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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
央行總裁楊金龍12日至立法院財委會進行報告並備詢，有立委詢問到房市、房價問題，楊金龍表示，交易量已經有下來，「我個人認為明年很關鍵，明年上半年可能發生軟著陸」。
而對於房市軟著陸的看法，前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰受訪時指出，這幾年爆量建照，將陸續進入大量交屋階段，有些炒作太甚、生活機能不好區域，可能出現「競價求售」情況，漸呈現軟著陸趨勢。
立委郭國文詢問，近期雖然已看到房市交易量跌，但價格依舊上漲，房價何時會軟著陸？楊金龍表示，成交量已經有下來，我們觀察房地產，是量先價行，「我個人覺得明年相當關鍵，明年上半年就可能發生軟著陸」。
此外，國內這波房地產價格上漲凶又猛，並出現資本集中度偏高情形，郭國文指出，《銀行法》第72條之2規定，銀行辦理不動產授信占比不得超過3成，為何會出現36.7％的資本集中度情況？楊金龍表示，兩者計算基礎並不一樣，這波房地產價格上揚與前幾次相比，確實有資本較集中的情況，但房價是由供給、需求決定，房價會上漲也有供給面的因素存在。
而對於房價軟著陸的看法，莊孟翰分析，2017年至今年的建照量、使照量都相當龐大，這幾年大量的建照量已陸續進入交屋階段，整體市場將逐漸出現建商保留戶、地主戶、投資客釋出的新成屋。
莊孟翰分析說，而這2、3年有些區域投機炒作嚴重，房價漲幅過大，且生活機能又欠佳的地區，預期將出現預售屋、新成屋及中古屋因貸款成數縮減以及升息…等壓力下，而會出現競價求售情形，因此可能逐漸出現軟著陸的趨勢。
全台房價高漲，口袋不深的購屋民眾只好愈買愈小，不僅雙北精華區小宅交易火熱，現在就連台中也捲起了「蝸居風潮」。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，今年前三季台中有多個行政區15坪以下之住宅成交件數超過百件，其中以西屯區小宅交易最為熱絡，成交件數高達484件，依次分別是北區、西區、中區和北屯區。
對此，東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，最近幾年在科技題材的帶動下，台中房價突飛猛進，民眾的買房門檻愈來愈高，再加上時代的轉變，單身族群、獨居族群日益增加，因此小宅產品的交易量能自然水漲船高。
葉沛堯指出，在台積電、中科、捷運、新興重劃區等各種重點建設的加持下，台中儼然成為全台房市一級戰區，房價更是扶搖直上，由內政部不動產資訊平台統計，今年Q2台中的平均購屋總價已經高達1192.2萬元，創下歷史新高，因此不少小資族會優先選擇購買小宅圓夢，而現在單身族、獨居族日益增加，民眾對小宅產品的需求愈來愈多，也帶動了小宅產品交易量能的升溫。
以小宅交易最熱絡的西屯區來看，依據實價登錄統計，西屯區15坪以下小宅平均房價兩年飆漲31.4%，是全區房價飆漲最快的戶型，東森房屋七期惠中加盟店柯詠婕專案經理表示，西屯區設有七期新市政中心、大型百貨商圈、台中工業區、中科等，吸引大量就學及就業的居住人口入住，目前西屯區的小宅交易主要集中在逢甲生活圈，10坪獨立套房總價落在250~300萬上下，月租金大約落在6000~8500元之間，投報率可以達到2~4%左右。
不過，柯詠婕提醒，雖然小宅投資自住兩相宜，但」購買小宅其實還有一些隱藏風險需要留意。首先，小宅因為坪數較小，常常會被銀行視為不易轉手的產品，貸款條件會更加嚴格，若權狀坪數低於10坪，部分銀行甚至可能不承貸。
