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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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高房價、通貨膨脹、升息，再加上打炒房政策持續進行，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長張世芳認為，房市四大衝擊在二○二三年仍會持續影響房市，因此，選擇「守」字為明年代表字，除建議投資型買家現在不適合投資、對於房市要「保守」看待外，也希望有資產者不要一窩蜂變賣資產，反而要「守成」，因為即便房市量縮、房價也不會有太大幅度的下跌。
張世芳指出，雖然目前房市風向轉涼，但是價格要下跌的機率還是不大，即便交易量縮明顯，對於價格的衝擊也相對有限，預期明年房市會呈現「量縮價穩」趨勢，所以不建議持有資產的民眾一窩蜂拋售手中資產，反而要採取「守成」的策略。
不過，他也認為，明年房市真的不適合投資，因此建議還想投資房市的民眾需採取保守態度。 張世芳說，政府與其打炒房限縮房市發展，不如創造一個年輕人負擔得起的房市，建議可以推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝向高成數、高期數、高寬限期、低利率的「三高一低」方向進行。
此外，在工資、營建原物料上漲壓力下，近兩年七都房價均有明顯上漲，一旦超過豪宅限貸令的總價上限，貸款成數便從七成驟降到四成，張世芳表示，此政策影響換屋族理財規劃及換屋意願，若能按照物價、房價上漲趨勢，適時調高豪宅限貸令總價門檻，對於換屋族來說，是比較合理的政策。
今年房價漲至攻頂，全台各縣市明年公告土地現值調幅普遍大於今年，全台已公布的15縣市中調幅中，有11縣市高於今年，以桃園調漲6.74％最高；各縣市「地王」清一色由老面孔蟬聯，基隆廟口大四美百貨、嘉義市金豐成銀樓、嘉義縣朴子市第二市場附近的「地王」都已超過25年屹立不搖。 已公布的15個縣市地價評議結果，超過7成縣市公告現值現值高於今年，六都調漲幅度在3.3～7.6％間（高雄市尚未公布），調幅普遍較非六都高出一個檔次，六都外則以新竹縣調漲2.66％最高，南投、嘉義市、台東、連江等縣市調幅低於今年。預期全台平均調幅，將高於今年的2.5％。
房地產業者指出，過去公告價格趨近於市價的政策目標，2014～2015年間全台調幅均超過一成，房市低谷的2018年調降0.83％以來，隨著房市復甦飆漲，公告現值調幅也逐年攀升，相對於近年房價的高漲幅，由於公告價格已趨近市價，加上房地合一稅實施作為房產交易所得稅主要政策，公告現值調幅不如房價漲幅。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，重劃區開發、公共建設到位、工商業發展活絡的地段，公告現值調漲幅度高，與蛋白縣市相比，都會區吸引投資、剛需扎實，調幅更為明顯，桃園與新北近年新興重劃區發展熱絡，桃園機捷沿線重劃區、新北未來也有新泰塭仔圳的開發帶動，使新北、桃園有較高調整幅度。
而全台各縣市公告現值「地王」，幾乎長年持續蟬聯，地王多坐落於核心都會區的百貨公司，蛋白縣市火車站商圈及夜市，反應高商業密度的商圈「強者恆強」吸引資金進駐、成為各縣市房市指標。 台北市信義區101大樓每坪654.9萬元、新北市板橋區板信商銀雙子星總部大樓每坪251.9萬元，分別連續10年、14年蟬聯地王寶座，桃園市桃園區站前商圈中正路與復興路口商業區角地、台中市新光三越、台南市新光三越亦分別17年、17年、6年蟬聯地王，此外，宜蘭羅東夜市、基隆廟口夜市、新竹市站前商圈、嘉義市中心的該縣市地王，公告現值也在百萬以上。
受惠新成屋的交屋潮拉抬，第一銀行今年9月底房貸年增率13.48%創該行史上次高峰後，10月出現反轉下滑，年增率降到13.39%，較上月減少9個百分點，是睽違一年後首見成長力道趨緩。 第一金（2892）主管在日前法說會上直言，央行升息後造成房貸戶負擔增加，預料第三季後需求動能趨緩，內部預估明年第一銀整體房貸僅會成長3~4%，比今年腰斬一半。
