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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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立法院內政委員會昨（21）日初審通過《平均地權條例》，無保留條文，多數照行政院版草案通過，不須經過黨團協商，本會期可望「開快車」三讀通過。內政部代理部長花敬群表示，希望努力在三個月內完成子法，讓法案順利上路。
此外，花敬群也強調，這不是短期措施，因此修法不會設定落日時間。 此次修法共五重點，首先是嚴懲炒房，最高可罰5,000萬元，三讀通過、總統公告後立即上路。 另外四項修法，包括限制預售屋換約轉售、解約申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度等，則須訂定子法，最快明年第2季上路。
昨日初審通過條文與政院版草案主要有四大差異。
首先討論最為熱烈的「私法人購屋許可制」，內政部將新增「免經許可」情形，受其他法令規定須買賣住宅者，會排除在限制範圍。花敬群也舉例，受《銀行法》規範須在四年內處分不動產擔保品等，就不受限制。 討論過程中，民進黨立委湯蕙禎一度提出建議，希望刪除私法人購屋許可制；但時代力量立委邱顯智、民眾黨立委張其祿堅持應照政院版通過；花敬群則表示，管制的力道可討論，但不建議刪除。最後討論共識仍通過修法。
第二，在嚴懲炒房方面，刪除「空白授權」條款。這也是不動產全聯會日前所提出的訴求之一。內政部原明定四款樣態，第一，電子通訊等散布不實資訊影響不動產交易價格；第二，與他人通謀或虛偽交易營造不動產市場活絡假象；第三，自行、揪團等連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利；第四，從事其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為。民進黨立委羅美玲、張宏陸都認為，第四款規定過於自由心證，在討論後，內政部同意拿掉第四款。花敬群表示，多數炒作樣態已包含在前三款，未來若有新興惡意炒作，會再滾動檢討。
第三，內政部昨日提出新增條文，為提升查核效能，明文規定紅單或預售屋買受人、建商、相關人士，在內政部查核時不得規避、妨礙或拒絕。
第四，順應立委提案，新增條文明定地價評議委員會應由機關代表、地政等專家學者或民間代表組成，其中專家及民間團體不得少於二分之一，任一性別不少於三分之一。
立法院內政委員會昨（21）日初審通過《平均地權條例》部分條文修正草案，其中備受關注的預售禁止換約照行政院版通過。業界認為，過去兩年預售市場熱絡的區域，恐將成為一線重災區，市場上也可能出現一波讓利換約潮。
對此，中華民國不動產公會全聯會理事長楊玉全表示，產業界相當失望，房市已經降溫，現在經濟景氣狀況又不好，面臨到的缺工缺料問題未解，再打炒房恐會殃及無辜，其中，限制私法人購屋更會產生七大衝擊。另外，戴德梁行（台灣）董事總經理顏炳立看2023年房市不會泡沫化，但將成「黯淡的月」。
據信義房屋（9940）統計預售實價件數，房地合一2.0上路以來，去年9月後的預售市場交易出現單月萬件的熱潮，最熱的區域包括新竹地區、台中市與高雄市。
新竹地區去年9月至12月的單月預售交易量，比今年同期多出1.68倍，台中市多出1.55倍，高雄市則是多出二倍，反映去年的9月至12月市場交易熱絡，一旦預售禁止換約確定後，政策上路前難免會出現一波換約潮，投資客會殺出。
至於私法人購屋須事先申請許可，而且五年內不得轉售，對豪宅市場將產生衝擊；因為，現有許多豪宅都登記在公司名下，雖然有機會先向政府取得許可，但高端人士會有資產被政府關注的疑慮，因此高端市場買氣短期恐受到影響。
楊玉全指出，全球自由經濟國家中，沒有政府禁止私法人購買住宅用房屋，若要防止炒作，可以用重稅手段。且此法規更會產生七大衝擊，包括預售案在完工交屋時若無內政部許可證明，不能過戶，容易造成交易糾紛，還會影響法拍案債權清償、影響都更危老整合、 影響國營事業招商合建、影響開發出資人取得再售、 影響優先購買權法律目的，及增加整合、投標不可預測風險。
顏炳立則說，台灣不動產就像被四個人圍毆的傷患，「央行升息、內政部、財政部、金管會都出手」，但不會泡沫化，因為政府會調控。 北威昨日舉行「2023展望」年終論壇，顏炳立說，《平均地權條例》中限制「私法人購屋許可制」，政策加速房市利空，衝擊大部分買氣，政策利空大過利多條件，房市走空已經成形。
