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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
近期預售屋爛尾樓事件和房價過高問題，引發社會極大關注，行政院更制定《平均地權條例》修法草案，包括限制預售屋轉售、管制私法人購屋等五大重拳，希望藉此壓抑房價。與此同時，呼籲全面取消房產預售制的聲音越來越多。 預售制雖長期存在，但不意味著合理。房地產預售與現階段的市場長期掛鉤，貿然取消或許不太可能，但是長期來看可討論的地方不少。
一、取消預售制會推高房價。期房售價比現房便宜。
取消預售制，會提高開發商的自有資金率，這會降低開發商的開發速度和擴張規模。市場上的新房供應量減少，會導致房價上漲。
二、預售制驟然取消會導致大量開發商倒閉。
房地產開發算是一個高周轉的行業，預售制取消會使開發商周轉減速，極有可能使一大批資金鏈緊張（資金流吃緊、融資能力差）的中小開發商，因周轉不靈而加速破產，這會加劇「爛尾樓」的產生。
三、開發商建築成本增加導致房價進一步上漲。
由於開發商資金成本增加，將使這些開發商在最後銷售房子時，將自己興建成本轉嫁到消費者身上，導致房價進一步上漲。 房產預售制度是歷史時期產物，過去房地產發展上確實也發揮了作用，有效解決了房地產開發的資金問題。但如今，開發商利用房產預售制預先收錢，減少了成本費用，卻把風險也轉嫁到了消費者身上，並不合理。
預售本質上屬於商業信用，房地產開發企業一手握著銀行信用，一手握著商業信用，相當於加上了雙重槓桿。這樣雖然有利於房地產企業的快速擴張，但同時也增加了它的脆弱性，資金鏈繃得太緊，容易產生風險，難以控制。
尤其當房地產銷售出現壓力，市場上不免就會出現因資金鏈斷裂、建築成本增加、下包營造廠商違約等各種原因導致建案停工的現象。預售制風險逐漸暴露，嚴重影響了購房者的利益和銀行的資金安全。
因為預售制度的實施已有長久歷史，要從事相關制度改革絕非短期可達，因此，購房者有必要對廠商的資歷（完工實績、公司財務及工務實力、經營者誠信）詳加檢視，乃至於了解建案的財務保全措施（像是確保開發商的預收房款是否專款專用，是否已籌足建案所需的所有資金，這些都是確保建案能否按時如質完工的關鍵因素），才是預售制度下消費者買房的自保之道。
《平均地權條例》修法草案限制預售屋轉售，基本上在防止及限制民眾炒房，立意良善，也是從根本性的源頭做起，但應該將首購族除外，讓房產回復居住屬性，不再淪為炒作的工具。
地段佳、公設比低以及房價較為實惠是中古屋三大特點，永慶房產集團根據實價資料，統計出雙北市各個行政區屋齡5年以上的中古屋交易情況，台北市部分，由中山區奪冠，新北市則出現蛋白區逆襲，由淡水區拿下第一。
根據實價登錄資料，今年1-11月台北市中古屋熱門交易行政區，由中山1647件交易奪冠。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中山區中古住宅大樓熱門交易路段位於民生東路一段、林森北路以及新生北路二段等路段，大樓單價平均約72.5萬；公寓產品則集中於林森北路、新生北路、松江路以及中山北路一帶，6字頭房價相較於台北市其他蛋黃區親民許多。
內湖區以1106件位居交易量第二名，住宅大樓平均單價為66.2萬，民權東路六段、成功路及星雲街皆是炙手可熱的路段。公寓單價平均50.8萬，熱門路段分布在內湖路一段、康樂街及成功路等。
