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升息增加房貸負擔，壓縮民眾購買力，購屋平均屋齡又創新高。根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，今年Q3全國住宅平均買賣屋齡，已高達26.9年，比去年同期增加了1.6年，創下統計以來的最老紀錄。 進一步觀察六都今年第三季的平均買賣屋齡，也只有桃園的20.73年尚未追平高標，其餘五都全數改寫新高。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察近兩年Q3同期的屋齡區間交易佔比變化，可發現全國平均交易屋齡走高，主要是今年第三季輕屋齡交易減少，以及老屋交易增加所致。
新屋、老宅此消彼長，有三大原因： 第一、去年房地合一2.0上路，短期交易重稅期從2年延為5年，預售購屋人在政策實施後多延緩出售換取輕稅空間，使屋齡5年以下的物件，流通性日漸減少，也讓屋齡1~10年的交易佔比，較去年同期縮水3.5個百分點，造成今年Q3平均屋齡走揚。 第二、輕屋齡物件價格高高在上，今年又連續升息加深房貸負擔，導致買盤轉往相對平價的中高屋齡物件，拉高屋齡均值。 第三、危老、都更的改建遠景，進一步強化老宅的市場性，使屋齡30年以上的交易佔比，年增3.6個百分點，催熟整體平均屋齡。
張旭嵐指出，平均地權條例修正案若上路，平均交易屋齡還有可能持續老化，因修法後市場更趨向剛性買盤，建商推案型態，也將從預售往成屋調整，但成屋推案的工期漫長，市場短期內恐面臨新供給縮減的問題，使屋齡1年以下的新案交屋潮退卻。 此外，新成屋自備款門檻高，資金有限的剛性客源，不排除加速轉向價格較親民的中古屋，進而墊高購屋的平均屋齡。 今年Q3六都的平均交易屋齡，以台北市31.39年最老，最年輕的都會則是桃園，交易屋齡均值僅20.73年。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市因開發久遠土地飽和，所以市場供給長期以高齡物件為主，且老屋具低價優勢，又是建商近年整合推案的主力，因此交易佔比愈來愈高，今年Q3北市逾30年老屋，交易佔比將近6成，為房市高齡化最嚴重的都會，加上台北新案供給長年稀缺，低屋齡物件的交易佔比走低，讓首都的平均交易屋齡率先飆破31年。 桃園市的屋齡交易佔比，雖然也有「高齡增、輕齡減」的情況，但受惠近年新案推案量大，交屋潮持續湧現，屋齡1年以下的交易佔比不減反增，年增7.8的百分點，讓桃園今年Q3的屋齡均值，只比去年同期微增0.55年，穩居最具活力的青春都會。 台南的情況則與桃園恰恰相反，由於新案交屋潮不如去年，台南1年以下的交易佔比，較去年Q3減少7個百分點，老屋交易佔比又年增8.3個百分點，於是今年Q3的平均屋齡，一口氣比去年同期多了3.04年，來到26.92年的歷史新高。
都更、危老改建近期爆出停滯期，主因在物價上漲、缺工、銀行升息等因素，導致建商不如過去積極，建築安全履歷協會創會理事長戴雲發表示，透過建築安全履歷協會所推薦的鋼筋系統化工法來施工，加上建築安全履歷協會「安全管理模式」，在花費較少費用之下，可有效解決傳統營建業困境並提升建築安全全品質。 戴雲發表示，中華民國全國建築師公會出版《台灣建築五十年》專書，在1971～2021年的台灣建築50年歷史上，即特別記載建築安全履歷協會長期推動的「Alfa Safe 鋼筋系統化工法」以及「潤弘預鑄建築工法」。
更建議可以採用這種創新建築4.0的鋼筋系統工法來施工，以及建築安全履歷協會的安全品管模式，可以有效改善國內建築普遍存在傳統 RC、SRC鋼筋排列未依設計規定、過密或不均、搭接長度不足、箍筋未依規定綁紮、工人不易施作及工班素質不一等缺失。 戴雲發表示，台灣位於歐亞板塊與菲律賓海板塊交界帶，因地殼不穩定，地震成為了台灣人的宿命，但根據內政部房屋稅籍111年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋已高達71.2%，未來幾年更將上看75％的高比例。 他表示，前陣子有地質學家提出預警，根據地震週期判斷，認為台灣已經進入強震百年週期，預判未來在2025年前後於東部海域可能發生八級的「海溝型地震」。
