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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
全球獨立不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）近日發布2023年亞太區不動產市場展望，分析從總體經濟層面到2023年不動產市場的挑戰與機會。報告指出，2022年全球通貨膨脹率預計將超過8%，為1996年以來的最高水準。亞太地區多數央行陸續實施緊縮性貨幣政策來遏制通膨，導致經濟成長將不可避免地放緩。
明年經濟變數多 六變數多空關鍵
隨著疫情、俄烏戰爭、通膨、升息等因素導致全球經濟持續壟罩在成長趨緩的陰影之下，未來一年經濟環境將面對六大潛在變數，包括：1.戰爭衝突升級、2.歐洲經濟較預期惡化、3.美國硬著陸、4.中國經濟依然低迷、5.具破壞性的資本流出、6.貨幣波動加劇。
儘管如此，新興的東南亞和印度等內需型經濟體的需求復甦，在相當程度上會支撐當地經濟成長，而亞太地區仍將是全球增長最快的地區。整體而言，2023年的亞太區不動產市場，若從經濟與住宅市場層面來說，可以歸納出以下的挑戰與機會：
亞太不動產市場 有挑戰也有機會（經濟與住宅市場層面）
瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，利率波動不但影響經濟景氣循環，且對不動產市場的挑戰是立即且明顯的，台灣經濟自2019年起已連續4年成長率超過3%，隨著明年全球經濟逆風明顯加劇，2023年預估可維持在2.5%-2.7%左右。
另外，台灣央行12月15日理監事聯席會議已決議調升重貼現率半碼(0.125%)，為2022年3月啟動升息循環以來的第四次升息，總共調升2.5碼(0.625%)，若對照美國同期間已升息17碼(4.25%)，以及亞太區多數經濟體的升息幅度來說，台灣利率漲幅相對較小，對於房屋住宅市場的下行風險，預期仍較亞太區其他國家為低。
利率環境相對穩 台灣市場風險低
不過，國內外總體經濟金融情勢變數仍多，台灣景氣對策信號從年初的紅黃燈衰退到年底接近藍燈的情況，不禁讓人對於通膨、升息與經濟衰退同時出現的趨勢產生顧慮，這導致投資市場的需求減弱，2022年下半年交易量明顯減少。所幸台灣的中大型建商與高淨值投資人口袋仍深，沒有須賠售出場的資金壓力，明年住宅市場動能持續轉弱機會雖高，但價格調整幅度不大。
瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌說明，若觀察2022上半年整體亞太區的住宅市場變化，6月底銷售量普遍較前一季下滑，其中以香港及澳洲最大，分別下滑21.7%與15.7%。主要原因仍在於貸款利率攀升及高通膨抑制市場需求，而買賣雙方對價格認知的差距也促使成交量變低。
然而，儘管貸款利率預期仍將持續上升，但在建築成本居高不下，以及失業率仍遠低於歷史平均水準的情況下，房價向下調整的幅度有限，特別是亞太區的主要避險市場（如：澳洲、新加坡、南韓、台灣、東京等）的住宅投資需求將繼續支撐價格。此外，租賃市場的住宅租金因通膨率上升而隨之調整的可能性高，特別是國際化程度高的主要城市，在外籍人士重新安置與國際學生返回校園，以及在意高房價的買方轉買為租的情況下，讓租賃市場仍保有需求彈性，並成為投資人的避風港。
總統蔡英文六年前上任時公布「居住正義三支箭」，包括「改革房屋稅制」、「健全租屋體系」、「興建二十萬戶社會住宅」，其中興建二十萬戶社會住宅，屢被外界質疑無法如期達標；內政部政務次長花敬群昨坦言，社宅進度過去確實有過落後，明、後年直接興建社宅可年增約兩萬戶，包租代管可年增約三萬戶，八年期限屆滿後，可達到二十萬戶的目標。