該主管坦言，預期明年房市會進入另一波盤整期，需等到明年央行升息腳步告一段落後，才會比較明朗。 居房貸第九大的第一銀行，從去年11月開始、房貸年增逐月成長，今年3月來更是每月以「雙位數」飆漲，在各銀行房貸成長全面降速下，獨樹一格，主因是受惠預售屋交屋潮、分戶貸款增加所致。
一銀9月底房貸年增攀升到13.48%的次高峰，離史上高點2007年1月13.64%僅咫尺，10月年增卻一舉反轉下滑到13.39%，顯示交屋潮退散後，真正疲弱的房貸需求已出現。一銀10月底房貸餘額（不含催收款）4447.8億元。 銀行主管說，明年通膨陰霾未除，建材成本、缺工問題仍推升營造成本，預料房市量縮、價跌有限，但議價空間已提高。 預售屋市場部分，銀行認為，因建材成本仍高漲，建商改「先建後售」，預料投資客會大舉減少，以自住需求為主，但因央行升息導致房貸付息成本提高，買盤會陷入觀望，預料房市會進入另一波盤整期，要等到明年升息告一段落後，才會較為明朗。
《平均地權條例》修法若通過，未來私法人購置住宅將採許可制，對於「以私法人為主流買方之一的豪宅市場」首當其衝；房產專家表示，若未來新法上路，對已購買預售豪宅案的買方，若後續無法取得政府許可，將產生無法交屋或相關交屋爭議。 據地政司資料統計，去年外國人購置不動產中，建物部分買最多的就是英屬維京群島，雖然不見得全部都是購置住宅，但豪宅市場登記在這類公司情況的確相當常見，境外私法人成為豪宅主力買盤之一，光是2021年英屬維京群島就買了3.95萬坪，另外豪宅買方以公司法人購屋狀況也相當普遍。
信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德分析，這次《平均地權條例》修法，其中私法人購置住宅若採許可制新規範拍板上路，豪宅買氣將首當其衝。他分析，近年高總價住宅買氣不少是來自台商回流，由於台商個人資金從海外匯入，可能被層層課稅，且單次能回來金額有限，因此部分台商會用境外私法人之公司名義購入。 房產專家何世昌強調，一旦私法人購屋採許可制，將直接衝擊豪宅市場，造成高端市場買氣衰退，尤其已購買預售豪宅案的買方，在房屋交屋前需拿到政府許可，否則不得購買，此舉將造成買賣雙方無法交屋或相關交屋爭議。。
今年房價漲至攻頂，全台各縣市明年公告土地現值調幅普遍大於今年，全台已公布的15縣市中調幅中，有11縣市高於今年，以桃園調漲6.74％最高；各縣市「地王」清一色由老面孔蟬聯，基隆廟口大四美百貨、嘉義市金豐成銀樓、嘉義縣朴子市第二市場附近的「地王」都已超過25年屹立不搖。 已公布的15個縣市地價評議結果，超過7成縣市公告現值現值高於今年，六都調漲幅度在3.3～7.6％間（高雄市尚未公布），調幅普遍較非六都高出一個檔次，六都外則以新竹縣調漲2.66％最高，南投、嘉義市、台東、連江等縣市調幅低於今年。預期全台平均調幅，將高於今年的2.5％。 房地產業者指出，過去公告價格趨近於市價的政策目標，2014～2015年間全台調幅均超過一成，房市低谷的2018年調降0.83％以來，隨著房市復甦飆漲，公告現值調幅也逐年攀升，相對於近年房價的高漲幅，由於公告價格已趨近市價，加上房地合一稅實施作為房產交易所得稅主要政策，公告現值調幅不如房價漲幅。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，重劃區開發、公共建設到位、工商業發展活絡的地段，公告現值調漲幅度高，與蛋白縣市相比，都會區吸引投資、剛需扎實，調幅更為明顯，桃園與新北近年新興重劃區發展熱絡，桃園機捷沿線重劃區、新北未來也有新泰塭仔圳的開發帶動，使新北、桃園有較高調整幅度。 而全台各縣市公告現值「地王」，幾乎長年持續蟬聯，地王多坐落於核心都會區的百貨公司，蛋白縣市火車站商圈及夜市，反應高商業密度的商圈「強者恆強」吸引資金進駐、成為各縣市房市指標。 台北市信義區101大樓每坪654.9萬元、新北市板橋區板信商銀雙子星總部大樓每坪251.9萬元，分別連續10年、14年蟬聯地王寶座，桃園市桃園區站前商圈中正路與復興路口商業區角地、台中市新光三越、台南市新光三越亦分別17年、17年、6年蟬聯地王，此外，宜蘭羅東夜市、基隆廟口夜市、新竹市站前商圈、嘉義市中心的該縣市地王，公告現值也在百萬以上。
