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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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為促進TOD發展及創造高雄更友善投資環境，高雄市都發局修訂「都市計畫法高雄市施行細則」，歷經兩次預告修正，經內政部核轉行政院111年12月12准予備案，26日公告施行生效。都發局表示，本次修法有四大重點，包括結合TOD運輸導向發展可提高法定容積30％之法源，危老都更、捷運開發、增額容積或容積移轉之基地予以放寬建築物高度比，讓設計更有彈性且開發更具效益，此外配合都市更新條例明訂自擬細部計畫門檻，另亦因應少子化、人口老化及產業發展需求，新增社福設施可設置於文教區、幼兒園與銀行可設置於甲乙種工業區。
都發局指出，市府基於鼓勵TOD運輸導向發展，場站半徑五百公尺範圍，得循都市計畫程序提高法定容積之30％，未來透過都市計畫說明書明訂執行細節，將再進行都市計畫公開展覽及審議等程序，捷運黃線場站週邊土地將可受惠適用，且基於信賴保護原則，現行增額容積實施（含環狀輕軌及鐵路地下化鳳山計畫）及容積移轉實施範圍（含捷運紅、橘線、台鐵捷運化車站等），不受影響。 為鼓勵高雄市都市更新、危老建築物改建、捷運聯合開發、增額容積及容積移轉案件之開發，可能受限於建築技術規則之建築物高度比等規定，致建築物無法充分規劃設計利用之狀況，影響建築物重建意願。因此於本次修法將臨8公尺以上道路之建築基地，其建築物高度比適度放寬至路心1比5，且申請人亦可依原建築技術規則建築設計施工編第164條規定擇優申請檢討，讓設計更有彈性且開發更具效益。 本次修法亦配合都市更新條例明訂都市計畫自擬或變更細部計畫門檻，如屬於自行劃定更新單元者，只要私有所有權人4／5、其面積4／5以上同意，就可以提出自擬或變更細部計畫，以因應都市更新之需要。
另因應少子化、人口老化，部分私校在退場前後有活化之需要可設置社福設施；而配合產業發展並建構勞工友善環境，亦增加幼兒園與銀行可設置於甲乙種工業區。
台北市商辦荒，明年起有望解渴。高力國際昨（28）日舉行第4季商用不動產說明會，第4季北市辦公室平均空置率約3.29%，較去年同期減少0.83個百分點，值得注意的是，明年有16萬坪新增供給注入北市辦公室租賃市場，其中有七大案、超過7萬坪落在台北市中心。 高力國際指出，預期明年空置率將回升至7%以上，較2022年增加4個百分點，為2018年後首見，在新增供給拉抬租金下，預計明年辦公室租金可上漲約2%。
報告顯示，北市第4季辦公室平均月租金為每坪2,430元，年增2.23%，是近五年次高，頂辦租金平均每坪3,529元，年增3.24％，A辦租金每坪2,508元，年增2.12%，在頂辦、A辦帶動下，B辦租金也突破2,000元大關，每坪2,003元，年增1.72%，而頂辦、A辦、B辦的平均租金也皆創下歷史新高。
從需求面來看， 今年沒有新大樓釋出，全年總去化量達8,258坪，空置率降至3.29%，其中頂級大樓需求保持領先，去化量占整體九成以上，至今年底空置率僅剩2.57%，較去年減少2.2個百分點。 高力國際研究部董事梁儀盈認為，北市辦公室市場在2019至2022年間，總計僅有約3.3萬坪新增供給釋出，其中包含企業自用，因此可供租賃搬遷的空間有限，這幾年市場都處於供給緊縮的房東市場，因此租金漲、空置跌是必然。 不過，明年起北市新大樓將陸續完工，可望舒緩供給緊張，市中心七大商圈合計有7.4萬餘坪投入市場，包括富邦A25約3萬坪、遠雄（5522）大巨蛋約1萬1,370坪、皇翔台汽北站1萬1,348坪、上海商銀新總行大樓6,100坪、凱越敦南大樓4,200坪、國壽松江路5,000坪、陽信銀行總部6,000坪等。另還有內湖、南港約8.7萬餘坪，因此明年市場將同時面臨新舊競爭與區域競爭。
