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房產新聞
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中央銀行昨（15）召開理監事會議，房市管制措施並未加碼、維持先前推出的措施，但總裁楊金龍強調，「央行選擇性信用管制會實施一段較長的期間，央行貨幣政策轉向，會比房市管制結束得更快。」 楊金龍先前在立法院提到，房市在明年第1季有機會「軟著陸」。
楊金龍昨天進一步解釋，房市「軟著陸」雖然未有具體定義，但意思是指，房地產能慢慢的往下調整。 楊金龍還說，房市若「硬著陸」、一下子把它打趴，政府要反過來支撐它反而很困難，中國大陸最近的「紅三條」就是明顯例子，「紅三條」一出爐，中國大陸的房地產都趴下去，政府為了救市，又要用「16條」等各種措施，但成效很有限。
為了讓房地產緩緩下修，楊金龍表示，央行的打炒房措施，會實施比較久的時間，且貨幣政策轉向，會比房市管制來得早。意思是，央行就算停止升息，房市管制措施也會繼續維持一段時間。
楊金龍昨天表示，央行自2020年12月以來，已四度加碼房市信用管制，有助銀行授信風險控管。今年以來，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長走緩，不動產貸款集中度略降，不動產貸款的逾放比率維持低檔；加上央行自3月以來緊縮貨幣政策，也有助強化選擇性信用管制措施成效。
楊金龍強調，未來央行將持續關注不動產貸款情形與房市發展情勢，並檢視管制措施的執行成效，適時檢討調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。
升息、打炒房、股市重挫、經濟前景未明等多重因素影響，今年商用不動產及土地買氣開高走低，截至十二月十四日止，前者累積交易總額約一三二五億元、後者約一七六七億元，同步創下四年新低，且分別年減二十五％及三十九％。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，今年商用不動產以辦公室買氣最佳，成交總額達四六九億元、約占三十五％，且今年前十大商用不動產交易案，就有五筆是辦公室買賣，而前兩大交易案買家均為中國人壽，分別砸一二○．五億元買進台中豐邑市政核心大樓整棟以及八十三．五億元買進北市內科精英電腦大樓整棟。
不過，中央銀行今年累積已升息二．五碼，壽險業者最低收益率門檻拉高至二．七二％，若再考量風險因素，壽險業願意接受的不動產收益率門檻已拉高至三％，在大台北幾乎買不到，因此，近幾年可看到壽險業者前往外縣市掃樓獵地，今年買進的不動產高達七成不在雙北市。
另，今年土地買氣則因建商縮手而大幅衰退，去年光是建商買地金額便高達二六一八億元，今年僅剩一○五九億元，年減近六成。第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，主要與打炒房政策有關，甚至聽聞已有銀行對建商土建融陸續收傘。
不過，過去三年建商已買進六千億元的土地庫存，即便今年買地策略保守，也不太影響推案土地來源；而且，近期可以發現多數建商提高工業廠辦推案比重，甚至參與公辦都更案、聯開案等，抑或是採取合建等方式，希望降低土融的沉重負擔。 展望明年，若「平均地權條例」修正草案通過，在私法人購買住宅需要許可的情況下，可能出現部分資金轉往商用不動產，明年整體來說可望呈現「價量均穩」的趨勢。
台北國稅局表示，房地合一新制上路後，個人交易2016年1月1日後取得房地，不管是虧損或獲利，都必須在移轉登記日隔日起30日內辦理房地合一稅申報，房地合一交易若有虧損，可在交易日以後三年內抵減房地合一交易所得，不過要留意三年折抵期限，若超過期限，國稅局將不准認列。