台南市「安南區副都心」重劃區，包括公辦的37.17公頃「商60」、以及私辦的47.38公頃的「草湖一」重劃區（商60北側住宅區），面積共有84.55公頃，三地集團、京城建設集團、以及台南在地建商等，多家重量級機構已提前卡位，買進土地，該區重劃前的農地價格平均每坪4萬元，目前已漲至25萬元以上，地價框金。 根據台南市政府97年2月發佈的「擬定台南市安南區副都心商60及其北側住宅區細部計畫配合變更主要計畫案說明書」，安南區副都心包括2個區塊，一個是公辦的37.17公頃「商60」重劃區、以及私辦的47.38公頃的「草湖一」重劃區，俗稱「商60北側住宅區」，範圍位於安中路一段、北安路二段、安通路五段、以及海佃路二段之間，總面積達84.55公頃。 據透露，安南區副都心「商60」重劃區去年10月動工，預定民國114年完工配地，由於看好被定位為南科台南企業總部的服務基地，後市看好，因此，早在5年前，甚至更早，就有台南在地建商、以及高雄的三地集團等多位大咖，進場購地。
消息人士指出，京城建設董事長蔡天贊以關係企業名義，在去年向三地集團買進「商60」的5,000坪土地，成交價每坪介於24到26萬元左右，最近的一筆交易則在今年6月，由千興不鏽鋼公司賣出「商60」的2,677.63坪土地，買家是中裕能源公司。 據了解，「商60」的地主，除了京城建設集團企業、中裕能源，還有部份在地的台南建商，總部在高雄的三地集團負責人鍾嘉村說，三地集團也有買進「商60」重劃區土地，大約擁有1萬到2萬坪之間。 至於「商60北側住宅區」，目前雖然屬於停止買賣過戶的階段，不過，詢價行情介於每坪15萬元到16萬元之間，如果區位佳，價格更高，業界指出，「商60北側住宅區」重劃區在重劃之前，最早的成交價大約每坪2.5萬元到3.5萬元，一路上漲到7至8萬元，重劃完成之後，「肉地」至少30萬元，甚至上看40萬元。 私辦重劃「商60北側住宅區」的三地集團負責人鍾嘉村表示，「商60北側住宅區」即將完工配地，三地集團除了重劃工程取回的抵費地，如果再加上自購的農地（魚塭地），總共有3萬多坪。
今年以來全球通膨急速飆漲，迫使主要央行祭出20年來速度最快、幅度最大的升息政策。以全球交易量最大的十大主流貨幣為例，這十大央行在過去12個月內一共升息54次，累積升息幅度共達2,700個基點（108碼）。 除了日銀之外，今年來幾乎所有主要央行都展開激烈升息循環。日銀也在12月21日意外宣布10年期公債殖利率的交易區間， 從零利率上下各0.25個百分點擴大至0.5個百分點，令外界推測日銀醞釀扭轉寬鬆政策，可望在不久未來開始升息。 全球主要央行中，聯準會過去12個月內一共升息225個基點，對全球市場影響最為顯著，且外界預期聯準會升息循環將延續到明年。
美國銀行全球研究中心新興市場部門主管豪納（David Hauner）表示：「聯準會今年實施的貨幣緊縮政策堪稱20年來最激烈手段。」 據路透統計，今年12月全球十大主要央行，有七國央行都宣布升息，升幅合計300個基點，與9月合計的升息550個基點相比幅度減緩。這七國央行分別為聯準會、歐洲央行、英國央行、澳洲央行、挪威央行、加拿大央行及瑞士央行。紐西蘭央行及瑞典央行12月未召開決策會議、日銀則仍按兵不動。 在新興市場方面，路透調查顯示新興市場的升息循環可望接近尾聲。新興市場18國央行中有五國央行在12月升息，合計升息幅度260個基點。這五國央行包括印尼、印度、菲律賓、哥倫比亞及墨西哥央行。 回顧今年6、7月新興市場央行合計升息幅度皆超過800個基點，但11月合計升息幅度只有400個基點，12月進一步降至260個基點，可見升息步調逐漸放緩。 投資機構Syz Group投資長孟碩（Henry Moncheau）表示：「新興市場多數央行已快要結束升息循環。」 今年新興市場央行總計升息93次，合計升息幅度多達7,425個基點，與去年的2,745個基點相比多出近2倍。
金融圈人士透露，金融圈今年中就矚目由潤泰創新得標的台鐵「南港之心」公辦都更案聯貸確定由台銀出任管理銀行，並且已正式發出聯貸通知，總聯貸規模210億元，預計在明年2月10日前結案。 金融圈人士透露，台銀已在上周發出聯貸邀請通知書，該案借款年期為八年，由於該案為公辦都更案，因此管理銀行台銀比照先前承作南港調車場聯貸案的利率水準，聯貸利率依照工程進度的不同，約介於1.4％至1.55％之間，總聯貸金額為210億元，倘若有超額認購，將可再往上追加至230億元。
