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房產新聞
產業新聞
桃園百貨商圈從過往車站商圈，漸向新興衛星區轉移，但鐵路地下化而使得車站商圈區塊鏈擴大。尤其是南桃園還有更多區塊待開發，最受關注的包括泰豐輪胎中壢舊廠開發案、遠東集團內壢遠東新舊廠開發案以及中壢新站等，屆時均有望蔚為新商圈。
其中最具話題就是泰豐輪胎舊廠，所在位置交流道旁，過去包括遠東集團等均評估過開發案，然在南港輪胎持有泰豐逾3成股權，加上南港輪胎有國揚實業等大股東，市場即傳出，未來泰豐輪胎舊廠開發，其中商業設施部分有可能由國揚關企漢神百貨負責。
而遠東集團遠東新、元智大學在近內壢車站的開發變更已在去年底定，據集團規畫，將朝板橋遠東科技園區（Tpark）型態規畫，不僅有商辦、醫院、學區還有商業設施等，據悉，內部更傳出也是中壢SOGO的替代案，唯SOGO強調目前並無所悉，接下來二年將專注「SOGO大巨蛋」招商與開幕，SOGO大巨蛋商場將採三階段開幕，第一階段即有望在明年底開幕。
百貨業者指出，桃園鐵路地下化尤其著重中壢車站建構，未來連通前後站更有助中壢車站區塊擴大，加上桃園航空城、台積電等議題，更有助大桃園百貨商圈產值，預估若包含車站商圈在內，估計再帶動至少100億商機，與現有商圈合計至少400億。
攸關台積電2奈米新廠籌設的中科擴建用地取得，進入關鍵時刻。中科台中園區擴建二期開發用地案，規劃中科西側約89.75公頃，中科管理局透露，全案將提送台中市都委會及內政部都委會審核，擬以協議價購方式進行，全案環評補正資料也將盡快完成提送，預計明年中，即可提供土地給台積電等半導體相關廠商，興建先進製程晶圓廠。
中科台中園區擴建二期開發用地案，最新規劃約89.75公頃，分別為公有及軍方土地逾12公頃，球場約67公頃，其他私有土地約10公頃，非原先計畫約94.62公頃。該開發案完工後，計劃引進半導體產業與其他科學事業的廠商，可創造年產值約4,857億元，帶來約4,500個就業機會。
科管理局長副局長施文芳證實，中科台中園區擴建二期開發計畫案的環評補正資料，該局盡快完成後提送，目前時間還未定，但應該不會拖過明年2月底。 上述擴建案的水土保持計畫，技術面部分都已釐清，但要等環評通過後，水土保持計畫才會做最後核定；至於都市計畫則要送台中市都委會及內政部都委會，目前還在審查中。
施文芳對上述擴建案表示，希望明年上半年完成所有相關程序，可提供土地給半導體廠商，全案審查工作小組會議，台積電都有參與，會先做開發預備作業，雙方採同步開發，該局會先做好圍籬，開挖滯洪池及施工進出道路等前置作業，等交地完成後，台積電將同步開發籌設晶圓廠。 至於台中高爾夫球場（興農）土地，中科將以協議價購方式，向球場購買土地，而不是徵收。
施文芳說，中科台中園區擴建二期開發用地案，調整後，事業專區約52.8公頃，公園綠地水電環保道路等公設用地約36.9公頃。至於協議價購經費多少，該局現在還沒辦法對外提供。 另外中科台中園區擴建二期開發案，會設置2.25公頃的滯洪池，容量達6萬立方米，可調節園區進排水功能，減少颱風來襲或驟雨發生時，園區面臨淹水問題，同時可增加園區綠美化環境。
各科學園區開發都有財務計畫，初期開發經費，不只是土地款，還要開闢道路及興建污水廠等公共設施的經費，均由科學園區管理局作業基金支應，由於科學園區的資產遠大於負債，所以中科台中園區擴建二期開發案的財務計畫不會有問題。