交易量第三名則由大安區拿下，交易量為880件，陳金萍表示，大安區可說是蛋黃區中的蛋黃區，深受中高資產族群的青睞。 觀察大安區的中古屋交易，以住宅大樓與華廈為大宗，均價為98.8萬，熱門路段包括忠孝東路四段、復興南路二段、信義路四段及仁愛路四段；公寓均價則落在80.8萬，泰順街、和平東路等路段買氣較為熱絡。
新北市方面，中古屋交易量由淡水區奪下冠軍，交易量為2222件。 陳金萍指出，淡水區發展迅速，原有捷運淡水站連接大台北地區，近年加上淡海輕軌、淡江大橋八里端通車，交通機能得到進一步提升，此外，國民運動中心營運，家樂福量販店、國賓影城進駐也讓淡水區生活機能增加，一躍升為交易熱區。
淡水區目前中古大樓平均單價25.5萬元，熱門路段落在淡金路、新市一路一段、中正東路二段以及民權路等；公寓平均單價落在19.2萬元，民眾偏好路段為新民街、北新路以及學府路。
中和區以交易量1960件位居第二，大樓平均單價落在45.5萬，熱門路段包括景平路、中正路以及中山路二段；公寓平均單價為39.1萬，圓通路、景新街、民享街與員山路都是民眾偏好的路段。
排名第三的新莊區，中古屋交易量1881件，中古住宅大樓平均單價為40.2萬，中正路、福美街、中原路及中平路皆是熱門路段；公寓平均單價則落在32.8萬，熱門地段分別是中正路、四維路與萬安街。
陳金萍表示，台北居大不易，雙北市的高房價時常讓人望而卻步，新成屋的價格一般家庭往往難以負擔，想在大台北地區置產的購屋族不妨將目光轉向中古屋，不只較預售及新成屋更加實惠，並且多位於鬧區，機能成熟，生活方便。
想知道台北市捷運站周邊的不動產成交行情，但面對數十萬筆海量的實價登錄資料，卻不知道該從何查起嗎？台北市地政局繼2022年建置「台北地政找房+」社區實價查詢平台後，2022年加碼推出全新功能－「捷運房價租金地圖」，透過捷運站周邊房價及租金資訊的統計、整合，讓民眾可以輕鬆快速掌握捷運生活圈的不動產成交行情。
實價登錄結合捷運路網 滑地圖秒查各站行情
台北捷運通車至今26年，現已成為市民日常通勤最仰賴的大眾運輸系統，及不可或缺的生活機能，因此捷運站周邊往往是購屋熱區、租屋首選，是選擇住屋的重要考量因素。
但在尋找可負擔捷運宅過程中，若想知道捷運站周邊房價或租金水準，必須從數以萬計的實價登錄資料中，逐一篩選鄰近捷運站之物件，再彙整統計實價登錄案例，才能進一步獲得周邊成交行情，相當耗時費力。
為因應民眾逐捷運而居、沿軌道找房的需求，並貼近民眾使用查詢習慣，提供更優質的實價查詢服務，台北市地政局進一步於「台北地政找房+」平台新增「捷運房價租金地圖」功能，將實價登錄資料結合捷運路網，針對全市已通車5條捷運線、73個捷運站，呈現各站半徑500公尺內房屋的實價登錄均價，民眾滑地圖就能秒查捷運站周邊房價水準，再搭配平台中既有的社區成交資訊，讓找房更輕鬆有效率。
此外，點選各捷運站，還可查看該站周邊新成屋、中古屋近1年及歷史平均房價、周邊公共設施等豐富資訊；另針對租屋族加碼提供租金平均單價，讓民眾可以快速掌握捷運生活圈之房價租金行情及生活機能等資訊。
不動產業界專家試用心得 搶先看
台北市不動產估價師公會鐘少佑理事長表示：「台北地政找房+」平台新增「捷運房價租金地圖」，除了既有的社區大樓交易資訊及周邊公共設施外，加入捷運站點圖資及相關房價、租金數據分析，讓使用者以捷運地圖找房模式，能夠更直觀、快速的了解標的及其坐落區域價格水準與機能。
住展雜誌企研室成采錡經理表示：「捷運房價租金地圖」直觀呈現捷運站周邊500公尺、2樓以上房屋的平均房價和租金，可說向房市透明化，邁出了一大步！
體現逐捷運而居、沿軌道找房趨勢