一般而言，地震震度以靠近震央的地方震度越大，但若是盆地地形則容易聚焦，在台北盆地內的民眾於地震發生時更加「有感」，因此位於全台30年以上老屋比例最高的台北盆地地區，民眾高度關心自家房屋抗震能力。 戴雲發表示，建築多耐震？鋼筋結構見端倪。Alfa Safe鋼筋系統化工法」不只獲得建築師公會專書記載，也獲得台灣建築中心之「智慧建築標章」與低碳建築聯盟LCBA之「低碳工法標章」認證。 他表示，基於建築安全的專業及對社會貢獻的角度出發，已成立戴雲發中力都市更新團隊進行「危老都更全案管理」，目前已有7個危老案件與1個都更案件成功整合簽約執行，將持續將建築結構安全觀念推廣給更多地主了解，讓地主有信心改建不安全的建築。
財政部國產署今（26）日表示，明年預計將推出3批國有地招標設定地上權案，預計第一批將推出12宗標的，預計明年3月27日公告、5月8日開標，其中7案為首次列標，以台南市東區案面積最大；至於受矚目的台中干城重劃區商業區土地，也會再次列標。 國產署副署長李政宗指出，明年預計將推出3批地上權案，首批預計將推出12宗標的，暫定3月27日公告，12宗標的包括8宗住宅區土地、商業區3宗，以及1宗工業區，待國產署召開地上權審議小組，屆時標的及權利金底價就會正式定案、對外公布。至於第2批地上權案，李政宗指出，暫定6月19日公告、8月7日開標；第3批9月11日公告、10月30日開標。
李政宗指出，明年首批以南區推出5宗最多，包含高雄市左營區、高雄市岡山區、台南市東區、屏東縣東港鎮與澎湖縣馬公市；其次為北區推出4宗最多，為台北市中山區、中正區，以及新北市林口區、新店區住宅區土地；中區則有3宗，包括台中市干城重劃區商業區土地，及西屯區2宗。 他進一步指出，此次有7案為首次列標，包括台北市中山、中正區、高雄市左營、岡山區、台南市東區、屏東縣東港鎮、新北市新店區。
其中，台南市東區為商業區土地，面積達1.26公頃，為明年首批面積最大標的；至於雙北市4宗住宅區土地，位處精華區土地，依過往開標經驗，應為順利標脫。 另，鄰近台北市大巨蛋的國產署原址改建案（即仁愛段基地），過去列標多次均流標，中長程計畫已經報院，預計最快明年4月左右再次公告招標。
財政部國產署今（26）日表示，近年積極協助各級政府機關依法撥用取得公務或公共建設及長照服務、公共化教保服務等所需國有不動產，以促進國家整體建設發展，節省公共建設用地取得成本，提供人民優質生活環境，其中提供設置長照據點的國有土地及房地，合計土地面積已達27公頃。 國產署表示，隨著台灣人口快速老化，加上少子女化現象，行政院持續推動「長照2.0」、「0-6歲國家一起養」政策，以因應未來龐大的長照需求，減輕家庭照護負擔並提高生育率。 國產署表示，自2020年起截至今年11月，已協助機關撥用21處國有土地及三處國有房地設置長照據點，合計土地面積近27公頃，分布全台12個縣市。
近期台南市政府社會局撥用衛生福利部新營醫院北門分院既有閒置空間，整建轉型為多元長照資源中心，已於今年10月啟用，提升長照服務量能。 而位於台南市的國立臺灣文學館也配合行政院推動「我國少子女對策計畫」，設置非營利幼兒園，國產署協助該館撥用取得國有房地，布建友善職場育兒環境，預計明年施工完成後可協助員工及鄰近社區民眾育兒照護。
國產署表示，各機關配合政策所需國有房地，國產署皆積極協助依法撥用取得，將持續配合國家政策，協助機關取得闢建公共建設、長照及職場教保等所需國有不動產，造就全民福祉。
根據指標大型行庫內部最新評估報告結果，明年房市的供給量過大的壓力恐會加劇。大型行庫這份報告直接指出，明年房市供過於求的壓力主要來自兩大面向，一是景氣衰退衝擊買氣，二是央行限期18個月之內開工，建商不能延後開發只能繼續推出新建案，雙重壓力夾擊之下，不少「蛋白區」將面臨相當的價跌風險。 大型行庫在最新的評估報告裡特別引述今年前三季的建照核發戶數指出，今年前三季較去年同期增加 6.49％，已顯示房市潛在供給量持續擴增，後續推案量若大量釋出至市場，明年景氣衰退又更不利買氣，將進一步加劇建案銷售壓力。
