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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
2022年上半年仍熱呼呼的房市，在央行啟動升息後轉為冷颼颼。在建照、新屋開工、使用執照均增加下，預售屋市場已出現「超額供給」。永慶房屋估算，新北市、台中市與桃園市的這幾區，由於預售屋爆量，2023年賣壓將全台最沉重。有興趣買屋的人可開始看屋，議價空間大。 受到2022年建照、新屋開工、使用執照三大關鍵申請數增加，展望2023年房市，將出現「超額供給」的新屋爆量潮，預估自2023年起至2025年，全台預售屋預計完工戶數將逾15萬戶，未來還會繼續疊加上去。 對此，預售屋市場恐將出現大量賣壓湧現，永慶房屋集團業務總經理葉凌棋認為是「擇優進場，入手的好時機。」 葉凌棋指出，2022年1至10月全台建照已有14萬6416件，年增7％，已經是連續六年成長，而且續創高，若以全年預估，建照更上看17萬5000件；此外，新屋開工有12萬2567件，年增16％；使用執照9萬2367件，年增8％。在這建照、開工及使用執照三者都增加狀況下，現有與未來新增供給量大增，房市將出現超額供給。
全台1-10月住宅建照、新屋開工與使照。
葉凌棋簡單說，過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年，是促成開工量大增的主因。 永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出預售屋市場將出現「超額供給」。胡華勝攝圖／永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出預售屋市場將出現「超額供給」。 從數字上來看自2020年起，近三年建照數量都超過16萬，換言之，市場累積了快50萬戶的建築執照申請量，不論是先達後售或是預售，已經可以看到這些房子陸陸續續要進人市場。 另外，使用執照年增8％，屬於高檔區間，顯見目前與未來市場新增供給量大，房市超額供給狀況恐更為明顯。
葉凌棋觀察推估，從預售屋新建案完工預估年份統計來看，2023年至2025年，全台預售屋預計完工戶數將逾15萬戶，對比新屋每年交易量落在7萬至10萬戶，建照申請量高過於交易量，屆時恐將出現大量賣壓湧現，銷售壓力會增加。 加上政府整頓預售屋投機炒作，如「平均地權條例」修法，主要是在抑制炒作，讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難，而陸續選擇退場，大量預售屋建物被拋到市場上求售，讓預售屋出現大量下車潮，屆時不能轉售了。 統計2022年12月全台與七都預售屋轉售刊登量，較去年同期均明顯成長，其中以桃園市增加77.4％最多，台南市增加51.6％居次，台北市增加48.1％位居第三，台中市及高雄市也分別增加46.3％及42.7％，新竹縣市增加幅度最少，僅11.8％，全國則有41％增幅。
再由預售屋實價登錄資料統計來看，2022年1至10月預售屋交易量為6萬7000件，與2021年同期相比，雖然件數年減7.2％，但是金額成長3.5％，總銷金突破1兆元大關，預售屋市場沒有明顯衰退跡象，顯示預售交易市況數量上仍維持高水準。 短期看，平均地權條例修法將為明年上半年帶來預售屋轉售的空窗期，長期看，該法轉為抑制炒作，讓市場能導入正常的需求，跟著經濟基本面、政治走。 市場的景氣走到現在的階段，葉凌棋認為，2022年預售屋持續在高檔，2023年預售屋出現超額供給，大環境經濟前景不明及總統大選變數，預估2023年將是「價跌量縮」，勢必對市場造成衝擊，交易量恐較2022年減少8％至11％，出現賣壓的壓力。
