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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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根據不動產資訊平台資料顯示，國內住宅老化速度快速，今年第三季屋齡50年以上老舊住宅首度超過百萬戶，其中數量最多的是台北市的12.5萬戶，高雄市的12.2萬戶，桃園市4萬戶則是六都中最少的。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，政府雖然積極推動危老政策，但數據顯示，更新速度遠不及整體住宅老化快速。
曾敬德表示，1950~1960年代是台灣集合式住宅公寓興起的時間點，這些早期興起的集合式住宅隨時間過去，越來越多的公寓屋齡也逐漸邁入半百的年紀，因此屋齡50年以上住宅數量已經達到百萬戶。
統計顯示，今年第三季全台住宅約有904萬戶，其中屋齡50年以上住宅數量達101萬戶。若以屋齡40年以上計算，則有313萬戶，推估10年後屋齡50年以上的住宅將達300萬戶以上，住宅老化問題只會越來越為嚴峻。
以區域來看，屋齡50年以上最多的都會區是台北市，約有12.5萬戶，由於新增供給的速度緩慢，加上老宅數量大，因此北市屋齡50年以上老宅佔比為13.8%，將近每7戶就有1戶屋齡超過50年，其次是高雄市的12.2萬戶，佔比為11%。
新北市也有10萬戶50年以上老宅，不過新北市有許多重劃區，新增許多新的大樓社區，因此50年以上老宅佔比僅約6.2%，台南市9.5萬戶，50年以上老宅佔比13.2%，最少的是桃園市的4.1萬戶，佔比僅4.6%。
曾敬德指出，面對百萬老宅的年代來臨，國內每年拆照數量雖然緩步增加到6千餘戶，但拆除改建遠追不上住宅老化速度，如何推動更多的老宅進行改建，可能是政策未來努力的方向。
新北市府規畫將三重果菜市場搬至蘆洲，果菜市場現址正在自辦都更審查階段，將結合周邊漁會、力行市場，推動全市規模最大都更。市府計畫設臨時市集因應，但攤商擔心老顧客流失，意願不高。
三重果菜市場因周邊都市發展及都更，市府認為已不適合在原址繼續運作，市府規畫在蘆洲北側農業區都計範圍內推動銀河灣計畫，打造複合型智能果菜批發市場，三重現址則規畫都更。
三重果菜市場等都更工程總經費預估550億元，共開發8.5公頃，比永和大陳社區都更略大，是新北市有史以來最大的都更案，未來預計興建5區共18棟高25至28層、地下5至6層建物，最快2024年分區施工，2033年完工。
新北市都更處表示，當地地主多達276人、私有及公有土地分別為63.89%和36.11%，需多方整合協調才能順利推動，且範圍內有市場、停車場、果菜市場等區塊，未來不排除分階段進行都更，提升土地使用效益。
銀河灣計畫為蘆洲南北側農業區區段徵收子項，區段徵收案目前已送內政部都委會審議約2年，今年10月曾召開聯審會議，要求新北市府提未來交通系統、財務可行性、現有工廠安置、土地徵收必要及公益性補充說明，市府盼2年內可實施。
三重幸福里長郭冬賜說，老一輩都說這輩子不會看到都更，他8年前就曾經拿過計劃書，現在還在審查，認為再過8年還是一樣，如果沒有具體進度，還是「聽聽就好」。
另外，新北市首件防災都更案蘆洲水湳街及三民路110巷即將完工，住戶明年初可以入住新家。 截至目前，新北防災都更核准18案，仍有三重三和路、蘆洲中正路、泰山明志路等地施工中；多元都更核准數已有785案。蘆洲水湳街及三民路110巷防災都更案原是海砂屋，磁磚、天花板剝落，鋼筋裸露，建築物安全堪慮，許多住戶不敢住在室內。更新重建後建築符合耐震規定，也提供停車空間及退縮人行步道，達到防災效益。