南投草屯第二公墓遷葬後閒置，縣府委託德昌營造開發「手工藝產業園區」，最快2025年完成園區整體營造，年產值上看25億元，日前舉辦招商說明會，並公告進行第一次專用區土地標售，將出售30筆土地，受理時間至明年元月4日止。 縣府指出，此一園區位居市中心，交通區位佳，往東可通往國道6號，往西可銜接國道3號草屯交流道，鄰近有南開科大、旭光高中及台灣工藝中心，有利產官學合作。
建設處表示，草屯手工藝產業園區今年6月動土，持續開發並規畫引進木竹製品、金屬製品、食品製造業、批發業、專門設計業及其他製造業等6大產業，16日首度辦理招商說明會，吸引近百家業者到場，聽取購地投資簡報。
園區面積13.94公頃，可售地約8.79公頃，其中產業專用區土地經劃設為30筆用地，各坵塊面積約500至2500坪，土地單價依區塊每坪14萬8800元到15萬6200元不等，已上網公告標售，受理時間至明年元月4日止。相關資訊及申請書件可到南投縣政府全球資訊網及草屯手工藝產業園區招商網站閱覽及下載。
台北市不單住宅高齡化，多數辦公室商圈也碰到「高齡辦公室」問題，以台灣地標「台北一○一大樓」為例，屋齡已達十八年，更別說早期北市金融商圈的敦南、敦北，甚至南京松江商圈，有更多棟屋齡超過三十年的辦公室大樓。
非核心區更舊 逾半高齡辦公室
根據仲量聯行統計，截至今年第三季止，北市頂級辦公室總量體近八十三萬坪，其中屋齡三十年以上的面積超過二十萬坪、占總量體比重逾二十四％︰至於北市非核心區域的辦公大樓的屋齡更為老舊，超過五成屋齡都在三十年以上。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，北市住宅雖有人老、屋老的雙重危機，但礙於產權分散、利益需要調和，加上缺乏重劃區提供新供給刺激，因此新陳代謝速度慢；相對來說，辦公室大樓多半屬單一產權，甚至是單一用途，重建速度反而較快，以今年前三季的建照核發面積來看，北市辦公、服務類總樓地板面積高達三十六萬坪。
目前重建指標辦公室個案如南港調車場、京華廣場、新壽南京、富邦產險等，顯示在政策獎勵、產品升級，以及ESG等轉型推動下，商用市場的佈局最快，具領頭羊效益。
淨零排放壓力 老辦也掀改建潮
未來商用市場勢必面對供需再平衡的挑戰，大樓的招商、租金表現會反應個別條件的落差而出現M型化趨勢，「綠色溢價」的後勁會越來越強，跟一般住宅市場截然不同。 尤其在「淨零排放」潮流下，北市多數老舊辦公室已經不符合需求，加上未來五年北市辦公室將出現大量新增供給，將造成高齡化辦公室走向改建一途，部分甚至改建為豪宅，直接退出辦公室供給市場。
仲量聯行指出，在越來越多的企業租戶追求辦公室優質化（Fly to Quality），需求走向彈性空間，又得符合低碳ESG配置的頂級辦公大樓，讓老舊辦公大樓業主感受到競爭壓力，「老辦」為了求保有競爭力，將被迫積極推動升級計畫或都市更新重建行動。
公司出售適用房地合一2.0土地，要留意成本費用計算，可減除的土地增值稅、土地漲價總數額皆有規定限額，應依規定列報，以免申報錯誤。
財政部台北國稅局表示，營利事業在2021年7月1日後，出售2016年元旦後取得土地，適用房地合一稅2.0，其交易所得計算，是以收入減除相關成本、費用或損失、土地漲價總數額、土增稅等，再依持有期間適用不同稅率計算稅額。
官員表示，出售土地牽涉到土增稅及房地合一稅，設計稅制時，為避免重複課稅，在計算房地合一課稅所得時，可減除土增稅的稅基，也就是土地漲價總數額。
《土地稅法》規定，土地漲價總數額可選擇按「公告現值」或「申報現值」計算，財政部過去發現，曾有交易雙方透過約定較高的申報移轉現值，來提高土地漲價數額，雖會導致應繳土增稅增加，但同時也使房地合一稅的減項提高。因此財政部房地合一2.0修法，限制土地漲價總數額僅能按公告現值計算，而未在土地漲價總數額中反映減除的部分土增稅，才能再以費用減除。