其次，小宅空間比較小，在裝潢施工時很多工程無法同時進行，因此裝潢工期拉長、施工難度提高、施工成本增加等問題。建議多考慮鄰近捷運、明星學區、產業園區的物件，這類物件更具抗跌保值性，無論出租或是未來轉手，都會是更好的選擇。
地上權大案登場！財政部國產署12日公告「陸軍保養廠C基地案」，此案為台北市僅存大型精華區土地，面積近1.6公頃，緊鄰信義區、鄰近台北101，權利金底價飆至近74億元，創國有地上權案史上第三高。但不動產業者保守看此案，認為現在推大案就像「冬天吃冰」，體質好的建商才可能吃得下。
陸保廠C基地面積約1.59公頃、達4815坪，土地使用分區為第三種住宅區（特），也就是「住三特」，容積率為350％，權利金底價高達73.9億元，由於此案距離101不到1公里，為北市僅存大面積精華地段地上權案，預計明年2月23日開標，供投標廠商較長的備標期。
國產署副署長游適銘表示，前年3月開標的世貿三館地上權案，底價高達266.37億元，為國有地上權案史上最高，決標價312.76億元，也是國有地上權的最高得標金額；而2013年11月開標的台北學苑地上權案的底價114億元，則為史上第二，此案底價73.9億元則為史上第三高。
過去陸保廠C基地地上權案一波三折，歷經多次延宕，主因地上瓦斯設施及停車場遷移事宜。游適銘表示，陸保廠C基地上瓦斯增壓站問題，這部分已經責成軍備局，與大台北瓦斯協調後，已在投標須知上備註，軍備局承諾將在明年11月前配合遷移完畢。
游適銘說，此案昨日公告後，已有多組廠商打電話詢問國產署北區分署，大多以建商為主，詢問度頗為熱烈，未來在符合使用分區規範下，就看得標廠商如何規劃而定。
不過，不動產業者保守看待此案，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨直言，「此案生不逢時」，雖有近5000坪基地，地理位置好、格局方正，堪稱帝寶基地規模，但當前市況不佳，壽險業有防疫險保單問題、建築業又被土建融放款規定鎖住，而金融業較偏好有現金流的投資，最終恐僅少數建商會投標，應難有太好的溢價率，此案像是「冬天吃冰」，體質好的建商才可能吃得下。
全球居不動產情報室總監陳炳辰也認為，底價74億元算是偏高，且「成也地上權、敗也地上權」，目前地上權住宅價格有優勢，但此案開發也要2、3年，屆時地上權住宅優勢恐不再，預估投標建商應會採合作方式，例如作為租賃用途而非自住，單一建商砸大錢開發機會可能較小。
高雄市2022年第4季開發區土地標售，12/13突然宣布暫緩標售，高雄市地政局表示，正評估開發區發展需求及個別土地條件，並研訂相關作業辧法及投標須知，未來抵費地將採多元方式處分，增加其使用彈性，創造政府、民間雙贏目標。專家認為，暫停標售也算符合大眾期待。
高雄市地政局標售土地期程，原則採「333」制，即固定每3個月（第3、6、9、12月）的第3個星期三，公開辦理土地標售開、決標作業，此一固定機制行之有年，有利於投標人籌措資金及準備相關資料。 第4季開發區土地標售，原定12月21日舉行，13日宣布暫緩標售。
高雄市地政局指出，因應中央修法放寬抵費地處分方式，除原有公開標售外，亦得不待清償重劃負擔總費用，即可採標租或設定地上權方式辧理。 高市地政局正評估開發區發展需求及個別土地條件，並研訂相關作業辧法及投標須知，未來抵費地將採多元方式處分，增加其使用彈性。
對此，高雄市建築公會理事長陸炤廷分析，高市府因應中央打炒房政策，從源頭限制土地標售，以免意外引起建商搶標，引來外界對政府貼上帶頭炒高地價、房價的標籤；加上目前立法院已排審《平均地權條例》，暫停標售也算符合大眾期待。
不過，陸炤廷直言，不少中小型建商在央行、政府一連串的打炒房措施後，面臨經營困難，主要是銀行針對土建融的多方限制，建商購地貸款成數變低，加上缺工，營建成本價格維持高檔，很多中小型建商的資金被卡住，受限資金壓力，開始有開發商帶建照轉賣土地，直接在土地價格上獲利了結，預估要在《平均地權條例》政策上路後，明年房市走勢才會呈現明朗。