台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立昨（8）日表示，今年台灣房市出現高點反轉的現象，推估全年建物買賣移轉棟數會回落到32.45萬棟左右，是近六年來首度衰退；展望明年，在升息、經濟衰退以及總統大選等因素干擾，明年房市可能出現「量縮價緩跌」格局。
郭子立指出，今年房市呈現「虎頭蛇尾」態勢，原先各方看好虎年房市，但在烏俄戰爭爆發、疫情擴大、股市崩跌、大陸軍演、選戰干擾等利空干擾，影響民眾購屋信心，交易量逐季衰退，從今年六都前11月買賣移轉棟數推估，估計今年全國交易量落在32.45萬棟、年減6.8%左右，是近六年來房市交易量首度衰退，對照房價仍居高不下市況，市場明顯「價量背離」。
台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民分析，今年整體房市買氣不振，六都交易量明顯下滑，僅台中市有交屋潮撐盤，成交量勉強穩住。整體來看，市場仍是「南北雙冷」局面，尤其是台南、高雄衰退幅度最大，顯示區域市場在消息面、短線投資客散去後，南二都買氣轉冷。
展望明年房市，郭子立認為，明年房市仍將是多空交戰，目前檯面上有三大利多，包括疫情退散、短線投資客退場，以及2024年舉行總統大選，2023年有機會出現政策利多，均有助穩住房市基本盤。利空方面則有國內外緩升息，以及經濟衰退，因此兔年房市仍將是買方市場。
郭子立說，明年房市在選舉干擾下，市場可能出現「量縮價緩跌」格局，市況呈「北穩、中南冷」發展。 張欣民初估，2023年全年建物買賣移轉棟數恐持續量縮、交易量估降至30萬餘棟，房價有機會下滑。
今年全台房市交易量面臨32萬棟保衛戰，明年大選年是房市雙面刃，「三利多、二利空」將影響房市走勢，政府爭取年輕族群選票，平抑房價仍會是住宅政策主軸。其中，最關鍵的「平均地權條例修法」何時通過，為重要觀察指標，預料「政策」仍是影響明年房市的重要力量。
台北市不動產仲介公會8日舉行年終記者會，發布明年房市展望，預估今年六都交易量全面衰退，全台合計約在32萬棟，是六年來首次出現負成長，預期房市將是「量縮、價緩跌」格局。理事長郭子立指出，大選年是房市雙面刃，明年下半年起大選因素發酵，變數更多，三大利多、二大利空，將影響明年房市走勢。
台北市不動產仲介公會公關主委張欣民表示，各界普遍看壞明年房市，不過明年房市有三大利多，一是疫情退散所出現的內需報復性消費；二是投資客退場，剛性需求買盤更勇於出來購屋；三是總統大選年可能釋出的利多，三大利多都有助於穩住房市基本盤。
不過，明年下半年逐漸進入總統大選選戰，執政黨政策若為爭取年輕族群的選票，而在居住正義議題上多所著墨，可能會衝擊房市發展，國內外緩升息及經濟衰退，將是明年不能忽視的兩項房市利空因素。
房地產業者認為，近年房價大漲，政府持續推出的打炒房政策只讓交易量萎縮，但各地區房價仍處於歷史高點，年輕人購屋壓力史無前例沉重。在此次執政黨地方選舉大敗後，為在總統大選中爭取年輕族群選票，平抑房價仍會是住宅政策主軸，尤其平均地權條例修法，不排除在本會期或下會期通過修正版本，以拆除高房價地雷，政策仍是影響明年房市的重要力量。
張欣民表示，預期明年交易量將會低於今年，不過衰退幅度應該有限，房價表現則會有較大落差，尤其過度炒作、「無基之彈」的新興重劃區、房價暴漲區，房價修正幅度會較大，台北市因房價居高不下，人口外移、資金往低價區移動，台北市今年交易量衰退6.5％，不過因這一波房市榮景中，台北市較無投資客炒作，未來房價相對持穩。
小房當道！住展雜誌企研室經理成采錡表示，薪資跟不上房價漲幅，民眾可負擔房屋總價受限，建商持續縮小坪數，並以低總價、高坪效訴求吸引首購買盤，例如以往會規劃1房的15坪至20坪空間，如今在雙北市常被隔成2房，房市「小房化」趨勢越演越烈。
住展雜誌8日最新統計，今年截至11月底，北北桃竹的預售屋和新成屋，主力房型還是以2、3房占大宗其中，桃園2、3房占比達90.8％最高，新北89.6％居次，台北和新竹占比約78％左右。