地政局張治祥局長表示，台北市近年來一直努力推動實價登錄的加值應用創新服務，希望幫助市民輕鬆讀懂房價資訊、掌握區域行情。各捷運站的平均房價大致隨著與市中心的距離逐漸遞減，透過視覺化的「捷運房價租金地圖」，民眾可以衡量自身的負擔能力、通勤時間，先鎖定符合需求的捷運生活圈，再進一步瀏覽「台北地政找房+」豐富的成屋社區及預售建案資料，以尋得心目中的理想住宅。想要逐捷運而居、沿軌道找房，趕快到「台北地政找房+」體驗全新的「捷運房價租金地圖」！
高市都委會今(14)日通過，透過容積調配規劃及都市計畫變更作業，將素有「將軍村」美譽的明德新村部分土地、舊城西門遺址、南海大溝等文化資產容積分階段移至崇實、自助新村，並由市府取得文化資產定著土地產權，管用合一，以利文化資產修復保存、管理維護以及教育推廣。
高雄左營眷村是南台灣規模最大、歷史最久、區塊最完整的海軍眷村，其中又以明德新村具備獨棟獨院之寬敞眷舍，戰後至今住戶九成以上皆為海軍高階將領居住，素以「將軍村」、「眷村中的豪宅」著稱。
原勵志新村改建釋出土地後，已成為景觀大樓推案新熱區。高市府與國防部歷經多次協商，並於都委會經歷5年總計6次專案小組會議討論，終獲委員們一致同意，在不減損軍方產權價值前提下，透過容積調配規劃及都市計畫變更作業，將明德新村部分土地、舊城西門遺址、南海大溝等文化資產容積分階段移至崇實、自助新村，並由市府取得文化資產定著土地產權，管用合一，更有利於文化資產修復保存、管理維護以及教育推廣。
高市府指出，此舉將可大範圍保留左營明德新村特有眷村紋理、原鳳山縣舊城西門城牆及南海大溝遺構之現址，也同時調整變更為面積達7公頃之史蹟公園。
高市府多次與國防部協調，達成共識，將桃子園路旁國防部管有3.92公頃住宅區、兒童遊樂場用地及道路用地，一併納入公辦市地重劃辦理開發，並將公共設施用地產權交換予市府。
同時，為完善居住環境品質，徹底解決左營在地居民及民意代表多次反映之南側勵志新村公共設施開闢問題(即桃子園路一帶新開發區)，市府多次與國防部協調，達成共識，將國防部管有3.92公頃住宅區、兒童遊樂場用地及道路用地，一併納入公辦市地重劃辦理開發，並將公共設施用地產權交換予市府，預計可為市府節省約2億元公共設開闢經費，區內道路亦將依市區道路及附屬工程設計標準施作排水系統，保障勵志新村居民出入交通及防災安全。
基隆市地政處14日公布，全市公告土地現值平均漲幅2.58％，將於明年1月1日正式公告實施，另外，基隆市地王仍由廟口夜市愛三路及仁三路口的大四美拿下，這已是自1998年以來第26次蟬聯地王。
地價作業調查期間為去年9月2日至今年9月1日，地政處表示，全市建物交易6677棟，較去年增加844棟，增幅14.47％，交易最活絡前3名為中正區、安樂區及信義區；受到城際轉運站、基隆塔等重大市政建設將完工及基隆捷運利多題材加持，全市成交價呈小幅上漲，中古屋平均成交價格每坪約16至17萬元，新成屋平均成交價格每坪約22至24萬元。
基隆市地價評議委員會經綜合參考實價登錄交易、近2期都市地價指數連續上漲趨勢，評定通過明年公告土地現值，全市7個行政區皆上漲，公告土地現值平均漲幅為2.58％。
地政處表示，漲幅最高為信義區3.69％，除受惠62快速道路往返雙北的交通便利性，生活機能逐步到位，新建案推案數量最多，吸引雙北及鄰近地區購屋族青睞，帶動成交價格上漲；漲幅最低為暖暖區1.70％，因近年新建案較少且量體較小，及該區約有3分之2土地屬非都市土地森林區，開發利用受限所致。 此外，今年基隆地王仍由廟口大四美奪冠，自1998年起已連續26年蟬聯寶座，明年公告土地現值每坪單價約171萬元，維持與去年相同。
央行理監事會議即將在周四登場，市場預期可能升半碼或者不升息，若升息半碼則房貸利率就將重回2％時代，不過隨美國暴力升息暫告一段落，國內升升不息腳步可望暫緩，對於房市連續升息的預期壓力也可望獲得紓解。