「擇優進場」看到好的價格合適再下手 既然有大量的成屋進入市場，那麼是不是想買預售屋自用的入場好時機呢？葉凌棋建議「擇優進場」，原因是絕對比2022年來得便宜，這樣的機會比較大，可以好好選好好看，不用急，看到好的價格合適再下手。 至於跌幅會有多少空間？葉凌棋抓出過往漲幅來比較。今年房地產雙北的漲幅較平緩，外縣市的漲幅較大，近4年，雙北漲幅落在18％至20％，新竹68％，其餘地區都在40％至60％間，研判雙北地區2023年的價格修正幅度大約3％到5％；雙北以外的的5大都會區，修正幅度應該在5％至10％左右。 葉凌棋直言，對2023年需要買房、自用需求的，明年是一個可以好好挑、比較便宜的好時機。
今年下半年開始房市急凍，不過觀察實價資訊，彰化縣秀水鄉今年土地交易近200筆，月月有成交，最高總價為1月的2千坪乙種工業用地，總價高達4.3億元，半年轉手就增值10%。 彰化縣秀水鄉為知名農業鄉，土地買賣以農地為最大宗，根據內政部實價登錄資訊顯示，今年土地交易共計191筆，縱使下半年起全台不動產交易量急凍，仍每月都有成交紀錄，平均總價落在100萬元至2000萬元間。 2千坪乙工用地 半年漲10%轉手賣4.7億 其中一筆今年1月25日交易，總價4億7711萬元、面積達2415.76坪的乙種工業用地，是在近半年前、2021年5月14日購入，當時入手價為4億3488萬元，等於半年轉手即增值10%，單價從18萬元漲到19.8萬元、逼近2字頭。
為何該區土地熱門？東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出，秀水鄉雖然是典型的農業鄉，但近年已有轉型為「農工混合型商圈」的跡象，除了種植農作物，傳統產業也不少，缺工帶動就業機會增加，同時缺廠房、缺工業用地的情況日趨嚴重，進而帶動農地交易量增、工業用地價漲的現象。 升息也不怕 收租投報率3%起 此外，該區農地交易大部分並非自用，陳泰源分析，雖說今年央行屢次升息，但目前銀行的利率落在大約2%，仍屬相對低檔，購買農地長期收租仍有利差可賺，投報率3%起跳；承租人除了有返鄉青年經營特色小農，還有不少是農會，背景優質單純、付租穩定，讓許多投資客趨之若鶩。
「秀水鄉原本很偏僻，沒啥商家、鳥不生蛋！」在地精耕近20年的永春不動產彰化秀水加盟店店長施明坤娓娓道來，近10年秀水鄉生活機能日趨成熟；除了南邊的福興工業區帶來就業機會，北邊有秀水高工，還有國小及國中，區內小孩無須到外地念書。 此外，彰水路二段有塊土地原本是公園預定地，施明坤說，後來解編不做公園了，現由全聯福利中心、麥當勞進駐，使得秀水鄉的發展愈來愈好、人口隨之增加、消費力逐漸提升，引起大型商家欲進駐商圈的興趣，房價跟著水漲船高。
彰化交流道特定區 農地待解編創投資空間 至於該區投資風氣也相當興盛！台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆表示，在高速公路旁的彰化交流道特定區，面積達1963公頃，卻有72%是農業用地，過去長期受管制，導致農地上有未登記工廠的情況。近年彰化縣政府陸續召開多次通盤檢討會議，未來部分農地解編改作工業用地可說指日可待，因此有了增值想像空間。 除了土地之外，秀水鄉的一般住宅大多以透天厝為主，王棟隆補充，主因跟居住習慣有關，加上在地人有土斯有財，認為腳踩、頭頂皆為自有天地的觀念較重，因此華廈產品較少；價格部分，若是中古透天總價落在500~700萬元，預售或新成屋透天則是1300萬元起跳。