預售禁止換約通過初審後，過去一兩年預售愈熱的區域受影響愈重，市場也可能出現一波讓利換約潮。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，重劃區、房價飆漲區將會是壓力最大的區域，觀察若是未來區域預售換約物件增加，對於區域房價將會有一定壓力，該政策對於房市「長痛不如短痛」，未來預售投資的特性將會消失，轉變為自用為主的市場，且現在房市已進入盤整期，預售案投資降溫，政策已有類上路的效果。
信義房屋統計預售實價件數，房地合一2.0上路以來，去年9月後的預售市場交易出現單月萬件的熱潮，最熱的區域包括新竹地區、台中市與高雄市，若與最近四個月的預售揭露量相比，新竹地區去年9～12月的單月預售交易量，比起近四個月的均量多出1.68倍，台中市多出1.55倍，高雄市則是多出兩倍，反映去年的9～12月市場交易熱絡，裡面推估也會有些投資非自用需求購屋，一旦預售禁止換約確定後，政策上路前難免會出現一波換約潮。
不過因為過去一年各區房價都已有明顯漲幅，政策上路前可能出現一波換約潮，部分投資客可能少賺求出場，對於區域房價也會產生壓力。
至於私法人須事先許可且五年內不得轉售，對於豪宅市場將產生衝擊，現在有許多豪宅都登記在公司名下，雖然有機會先向政府取得許可，但高端人士會有資產被政府關注的疑慮，因此高端市場買氣短期恐受到影響。
曾敬德指出，預售禁止換約上路後，投資客就沒有利用預售低自備高槓桿的投資空間，也可以說未來預售將轉變為自用為主的市場，長期房價也會更為穩定，不過投資客也是因為看漲房價，才選擇預售產品上車，現在房價不漲預售投資風氣也消退，政策已經有類上路的效果，市場最擔憂的其實是不確定性，一旦政策定案「長痛不如短痛」，市場也會很快速調整適應。
央行升息之後，指標大型行庫首份對房地產市場的最新評估報告出爐，並訪查新竹建商對未來房市的看法。據大型行庫引述竹科周邊建商的看法，近年缺工缺料情形嚴重，導致建案成本持續堆疊向上、工期延宕可能性大幅增加，對此，當地建商採三大措施力求生存，除將銷售方式改為先建後售、延後建案銷售時點之外，建商並透過設法研發新工法，降低人力需求。
大型行庫主管表示，半導體產業與新竹地區房市表現息息相關，由知名大廠擴充先進製程產能，帶動上下游相關廠商進駐投資，可預期半導體產業長期展望仍佳，也會帶動供應鏈及相關員工一併移入，因此，即使市場普遍預期明年房市不景氣，但新竹在地建商對當地未來房市發展，仍持相對樂觀的態度。
行庫亦引述當地建商的訪查報告指出，新竹科學園區為高科技產業聚落，知名大廠的群聚效應吸引就業人口的大量流入，高所得的外來剛性買盤需求強勁，對於房市負面因素抵抗能力較強，因此形成與台灣其他地區相異的房市結構，加上精華區域新增供給量十分有限，市場不易出現供過於求的情形，致使購屋買盤逐漸外溢至外圍區域，帶動整體房市交易價格持續向上攀升，相對於其他地區，受到房市景氣衝擊有限。
當地建商坦言，年初以來，央行持續升息，逐步縮減消費者購屋預算，建商成本亦因升息而增加，對國內房市已有負面影響，在總體經濟情勢不如預期下，房市整體交易熱度的確出現降溫的趨勢。
至於通貨膨脹對於房市交易的影響，當地建商認為，現階段通膨已對購屋力道有所影響；建商分析，通膨初期的預期心理，容易誘發置產保值買盤進場，但通膨若持續攀升，一定有損消費者實質購買力，進而使購屋力道下降。
榮運（2607）斥資7.63億元向長榮國際購買新北市汐止區保安段1121地號等35筆土地之土地，主要是考量長遠發展策略及營運需求。 榮運今天表示，新北市汐止區保安段1121地號等35筆土地總面積約為5,870.54坪，其中工業區為5,701.3坪、保護區為169.24坪，由榮運及長榮國際各持有二分之一持分即2,935.27坪，考量土地權利完整有利於榮運長期營運規劃，經12月21日董事會決議通過向長榮國際購買土地持分。
榮運也表示，本案委由「中泰不動產估價師聯合事務所」出具估價報告，估價金額為新台幣7.77億元，經買賣雙方議定後，交易總額為7.63億元。
國賓飯店（2704）21日召開法說，發言人林興國表示，高雄國賓飯店營業至明年1月底後，將比照台北國賓申請危老改建，若順利通過，容積獎勵與時程獎勵最高達40％。 台北國賓飯店改建後有三棟樓高23層建築，其中二棟是住宅，共有72戶，坪數為95坪、105坪與125坪，一棟為有106間客房的飯店，餐飲單位與原台北國賓飯店規模相仿，飯店四樓可與住宅連通，已完成簽約將委託日本皇宮酒店（Palace Hotel）經營管理。
高雄國賓飯店將營運至明年1月底，林興國表示，土地屬於第五種商業區，基準容積率為840％，會比照台北國賓申請危老改建，未來將重新打造為飯店及飯店式服務豪宅。
國賓為活化資產並採輕資產策略經營，除台北國賓與高雄國賓啟動改建，新竹國賓在4月將土地建物出售給全球人壽，並售後回租20年繼續經營。