六都今年前11個月建案交易總棟數，僅台中市一枝獨秀，逆勢成長3.4%。鄉林不動產研究室今指出，因中科人口紅利持續擴大，台積電二奈米晶圓廠最快明年進駐，支撐台中居住需求買盤，建商照常推案，台中新興重劃區土地成本居高不下，不少建案就是來自舊市區的危老改建，台中危老案快速增加。
鄉林建設副總經理方偉民說，支撐台中居住需求買盤除了重大建設到位、軌道經濟發酵，中科人口紅利持續擴大也是主因，中科上個月引進17家高科技廠商、總投資額1822億元，加上台積電二奈米晶圓廠最快明年進駐，預計將提供4500個就業機會，可望為房市續添柴火。
內政部統計，今年通膨、貸款利率升息，政府打房及工料雙漲等影響下，六都今年前11月累計建物買賣移轉22.3萬棟，較去年同期衰退7%，其中僅台中唯一正成長，累計4.5771萬棟，較去年同期增3.4%。
鄉林不動產研究室說，重劃區土地成本居高不下，建商與地主談不攏，改走危老新建，致使台中危老案快速增加。尤其在打炒房、限縮土建融等政策下，危老案享有容積獎勵、放寬建蔽與高度限制，且不在土建融管制範圍，讓更多建商願意投入，採合建分售的土地開發。
根據統計，危老條例自2017年5月上路，台中近三年每年平均達130件，今年前11月已核准139件，5大熱區第一名為西屯區23件，其次為北屯區19件、北區18件、西區16件，以及南區13件，核准平均面積為904.27平方公尺，位居六都第二。
中科管理局說明，因應半導體科技產業需求，推動中科台中園區擴建二期開發案，預計進駐台積電2奈米廠。環評初審通過，提送大會審查。預計在明年中提供土地給半導體廠商興建先進製程晶圓廠，將可提供4500個就業機會。
台南人期盼多年的東帝士2.0即將復活！位在北區東帝士舊址「南山廣場」目前地上12層、地下2層已興建完畢，現在正在申請使用執照，除了會引進百貨、餐飲、影城等，1樓將有「歐美版質感市場」，預計最快明年中開幕營運。
台南市政府指出，東帝士百貨是許多老台南人不可或缺的回憶，南山人壽看好台南的投資商機與消費力，斥資15億元取得東帝士舊址用地，「南山廣場」為重大投資開發案，占地約5103坪，目前已完成地上12層、地下2層的主體建築物，正進行內部裝潢，申請使用執照中，停車場及市場、商場入口等引導牌已陸續就位。
東帝士於1986年開幕，最初名為「台南小府城休閒購物中心」，為綜合性購物娛樂大樓，除了商品走平價路線，手扒雞、溫蒂漢堡、電影院、溜冰場、頂樓遊樂場的海盜船等都是在地人經典回憶。
東帝士當時成了台南人逛街購物必去的地方，同時也帶動周遭商圈興起，不過，隨著其他百貨相繼開業，東帝士營收下滑，2001年結束營業，2009年拆除建物，讓許多台南人深感不捨。
如今複合式商辦大樓「南山廣場」即將開幕，預計引進複合商場、百貨零售、餐飲、影城等，並結合台南文化、美食、觀光，市府表示，因該地為市場用地，因此1樓規畫設置市場，並以歐美市場為藍圖，採明亮、質感櫃位走向，非傳統菜市場形式，相信高品質環境能帶來耳目一新的購物體驗，進一步提升周邊便利性、休閒生活機能，創造就業機會。
平均地權條例修正草案昨傳捲土重來，預計下周21日排審，房市趨勢專家李同榮表示，執政黨敗選找不出真正問題，在密密層層的指示中，也找不到著力點，卻在已降溫的房市中，提出打房重策，這種慢半拍的作為，說穿了，平均地權修法只是拿來當敗選祭品。
李同榮說，媒體報導，蔡英文總統日前召集財經高層會議，檢討敗選原因，作出三大指示，要求確保重要民生物資供應及價格穩定、主動規畫推動公共運輸補貼並抑制房價、建立應變機制確保金融穩定，務必全力維繫台灣經濟成長動能，減輕人民生活負擔。