大型行庫這份報告指出，未來房市的景氣，將由總體經濟環境、利率政策、房市政策及市場供給量這四大重要變數來決定，明年央行利率政策仍是未知數，但目前則已先看到了房市供過於求的壓力越來越大。 大型行庫引述內政部營建署統計資料指出，2021年全國住宅類建造執照核發16萬9,651戶，創下1995年以來新高、使用執照核發10萬4,149戶，創下2009年以來新高、申報開工13萬433戶，創下2009年以來次高，房市未來存有大量潛在供給。
央行在今年採取的房市管制措施裡，已有納入限期建商在取得土地之後18個月內必須開工的要求，養地空間被封殺之後，建商勢必再增加建案的供應量，因此明年的供給過剩壓力會比今年更大，大型行庫尤其示警：「房價漲幅過高且缺乏實質需求的區域，在景氣反轉時下修壓力將更大」。 行庫主管坦言，現在不要說「蛋殼」，「連蛋白區的價格都會下跌」，尤其是先前因為工業園區、科學園區過度的炒作題材，，會承受更大的供過於求壓力。
大咖買方再出手，華固建設（2548）今(26)日公告旗下位於北市北投士林科學園區的「樂富中心頂級商辦」，由寶元開發以總價45.9億元整棟買下，換算商辦每坪成交價約69.42萬元；華固建設指出，該案預計明年9、10月完工交屋予客戶。 據悉，寶元開發為正大尼龍旗下不動產開發公司，此次購入整棟商辦未來可能以自用為主，規劃作為總部大樓，自用以外其餘樓層有機會對外出租，做為公司長期穩定收益。
據華固建設法說會資料，華固建設明年將有三大案將完工，建案合計完工金額約168億元，其中「華固國家置地」銷售率超過七成，住宅案「華固月河」、「華固樂富中心」均已完銷，明年業績擁有高能見度。 華固建設先前在法說會中指出，公司每年推案、建案入帳業績是穩定的，這是近10年來華固建設營運方針，未來將以每年都有穩定股息配發為主。
北市大同區最大基地面積都更案「首岳」今（26）日舉行開市見面會，該案基地面積達1,120坪，光是地主戶就達178戶，整合達逾10年，最後由有「都更大王」之稱的聖得福建設整合成功，聖得福建設執行長洪正雄表示，都更過程挑戰難免，但要創造政府、地主、業者三方共贏的局面，先決條件是建設公司願意「讓利」，在不斷協調化解對方疑慮、展現最大誠意下，最終才能有圓滿結果。 首岳位在北市大同區寧夏路88號，三面臨路基地，開發前為日據初期「昭和」式街屋及老舊公寓，預計規劃興建3棟SRC鋼骨建築，樓高分別為地上12層、14層與26層、地下5層，規劃26-50坪2-3房輕豪宅，總戶數共378戶，可銷售200戶，其中頂樓跳脫傳統規劃，將有「雲端頂級會所」飯店級住宅設計，全案預計2028年完工，目前為潛銷階段，每坪成交價落在95-105萬元，預計2023年第1季正式公開銷售。
洪正雄表示，目前聖得福在北市中心已累積多達2萬餘坪的土地庫存量，除了代表眾多原住戶的託付，更為老化的台北市投下一顆顆奐然一新的種子，除了近期完工的圓山ART、已完銷的「最大直」、近完銷的「躍大直」，明年還有位在北安路，與長虹建設合作總銷逾60億元、基地千坪的案子會推出。
洪正雄說，都更整合不容易，從事營建業近30年的不敗心法，就是營造多贏的先決條件是建設公司願意「讓利」，凡事要力求盡善盡美，此外，還要耐心傾聽地主們的心聲，不斷解決對方的疑慮與困難，最後地主也會信任公司，才能創造政府、地主、業者三方共贏的局面。 創意家行銷副董事長朱良能表示，首岳位居大同區繁華核心，鄰近機捷A1站、捷運大橋頭站與雙連站，區域內重大建設包括雙子星大樓、台鐵E1、E2、中華郵政雙塔等重大開發題材亦持續發酵，目前每周來客數約在80人，已購客戶已從區域買盤擴大，包括中正、大安區、士林區換屋客群也相繼購入。>
央行官員昨日指出，房貸餘額年增率趨緩，主要是受到房市三大利空衝擊，除財經部會一系列的打炒房措施外，央行啟動升息循環，墊高不動產貸款資金成本，以及市場預期2023年全球經濟成長，將有下行風險，對房市前景看法同樣趨於保守。 對於11月銀行房貸餘額單月仍然大增510億元，創6月以來的半年新高，央行官員昨解釋，主要是時序接近農曆春節假期，市場湧現一波新屋交屋潮，應屬季節性因素。 央行官員說，「國人有趕在農曆年前入住新屋的習慣，因此，每年的第4季通常都是交屋旺季，房貸餘額在農曆年前會明顯走揚，不過，相較於過去幾年單月動輒增加700、800億元，11月的增幅僅510億元，並不是特別高。」 受到央行3月以來連續升息，並且兩度調升存款準備率，對房市造成衝擊，央行先前公布，11月五大銀行新增房貸利率連12漲至1.851％，創下近七年新高，較10月上漲0.024個百分點。