國稅局官員表示，適用房地合一新制案件，房地交易獲利或損失的計算，是以交易時的成交價額減除原始取得成本，以及因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額為所得額，交易獲利所得必須課徵房地合一稅；交易若經核定產生虧損，可自交易日後三年內的房屋、土地交易所得減除。
國稅局舉例，甲先生2016年10月10日以總價850萬元買入A房地，2018年1月5日以總價900萬元出售，並完成所有權移轉登記，支付取得、改良及移轉費用共120萬元，申報房地交易損失70萬元（出售總價900萬-取得成本850萬-取得改良移轉費用120萬），並由國稅局核定交易損失。
之後甲先生又在2022年3月3日出售2019年買入的B房地，交易所得為200萬元，此時甲先生申報減除出售A房地的損失70萬元，但因已超過損失交易日後三年度的抵減年限，因此國稅局否准認列，核定補稅。
另外，國稅局官員表示，房地合一稅2.0上路後，包括取得費用、改良費用及移轉費用如果產生損失，其中移轉費用可列舉提示證明文件，但如果未能提示證明文件，推計費用率為3%，並以30萬元為限。國稅局呼籲，民眾出售適用房地合一案件，應注意房地交易盈虧互抵相關法令規定，以免因不熟悉《所得稅法》，遭國稅局補稅。
平均地權條例隨著房價不斷高漲，成為網友關心的議題。今（2022）年4月，行政院將平均地權條例修正草案送入立法院，誓言祭出限制預售屋轉售、重罰不動產炒作等五大重拳。
然在各界意見拉扯下，平均地權條例修法擱置多時，如今終於傳出12月21日要登上談判桌，引發廣大關注。究竟平均地權條例是什麼？為何要修法？平均地權條例修正案通過後，又可能造成哪些影響？一起來了解！ 平均地權條例修法與房價不斷飆漲有關，內政部期望透過五大重點，讓不動產市場能穩健有序發展。
平均地權條例是什麼？
平均地權條例是土地法的特別法，簡言之，是政府用來維持土地與房屋價格的法律。根據內政部地政司資料，自1949年政府播遷來台，實施一連串土地改革後，都市地價因為工商繁榮上漲，投機壟斷的風氣日漸興盛。
為了解決都市土地問題，政府於是在1954年制定「實施都市平均地權條例」。 由於法律原僅規範都市土地，導致其他土地大幅漲價，甚至變成牟取不法暴利的對象，為了貫徹實施平均地權的核心概念，政府決定擴大平均地權的實施範圍，1977年修正公布為「平均地權條例」，全面實施平均地權。
平均地權條例為何要修法？
地政司平均地權條例立法沿革顯示，自從1977年修正公布為平均地權條例以來，依據各時期所需，平均地權條例有過15次修法，修正理由各有不同。 新冠疫情初期，大量熱錢湧入房市，讓本就不便宜的房價持續飆漲，居住正義再度成為國人熱議的話題。
中央大學經濟系教授邱俊榮更曾示警，「房價已經變成國安問題」，因為高房價對國家的人力資本而言，無論是量（少子化）或是質（人文教育），都會構成排擠效應。
多方疾呼下，今年4月7日，由內政部提出、行政院通過的平均地權條例修正草案，便是為了引導不動產市場正常發展，杜絕虛報價格，防堵現行投機炒作漏洞、契約轉售牟利等情形，有望補齊先前修法不足之處，現已送交立法院等候審議。
平均地權條例修法重點有哪些？
行政院指出，本次平均地權條例修法有五大重點，分別如下：
平均地權條例修法，支持者怎麼看？
景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，台灣房市中，區位的獨特性容易形成壟斷，加上地產可以長期持有，房產又屬於銀行優質擔保品，吸引建商以小搏大進行槓桿操作，使得房市趨於獨占或寡占的性質，由供給方掌握定價權，並進行差別取價。