他說，蔡英文在會議中強調「減輕人民租屋負擔」、「以多元政策平抑房價」，但執政當局卻拿雞毛當令箭，拿抑制房價當敗選盾牌，在房市降溫時卻反其道提出修法打房重策，實在令人費解。
針對減輕人民租屋負擔這項指示，李同榮表示，執政單位根本不知如何減輕人民租屋負擔，就連租賃市場全面實價登錄都可為而不為，放縱租賃黑市橫行，抬高弱勢與年輕人最迫切需要的中小坪數房租與房價，這才是居住不正義的問題所在，真正的問題就是政府。
至於以多元政策平抑房價，李同榮指出，多元政策的重心在治本不在治標，加速交通建設擴大都會，疏解都會擁擠人口、廣建社會住宅，都是多元政策平抑房價的治本政策。
政府捨治本重治標，頻頻提出無效打房政策，最離譜的是房市都已明顯降溫，短線投資客都已無利可炒作，卻在敗戰的此時，祭出打房重策，所為何來？ 立法院內政委員會針對「平均地權條例」修正草案，預計下周排案初審，主要有五大措施，包括限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋、解約申報登錄。
李同榮直批，在房市降溫的此時，推出平均地權修法，不但因噎廢食、時機不對、成效會不彰，且可能造成扭曲市場的嚴重後果，主要理由有二：
一、今年房市同時面對QE縮表、升息循環、通貨膨脹、假性需求過高、疫情擴散、打房加重、兩岸衝突增高等七大利空，已阻斷了主升段漲勢。政府在炒作盛行時有法不管，炒作尾聲時端出重刑，對市場只有負面影響，沒有具體正面的效果，對市場而言，有修沒修都一樣，對政府而言，只是作秀一場。
二、市場供需有其自然機制與法則，投資客不會只進不出，炒作到一定程度，自然會伺機獲利了結，今年就是投資客獲利了結最好時機，因為房價沒跌，投資客具成本較低的優勢，可以在多殺多的市場上從容出貨，苦的是新推案的建商，銷售率慘不忍睹，這也是因果關係，也是市場機制，讓市場可以消化多餘的供給。
他表示，一旦政府在供給增加，房市降溫的此刻採行禁止轉售修法，又間接把多餘的供給回收，建商就可放心推案，把原來已經降溫保守的售價再度提高，市場的溫度會因假性需求被閉鎖而再度增溫，這就是市場機制被扭曲的後果。
李同榮表示，平均地權修法在房市降溫中原本可備而不用，並可持續產生喝止效應，進可攻退可守，但政府卻拿來當敗選戰犯祭品，不但是慢半拍打假球行為，在此時打房更是倒退嚕的愚蠢政策，尤其是禁止換約轉售，更會造成市場機制的混亂並傷及無辜，政府不可不慎。
決勝商場除了掌握趨勢，更需具備搶先部署的前瞻眼光，專家表示，中壢工業區自民國65年開發完成，迄今多數廠辦老舊待汰換，伴隨中壢跳躍性發展，在地企業急需新形態的廠辦。
在地深耕近50年的全球第一大移動影音領導企業憶聲電子身為產業領頭羊看見在地企業的需求，旗下「華憶建設」掌握趨勢脈動，打造總面積2.8萬坪的「憶聲智匯科技園區」，提升整體產業發展，可創造超過5,000個就業機會。
園區融入大量AI科技、5G網路等智慧化系統，並取得智慧建築、EEWH綠建築雙標章認證候選資格，預計2023年完工，以新型態「工業4.0」園區奠定中壢地標，可望為現今產業升級轉型、企業家族傳承帶來新氣象。
近年國內在建築上依照生態、節能、減廢、健康之需求來訂定綠建築（EEWH）評估系統及標章制度；放眼國際，對於環境友善、減少碳足跡、善待地球環境等亦多有要求，憶聲智匯科技園區與國內外趨勢同步，在建造時就納入使用者需求的考量，希望打造符合未來國際趨勢的產品，除了各項科技智能設施，對於智識工作者的辦公環境也能有所提升，未來憶聲自身企業總部也將遷址於此，以最高規格規劃，更是絕版2字頭，每坪單價較周遭商辦、廠辦相比處於低基期、總價位於起漲點，諸多利多可望帶動桃園企業發展，共同提前布局。
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