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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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全台新建案房價在今年Q3首見鬆動，據591新建案統計，今年第3季全台新建案成交價，儘管與去年同期相比，全台仍漲11%，但卻在首見季跌，減幅2％，其中以台北季跌幅最大，季減12.1%，此外，近年情勢一片大好的台中、台南及高雄等地，與上季相比，房價也首見跌幅2%~5%，房價動能明顯減弱。
591新建案指出，現階段房價固然漲多跌少，但隨著貨幣緊縮、持續升息，甚至是打炒房政策捲土重來，市場可說暗潮洶湧，尤其是中南部許多過度依賴投資議題且房價基期低的地區，在大環境「形勢比人強」的壓力下，價量恐將面臨多殺多的疑慮。
以寸土寸金的台北市來說，去年在指標案及熱錢湧進下行情不斷墊高，新案單價已站穩百萬大關。但今年房市氛圍丕變，不只推案量能衰退，至今身為房價領頭羊的高價指標案，僅年初公開的「台北之星」、「新光總統傑仕堡」兩案，房價表現較上季黯淡不少。
不過，新北、桃園、新竹仍是上漲，591指出，受惠前一波房市大多頭餘溫，加上高通膨、營建成本攀升的影響，建商基於毛利考量不願讓利，全台各地房價仍是開高走高，因此短期也較難見回檔。 新北市Q3在高價區塊如三重、新店及板橋等地買氣不減，如「新美齊The Top」在內的新案行情都已定錨在7字頭，部分預售豪宅個案甚至衝破8字頭，價格穩定向上。
桃園Q3在小檜溪、龜山A7及青埔幾大重劃區放量下，一口氣有「站前新鋭」、「興富發鉑悦」、「桃大詠」等量體百億的指標案進場下，價格也正式跨過每坪30萬元門檻。 至於房價暴衝的新竹縣市，在新竹東區、竹北市縣三重劃區及近高鐵站等精華區塊帶動下，房價一飛沖天，目前如「寶佳奇磊」、「舒曼花園」等案的成交單價都已見7字頭。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，今年房市走冷，但出於登錄揭露的時間因素，或是個案拉抬，以及建商行銷價格操作方式，房價與市況脫鉤，如今終見新案價跌，實屬合理，走跌的幾都各有合理解釋，除了大環境影響外，如南二都本就僅為南科、台積電（2330），以及新灣區等話題，其餘利多不夠強勁；台中市則為投資市場大本營，現況自住自用為主，不利投資。
至於台北市則在高基期下，風吹草動也會易見下修，當前也不允許高價發展，即便資產族群亦多受累總經，房市將因多重的利空打擊，全面下挫的時間點不遠。 他認為，即便新北、桃園還見漲勢，勢如強弩之末，新竹縣市可能因總價多在一、兩千萬元，也確有竹科效益，房市核心腹地不算大，有恆溫的可能性，不過也提醒，依舊會是在新竹市或竹北區塊，其他地方則回歸基本盤，同大盤環境走衰。
近年全台房價大漲，一般認為年輕人財力有限，買房應趨保守，但元宏不動產加值服務平台統計金融聯合徵信中心資料，過去5年，20至30歲的年輕人買房占比出現明顯攀升，房價高漲，年輕人不僅沒縮手，反而積極買房。
根據統計，2018年年輕人占當年貸款買房總件數的比重僅13.8%，創近年最低點，接下來幾年一路走揚，到去年甚至有高達15.3%的貸款買房者是年輕人，而今年前三季也維持在15%的高檔區，近兩年幾乎每6個買房的人，就有一個是年輕人。
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，高漲的房價理應壓的年輕人更加喘不過氣來，更加買不起房。不過，可能因為「擔心現在不買以後會更貴」、「想加入投資買房的行列」、「長輩願意支持」等三項因素，造成這幾年年輕人買房占比竄高。