所謂的「尊重市場機制」，則成了地主剝削建商、建商剝削投資客、投資客剝削購屋者、購屋者剝削房客的藉口。而這次平均地權條例修法的要點，都是針對抑制短線炒作，正好可以健全房市市場機制。
政治大學地政系退休教授張金鶚也認為，平均地權條例修正案通過後，應能讓房市更健康合理化，尤其能抑制炒作最嚴重的預售屋和成屋。不過張金鶚提醒，相關子法配套須嚴格執行，地方政府亦須確實配合，否則勢必會產生漏洞。
民進黨立委王美惠另透露，雖然現階段平均地權條例修正案共有九個版本，但不論朝野，都表示希望能回應民眾最在意的「平抑房價」，藉此遏止炒房亂象，落實居住正義。
平均地權條例修法，反對者怎麼看？
然而，平均地權條例修法也引來許多建商、經銷商業者，甚至部分學者的反彈聲浪。不動產開發商業同業公會全聯會理事長楊玉全，以及中國文化大學都市計畫與開發管理學系系主任徐國城均質疑，預售屋、新成屋「換約」，未必與「炒房」畫上等號。
不動產代銷經紀公會全聯會理事長謝坤成並提到，目前房地產市況轉冷，若再推行爭議修法，加上央行貸款成數限制，不動產銷售勢必受衝擊。以這次平均地權條例修法措施中的「管制私法人購屋」為例，一旦草案通過，私法人取得住宅用房屋必須獲得許可，形同法人投資房地產完全被斷路，很可能影響都更案、危老整合進度。
鄉林集團董事長賴正鎰也說，政府一年多來打炒房，已看出抑制房價的成效，若還禁止預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制並五年不得買賣，是在限制人民自由買賣，房地產已哀鴻遍野，「希望政府不要再落井下石，讓大家都有飯吃」。 房產顧問李同榮則直批，在房市降溫的此刻，推出平均地權條例修法，不但因噎廢食、時機不對、成效不彰，還可能造成扭曲市場的嚴重後果。
平均地權條例修法進度到哪了？
內政部擬具的平均地權條例修正草案，4月7日便經行政院通過，正在等待立法院審議，預計12月21日立法院內政委員會排案初審。 已知朝野黨團共提出九種不同的平均地權條例修正案版本，如果達成共識，將會盡速送達立法院會進行三讀；但若內政委員會對修法內容未達共識，民進黨團有可能在2023年1月13日休會前，變更議程，將平均地權條例抽出來表決，完成三讀程序。
平均地權條例修法通過會怎樣？
鑑於平均地權條例修法，針對「預售屋」、「新建成屋」有限制換約轉售的規範，因此若是修法通過，應會對部分預售屋屋主產生壓力，修正案正式上路前很可能出現「轉售逃命潮」。至於房價是否下跌、居住正義是否落實，還有待觀察。
中央銀行昨（15）日召開今年最後一場理監事會，跟進聯準會升息腳步、調升政策利率半碼（0.125個百分點），調整後重貼現率將升抵1.75%，創下逾七年新高。央行總裁楊金龍昨天直言，如果央行能夠make sure（確認）明年的通膨率能降到2%以下，就會停止升息。
今年3月以來，央行已四度升息，累計升息幅度為2.5碼，存準率也調升2碼。除3月大幅升息1碼外，6月與9月都是升息半碼，再搭配調升存準率1碼，本季只升息半碼，顯示貨幣政策緊縮力道正在減緩。
對於本季未進一步調升存準率，楊金龍昨天定調，貨幣政策基調已從先前的「緊縮」，轉變成「溫和緊縮」，央行認為，銀行已開始緊縮企業資金，同時經濟成長與通膨力道雙雙減緩，且今年與明年兩年，台灣的經濟成長率都無法保「3」。
對於美台昨天同步升息，是否代表聯準會升息、台灣會有不得不跟進的壓力？楊金龍回應，兩國的經濟情況與通膨不一樣，聯準會利率升得很高，是因為通膨很嚴峻，如果台灣明年通膨能降到2%以下，而美國2025年才能降至2%，「我們就一定要跟到（指升息）2025年嗎？」對於美台貨幣政策走向，楊金龍昨日直率回應，「台灣央行停止升息的時間會比美國快、而且快得早。」
在通膨方面，楊金龍表示，原油及穀物等價格回跌、國內蔬果等食物類價格漲幅減緩，國內消費者物價指數（CPI）年增率趨降；但不含蔬果及能源的核心CPI年增率仍高，為2.86%。