台北國賓飯店熄燈後，館內川菜廳與粵菜廳及A CUT牛排館，遷移至富邦遼寧大樓於10月重新開幕，其中川、粵餐廳合併為一中餐廳，整體營業面積約為中山北路本館三分之一、約1000坪。 台北國賓總經理李元琦表示，A Cut牛排館訂位滿到1、2個月後，中餐廳宴會廳亦已滿到明年1月，符合預期目標。
據最新實價登錄揭露，台北市大安區信義路四段一處百坪店面，前身為老字號「嘟柏林鐵板燒餐廳」，今年11月新租客以每月43.5萬元租下113.65坪的店面，擠下東區診所，站上今年以來台北市月租總額最高的店面租賃交易。據悉，新租客也是餐飲業。
台灣房屋信義安和捷運加盟店店東廖德欣表示，該店面坪數大，店面寬闊，廣告效益佳，信義路四段店面在疫情前的全盛時期，租金單坪至少5,000元，近年疫情餐飲業來客受影響，前租客經營30多年，決定今年11月歇業，目前該路段店租行情約在單坪4,000元左右，新租客應該是趁著租金低點時卡位正馬路店面，迎接疫後的消費人潮。
觀察今年以來台北市一樓店租排名，第二名是忠孝東路四段店面，今年8月以每月43萬元出租，由診所承租；第三名是位在內湖科學園區的洲子街店面，由知名咖啡廳業者，以每月42.05萬元承租；第四也是忠孝東路店面，為有餐飲背景的零售業以每月39.9萬元承租；第五為中山區敬業二路店面，月租金36.8萬元，由藝廊承租。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前店面租賃市場尚未完全恢復過往租金水準，因此單坪租金破萬元的租賃交易並不多，能創高總價的店面多半是大坪數店面。
另外，前五名中有三個產業和餐飲或零售相關，一筆為診所，一筆為藝廊，顯示蟄伏兩年之後，餐飲業蓄勢待發；而醫療診所經營較不受疫情影響，另一方面，房東偏好出租業種也包括診所，由於醫療產業屬承租條件好、現金流穩定、裝潢整潔形象好，有助提高店面價值。藝廊則屬高單價消費，都屬於承租能力高的產業，因此能卡位優質地段大店面。
此外，連鎖大型品牌業者隨著商圈穩步復甦，對於有展店需求、或利用這段時間更換較佳位置的零售餐飲業來說，也成為店面市場中穩定度較高的業種。
後疫情時代，觀光旅遊蓄勢待發，信義房屋（9940）看準觀光商機，將在馬來西亞展開新飯店。信義房屋（9940）今（21）日召開重大訊息說明會，指出通過子公司，以馬幣4509.3萬元（約新台幣3.12億元）向關係人購買大馬沙巴土地，該塊用地預計開發做為五星級觀光酒店或渡假村。
信義表示，沙巴為國際知名旅遊勝地，但經調查該地區高端觀光酒店供應不足，國際知名連鎖酒店品牌亦對沙巴觀光旅遊深具信心與興趣。因應全球疫情趨緩，國際旅遊亦逐漸復甦，預計取得土地後，將於明年積極展開設計規劃，並與國際知名酒店品牌接洽合作事宜。
信義今日召開董事會，通過子公司ZhanCheng Tourism Development Sdn. Bhd.以馬幣4509.3萬元（約新台幣3.12億元）向關係人Treasure Sage Sabah Sdn. Bhd.（下稱TSS）購買其持有位於馬來西亞沙巴州吧巴縣Kg. Pengalat Besar馬林(Melinsung)臨海土地，土地面積共約25.545公頃（約7.72萬坪）。
信義指出，集團以房屋仲介事業為核心，跨足上游不動產開發產業，並以「居住」相關產業為連結，基於全球對於生活品質的追求與對休閒旅遊日益看重，而馬來西亞沙巴州自然觀光資源豐富且可及性，具良好發展前景，故將經營觸角延伸至沙巴地區之觀光旅遊事業，並由信義房屋之另一子公司信群公司於2019年購得沙巴之離島環灘島（Pulau Mengalum）大部分土地。
由於環灘島之定位將為零碳島之觀光開發，需投入相關海洋及島上復育工作，前置作業期長，開發腳步放緩；此外，考量若藉由於沙巴州本島另擇一地開發興建渡假酒店，於疫情獲得舒緩之際投入興建，未來亦可與隔海相望之環灘島連成一氣，共同發展觀光旅遊業務。
信義表示，開發五星級酒店需要有面積足夠大的土地，經過多處實地考察，部分土地腹地太小或位置不佳，故未能尋獲適當土地。幾經評估後，擬向TSS購買其位於沙巴本島之馬林松（Melinsung）地區一處約25公頃之瀕海土地。
信義指出，TSS為對本公司間接持股之大股東宇衡股份有限公司所間接持股100%子公司，其持有上述之土地擁有第一排面海景觀，擁有極佳的海景與豐富的海洋生態環境。
該土地距離沙巴首府亞庇市中心約24公里，途中經過亞庇國際機場，故交通上亦具備便利性，並且與環灘島遙相眺望，兩者相距約為1小時船程，未來如將兩者加以整合，對信義集團觀光事業之發展效益可期。
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