內政部試辦不動產產權查驗新管道，自2023年1月1日起，民眾向地政事務所申辦買賣等不動產登記後，除核發紙本權狀外，也可取得電子產權憑證，未來就可線上免費查驗不動產產權，有效降低攜帶紙本權狀遺失的風險，安全、快速又方便。 內政部表示，「電子產權憑證」應用區塊鏈技術，資料不會輕易被竄改，明年元旦後辦理不動產登記的民眾，可用自然人憑證、工商憑證或行動自然人憑證APP驗證登入「電子產權憑證系統」入口網（https://right.land.moi.gov.tw），選擇系統上線後取得權狀的不動產，再選擇是否揭露姓名及統一編號等個資後，即可產製電子產權憑證，每次產製效期3天，逾期可重新產製。 另不動產產權線上查驗部分，所有權人只要提供具有QRcode的電子產權憑證圖檔或驗證碼，讓有查驗需求的承租人、銀行或地政士等，直接掃描QRcode或至「電子產權憑證系統」查驗專區輸入驗證碼，即可免費快速驗證電子產權憑證的有效性。同時也提醒民眾，於產製及查驗電子產權憑證時，請認明連結入口網址（https://right.land.moi.gov.tw），雙重確認安心又安全。 內政部強調，電子產權憑證並非取代紙本權狀，登記完成後地政事務所還是會核發紙本權狀，歡迎明年元旦後辦理不動產登記的民眾，上線體驗。
臺南市政府地政局27日發表「臺南市實價登錄大數據輔助區段地價平衡之研究(第二期)成果」，主要內容為「建置臺南市全市電腦大量估價模型」、「分析各行政區地價階層性」、「住宅價格指數」、「樓層別效用比」以及建置「臺南市實價登錄數據分析平台」，地政局長陳淑美在會中與產官學各界，就本次發表會展出內容進行心得分享及技術交流，各界寶貴的建議將作為地政局日後業務推行之方向。 為了臺南市不動產相關市場的發展，市長黃偉哲指示地政局，公告土地現值與公告地價要合理調整，力求土地稅賦公平；也要對於不動產實價登錄加強檢查，確保不動產市場交易資訊透明化。
地政局長陳淑美表示，現行公告土地現值查估作業採「區段地價」方式辦理，該估價方式簡便迅速且符合成本效率，為更精進不同轄區之間地價區段的平衡，臺南地政局創全國之先主動辦理實價登錄大數據分析的委託研究案，前第一期辦理本市14個行政區電腦大量估價模型之研究與測試，本期(第二期)擴大建置全臺南市的電腦大量估價模型，應用實價登錄制度累積之大數據資料，客觀分析檢視各地區間的地價差異，以協助各地所檢視各地區間公告土地現值與公告地價的平衡性，並編製本市住宅價格指數，藉此有效掌握房價、地價變動趨勢。
為了將研究成果延伸至實際應用，本次更建置「臺南市實價登錄數據分析平台」。其中，實價登錄交易價格檢核系統，可藉由系統自動篩選異常交易案件，供地所人員進行案件查核之參考，可有效縮短查核作業所需時間及人力。除此之外可藉由系統快速分析實價登錄特定時間、空間、建物型態、屋齡、使用分區之交易價、量資料，並產製視覺化的圖表，以供使用者了解當前不動產市場情形。 透過數據分析平台，本次研究更產製南市各行政區之樓層別效用比，可作為地價人員於年度地價調查過程中，計算拆分房屋及土地價格時之客觀參考資料。
從臺南市的資料發現，總樓高5樓之公寓其樓層愈高樓層別效用愈低，總樓高7到12樓之建物，各樓層別效用無明顯差異，反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高；次頂樓又高於頂樓，顯示臺南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。 本次發表會為聽取產、官、學界不同面向意見，地政局特邀請屏東大學不動產經營學系黃名義副教授、崑山科技大學房地產開發與管理系柯伯煦助理教授、南市財稅局陳柏誠局長及南市不動產估價師公會吳國仕理事長等4位專精於電腦大量估價及不動產市場價格分析實務之專家學者，於成果發表會提供專業意見並進行與談，提供建議作為南市未來精進電腦大量估價之參考，俾讓南市於精進電腦大量估價之政策更臻成熟周延。