根據聯徵中心資料統計，整體房貸利率在今年第一季升息前平均為1.46％，倘若周四再升息半碼，加上今年累計已經升息0.5％，則周四升息後利率會超過2％，至於央行的五大銀新承做房貸利率，今年2月升息前為1.367％，若周四再升息半碼，則未來利率也會接近2％。因此，倘若週四決議升息半碼，則房貸利率將重回2％時代，而上一次利率2％，最後出現在2009年1月。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波升息可分為實質面與信心面影響，實質面是購屋族的購屋負擔增加，信心面則是民眾擔心未來利息升升不息，影響購屋信心，所幸美國暴力升息暫告一段落，國內利率跟漲的壓力紓解，今年以來的連續性升息，明年應該有喘息的空間，有利購屋人的信心回穩，至少持續升息的利空可望解除。
以貸款1,000萬元30年期本息平均攤還試算，試算今年升息前1.375％，每月還款金額為3萬3,915元，倘若周四再升息半碼，加上先前調升的0.5％，則房貸利率會到2％，則每月還款金額會增加到3萬6,962元，較今年升息前每個月多出3,047元，一年多出3萬6,564元，等於多繳一個月的房貸。
全家今天公告處分台中市烏日區螺潭段土地及建物，予生展生鮮蔬果公司，總交易金額為新台幣4.98億元．預計可獲得處分利益3.55億元。 全家今天公告處分台中市烏日區螺潭段共6筆土地及建物，交易對象為生展生鮮蔬果公司；主因為位於烏日的台中物流中心今年起已陸續移轉至大肚，因此處分閒置土地廠房。
全家公告指出，處分土地面積近2600坪、單位價格為每坪17.73萬元，交易金額4.61億元；另外建物面積為1518坪、單位價格約每坪2.45萬元、交易金額3714.2萬元；合計土地及建物總交易金額為4.98億元．預計可獲得處分利益3.55億元。
南台灣發展最亮點「高雄亞洲新灣區 5G AioT 創新園區」獲重大進展，該園區為「高雄多功能經貿園區特貿三都市更新案」，是全台最大公辦都更案，興富發 (2542-TW) 獲北基地最優申請人，並於今 (14) 日完成 10 年期 326 億元聯合授信案簽約。
高雄多功能經貿園區特貿三都市更新案中，開發區占地面積達 5.3 公頃，興富發獲選都更案北基地的最優申請人，與高雄市政府簽訂委託實施契約後，即委由兆豐銀行、第一銀行及合作金庫銀行三大公股行庫共同統籌主辦 10 年期 326 億元聯合授信案。
此一都更案開發面積不小，聯貸總金額超過 300 億元，為近年見之大型開發案，因立地條件極優配合興富發建設豐富的不動產開發經驗，聯貸案推出後，獲眾多銀行包括華南銀行、彰化銀行 (2801-TW)、上海商銀 (5876-TW)、農業金庫、永豐銀行及台中銀行 (2812-TW) 等熱烈支持，超額認購圓滿籌組完成，今天由統籌主辦銀行兆豐銀行、第一銀行及合作金庫，與興富發集團總裁鄭欽天、董事長曹淵博共同出席聯合授信案簽約典禮，宣告眾所矚目的高雄亞灣旗艦開發案邁向新的里程。
此一都更案為目前國內開發金額最高的公辦都更案，極具都市翻轉指標意義，其基地位於南台灣未來亮點「高雄亞洲新灣區 5G AioT 創新園區」核心，緊臨高雄市立總圖、展覽館及軟體科學園區，以高雄捷運環狀輕軌為重要交通樞紐，交通建設、商業及生活機能完善，為高雄市新興中心商業區及多功能經貿園區，考量在 5G 亞洲新灣區智慧城的政策帶動下，將可加速周邊腹地整合發展，成為國、內外科技新創人才匯集地、吸引企業進駐設立營運或辦公據點。