興建二十萬戶社會住宅計畫，包括直接興建社宅十二萬戶，與八萬戶的社會住宅包租代管，預計在八年內分兩階段完成，第一階段（二○一七年至二○二○年）將由政府直接興建四萬戶社宅，並包租代管四萬戶；第二階段（二○二一年至二○二四年）將由政府直接興建八萬戶，並包租代管四萬戶。
根據內政部統計，截至今年十一月底，包含既有、新完工、興建中、已決標待開工的直接興建社會住宅部分，計有六萬五六○七戶，包租代管已達五萬四三八六戶；花敬群表示，十二月還會再增加，預計年底直接興建社會住宅會增加至約七萬一千戶，包租代管則增加至約五萬七千戶。
花敬群指出，目前直接興建的社宅與包租代管的進度皆愈來愈快，明後年直接興建社宅大約一年可增加約兩萬戶，包租代管一年也可增加約三萬戶，八年期限屆滿後，預計直接興建社宅可以達到十一萬餘戶，加上包租代管的十一至十二萬戶，總共可以做到廿二萬戶左右，其實會超過廿萬。直接興建社宅部分雖然預計會落後目標約一萬戶，但可透過旅館轉社宅、公有房舍都更分回等管道補上數千戶。
花敬群強調，自二○一六年報行政院計畫時，政府對外宣布的社宅達成進度，一直都是以「已決標」為標準，由於建屋需要四年，不可能以完工認定，「已決標」代表未來會開工、興建、完工，政府有編預算且會實行，他了解民眾對於社宅的期待，但政策推動要務實。
中原大學旁小北百貨在9月開業，店址就被在地宗親會團體以2.6億元買下。當地房仲分析，該筆土地為住宅用地，換算本次土地單價僅147萬元，可說相當划算，但短期內應不會有重建計畫。信義房屋專家則提到，類似團體持有不動產的時間都非常久，比起龐大現金部位，穩定的租金收益是較適當的資產配置。
中原大學、中原國小旁邊的「金玉堂廣場」在9月時改由小北百貨進駐，1樓原本的7-11超商則照舊營業。近期實價揭露，該4層建築在同月以2.6億元交易，建物權狀約424坪，並包含2筆地號，共177坪住宅用地。
經查謄本，買方是「祭祀公業法人桃園縣葉奕明公嘗」，屬於在地社會服務團體、宗親會組織，且本次以無貸款買進，財力雄厚。而葉奕明公祠就蓋在桃園平鎮市，在地人說，耗資上億的公祠外觀十分華麗氣派，除了是葉氏子孫的朝拜所，過去也提供附近居民作為休憩場所。東森房屋中壢中美加盟店長廖壽業表示，區域由於素地稀缺，住宅地每坪可落在120~150萬元，而本次交易的土地位於實踐路與中北路交叉，地段佳且基地方正，雖然土地只有177坪，每坪約147萬元，但還可加上建物價值與租金收益，這價格算是蠻划算的。
廖壽業指出，該區由於緊鄰中原大學，不僅商圈熱鬧，租屋需求也相當強勁，連帶反應在房價表現，目前屋齡10年左右的電梯物件，每坪行情約25~28萬元，若本次交易的小北百貨直接拆掉推案，單價衝上35萬元絕對沒問題。
東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，該物件屋齡僅10年，距離危老改建標準還有20年時間，且小北百貨這種大型租客才剛進駐，屋主不會馬上進行重建，而會傾向以「進可攻退可守」的方式走下去，一邊收著不錯的租金，一邊等待合適的時機重建。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德補充，類似祭祀公會團體持有不動產的時間都非常久，過去的經驗長期持有的確有相當的效益，比起持有龐大的現金部位，穩定的租金收益則是適當的資產配置。
本次2.6億元成交的小北百貨，其實只是今年中壢區建物實價排行的第九高價。第一名是位於定安路的「天材創新材料」公司的工廠，土地共移轉了2500坪，但為工業用地，開發價值也不如商業地、住宅地來得高。
信義房屋今天表示，今年下半年房市吹冷風，從5月起連續半年的預售揭露件數都跌破7000件，較去年旺季腰斬，一手市場向來是房市領頭羊，一手市場降溫也反映房市進入盤整期。