此外，調查顯示北北桃三都的1房占比均較去年同期下滑，其中台北市減2.4個百分點至8.8％，新北市減少1.6個百分點至4.5％，桃園減少2.6個百分點至2％；新竹則因以往1房供給稀少、基期低，在竹北高鐵特區指標案進場後，1房占比微增1個百分點。
成采錡分析，台北市1房坪數多落在15至18坪；新北市如三重、中和等以15坪1房較常見，郊區如淡水、汐止等，更容易找到20坪左右的1房；至於桃園的1房普遍規劃在17至20坪。值得一提的是，今年北台灣最小1房僅10坪，以公設比33％計算，實際使用坪數僅6.7坪。
受到央行實施不動產信用管制所影響，雙北 和桃園、新竹等縣市低總價當道，主力房型還是2房和3房產品；不過為控制總價範圍不踩雷，儘管房型不變、但坪數卻相對縮水，過去1房產品大約要15～20坪，不過現在卻會被硬隔成2房，這種減坪不減房的現象蔚為趨勢。
台北101大樓「最高辦公室」84樓頂新集團辦公室提前遷出，101大樓8日證實「拆除返還中」；據悉，頂新84樓的租約明年到期，趕在年底遷出，主要是北部辦公室新點已擇定，陸續搬遷，目前有三、四組租客洽談中，而對台北101來說，歷經二年多來部分舊租戶撤出、新租戶進入，讓101租金行情順勢往上飆。
根據實價揭露的租金中，台北101大樓的80樓曾創下每坪4,998元最高價，此次租戶汰舊換新有機會衝破5,000元創新里程碑。 頂新位於台北101大樓的台北總部占地近800坪，根據四年前立委質詢頂新以低於高樓層商辦行情價的3成價格承租84樓，在出脫101持股後勢必要跟著撤出，只是頂新台北總部基於合約未到期仍持續於84樓辦公，惟隨著頂新集團業務重心轉往大陸，今年即陸續與101洽談提前搬遷事宜，目前台北辦公室據點確定，確定提前搬遷。
信義區商辦市場一直處於供不應求，看準頂級商辦需求，台北101自2020年起即陸續調整大樓服務，包括重金打造35樓近500坪社交空間Sky Park，為辦公大樓升級加分，部分舊租戶遷出，也引進包括法國在台協會等新租戶陸續進駐。 此外還包括外資金融機構、化妝品、科技業均陸續成為新房客，最重要是，以新租戶租金漲幅約2～3成，也使得101大樓近二年租金收益均創新高。
房地產業者指出，近年台北市A辦市場由於供不應求，加上比價效應，帶動租金緩步提升，過去每坪4,000元曾被視為難以突破的天花板，如今信義計畫區已有七棟A辦租金站上每坪4,000元，台北101大樓雖然屋齡已達18年，不過地標建築優勢，租金行情不下於「國泰置地廣場」、「南山廣場」等新A辦。
從台北101大樓歷年的租金變化，可看出近年漲勢，2017年80樓月租金每坪3,803元，2019年起逐漸出現每坪4,000元以上租賃案，去年中高樓層租金達每坪4,200元，去年底景觀條件較好的超高樓層80樓，租金成交已達到每坪近5,000元新高，近五年租金漲幅超過3成。
看好剛性需求，日勝生總銷逾百億的台北市危老重建案「僑安新村」，預計將在明年第一季登場，首度挑戰蛋黃區豪宅市場；該案由子公司集順生整合成功，為集團第一筆危老重建案，基地面積約1,000坪，初步計畫透過危老改建方式，結合整體綠化景觀，設計SRC綠建築的地上24 樓、地下4層住宅大樓，今年1月取得建照、7月動土開工，可望是明年指標大案。
日勝生表示，集團以建設、營運、循環經濟三大事業體為主軸，其中建設事業重點有全台八大案，包括新北市三芝「日初不老莊園」、高雄旗山案、高雄火車站站東舊宿舍案、台中捷運崇德站、及櫻花站、南屯站三筆土開案、台北市館前路聯合大樓案、及台北市僑安新村B區危老重建案。 目前進度最快為三芝日初不老莊園一期，預計2024年第一季完工，目前已經完銷，第二期今年才推出，預計2025年第四季完工。
另外台北市僑安新村案今年第三季已開工，預計明年第一季推出銷售，2027年第一季可望完工交屋，全案總銷至少百億規模，日勝生可望分回5成，屆時可望成為業績主力來源。 另外，日勝生也將首度跨足A辦市場，地點為館前路聯合大樓，預計規劃為智慧綠建築辦公大樓，2024年第四季有機會開始銷售，預計2029年完工。