央行預測今年CPI及核心CPI年增率分別為2.93%、2.59%，高於2%的通膨警戒線。 展望明年，全球供應鏈瓶頸紓解，國際機構預期油價等將低於今年，央行預測明年CPI及核心CPI年增率分別回降為1.88%、1.87%；但楊金龍強調，「雖然預期明年通膨率可控制在2%以下，但仍有不確定性，就像沒人預測到俄烏戰爭會發生一樣。」
楊金龍表示，央行理事會多數同意升息半碼，但央行副總裁陳南光、陳旭昇與李怡庭三位理事投下反對票，他們認為，本季應該要升息1碼。
另外，聯準會利率決策釋出鷹派訊息，央行官員妙喻，市場原先預期的「太鴿」、聯準會結果「偏鷹」，但又不是「非常鷹」，算是隻「貓頭鷹」。 面對央行理事會部分成員，及聯準會決策「內外皆鷹」的局面，央行本季升息半碼後，市場預期，明年利率按兵不動的機率非常高。
根據公開資訊觀測站12日的公告顯示，上市鋼鐵大廠世紀鋼（代號：9958）公告，砸下6.51億，購買大園區航空城客運園區附近，鄰近大觀路的14筆土地，該筆交易土地位於居善醫院旁，總面積約1萬5917.1坪，主要為農業區土地，換算單坪約4.09萬，將投資非營業用不動產，成為實價登錄上路以來，大園區南港段面積最大的土地交易記錄！
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，世紀鋼大力度砸下6.51億元，向自然人買下的大園區南港段241、286、283、329、335、347、349、360、344、211、162、204、262、223地號等14筆土地，其中有2筆道路用地、1筆水利用地，其餘11筆皆為一般農業地，整樁交易換算單價每坪4.09萬元，現今土地為空地；該地居航空城計畫區、航空城客運園區、草漯重劃區之間的要塞位置，產業利多豐厚，有機會成為桃園房市的明日之星。
江怡慧分析，世紀鋼砸大錢購地，顯見看好航空城計劃發展，以及桃園人口紅利持續成長，因此重金卡位投資非營業用不動產，進行後續變更產業園區計劃。該公司因已在桃園市觀音設有世紀離岸風電產業園區，如今持續在桃園海線砸大錢，購入客貨運園區旁的大片土地，不排除是為串連綠能相關產業發展作佈局。
江怡慧說，全台最大開發計劃「桃園航空城」已全面啟動，且繼鬼城青埔高鐵特區翻紅後，素有下一個青埔之稱的「航空城客運園區」亦受到關注！進一步觀察桃園不動產e指通統計，航空城客運園區近年房價如騰雲駕霧，各類型住宅不論新舊大樓或是透天厝的產品，5年來房價最少漲了近四成，新大樓產品更是漲勢洶洶，漲幅高達57.7%。
台灣房屋航空城直營門市店長徐國強表示，大園的航空城客運園區，是近年轉紅的新興區域，當地新大樓今年平均房價已突破2字頭，中古大樓平均房價則還可見一字頭，在一片漲聲四起的桃園房市中，因房價親民而更具魅力，也吸引了不少觀音、大園以及在機場周邊就業者前來此購屋。
保險業養地成本將越來越重！保險局15日宣布，今年底保險公司計算資本適足率（RBC）時，所有未取得使用執照的在建工程、未完工程，無論自用或投資，一律比照素地，加計0.4倍的風險係數，以免保險公司「假動土未興建」，以萬年工程養地。保險局副局長蔡火炎表示，試算有八家壽險、二家產險公司受到影響，RBC最多少一個百分點。
其次，明年開始投資性不動產續後未採公允價值（即市價）列帳的公司，現行計算RBC時是有75％可計入自有資本，明年起須即時利用且有收益的不動產，用收益法評估出的增值，才能算入自有資本，即素地的增值不再計入資本，會有四家壽險受影響。
第三點亦是從嚴的規範，即金管會從2014年起鼓勵壽險資金自身或協助金控集團打亞洲盃或國際盃，對保險業投資國外保險相關事業，例如保險子公司或國外銀行，若是「具控制從屬關係」只要計35％的風險資本，沒有從屬控制關係計提30％；但2024年起，保險業若再新投資國外保險相關事業，投資金額要全數從資本中扣除，舊有投資則先維持原狀，等於獎勵打國際盃的措施在10年之後，已正式走入歷史。