展望2023年，梁儀盈指出，明年在新大樓的租金拉抬下，漲幅將維持約2%，平均租金行情可望來到每月每坪約2,480元。面對大量供給潮及需求端保守的情況下，空置率將到突破7%，對房東來說，如何提供除租金差異以外的大樓軟硬體設備，以及全棟完善的招租策略，將是吸客關鍵。
據金管會到11月底統計，國銀房貸餘額（含催收款）9兆2,730億元，年增再降到7.06%的28個月新低，建融餘額3兆4,503億元，年增略降到10.95%，合計房貸與建融餘額12兆7,233億元、年增8.09%，成長力道是34個月低點。 銀行局副局長林志吉說，房貸與建融年增成長持續趨緩，有三大原因，一、各大財經部會打炒房措施見效，二、今年來央行四次調升利率到2.5%，房貸戶負擔加重，三、全球經濟下滑疑慮，讓民眾購屋意願下滑。
若以單月來看，11月國銀房貸、建融各較上月增加509億元、及300億元，房貸月增額更是半年來高點，林志吉說，單月房貸增加較多，主因農曆年前新屋交屋潮、建商也趕在年底把工期完成、加緊趕工所致。林志吉強調，長期來看，房貸與建融年增率仍一路下滑，下降趨勢未變，顯示銀行對不動產放款趨緩態勢未改。 金管會統計11月底房貸和建融數據合計12兆7,233億元，較央行日前公布兩者合計12兆4,042億元，還多了3,191億元，主因是金管會的建融統計涵蓋了房屋興建屬於自住的部分，因此範圍比央行還大。 若以逾放來看，11月底房貸與建融逾放各是64.86億元和27.56億元，逾放比各為0.07%與0.08%，持續低檔。
七都「地王」出爐，明年度的七都地王全數衛冕，其中，以永豐銀行分行所在的新竹縣地王，公告現值年漲9.1%，漲勢居七都之冠，台北地王101大樓則以公告現值每坪約654.9萬元傲視全台，可謂「王中之王」。另，新光三越台中中港店、桃園區的中正復興路口角地，蟬聯17年奪魁，聯袂登七都最「長壽地王」，地位難撼動；不過，新光三越台南中山店，雖然連六年奪冠，但因連霸年數未滿十年，仍是七都資歷最淺地王。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，摘下地王頭銜的土地，幾乎都是商業用途角地，商業區因容積率高，開發效益大，身價相對亮眼，其中台北、新北、台中、台南及高雄地王都有百貨公司進駐，也讓百貨公司成為地王的認證標竿。 觀察七都地王的分布商圈，包括台北、新北、台中與竹縣等四地，都坐落在發展成熟的「中生代重劃區」，使中生代重劃區占據七都地王榜單的半數席次，可說是最熱門的地王製造機。
陳定中分析，中生代重劃區歷經20~40年發展，各項機能相當成熟，加上區段建設多元、市容整齊，於是取代舊市區成為市中心，身價也因而高人一等；即便後續有新興重劃區意圖追趕，短時間內仍受限機能不足，無法與中生代重劃區相比。
七都地王的公告現值調幅方面，只有台北市與新竹縣，地王的公告現值漲幅，高於縣市整體平均調幅。其中新竹縣地王的公告現值，從每坪約84.5萬元，漲到約92.2萬元，年漲9.1%，漲幅不僅遠勝七都其他地王，更比新竹縣整體平均的2.66%高出一大截。 台灣房屋竹北文化直營店長陳熒竺指出，各地公告現值調漲，多半是受重劃區開發、公共建設到位、工商發展活絡所帶動，新竹縣地王所在的竹北市，近年不僅重劃紅利豐厚，生活機能愈來愈完善，加上科技業大舉投資，高科技人才流入，人口增長為全台之冠，所以享有高就業、高所得、高消費的三高優勢，因此公告現值調升幅度為新竹縣之冠。