日勝生表示，看好銀髮市場前景，目前日勝生集團「銀光計畫」為一大重點，手中握有中和樂陶居、三芝日初不老莊園、及規劃中的高雄旗山案，未來將進一步在全台各都會的市郊持續評估，擴展新據點。
另外，高雄火車站站東案，是日勝生手中開發規模基地面積最大的開發案，面積達18,820坪，緊鄰台鐵高雄車站，面積8,392坪，將引進新京站，開發為全齡健康社區，預估整體計畫開發時程約需六年，目前開工、銷售及完工時程都尚未敲定。
彰化市永安夜市歇業，近日傳出這片總計超過1.6萬坪的土地，以總價49.68億元已出售給台中允將建設，為彰化市近年最大手筆的土地交易，彰化縣府證實，台中允將建設初步規劃興建24層住宅，但相關變更計畫內容須經彰化都市更新及爭議處理審議會同意後才辦理；該案若通過將是彰化縣最高大樓。
彰化市土地飽和，不少蛋黃區熱門建案一推出就熱銷，但房價居高不下仍讓消費者吃不消；彰化市永安夜市為西勢子段過溝子小段的乙種工業用地的交易案受到矚目，縣府建設處指出，該案為擬定彰化火車站北區更新計畫，在2012年劃定，原地主德鑫建設配合都市更新的推動，變更為住宅區及公共設施用地，整體更新單元面積達6.57公頃，回饋後的住宅區面積有3.35公頃。
德鑫建設原本預計分2期開發興建地下地下2層地上13層的住宅大樓，2015年進入都市更新權利變換審定作業，都市更新計畫送彰化都委會，委員要求在交通、公共設施上調整，地主評估後決定轉手。
建設處說，德鑫建設於2022年11月底來文擬變更實施者為允將建設，同時變更重建區段土地使用計畫，但允將建設目前提出都市更新事業的土地使用計畫與原計畫差異甚大，原分期開發改為全區一次性開發，興建規模也由原地上13層提高至24層，連帶財務計畫及權利變換分配等都會大幅變動。
依都更條例第32條規定，該案都市更新事業計畫的實施者變更須重新辦理公聽會、公開展覽及審議，相關變更計畫內容也要經彰化縣都市更新及爭議處理審議會同意；若未能過關，地乙種工業用地不能做高汙染事業使用。
台中市地價及標準地價評議委員會，8日公布評議台中市明年公告土地現值平均調整3.26％，地王再度由西屯區惠國段93地號新光三越百貨蟬聯，明年公告土地現值每坪約227萬元，高於今年每坪約221萬元，讓新光三越百貨17連霸蟬聯台中市公告土地現值「地王」。 台中地政局表示，上述調整結果，市府將於完成行政程序後，於明年1月1日辦理公告作業。
台中市地價及標準地價評議委員會針對明年公告土地現值召開評議會，除部分新興開發區反映投資建設挹注，合理調整公告土地現值，其餘行政區多為持平或微幅調整，評議結果全市公告土地現值平均調整3.26％，調整後的台中市公告土地現值，占市價百分比為90.4％。
台中市地政局長吳存金表示，公告土地現值內政部政策目標為達市價9成，每年調整作為課徵土地增值稅的依據。吳存金強調，各行政區中，除北屯區、南區及南屯區轄內，因有新興市地重劃區及區段徵收區，公告土地現值分別調整14.39％、5.25％及4.55％外，其餘行政區作業機關透過分析實價登錄資訊，市價無顯著波動。
經台中市地價及標準地價評議委員會各專家學者充分討論後，公告土地現值多為持平或微調，幅度介於0.08％至2.53％間。 台中市明年公告土地現值的地王，由西屯區惠國段93地號的新光三越百貨蟬聯，明年公告土地現值每坪約227萬元，高於今年公告土地現值每坪約221萬元。
據悉，惠國段93地號，新光三越百貨土地面積4,471.86坪，台中大遠百向教育部租用學產地89與91地號，土地面積共計4,860.75坪，及興富發2020年向達新買下惠國段90地號土地面積2,593.47坪，明年公告土地現值均為每坪約227萬元。
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