信義房屋發布新聞稿，統計官方預售實價揭露件數資料，2021年9至12月房市景氣高峰時，平均單月預售揭露的件數可達1.2萬件，單月揭露的總銷售金額可達新台幣1700餘億元，但今年下半年房市寒流來襲，5至10月、半年預售單月揭露較去年旺季腰斬。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從過去一年的預售揭露來看，去年受到通膨、股市資金行情與造價上漲推升，去年9月到12月單月揭露達1.2至1.3萬件，出現單月萬件預售成交的盛況，同時也將這波景氣推升到最高點。
不過，曾敬德指出，從預售禁止換約政策風向出現後，又碰上疫情、股災、連續升息等影響，預售投資退場市場也跟著降溫。 信義房屋引述官方統計顯示，去年9至12月單月預售揭露件數可達1.2萬件，今年5至10月件數都不到7000件，若與去年9月揭露件數最多的時候相比，台中市今年10月剩下750件，而去年9月台中市揭露件數高達2882件，台南市、高雄市則受科技業投資有所變化影響，一手市場交易量縮，包括台南市10月剩481件，較去年9月量縮約6成，高雄市10月剩504件，明顯低於去年9月的1410件。
北部區域的新北市與桃園市也都同步衰退，新北市10月揭露907件，桃園市10月揭露1014件，兩者較去年旺季9月衰退約5成，但已經是幅度相對較小的區域，其餘4都較去年9月景氣高點減少6至7成。
信義房屋說明，此次統計範圍為交易日期自110年1月1日至111年10月31日實價登錄預售屋案件，雖然10月資料可能尚未完整，但仍可發現今年第2季、第3季以來買氣疲弱，購屋人對於高房價也顯得小心翼翼，北市高總價市場銷售緩慢，連低總價的產品消費者也考量單價高而猶豫，市場目前沒有不買會更貴的預期，加上預期預售禁止換約可能上路，短時間內呈現觀望態勢。
台北房價冠絕全台，受薪階級想要在此買房，似乎是遙不可及夢想。依據金融聯合徵信中心資料顯示，前三季北市年齡超過40歲房貸族新增房貸件數為7313件，佔全市新增房貸件數6成以上，台北買房門檻之高可見一斑。 再進一步觀察，台北市各區40歲以上房貸族佔比可以發現，目前大安區40歲以上房貸族的佔比最高，達到70.1％，其後分別是文山區的66％和松山區63.1％。
東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，由內政部不動產資訊平台資料顯示，第二季台北市的平均購屋總價為2229萬元，即使2成自備款，也要準備將近446萬元，再加上台北生活成本原本就比其他縣市更高，對於每月僅能存下1～2萬的普通年輕人來說，僅是存夠自備款這一項就已經需要花費很長時間，也難怪買房時程一再延後。
葉沛堯表示，依當前通貨膨脹、薪資緩漲、房價居高難下的情形來看，購屋民眾的置產難度恐會繼續攀升，到底如何才能讓房市穩健發展，真正落實居住正義，是值得政府和全體社會共同反思的課題。
對於40歲以上房貸族佔比最高的大安區，東森房屋忠孝SOGO加盟店店東周榮義表示，大安區毋庸置疑是台北市「蛋黃中的蛋黃」，生活機能相當成熟，且享有優質的教育、醫療、行政等配套資源，區內豪宅林立，不少政商名流均居住於此，房價自然也高高在上。
周榮義分析，目前大安區內新建大樓的開價普遍落在150萬以上，就連屋齡較高的中古屋也普遍要90～100萬上下，以區內買氣最熱絡的三房中古大樓為例，這類物件的購屋總價基本都在3000～5000萬左右，如果沒有父母長輩的經濟支持，普通年輕人確實很難負擔。
周榮義指出，近期全台房市大降溫，多地都有待售量劇增的情況出現，不過大安區的待售量不僅沒有大幅增加，甚至還有減少的跡象，很多有一定經濟實力的屋主眼看買氣趨緩，反而萌發惜售心理，打算等市況回溫後再來釋出，因此目前大安區的房價仍有很強的支撐力。