以「擔心現在不買以後會更貴」來說，據內政部資料，從2018年Q4到今年Q2，短短三年半，全台房價上漲了24%，許多新興重劃區，房價甚至上漲超過一倍以上，這讓很多年輕人越看越害怕，深怕現在不買，之後更買不起，只好急著進場買房。再以「想加入投資買房的行列」來看，這幾年房價漲，買房幾乎隨便買隨便賺，很多投資客購買預售屋，只要付個購屋總價一成左右的簽約金，後續就可以轉賣賺錢，甚至還有利用紅單轉售，幾乎無成本的賺錢方式來炒房。
這幾年常見投資大戶一次購買多戶預售屋，每戶賺個幾十萬就換約脫手，讓很多小資族看了心癢癢，也吸引不少年輕人加入炒房行列。 最後「長輩願意支持」來說，原本首購族最缺乏的就是購屋本金，這兩三年房價瘋漲，其實也看得不少長輩心驚，深怕子女以後無力購屋，因此市場上也出現很多長輩贊助自備款買房的案例，讓年輕人買房比重出現攀升。
周昆立指出，雖然近年年輕人買房增加，但這並非真的代表年輕人買得起房了。近年生活成本因通膨大增，但是薪資漲幅卻相當有限，年輕人實際的購屋能力是下滑的，目前勇於買房，一旦未來快速升息或是經濟工作出現狀況，年輕人恐陷入極大的風險。
因此，建議現在年輕人如真要買房，不追價應該當作首要購屋原則，另外，買房也要有新思維，只要能比行情價低2~3成，用「夠低」的價格買房，也就沒有高點買房套牢的可能。 而對於如何低價買房，有些訣竅。如運用比價平台確認社區的賣壓狀況，一旦同社區有30~50戶，甚至上百戶待售，屋主自然銷售上就會有壓力，也自然更有讓價的可能。另外，目前市場有大量餘屋，留意建商餘屋出清狀況，也會有機會撿便宜。
台中新興重劃區地價居高不下，建商轉攻危老重建，也讓台中市危老案件數與每案平均核准面積，雙雙衝上六都第二。鄉林不動產研究室指出，儘管建材成本略降，但重劃區土地成本居高不下，建商與地主談合建比例又談不攏，只好改走危老新建，致使台中的危老案也逐年快速增加。
鄉林不動產研究室指出，台中市今年申請危老件數為661件，平均每案核准面積904㎡，兩數據均是六都第二。此外，儘管六都的今年前11個月轉移建物交易總棟數較去年同期少7%，但台中市卻一枝獨秀，逆勢成長3.4%，建商照常推案，其中有不少建案就是來自舊市區的危老改建。
根據統計，危老條例自106年5月上路，台中市107年通過審核15件、108年58件，到109年激增為138件，近三年核准危老重建案每年平均達130件，而今年前11月已核准139件。其中，西屯區共23件，位居第一，其次北屯區19件、北區18件、西區16件與南區13件，為台中市申請危老重建前五大熱門地區。
鄉林不動產研究室分析，政府接連打炒房、限縮土建融等政策下，危老案不僅享有容積獎勵、放寬建蔽與高度限制，且不在土建融管制範圍內，讓更多建商願意大力投入危老都更、合建分售的土地開發。
新北市112年度公告土地現值業經新北市地價及標準地價評議委員會評議完畢，將於明年1月1日如期公告。新北市地政局統計，112年度公告土地現值總額較111年上漲約6.89%，位於板橋縣民大道及新府路交叉口的板信商業銀行雙子星總部大樓，連續第14年蟬聯「新北地王」，112年公告土地現值為每平方公尺76.2萬元，換算每坪約252萬元，較111年上漲3.25%。
屋比總監陳傑鳴表示，地價上漲是可以預料的結果，這兩三年全台地價都呈上揚，新北的上揚數字與其他縣市相比算是合理的，上漲幅度也與房價漲幅差不多，而新北市精華地段還是在板橋，所以地王出現在新板特區內也不太意外。不過整體市場近期因大環境出現變化，明年的狀況還須仔細觀察。