今年房市面臨黑天鵝，下半年買氣由熱轉冷，但建商並未縮手，全年推案量直逼2兆元。 據591新建案統計，今年推案量總銷達1.94兆元，年增逾一成，創歷史新高，包括個案數、戶數均年增一成，而全台新建案開價、成交價都創新高，目前均價已抵達5字頭，年增約一成。 591新建案分析，今年房市多空拉鋸，市場風向難測，加上央行祭出限貸、限期開工等措施，不少已獵地的建商只能向前衝，加上疫情導致營建成本及房價飛漲，才會形成今年「買氣愈冷，推案愈熱」的現象。 各縣市方面，台北市推案總銷達2,393億元，年減20%，是七都中唯一衰退的縣市。591新建案指出，房價過高，目前大坪數產品買氣腰斬，小宅銷況也開始放緩，建商除去化餘屋，也逐漸將重心轉向新北、桃園等地，導致全面量縮。 新北市總銷達4,357億元，年增3％，受惠北市買盤外溢，加上重劃區新案挹注，得以維持熱度，如三重今年在「都廳大院」、「冠德心天匯」等百億元指標案進場，案量突破900億元，為各行政區最高。 桃園今年推案悉數上揚，戶數2.7萬是全台最高，主因除青埔、小檜溪及A7等一級戰區穩定供給，建商開始布局蛋白區，如蘆竹今年有「安美大望」、「築心匯」等指標案進場，案量衝到近400億元。
三大原因讓壽險業加碼不動產難度攀高。一是央行今年連續升息，壽險業投資不動產最低投報率門檻12月已拉高至2.72％，創七年來新高，符合的投資標的難尋；加上保險局對素地、在建工程等都增加資本要求，買越多土地，資本適足率恐受影響；三是不動產評價用租金還原法，升息造成舊有不動產要認列減損，壓力更大。 加上部分公司要保留現金，壽險業者表示，近期大多無人出手，最近一次是11月25日台新人壽以9.74億元，投資台南市商辦，金額並不算大，壽險業者評估若要符合2.72％的投報率，應是廠辦、倉儲或雙北市之外商辦大樓。
新光一號27日亦公告，要辦理基金清算，在公開遴選與議價後，選定不動產標售顧問，第一太平戴維斯負責南京東路三段的新光國際商業大樓、建國北路的台証金融大樓、新光中山大樓；世邦魏理仕則負責新光天母傑仕堡大樓、台南新光三越百貨大樓及新光信義華廈的標售顧問，代表最早屬於新光人壽這幾處不動產，明年可能公開標售，其中最被矚目的是新光天母傑仕堡大樓，被視為有重建頂級豪宅的潛力。 但壽險業者表示，依現行的資本要求及投報率門檻，壽險業者恐怕「買不起」。
因為外界批評壽險資金炒地，金管會自2011年開始設定不動產最低投報率門檻，一開始要求1.875％，2012年正式祭出金六條等，規定素地買入十年不得移轉、商辦五年不得移轉，且最低投報率門檻是依郵政二年定儲小額機動利率加6碼（後已降為5碼），一度高達2.875％，長達三年，後因央行降息及金管會調降門檻，在2016年一度降到2.29％，之後有很長時間停留在2.345％，直到新冠肺炎疫情，全球央行降息，才降到2.095％，今年又因央行升息2.5碼，目前拉回2.72％，是2015年10月之後的新高。 壽險業者表示，這樣的門檻加上現在的不動產價格及難漲的租金，雙北的商辦幾乎買不到，加上很多公司都已採不動產市價法，升息趨勢下易有評價損失，所以投資格外審慎。