由於央行12月15日再度宣布升息半碼（0.125個百分點），銀行放款利率將陸續反映，明年1月前房貸利率都將持續走揚。 央行先前公布台灣銀行、土地銀行、合庫銀行、華南銀行與第一銀行等五大行庫，11月新承作房貸金額為601.3億元，創五個月新高，單月增加129億元。央行經研處副處長蔡惠美指出，11月五大行庫新承作房貸增加129億元，主要是年關將近，而農曆年前市場通常會湧現一波新屋交屋潮，才會促使新承作房貸金額增加。 央行12月再度宣布升息半碼，將持續帶動銀行房貸利率往上走，預料本次利率調升，房貸利率至少會一路漲至明年1月、逐步逼近2%大關。
聯準會（Fed）持續升息令房市走低，雖然對買家、屋主、建商和其他與不動產相關產業不利，卻有助Fed達成打擊通膨目標。外界預期未來一年房市景氣轉弱可望降低通膨壓力。 美國2020年3月爆發新冠疫情，為房市帶來意想不到的榮景，因為遠距離工作讓民眾希望有更大生活空間，和Fed為挽救經濟而把基準利率急速調降至近乎零水準，讓購屋民眾乃至投資客的借貸成本大減。 加上經濟持續復甦，人力供應一直短缺而推升薪資，讓許多年輕人想要購屋獨自生活，不用再跟室友或父母擠在一起而刺激買氣湧現。 標普CoreLogic凱斯席勒全美房價指數，從2020年1月到今年6月間跳漲45％，連帶公寓租金也急漲。
但Fed為打擊創逾40年新高通膨率，從3月開始積極升息至目前4.25％到4.5％區間，讓30年期固定房貸利率平均水準，從3月約4％上升至10月中逾7％，近期拉回至約6.3％。 據抵押貸款銀行協會（MBA）資料，今年初到11月底按美國房屋中間價計算，30年期房貸每月本金償還金額已大增43％。 利率走高不斷抑制民眾消費，降低企業雇用和投資，從而降低通膨壓力。 雖然對利率敏感的房市會最先感到壓力，但專家對Fed積極升息而衝擊房市速度之快和影響之大仍感到吃驚。
房貸公司Cherry Creek Mortgage資深貸款主管巴恩斯（Lou Barnes）警告，升息對房市的全面影響仍未出現。因為買家在觀望，賣方因已鎖定之前的低房貸利率，沒有財務壓力而不急著出售，但這只會令房市陷入長痛局面。 11月成屋銷售連跌十個月創最長下跌紀錄，換算年率為409萬戶創2020年5月來最低。房貸機構房利美（Fannie Mae）和高盛預測明年的年率將低於400萬戶。
平均地權條例初審通過，未來私法人購屋將採許可制，且預售不能換約，房仲表示，有豪宅客詢問，如果買預售時用法人公司簽約，但蓋好交屋卻不能登記，政策上路後要換約改成個人，又不能換約，等於形同雙殺。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然私法人購屋採取許可制，現在修法也才一讀通過，三讀過後怎麼執行或認定可能都還有解釋空間，不過對於豪宅客一間上億房子的交易，總是不希望交易過程中間有不確定性，不僅是短期內豪宅買氣可能受到影響，已經用公司名義購置豪宅預售案的買方，恐怕也是對政策感到憂心。
官方修正條文說明，經統計私法人近三年（2019~2021年）購買住宅數分別為10,219宅、15,693宅、17,779宅，數量明顯逐漸增加。 根據官方懶人包資料說明，新制規定私法人購屋採許可制，用途限員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等項目，取得許可完成移轉登記後，屆滿5年方得再移轉，還要檢具使用計畫等文件。 近日就有豪宅客詢問，已經用公司名義買了預售豪宅案，如果蓋好時不能登記公司名下，新制上路後又不能換約，那建商是否應該解約退錢給客戶？因此，除了豪宅客有疑慮外，建商恐怕也得擔心交屋時衍生出的相關問題。
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