純益 13.35 億元，年減 81.94%，每股純益 0.82 元，興富發第四季起總銷近 150 億元的台中高鐵站周邊「夢幻誠」等大案將開始交屋，可望在 2023 年邁向營收入帳高峰。
中科管理局招商告捷，今年截至前11月已引進17家高科技廠商，投增資額達1,822億元，包括半導體矽晶圓廠合晶科技、電子級材料廠炎洲等上市櫃廠商相繼進駐，其中，合晶重砸150億於二林園區設廠，預計明年初動工；已進駐二林園區設廠的IC封測大廠矽品，第一期新廠預計年底完工。
中科截至今年前11月，已核准237家高科技廠商進駐，投資總額逾2兆4,665億元；前八月整體營業額達到7,706億元，年增15.42％，創同期新高。前十月貿易總額達7,743億元，年增19.24％；截至今年10月，中科園區從業員工數55,546人，年增7.94％，續創歷史新高。
中科管理局長許茂新表示，中科今年新引進的亮點廠商，包括半導體產業供應鏈大廠合晶科技、研發應用於IC、面板、封裝等產業的電子級材料廠炎洲、具備國內最大尺寸顯示器玻璃蓋板技術的晨豐光電，以及擁有高階內視鏡輔助器械及影像系統獨家技術的德盟儀器。
因應台灣半導體產業布局需求，中科管理局正在辦理「台中園區擴建二期計畫」，擴建二期土地毗鄰台中園區西側，總面積達89.75公頃，本月5日環評初審已過關，最快明年中可提供台積電興建2奈米先進製程晶圓廠，預計創造年產值約4,857億元，提供約4,500個就業機會。
許茂新表示，為加速吸引廠商進駐，中科管理局於二林園區興建宿舍、標準廠房、再生水套裝系統及水資源中心等，逐步完善相關基礎設施，標準廠房預計2025年啟用，屆時將可提供更多中小型企業進駐。 此外，日月光投控旗下的矽品加碼投資中科，分別於彰化二林園區及雲林虎尾園區擴廠。
其中，矽品分期於二林園區重砸800億元打造新廠，第一期廠房預計年底完工、合晶二林新廠預計明年初興建；另有電動巴士大廠成運汽車、凱豊工業及凱智綠能等電動車相關廠商陸續進駐。
許茂新表示，中科虎尾園區周邊交通網絡完整，有利吸引優秀企業與人才進駐，輔以雲科大、虎科大兩所科技大學坐落在旁，有助中小型新創公司推動產學合作。中科興建虎尾園區標準廠房，預計年底提供18單元、6,452坪廠房空間，各單元可彈性合併租用，目前已有多家廠商洽詢中。
三井不動產繼台灣北、中、南展開Outlet商場布局後，大型區域型購物中心LaLaport台灣首店，率先從台中展開，原預定年底前趕工未及，6日宣布明年1月17日由南館先行試營運；三井不動產指出，總計北館與南館二棟建築，將匯集300家專櫃進駐，全館預定明年春季全面登場。
隨著疫情趨緩、國境開放，全台Outlet、購物中心業績直飆，三井不動產旗下Outlet事業包括林口、台中港、台南等，業績表現更是亮眼，前十月業績平均增近3成，今年以迪士尼樂園公主與聖誕老公公為主題的燈飾展期延長至110天，力拚三店年營業額上看150億；且隨著國境開放，台北市東區的和苑三井花園飯店平日訂房已一房難求。
緊接著明年起陸續開展的LaLaport台灣台中店、台北南港店與高雄鳳山店等，預計明年中旬試營運的台中店南館，位於東區進德路建國市場對面，距離台鐵台中車站步行僅需約六分鐘，而「北館」則融入緊鄰的湧泉公園。
南、北館店鋪面積超過2萬坪，匯集300個品牌，其中，南館進駐品牌幾近「全日系」群聚，從MUJI、UNIQLO、GU到日本遊戲中心GiGO、HANDS、NITORI、niko and、akachan阿卡將、ABC-Mart等日系連鎖大型店全數到位，以及首度進台的日本主婦超市LOPIA等，而北館則多為中小型櫃，主要為輕奢精品、女裝、家用等。
多數日系連鎖大型店在台均有展店，首度進台是日本排名第四的主婦超市「LOPIA」為海外首店，目前LOPIA在日本關東及關西地區為中心共有74家據點，台灣為第75家據點；LOPIA以肉品專賣店起家，不僅提供自產自銷的香腸、火腿，更有新鮮的生鮮食品、聯名自有商品等，目前朝規劃吧檯廚房、「日本橋 魚萬」，以及只採預約制的餐廳肉割烹「黑泉」等，備受國內日本控關注。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