而且當下房市多空對峙，市場觀望氣氛異常濃厚，挑選地段便成了買房的關鍵，大安區坐擁黃金門牌，剛需較強，房產的保值性與增值性不言而喻，未來無論換屋或是脫手也會相對容易，所以建議心有餘力的民眾還是要首選精華區的物件。
八里台北港開發計畫，大型行庫斥資逾百億助陣麗寶集團，知情人士透露，除了兆豐、一銀、合庫三大行庫助陣興富發在高雄的亞灣區特貿三案326億元聯貸案，麗寶機構也獲大型行庫助陣近百億元投入「台北港重劃區」開發案，此案麗寶已決定朝物流與倉儲、智慧園區、觀光飯店三管齊下，完成台北港重劃區的開發計畫。
金融圈人士指出，麗寶集團是數月前和大型行庫談妥相關借款案，麗寶集團當初斥資約百億買下台北港重劃區，其中銀行給予的融資援助至少60億元，而上述三大開發方向，根據央行規定，限期開工的期限也不同。
麗寶目前在漁人碼頭已有「福容大飯店」，隔著淡江大橋，接下來要在台北港區再蓋一座觀光大飯店和漁人碼頭的福容大飯店相望，這部分由於央行規定建商的土建融案若作為商業或住宅使用，必須在取得土地後18個月內開工，麗寶會在明年先行開工蓋觀光飯店。
至於其他開發計畫會延到2024年再動工。知情人士透露，麗寶集團已向銀行表達未來將投入倉儲和物流及「智慧園區」開發，對此金融圈人士指出，台北港鄰近快速道路，本就是倉儲及運輸物流的大本營；後者則呼應目前新北市政府在新店成功推動的「寶高智慧園區」，未來麗寶會在台北港興建智慧園區。
金融圈人士不諱言，現在不動產下行風險高，所以中小型建商幾乎都貸不到錢，銀行敢貸放的資金全部向大型建商集中，例如元利建設今年購置位於信義路三段和新生南路口的都更精華地，就獲某民營銀行助陣，透過抵押設定取得超過50億元借款，擔保率大約9成。
國揚實業相中工業地產將制霸下波不動產市場，可望躍居領頭羊，首度插旗含金量最高的北市內湖科技園區，攜手「內科王」超營實業董事長楊仁鈞，卡位明日之星舊宗段，以2,127坪的大器基地規模，規劃內科第一座、也是唯一一座立體式下沉垂直綠覆設計的陽光廣場，高規格打造六星頂級廠辦「國揚洲際企業總部」，近期將震撼登場，據悉每坪單價挑戰8字頭，總銷上看80億元。
身為國揚集團創辦人侯西峰布局廠辦市場的幕後總參謀楊仁鈞表示，國揚看好產業擴廠、空間升級等需求，聚焦全台含金量最高的內科，籌備推出「國揚洲際企業總部」。楊仁鈞指出，舊宗可謂西湖段2.0，已成為內科園區企業總部最密集的熱區，累計企業總部大樓已有69棟之多。
實際上，近年總部大樓持續缺貨，許多新釋出廠辦還沒完工就被預訂一空。 楊仁鈞表示，「國揚洲際企業總部」規劃令人驚豔，基地使用分區為稀缺的「科工D」地塊，可同時做辦公、商業、倉儲、零售、餐飲等用途，2,127坪基地只蓋800多坪，打造地上8樓、地下4層的旗艦企業總部，單層面積1,100坪、全棟一層一戶共11,000多坪，每樓層都有三處8～9米的超大面寬陽台，讓建築呼吸，員工和老闆工作減壓。
在各樓層規劃上更是大膽而創新，一樓至地下一層別出心裁打造60坪的綠野斜坡，引進大片陽光綠意，為內科第一座、也是唯一立體式下沉垂直綠覆設計的陽光廣場，就像是微型版秋紅谷，貼心為員工打造挑高5米的Co-working Space商務休閒體驗空間。
此外，頂樓規劃也相當獨特、面積達120坪的雙層辦公會所採用造價昂貴的大跨距超白玻璃，打造企業總部罕見的多功能Sky Villa頂級總裁會所，引進空中森林和花園的綠意，猶如私人空中行館。
近期實價登錄揭露，南台中重劃區13期2021年7月時，有5間法人公司砸下近11億元、取得面積1586坪的三面臨路的土地交易，且其中3間登記來自嘉義，信義房屋房仲認為，13期鄰近八期、大慶等成熟商圈，是繼14期備受看好的新興重劃區，因此吸引自營商出手囤地。