另外四點修正則對產險資本適足率有正面助益，一是已公布過的因虧損產生的遞延所得稅資產，認列為認許資產，並納入自有資本者，可未來十年盈虧互抵，對因防疫險大損失的產險有利。
二是現行RBC計算天災風險加壓情境的損失為200年回歸期最大可能損失，今年比照ICS可以額外扣除年平均損失。
三是現行RBC天災風險資本包含自留風險資本與再保險攤回賠款的信用風險資本，亦是比照ICS，並參考美國保險監理官協會規定，將風險係數由現行4.8％降為1.8％。
四是因應2026年接軌台版ICS，逐年調整現行車險及商業火險保險費及準備金的核保風險係數，今年到2024年係數會先下降，影響最大的產險公司，RBC可因此增加73個百分點。
以核心專業推動ESG的永續績效，獲得國際投資機構的高度肯定！台灣工程產業龍頭中鼎集團，連續8年蟬聯入選國際道瓊永續指數（The Dow Jones Sustainability Indices, DJSI）「新興市場（DJSI-Emerging Markets）」成分股，依其目前官網公布結果，近二年更獲評全球營建工程業最高分、蟬聯第1名。中鼎為台灣唯一且首家入選DJSI的工程公司，獲此殊榮成功再創台灣工程業紀錄。
中鼎集團總裁余俊彥表示，中鼎不花錢做ESG，而是承諾以「Most Reliable 最值得信賴」的品牌精神，發揮最大的永續工程影響力，扮演好「地球永續的把關者」角色，在世界各地打造兼顧經濟與環境的綠色工程，帶動世界往更美好的方向前進。
「為地球永續把關、員工認同度第一」；中鼎表示，集團將企業營運與永續目標做連結，更將ESG內化成為員工的工作日常及DNA。在員工敬業度調查中，ESG的認同度排名第一，高達78％。 全球7千位中鼎人都自許為「地球永續的把關者」，合力推動企業ESG永續發展，中鼎指出，在此基礎下，近年業績穩定成長，持續展現亮眼成果，截至今年11月，集團新簽約額約933億元，並以3,365億的在建工程、850億的營收，雙雙創下歷史新高紀錄。
核心本業為「統包工程」的中鼎集團，因應全球永續發展趨勢，近年逐步發展與地球永續息息相關的「綠色工程」，工程規模之大，影響這片土地能否永續發展至深，承攬的工程從陽光、水、風相關產業，再到與大眾日常生活相關的電力、資源循環再利用、捷運都包括在內，可說是打造綠色生活的隱形推手。
中鼎強調，這些優異的實績，不但在焚化發電、水資源、LNG接收站、捷運機電等領域，成為國內市占率領先的廠商，近年更將業務拓展至太陽光電、離岸風電、儲能等新能源領域。
在因應氣候變遷的挑戰，中鼎表示，集團積極投入低碳與綠色工程，以在建工程承攬金額占比為例，自2015年23％上升至2022年66％，大幅成長412％。此外，中鼎也與產學研單位合作，投入淨零碳排、氫能等技術的開發與應用，掌握綠色商機。而透過「綠色技術」的應用，中鼎在2019至2021年為客戶興建的工程，總節能相當於減排CO2達1,170萬公噸，約為30,000座大安森林公園。
「全員ESG，領航淨零EPC」；面對淨零排放趨勢，中鼎指出，為發揮「台灣第一、全球百大」國際統包工程集團的影響力，除承諾達成2030/2050年淨零排放目標，更當責不讓帶頭產業進行減排，號召全球7千同仁推動「全員ESG 領航淨零EPC」，針對EPC（設計、採購、建造）統包建廠各階段提出節能減碳綠色技術方案，並攜手全球合作夥伴實踐建廠淨零行動，為客戶把關好建造期間及完工後的節能減碳效益。
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