台北國稅局舉例，甲公司出售適用房地合一2.0土地，出售收入2,000萬元，取得成本1,000萬元，土地當期公告土地現值1,300萬元，甲公司自行申報移轉現值1,500萬元，前次移轉現值為900萬元，已繳納土增稅120萬元，無其他費用。可減除的土地漲價總數額，僅能以公告現值計算，也就是400萬元（1,300萬-900萬元），而非以申報移轉現值計算的600萬元（1,500萬-900萬元）。
至於可減除的土增稅，甲公司自行申報現值計算漲價數額600萬元，其中400萬元已可列為漲價數額減除，剩餘200萬元占比為三分之一，乘以已繳土增稅120萬元後，代表還有40萬元可自課稅總額中減除。 因此甲公司出售土地的課稅所得為560萬元（收入2,000萬元-成本1,000萬元-土增稅40萬元-土地漲價總數額400萬元）。
中央銀行15日召開的第四季理事會再調升政策利率0.125個百分點，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點，分別由年息1.625％、2％及3.875％調整為1.75％、2.125％及4％。由於央行本次未再調整存款準備率，加上央行提出的最新明年物價成長率估值，CPI及核心CPI年增率分別回降至1.88％、1.87％，即回到2％以下的水準，市場開始解讀明年央行可能停止升息。事實上，這樣的想法過於樂觀，在美國預告停止升息前，新台幣利率仍將處於上揚循環。
央行總裁楊金龍先前曾說，到今年底前央行貨幣政策都會維持緊縮的基調，且這波利率調升至少會回復到疫情發生前的水準。以央行重貼現率來看，如果對照新冠疫情前的1.375％，目前早已超過此水準。但回顧上波央行降息循環，是從2015年9月開始，重貼現率自1.875％連五降至最低點1.125％，以此為基準，則重貼現率至少還有0.125個百分點的調漲空間。
再者，楊金龍在剛結束的央行理事會後記者會，雖把貨幣政策基調微調至溫和緊縮，可是緊縮的字眼仍在，顯示央行政策大方向未變，即使明年物價年增率可能重回安全值的2％之內，央行利率走勢也不會這麼快轉向。
所以如此，最主要原因還是在台灣貨幣政策深受美國聯準會（Fed）牽動，Fed本次會議調高利率2碼，力道相較過去幾次明顯緩和，但不論就Fed主席鮑爾談話或就市場預期來看，Fed明年上半年1月、3月、5月和6月的會議仍會有兩次的調高利率，台灣明年上半年3月和6月各有一次理事會，未必兩次都會跟進升息，但也不可能就此打住、完全不動。
本次央行理事會另一令人玩味之處，在於楊金龍在理事會後記者會同步公布，有三位理事，包括央行副總裁陳南光、理事李怡庭和陳旭昇認為應升息1碼（0.25百分點）。這三位理事在央行第三季理事會時，即曾建議政策利率應調高1碼而非半碼，理由包括透過緊縮貨幣政策把通膨預期定錨在較低的水準，另外則是認為新台幣利率長期偏低，除對總經和金融部門造成長期負面效果，也可能加劇台美利差擴大產生的輸入型通膨壓力。
央行自從前總裁彭淮南退休、由楊金龍接任總裁之後，理事會其實一直存在鷹派和鴿派之爭，其中楊金龍偏向鴿派，陳南光等三位理事則較為鷹派。由於楊金龍本屆央行總裁任期至明年2月，如果楊金龍沒有續任總裁，明年3月央行理事會即會是新總裁領導的新局面，屆時央行理事會是由鷹派還是鴿派占上風，恐怕還很難說，這也成為明年央行是否會這麼快停止升息，還是會改採更緊縮的政策擴大升息的一大變數。