13期重劃區座落於南區、南屯區交會地區，東起西川一路，西迄環中路，南至建國北路，北以黎明路、永順路、文心南七路為界，總開發面積約229.57公頃，重劃後分為楓溪段、樂田段、昌明段及大慶段等4個地段。
據最新實價揭露，此次交易的樂田段座落南屯區，買方這5間法人公司彼此間無關聯，應是認識的友人合夥投資。 信義房屋八期秀泰店店長顧浩祥表示，13期之所以會受到注目，因地理位置居於交通樞紐放射狀的核心，不少人拿13期與14期重劃區來比較，兩者開發條件相仿，但13期重劃區等於將5期、7期、8期再到烏日串接，成為南台中完整的規劃。
且自台中捷運自通車以來，運行路線巧妙地與台灣大道等東西向道路交叉，形成便捷路網，隨著捷運軌道經濟發酵，該土地位置也能享有大慶站的雙軌機能。 另外，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，該土地交易使用分區為住1-1，其中1筆單價達71萬元，以去年土地交易行情來看，是當時的區段新高價。
不過現今樂田段同地目，已有其他7字頭的土地交易，加上該筆交易的土地面積加上另1塊角地後逾1500坪，未來道路開闢完成後，又是臨益豐路幹道的三面臨路完整角地，因此以當前的觀點來看，買家的取得價碼還算合理。
陳定中進一步指出，13期重劃區採低密度規劃，住宅區土地的容積率低，因此基地須達相當規模，才具有開發大樓華廈的效益，但大面積土地的總價門檻高，所以有意卡位的投資人，就會發揮「團結力量大」的精神，以集資形式購地。
而買家購地後，未來除了將土地轉售給建商開發外，也能以地主身分與建商合建，且合建分回房地為房地合一的豁免對象，短期出售獲利仍適用20%低稅率，對地主而言更具資產調度的彈性。
台北「行二行三公辦都市更新案」由國家住宅及都市更新中心主辦，為重大公辦都市更新標的，今 (19) 日) 舉辦簽約儀式，由國家住都中心代理董事長花敬群、冠德 (2520-TW) 建設董事長馬志綱共同簽署契約，正式啟動都更案開發計畫，投資金額達 230 億元，預計 2029 年完工。
台北「行二行三公辦都市更新案」未來將打造為新時代國家級行政園區與地標住宅，成為國門新地標，並啟動西區門戶串聯華山特區發展契機。 國家住都中心代理董事長花敬群指出，行二行三案這塊基地就像珍貴的西裝布料，要妥善設計剪裁，才能創造最好的價值。
未來辦公廳舍的規劃，在國家住都中心分回兩棟，有一棟將會作為國家級防災大樓，讓國家的防災量能整備；未來台北車站的東邊整體樣貌會展現出來，國家住都中心承擔重大的責任，用更高的國家與公益角度做規劃，也邀請更多團隊一起加入國家隊，創造亮點。
冠德董事長馬志綱則表示，非常榮幸能參與國家級的重要都市更新案，尤其本案是串聯西區門戶與華山特區的最後一塊拼圖，更具指標意義，為了能推動成就國門新地標的誕生，冠德以臺灣心 HUB 理念，導入 ESG 永續發展概念，以最大化開放空間、新型態行政園區、新趨勢綠色營建方式，期望能打造成為國家級公辦都更結合永續發展的全新典範，更能成為全民共享的全新生活場域，並藉此將東、西區軸線串連起來，帶動都市再生及發展性。
「行二行三公辦都市更新案」西臨西區門戶計畫、台北車站，東接華山藝文特區，肩負串聯國門交通與文化的樞紐重任。全案以台灣心 HUB 為核心概念，以行二行三區域、臨沂段區域兩個街廓進行跨區開發，基地面積約 6458 坪，投資總額約 230 億元，將可創造 661 億元經濟產值，全案預計於 2029 年完工。
行二行三區域為位於市民大道二段、林森北路、天津街、北平東路所圍的街廓，將興建為三棟地上 20 至 22 層之中央機關與台北市政府辦公空間，以及三棟地上 25 至 26 層之住宅大樓。