潤泰全今（27）日舉行法人說明會，依據統計，截至今年11月底為止，潤泰全市值約為732億元；發言人李天傑指出，公司具備品牌經營、網路通路及轉投資南山人壽等三大引擎，目前獲利穩定，同時積極活化旗下土地資產，內部預估獲利可達77.25億元。 潤泰全今日假台灣證交所舉行法人說明會，由副總經理兼發言人李天傑報告近期營運展望；隨著公司渡過淨值風暴後，潤泰全在10月底每股淨值回到73.1元，前三季每股盈餘（EPS）達25.31元，而公司營運發展、未來股利政策等議題，均備受投資人關注。 針對公司發展策略，李天傑指出，潤泰全在既有的紡織體系下，繼續代工及研發特殊布種的業務，亦持續研發功能性產品，網路行銷部門在既有水準下精進，挹注營運表現；另外，公司積極活化土地資產，將旗下土地變成投資性不動產，價值提升有助於公司營運，後續將尋找新的投資標的，可望為公司創造好的投資獲利。
其中，位於桃園的觀音廠土地，面積逾4600坪，與位於大園的1419坪土地正待價而沽；中壢一廠已向內政部申請變更，由於廠區土地較窄小，公司規劃購買鄰近的畸零地將路面變寬，對於後續開發較有助益；新豐土地面積為5699坪，已轉成投資性不動產，目前出租為停車場，而台中的逾8400坪土地、桃園楊梅工廠逾3.3萬坪土地資產，均租給關係企業，旗下土地預估獲利達77.25億元。 針對未來配息政策，李天傑表示，潤泰全今年前三季每股盈餘達25.31元，惟第四季尚未結算，明年配息是否依舊慷慨，仍待第四季表現出爐後才能精算，加上南山人壽資產重分類後增加的淨值，必須提列特別盈餘公積，因此無法配息，內部傾向將每股殖利率維持在一般水準，以期公司營運能「長長久久，不要大起大落。」
英業達（2356）旗下英華達近期傳拿下美系客戶智慧音箱訂單，將在明年挹注其營運動能重回穩健成長走勢。為此，英華達繼累計以近10億元投資越南新設立子公司，27日再斥資逾7億元在當地取得工業園區約4.9萬坪的土地使用權，預計將建置新產線，最快於明年底完工啟用。 英業達27日公告，將與旗下英華達依約2：1出資比例，共同取得位於越南河內市富川縣的大川社南河內支持性產業工業園區之第一期CN03地塊土地使用權，交易總額逾2,311.56萬美元（約合新台幣7.1餘億元），土地使用期60年、至2028年7月1日為止。 依照規畫，英業達集團於越南大舉購地、建廠的產線將先以因應英華達旗下之智慧裝置產品為主，預計明年年底建置完成並投產，後續再視業務需求評估其它產線規畫。
外界臆測，英業達此舉應是為了近期傳出拿下一美系大客戶的智慧音箱產品訂單，惟英業達並未證實。 英華達先前已於7月下旬時，再加碼投資新成立之越南子公司Inventec Appliances （Vietnam）3,000萬美元（時估算約合新台幣8.98億元）投資，累積投資總額到達3.300萬美元（時估算約合新台幣9.88億元）。 目前英華達除位於中國上海、南昌等廠區，需配合客戶轉移至非中地區生產的智慧居家暨穿戴等相關裝置產品，多已轉移至馬來西亞產出，而在越南則仍以租賃的產線來因應出貨需求。 由於現階段美系客戶部分訂單產品在陸廠生產、出貨至美國的產品，仍須被加徵至少7.5％的關稅，法人預估，俟英華達後續在越南廠的產能逐步到位後，可望成為其在中國之外的第二大生產據點。 英業達先前對旗下包括筆電、伺服器及智慧裝置等三大事業，皆釋出樂觀的明年展望，除筆電將受惠取得客戶新電競機款的訂單挹注外，伺服器亦因資料中心客戶需求強勁，將有雙位數年增力道，至於智慧裝置業務則可望受惠英華達取得美系客戶新訂單的加持下，亦有相當成長動能。
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