進一步解讀央行貨幣政策工具，央行不論是調高政策利率或調高存款準備率，都具有緊縮的效果。但實務上而言，以央行未到期存單餘額還有8.2兆元來看，市場其實還是錢滿為患，也因此，銀行存款利率主要是跟著央行公開市場操作利率連動，一般民眾的房貸、學貸等利率則是跟著銀行存款利率連動；至於企業放款利率，特別是聯貸利率，主要反映的則是存款準備率的變化，因為存準率調高可能影響銀行資金配置。
換言之，央行本次所以未動存準率，很大原因可能和年關將至，加上明年景氣堪虞，全年經濟成長率可能難以保3有關，並非貨幣政策轉向。甚至不排除央行改採輪流使用兩項工具的可能性，即本次的理事會調高政策利率、不動存準率，等年關過後，明年首季理事會則調整存準率、不動政策利率。 不管央行採取何種政策工具，可以確定的是，目前央行仍緊守緊縮基調。
最簡單的例證，即是央行在調高政策利率的同時，未必要足額調高公開市場操作利率，過往也曾有央行調高政策利率半碼，但公開市場操作利率只調0.08個百分點的案例。因此可以推論，不論是理事會的鴿派或鷹派，利率調升幅度至少0.125個百分點，仍是當前央行理事會共識，也就是升息列車尚未出現靠站的跡象。
央行今年以來共調高利率0.625個百分點，房貸利率從本來最低1.31％的水準，在本次升息後將來到1.935％，目前看來，央行明年仍將延續升息趨勢，且就算央行後續停止加息，也不太可能一下子就反轉降息，也就是說，明年第一季後房貸利率即將上看2.06％，未來2％以上的房貸利率，將成為民眾必須適應的另一新常態。
今年土地交易市場明顯量縮，建商獵地縮手。據第一太平戴維斯統計，截至目前為止，今年購地總金額前十名建商中，以麗寶集團最積極，交易量達110億元，且是唯一一家土地交易量能破百億元的建商，去年的獵地王興富發（2542）建設土地交易量更從360億元縮至45億元。
專家指出，今年在打房政策下，尤其是限縮土建融，導致建商出手意願減弱。 第一太平戴維斯據公開資訊觀測站統計顯示，今年購地總金額前十名建商，以麗寶集團交易量110億元奪冠，購地範圍以台北港特定區娛樂區土地約101億元及台中東區地上權案為主，其次為中悅集團，斥資88億元買新北知識產業園區，第三為遠雄建設，交易量68億元，購地範圍為台中七期、台北北士科園區。
其次依序為國揚與集團關係企業，買新北市中和、汐止工業地、高雄農16土地等，共58億元，元利建設斥資50億元買台北市信義路三段、新生南路都更角地，台中允將建設以49.9億元買彰化市永安夜市，興富發共45億元，清景麟地產有限公司及三地建築共43億元，新店投資開發、勝滿企業及37位自然人以40億元買中壢區占地逾6,800坪的忠孝段1316地號土地，大陸建設共37億元。
值得注意的是，去年房市熱絡時，至少就有六個建商獵地百億元以上，包括興富發、皇翔、遠雄、華固、寶興營造及豐邑機構等，興富發更是買土地超過300億元，今年在升息、打房、總經走衰疑慮等下，卻大幅縮手。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，今年受到打房政策、住宅市場買氣下滑、房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸的影響，土地交易規模明顯下滑，僅1,767億元，年減逾四成，其中建商購地總金額為1,059億元，年減逾五成，交易量能也創下近四年新低。
丁玟甄表示，在升息、營建成本飆升、土建融緊，讓建商的購地策略轉為保守，出手意願大幅降低，購地規模也回歸2018年水準，另一方面，除了公部門減少釋出建地外，觀察2019年到2021年之間，建商購地金額累計已超過6,000億元，其實土地庫存量相當豐富，因此後續推案量仍不少，不過這也使得土地新案評估上更為謹慎。.