地政局表示，112年公告土地現值作業期間，雖持續受到新冠肺炎疫情影響，但整體不動產市場因長期利率偏低、市場資金充裕、剛性需求存在，加上建築成本上揚以及通膨預期心理，持續全面帶動預售屋、新成屋等市場成交行情，包括實價登錄、新北市住宅價格指數等價格相關指標，也呈現上漲走勢，仍然呈現偏多格局，但近期受央行調升利率、土建融緊縮等政策因素影響，交易量稍有趨緩，經統計作業期間買賣移轉棟數僅增加2.65%，全市大致呈現「價漲量穩」格局。
地政局分析，公告現值調漲原因主要仍受捷運三環六線、多項區域道路橋樑等重大交通闢建影響，加上新北市多處整體開發區包括林口工一重劃區、新泰塭仔圳重劃區、中和秀朗橋區段徵收區，搭配三軸心、三大微笑曲線、六大產業佈局、都更三箭、工業區立體化等各項都市規劃，改變整體城鄉風貌，也帶動新北人口、產業進駐發展。
地政局說，考量反應建設成果帶來的土地增值，並配合中央政策規劃，公告土地現值占比也略為向上調整。另經統計全市29個行政區共計劃分9,496個地價區段，其中上漲及持平的區段比例達99.15%，下跌的比例僅0.85%。
地政局補充，全市29個行政區均呈現上漲或持平走勢，其中泰山、林口、樹三鶯、五股、汐止、淡水地區總額調幅約在6.42%至11.43%，因受前述重大建設支撐，這些所在區域近年也成為新北人口增加較為顯著地區，再加上原房價基期較低，受整體房市外溢效果影響，市價漲幅明顯。
地政局提到，板橋土城、中永和、三重、蘆洲、新莊、新店區等原屬交易較為熱絡之行政區，地理位置及交通條件本具優勢，各項公共建設及生活機能完整，總額調幅也在5.63%至7.54%，其餘各行政區，多屬本市偏遠地區，交易量體變化不大，但受整體價格上漲影響，市價總額調幅在0.26%至4.77%之間。
▲新北市地政局統計，112年度公告土地現值總額較111年上漲約6.89%，位於板橋縣民大道及新府路交叉口的板信商業銀行雙子星總部大樓，連續第14年蟬聯「新北地王」，112年公告土地現值為每平方公尺76.2萬元，換算每坪約252萬元，較111年上漲3.25%。（圖／新北市地政局提供）
新竹市地價與標準地價評議委員會，評定通過新竹市2023年公告土地現值調整，公告新竹縣土地現值平均調幅較今年（2022年）微調1.61%。新竹市政府表示，新竹市地王依舊由位於新竹火車站前中正路與大同路口角地蟬聯，每平方公尺49萬6600元，每坪約164萬元，與去年持平。
地政處長曾淑英表示，新竹市地價及標準地價評議委員會參考市場交易量與價格，並綜合考量對交易影響及整體經濟情勢等因素，且為避免公告現值隨市場過度動盪，審慎評議後，評定2023年全市公告現值平均漲幅為1.61%，調整後占市價比例90%。
依據評定結果，公告現值持平區段占全市52%，本次調整主要反映使用強度改變、開發成熟度、各相同使用分區間的均衡，調整後各行政區之公告現值占市價比例分別為東區90%、北區89.99%、香山區90.01%。
地政處表示，依據實價登錄資料分析全市交易價格均呈現上揚趨勢，其中東區鄰近新竹科學園區，加上區內因介壽都市更新及光埔二期市地重劃整體開發，帶動市價上漲；再者，公道三路新開闢道路工程完工，打通斷點連結市區至香山，改善交通問題，以及多個新興重劃區建案量增、既有重劃區發展成熟等，實價登錄交易熱絡，影響北區及香山區市價上漲。
地政處指出，本次公告現值僅微幅調整，除反映價格外，更著重地價均衡，其中世界高中旁介壽都市更新基地、港南農村土地重劃開發漸趨成熟，反應市場交易價格，為本市漲幅較大區域；此次公告土地現值調整結果，將於完成行政程序後，依規定於明（112）年1月1日辦理公告作業，屆時可利用本府地政處網站線上查詢，或至新竹市地政事務所閱覽。