該案由潤泰創新出面作為借款人，該案投資金額大約300億元，借款金額210億元，約7成資金將靠銀行團該筆聯貸支應，該案的基地位於三鐵共構的南港車站東側，總地坪面積將近7,900坪。 這也是繼本月中旬興富發的高雄特貿三區326億聯貸案之後，再一起公辦都更案，地點則轉移到北台灣。金融圈人士指出，現在民間大面積的土地供作都更開發的，幾乎已經絕跡，反而政府才是都更案的最大地主，接下來應該大部分的都更案，都會由「公辦都更案」來領頭。
根據潤泰新、台鐵、北市府所簽訂的合約，南港之心將在2029年完工。對此金融圈人士指出，名為「南港之心」的公辦都更案，就是「南港商三特公辦都更案」，基地就位於忠孝東路七段，南港車站的東側，該案基地位於南港軟體園區、國家生技中心、北部流行音樂中心、國家會議中心、南港展覽館中心，和「南港調車場」基地，為「東區門戶計畫」的兩大重要公辦都更案。 「南港之心」未來也將規劃發展為兼具交通轉運、國際會展中心、購物商場綜效、住宅的複合式服務空間，而潤泰新也規劃在西南側蓋一棟32層辦公大樓，東北側蓋三棟37層住宅大樓。
央行15日決議升息半碼（0.125個百分點），總計今年4度升息，幅度高達2.5碼，首購族房貸利率地板價也從1.31％上升到1.935％。八大公股銀行中的兆豐銀行，率先調升房貸利率到1.936％，青安貸款及公教房貸利率也同步調升半碼。 自央行決議升息後，八大行庫也同步反映調升各類存款利率，其中由於兆豐銀行適逢房貸利率指標調整日期，因此搶先開出調升房貸利率第一槍，房貸利率地板價來到1.936％。其餘行庫將於明年1月陸續調升房貸利率。 青安貸款、公教房貸同步調升 另外，由於中華郵政20日宣布隨央行同步調升半碼為1.47％，財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」利率也將同步調升半碼，而3月起減升半碼優惠不變，繼續維持至今年底，減碼後最新一段式機動利率為1.9％，二段式機動利率前2年為1.69％、第3年起1.99％，混合式固定利率則是第1年1.87％、第2年1.97％、第3年起1.99％。 至於公教員工房屋貸款「築巢優利貸」，最新利率也拉高到1.935％，足額反應半碼，為一般民眾可以拿到房貸的最低地板價，倘若未來繼續升息，青安貸款及公教房貸利率恐將進入2字頭，購屋族負擔將大幅加重。
由於各國不斷升息對抗通膨，我央行跟進升息後，200萬房貸族明年1月面臨房貸壓力沉重。為減輕人民負擔，據了解，行政院將研議優惠房貸方案祭出利息補貼，不排除是政府有感政策之一。 日前蔡總統召開國安高層議時，提出三點指示刺激經濟動能發展，包括維持經濟成長動能、穩定民生物價；加強照顧弱勢，減輕生活負擔；確保經濟與金融穩定。其中，特別指示減輕人民租屋負擔，租金補貼政策朝向更簡政便民進行調整，並將加速推動相關修法，運用多元政策平抑房價；另針對中低收入戶等弱勢的社福政策也納入評估中。
俄烏戰爭沒有停戰跡象，國際能源價格尤其煤炭和天然氣居高不下，國際油價也起伏不定，因此明年全球通膨壓力仍在，聯準會及各國央行升息動作仍不斷。 我國央行升息雖較緩和，但日前再升息半碼，八大公股行庫立即響應「升好升滿」，民營行庫放款利率已升逾2％，青年安心成家房貸（青安房貸）及公教築巢優利貸款，利率也直逼2％水位。 為減輕民眾負擔，內政部除租金補貼300億元續推外，知情人士說，升息對購屋族造成沈重壓力，繳房貸壓力對年輕家庭或年輕人，形成一定程度生活壓力負擔。
據悉，各部會原本方案及房貸補貼仍續推，但跨部會會從行政院角度統整提出一個整體減輕房貸戶壓力負擔對應方案，政策工具包括補貼利息負擔等，但究竟是針對新購房貸戶，或既有房貸戶減輕負擔，有數種方案在思考評估中，將拿捏政策選擇效果、影響及財源多寡，評估會很多元。 過去扁政府時期曾推出數波共1.8兆新購屋優惠房貸利率補貼方案，目前都整併在內政部專案中，已接近尾聲，據悉，這次做法和過去會略有不同，細節尚未敲妥。 至於抑制房價不當炒作，政府則會利用升息、平均地權條例及房地合一稅2.0等三大工具，暫不會也不需要再祭其他工具。官員說，目的本就不是要刻意打壓房市或房價。
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