房市景氣下行，使多家銀行連大型建商集團都不見得放心；據金融圈人士透露，在大型建商集團裡，以二大類型的建商最讓銀行擔心，已經開始「閃黃燈」亮警戒訊號，一是大陸轉投資等曝險過大，二是在國內的負債比重快要等同於資產。
金融圈人士指出，上述兩大類型的建商與銀行的借款談判的速度，也會較其他建商來得慢，特別是相關聯貸案的籌組，通常得花更多的時間，才能順利把參貸行找齊，原因就在於相關銀行對於風險的疑慮。
尤其是聯貸案，為了化解銀行團成員的疑慮，通常管理銀行將採取三大措施：1、增加國內擔保品；2、對放款資金減碼；3、拉高利率以反映實際的風險，而這些措施也將同步執行在與該建商集團相關的自貸案。
對於建商集團在大陸的曝險，不具名的大型行庫主管指出，因為大陸房市崩盤，加上經濟衰退，才引起國內銀行業者對於建商在大陸地區曝險部位的重視，尤其擔心會否因為大陸曝險而影響到國內的財務狀況，使得這類建商集團的大陸曝險部位被盯上。
至於第二種類型的資產與負債比例已相近，大型行庫主管坦言，這類型的建商集團，最令人擔心的就是「餘屋過剩」的問題，因為這些資產，絕大部分都是「餘屋」，倘若資產與負債比例是1：1，不僅說明這類型的建商先前的財務槓桿太大，而且現在由於房市下行，使得這些「資產」要變現更困難，倘若賣不出去，就真的變成「不動」產，連向銀行償債都有問題，所以並非建商集團「大」就沒有問題。
遭擱置多時的平均地權條例修正案（打炒房條例），傳出本周21日將排審，房地產業界如臨大敵、中小建商剉咧等。中華民國不動產公會全聯會理事長楊玉全表達強烈反對此次修法，並建請政府取消打房措施。
楊玉全指出，最近建商最擔心銀行抽銀根，尤其年底將屆，各地都傳出有中小型建商已借不到錢、或銀行融資愈來愈嚴格，在各項打房政策下，若平均地權條例再修法，恐將讓許多中小型建商「內傷慘重」，形成壓垮建商最後一根稻草！政府等於是在幫大財團「清理戰場」，讓大者恆大，呼籲政府，應全面取消打房措施、救經濟。
此次修法有五大重點，包括：限制預售屋換約轉售；重罰炒作行為；建立檢舉獎金制度；管制私法人購屋；解約申報登錄。據傳朝野已有九個版本，消費者最在意的是平抑房價，杜絕炒房亂象，但房地產業擔心的是，爭議修正條文不少，尤其限制預售屋換約轉售、建立檢舉獎金制度、管制私法人購三大爭議，不但會傷及無辜、還將導致更多亂象。
楊玉全表示，此次修法擬針對法人購買房屋「原則禁止，例外許可」，即使取得，又限制五年轉讓，這是欠缺合理性與可行性的修法。楊玉全表示，全世界民主國家，沒有禁止私法人購買住宅用房屋，若要防止炒作，房地合一2.0已針對法人買賣五年內獲利課以45％～35％實價重稅，連一定條件下的股權交易也納入房地合一稅；至於繳納房地合一稅後的盈餘分配，還要再繳28％所得稅，實質稅率高達60.4％。
如果稅負不夠重，政府大可檢討，但不應全面禁止，殺雞取卵。 楊玉全指出，若修法限制私法人買房，須由內政部用合議制逐案去審，不論內政部人力是否充足，至少會耗費排審、審議、追蹤、處理行政救濟的行政成本；民間交易要等待內政部排審、審查結果出來才能過戶，無異構成行政障礙，造成買賣契約不能進行，形同法人購屋全面禁止。
楊玉全認為，限制法人轉讓，即限制人民自主移轉財產，明顯違憲；台灣可貴的是自由經濟，過度的干預，勢將扭曲房屋自由市場，也影響自由經濟下，財產交易自由與工商健全發展。
此外，針對限制預售屋換約轉售，楊玉全指出，預售屋都有數年的興建、交屋期，這段期間消費者換約有各種原因，例如出現經濟變故、健康因素、離職、遷徙、因選擇性信用管制出現融資缺口等，不能一刀切式的認定，更不能認同「換約=炒房」。
第三個爭議點是針對炒作重罰，設置檢舉吹哨人。楊玉全表示，草案對炒房定義無明確標準、缺乏預見性，人民將動輒受罰；加上祭重罰，不負責任的檢舉制度，侵害人權、造成浮濫檢舉，徒惹糾紛。
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