為打造永續智慧新時代國家行政園區，融合辦公、藝文、休閒、居住多元機能，結合了多方專業團隊，包括潘冀聯合建築師事務所、小智研發、無印良品等，規劃將行政大廳動線提升至 3 樓，並創造辦公共享空間，低樓層則規劃商業設施，提供行政辦公需求及市民生活消費服務，更採用綠色營建工法及循環建材，打造新型態行政園區。
另，臨沂段區域位於杭州南路一段 11 巷、齊東街 70 巷、忠孝東路二段 64 巷所圍街廓，則擬規劃興建一棟地上 21 層住宅大樓。 在住宅規劃上，以鄰里共融及綠色住宅為發展，延續地方歷史發展脈絡，不僅保留基地老樹、設置鄰里交流空間，更將結合智慧化、人文性，打造為鄰里共好的新居住模式。 冠德企業集團期許成為城市再生推手，結合 ESG 永續發展理念，透過環境脈絡、社會發展趨勢及都市治理分析，結合商辦、住宅、商業設施等複合式開發，讓永續發展不僅止於環境面，更落實於建築及鄰里，成為城市永續發展基礎的全新典範，共同推動城市發展及進步。
近期不動產交易放緩，但黃金區段商用不動產仍受矚目。據台灣房屋集團統計2022年桃園的「樓店」交易，目前最高單價店面TOP 10排行，有4間店面躋身百萬身價，其中登上桃園年度最高單價店王的店面，是青埔高鐵特區內的「國際金融雙星」1樓店面，交易單價高達150萬，同時也是桃園近5年排名第6強高單價店面；其餘百萬樓店，每坪行情落在130~142萬元，分別為中正藝文特區2件，以及中壢SOGO海華商圈１件。
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，TOP 10店面盤據的三大商圈，還有三大特點：一、人口集中，消費商機豐厚；二、投資旺盛，商貿氣息濃厚；三、豪宅聚落，富人購買力強，亦是鞏固高單店面得以維持的主因；此外，好店面賣一間少一間，黃金地段店面釋出「可遇不可求」，因此一旦碰上難得機會，往往衝出不凡身價。
江怡慧指出，奪下今年桃園單價王的青埔「國際金融雙星」一樓店面，總價9341萬元，總坪數75.1坪，換算每坪成交單價高達150萬元，現為建案銷售接待中心使用；再則是藝文一街每坪142.1萬元成交的「麗晶花園廣場」店面，目前為咖啡館；第三名同樣坐落藝文商圈，為「真鑽社區」單價每坪133.8萬元的店面，現作為娃娃機店使用；位居第4名的店面單價130.3萬元，目前空置中，屬於中壢SOGO海華商圈。無獨有偶，4位買家清一色是自然人，其中僅有一人有貸款，其餘三人都無貸款置產，可見買家實力驚人。
據台灣房屋集團趨勢中心觀察，實價登錄最新資料截至今年11月止，桃園市高單價樓店前十名，以中小坪數店面為主，坪數約在12~75坪間，第10名單價最低也達7字頭，冠軍店面的單價則是第十名的2.1倍有餘。
而高單價店面分佈商圈，包括青埔高鐵特區、中正藝文特區、中壢SOGO海華商圈、長庚商圈、大業商圈以及元生重劃區，其中又以青埔、藝文、海華三大商圈領銜。 進一步分析青埔、藝文、海華三大商圈的優勢。摘冠的青埔地區，從一開始的高鐵、棒球場、華泰名品城，到近年的捷運、XPARK水族館、環球購物中心等，歷經人口成長及建設發展持續到位，且國內外投資不斷，使當地商圈發展備受看好，因此拿下桃園最高單店面王的頭銜。
台灣房屋南平直營門市店長饒文華指出，桃園市中心的藝文特區，則是桃園的商貿中樞，企業總部與金融機構聚集，且藝文特區與人文藝廊圖書館、綠地為鄰，加上藝文特區鄰近兩處交流道，並有興建中的捷運綠線助攻，交通便利性極佳，潛力雄厚，因而躍升桃園商用不動產主流燙金地段。
中壢SOGO海華商圈，已是南桃園長期以來的重要發展核心，SOGO周邊機能完整，亦是地方仕紳展現政經地位的象徵，附近尚有捷運A21環北站、A22老街溪站的建置，以及中壢火車站的前瞻性計劃優勢，使商圈憑藉亮麗未來性進榜。
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