▲新竹市地王依舊由位於新竹火車站前中正路與大同路口角地蟬聯。（圖／新竹市政府提供）
明台產險賣掉位於仁愛路四段的總部大樓，明年1月搬至位於仁愛路二段的新總部。明台產險今天表示，母公司三井住友海上集團（MSIG）持續深耕台灣市場的承諾不會改變。
明台產險11月以新台幣37.67億元價格將位於台北市仁愛路四段、使用長達32年的總部大樓賣給台新銀行，明年1月將搬至新總部。明台產險今天發布聲明指出，新總部位於仁愛路二段，距離現址近且交通便利。
明台產險總經理陳嘉文表示，配合綠色營運所需的總部硬體規格並提供員工更佳的辦公環境，今年起進行總部搬遷規劃，新總部大樓改以租賃長約取代置產的新觀念，降低風險資產比重，並將資本優先配置於本業運用，以獲得最佳經營績效。
陳嘉文進一步說明，明台產險市占率長期位居業界前段班，經營61年來累積雄厚資產，目前仍持有全台各地精華地段10餘處不動產與高爾夫球證，是國內少數長期持有資產且具有潛在增值利益的產險公司。 他說，此次防疫險雖然造成國內產險公司增資潮，但對明台產險財務健全性影響不大，加上MSIG集團資源支持，目前明台產險是國內唯一獲中華信評twAAA最高等級的產險公司。
明台產險董事長松延洋介表示，過去3年間明台產險經營體質大幅提升、獲利翻倍成長，去年貢獻MSIG獲利創歷史新高，也占MSIG東亞印區一半以上比重，是集團最重要的據點之一。
松延洋介指出，感謝明台產險全體員工在防疫險繁忙之際仍堅守崗位，提供台灣民眾安心保障與快速服務，同時，防疫險以外核保利潤再創新高，公司經營體質快速進步中。 松延洋介強調，MSIG為具體實現長期深耕台灣市場的承諾，自2005年參與明台產險經營以來，目前累積盈餘均保留在台灣，未來持續投資明台產險長期發展的方針也不會改變。
被視為史上終極版打炒房政策的「平均地權條例修正案」，立法院將在今日排審，中華民國不動產開發公會全聯會強力呼籲，建議刪除四大爭議條文，包括限制私法人買房採許可制、禁炒房條款、炒房者「併罰制」、及吹哨人條款。
該修正案最近也引發不少雜音，有業者質疑：「政府帶頭天價標售土地，有炒地皮之嫌，可不可以檢舉？不過業者也認為，若修法照案通過，市場上占比約25％的投資客、短線炒作者將自此掰掰，明年房價降定了。
被視為史上最殺的打炒房手段－「平均地權條例修正案」，周三將在立法院排審，修法已箭在弦上，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會將建請立法院刪除四大爭議條文，包括限制私法人買房、行為人與法人「併罰」條款、吹哨條款、及炒房高額罰鍰，以減少修法衝擊市場健全發展，及人民或產業遭受不當干擾等後遺症。
首先，草案第79-1條的私法人取得住宅用房屋採許可制，建商指出，如照修正條文實施，恐將造成七大衝擊，1、預售案在完工交屋時若無內政部許可證明將不能過戶，造成交易糾紛；2、影響法拍案債權清償；3、影響都更危老整合；4、影響國營事業招商合建；5、影響開發出資者取得再售；6、增加整合、投標不可預測風險；7、影響優先購買權法律目的。
其次，有關第81-3條的行為人與法人「併罰」制，全聯會認為避免草案開罰對象株連九族，建議應刪除；或比照勞基法第81條，增列排除條款「但法人之代表人或自然人對違反之發生，已為盡力為防止行為者，不在此限」等條文。
第三，有關第81-4條吹哨人條款，業者建議應刪除，並回歸「揭弊者保護法」一併規範。第四，第47-5條有關從事影響不動產價格或秩序之操縱行為，處以高額罰鍰，建商則建議刪除第四款，以免因構成要件缺乏明確性，而容易動輒受罰。