興富發集團深具不動產開發經驗，參與多起都市更新案及商貿中心建設，本都更案亦將成為高雄亞洲新灣區旗艦地標。興富發建設不只是全台「獵地王」、建商「營收王」，今年更獲台灣董事學會評選為「2022 外資精選台灣 100 強」企業殊榮。
南京東路知名伴手禮名店佳德鳳梨酥，一直是觀光客必訪名店，也帶動區域人潮與商圈身家。據最新實價登錄顯示，佳德旁的4層樓透天店面，今年7月以高達5.2億元的總價轉售，成為實價登錄以來，松山區最高總價透天交易，其建物248.66坪、土地75.93坪，土地單價約685萬元，目前租客為連鎖按摩會館，仍持續經營中。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，南京東路透店就位於知名伴手禮佳德鳳梨酥旁，長期都是觀光客必經之地，店面效益高，疫後國門重啟後，商圈可望逐步恢復榮景。由於該透天屋齡已超過40年，符合危老標準，且該透店坐落土地為商二用地，容積率630%，未來改建效益頗高。
除此之外，今年衡陽路也有1筆透店交易，土地坪48.1坪，以約2.57億元售出，換算土地單價約534萬元，租客為傳統點心店。而民生東路二段也有2層樓透店轉售，目前牛排店仍承租營業中。 張旭嵐指出，疫情重創大型商圈店面，因此近年台北市精華商圈的店面交易少，高價店面交易也不多，而今年有2筆大型透店交易，位在以商辦為主的商圈，不僅上班族人流高，土地價值也高，在原本就已經有穩定租客的情況下，直接可先收租當現成房東，未來還有危老都更效益，成為建商或投資人積極收購的優質物件。
第一建經研究中心副理張菱育指出，台北市土地寸土寸金，已經難有可開發素地，政府近年積極推動都市更新改建，釋出危老條例的容積獎勵措施，因此開發商近年也頻頻尋找合適標的，而整棟旅館、飯店、整棟透天的產權相對單純，且都更與危老重建案不受央行的購地貸款管制，沒有18個月內動工興建的約束，增加開發商近年積極整合及買下整棟老舊建築的動力。
高雄民族一路上有一間屋齡53年的透天厝，最近以8.5億成交，價格真的是嚇死人！不過值錢的是它的土地，乙種工業用地，面積達1533坪，換算每坪地價56萬元，創下當地乙種工業用地價格新高。買主是義联集團旗下的燁茂實業，原來除了這塊地，旁邊還有一塊1千多坪的土地也是他們的，透過這次整合，土地更方正而且和大馬路相接，用途和效益更廣更大。
這一棟53年老舊透天厝最近以8.5億成交，但有價值的不是它，而是它後面的這一整塊乙種工業用地。 透天厝加上周圍一大塊土地包圍，面積達153坪，以8.5億成交價換算，一坪土地約56萬，創下三民區乙種工業用地價格新高。
房仲專案經理朱筆顯：「這附近來講的話，在110年5月的時候在中華段這邊有成交來到41萬。」 買主是義聯集團旗下的燁茂實業，11月完成登記，資深房仲說他們有可能在整合土地，因為。
房仲專案經理朱筆顯：「原來它們是後面這一塊，那如果含這一塊合併之後，它們就變一個完整的，可以直接連接到民族路上面來。」 這次購買的1千多坪土地，加上後方107年購買的1千多坪，兩地整合，原本靠小巷，現在面大馬路，除了不能當住宅區，其他用途很廣。
房仲專案經理朱筆顯：「利用的效益應該大於這個土地價值，那如果一樣要做醫療用途，或者是商業用途的地，它如果買住宅區或商業區，或是對比於像之前悅誠成交的行情來講，相對它取得的成本是很低的。」 詢問義聯集團沒有回應，土地鄰近大順路有已開發的「義享天地」A館已完工啟用，未來B館規劃商辦影城，沿線還有富邦人壽與聯上集團兩大百貨開發案將完工。這區未來發展備受看好，這回義聯集團加碼購置土地也算儲備戰力，屆時要用時，不怕沒地可用。
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