隨著產業擴張、企業升級轉型，公司行號對於辦公空間需求，逐漸轉向整層大坪數、多元格局規劃，也要求門面新穎氣派，可供接待客戶、做企業總部用。強勁自用需求支撐，使建商更有信心投入辦公產品開發，加上市區老舊商辦拆除重建，使今年台北市辦公類建照核發坪數大爆發，較去年有超過三倍的增漲，商辦市場將有一番新氣象。
信義全球資產公司統計六都建照核發資料，2022年1至10月台北市辦公類建照核發坪數衝高至79萬坪，較去年20萬坪激增逾三倍，刷新歷史紀錄，相當於北市將新增7棟101大樓的辦公空間。
總計北市前兩年辦公類建照核發坪數，更一舉突破百萬坪，顯示北市已進入大規模商辦開發期；而台中辦公市場的成長速度，同樣不容小覷，辦公類建照核發坪數有15萬坪，居六都第二。
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，商辦市場通常可以做為產業發展景氣的參考指標之一，隨著企業發展擴張，會加大增聘專業人才，相應廠辦、辦公室需求就會增加。
近期台灣受惠台商回流、艾司摩爾等外企落地投資，過去受疫情影響而遞延的辦公室搬遷決策，也重新尋覓辦公室舊換新的地點，建商鎖定需求投入商辦大樓開發，使今年商辦市場熱度一直處在高點。
2023年開始，將陸續有新商辦登場，遠雄大巨蛋預計明年啟用，將有逾一萬坪辦公面積釋出，辦公大樓緊鄰園區內的旅館、百貨商場，加上臨捷運國父紀念館站優勢，吸引外商等跨國企業進駐；另外，坐落在信義計畫區的富邦信義A25總部也預計明年完工，目前已進入招商階段，重中之重的燙金地段，是否再帶動信義計劃區辦公租金再創新高，值得關注。
桃園大溪威斯汀酒店今（20）日下午截止投標，據悉，以無人投標落幕。戴德梁行表示，主要原因有三，包括大環境欠佳、市場進入升息循環以及目前高資產族的資金配置，喜好運用以美元為主，整體而言，因此無人投標。 桃園大溪威斯汀酒店標地包括土地46萬坪、建物1.3萬坪、27洞高爾夫球場、205間房間，股權100%一次交易。
戴德梁行表示，底價採取不公開原則。不過，市場專家預估，桃園大溪威斯汀酒店在疫情期間也經營的有聲有色，加上腹地大，又有高爾夫球場，因此至少要80億元以上，甚至百億元才有可能買得到。
大溪笠復威斯汀度假酒店過去為大溪鴻禧別館暨高爾夫球場，由前普立爾科技董事長黃震智家族及其友人持有，並由黃震智女兒黃郁婷經營管理，控股公司為笠復投資，2006年購入迄今，總投資額約60億元。
桃園大溪威斯汀酒店曾經整修三年，於2016年5月重新開幕，近年來已經成為知名網美打卡景點，飯店設施包括迷你高爾夫、南洋風情戶外泳池等，吸引不少年輕人、家庭旅遊，甚至在疫情期間業績仍相當出色，去年第4季更傳業績破紀錄，而飯店住宿一晚要價7,000元至上萬元不等。
世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示，首先，壽險業無法在國內購置這類的股權交易案，除非通過金管會同意。再來，開發商近幾年受到疫情衝擊、升息等影響，對觀光類型產品趨於保守，加上國境開放，預期人潮往外流，所以對建商來說，這個時間點投資大型觀光點，會是較高的風險。
最後，該案底價金額大，市場預估約在80-100億元，因此潛在買家必須口袋夠深，可能也只有大型機構法人或外資企業，才有這樣的購買力，不過在經濟成長放緩、升息、資金收斂、打房等因素下，除非擁有龐大的收益，不然就算口袋深的買家，也會因為市場環境因素趨於保守。
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