即使房市下半年由熱轉冷，不過建商推案並未縮手，根據591新建案統計，繼去年全台推案量達1.7兆後，今年再次超越極限，推案量總銷爆出1.94兆巨量，直逼2兆元大關，形成「買氣愈冷、推案愈熱」的現象，七都平均成交價更是史無前例地全面站上3字頭。 近年推案量持續逐年上升，2019年約1.54兆、2020年突破1.6兆、2021年達1.7兆，今年更逼近2兆元大量。591指出，今年房市多空拉鋸，加上先前央行祭出限貸、限期開工等措施，不少已砸下大筆銀彈獵地的建商只能帶著鋼盔向前衝，正好又遇上營建成本及房價飛漲，才會形成今年「買氣愈冷，推案愈熱」的特殊現象。
統計顯示，全台今年約1,600個新案推出、總戶數近12萬戶新供給。除台北市外，其餘六都推案量均較去年成長，又以高雄、新竹成長逾6成最多；另新北、桃園、台中均推出超過2萬戶房屋。 而就個別行政區來看，新北的三重、淡水及桃園的中壢等區，推案戶數均超過4,000戶；另台中北屯、桃園區、高雄左營也都超過3,000戶，為推案戶數最多的行政區。
值得注意的是，新建案房價持續上揚，全台平均年漲幅達11.7％，雙北以外都會區年漲幅均逾1成，房價漲勢最兇猛的新竹、台南更分別高達60％、32％。而在經過這一波房價大漲後，新北市每坪均價站上5字頭，新竹、台中新案均價站穩4字頭，即使連過去相對平價的桃園、台南、高雄，均價也全面站上3字頭，在主要都會區要以2字頭入手新房已愈來愈困難。
展望明年，591新建案表示，現階段由於選舉等短期議題消散，預計明年 上半年市場還有一波供給釋出。 不過，受限全球貨幣緊縮及平均地權條例修正草案等影響，以及下半年即將開跑的總統大選等因素，明年房市推案將回歸基本面，部分供給量過高的地區，要留意賣壓出籠的壓力。
今年房市鬧「三高」，包括房價、房租與裝潢費都創新高；根據最新發布數據，第三季平均購屋總價一二一八．四萬元、十一月租金指數一○七．一四，以及營造業物價指數維持在一三○的高檔水準，顯見今年居住代價是統計以來最沉重的一年。 根據聯徵中心最新統計，今年第三季每戶平均購屋總價約一二一八．四萬元，創歷史新高。
十一月全國租金指數一○七．一四也創下歷史新高，且最近三個月的租金年增率都逾二％，反映短期租金上漲腳步較以往更為快速；以已經公布前十一月租金指數推估，全年租金指數漲幅有機會創下二十六年以來新高，今年租金漲勢對租客來說是相當有感的一年。 除租、買的居住成本都攀高外，裝修房屋的成本也明顯增加，且因為缺工，施工時間也拉長；根據主計總處營造工程物價指數，五月達到高峰的一三二．七四，雖然後續未再創高，但仍穩定維持在一三○以上。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，這波原物料、工資等價格上揚，都反映在房價與裝潢費用上，連帶租金也會反映房價走揚而上漲，民眾不管是租或買的負擔都明顯增加；就算政府透過租金補貼降低租屋族的負擔，但過去兩年造價上揚與通膨環境，仍使得居住成本比疫情前高出許多。
上市建商華友聯 (1436-TW) 今 (28) 日宣布與台灣三井不動產合資 30 億元，成立「華慶開發公司」，在衛武營 LaLaport 一路之隔的 1079 坪基地，興建高級住宅群，這是台灣三井不動產繼與國建 (2601-TW) 在台都會區合資開發商場及住宅建案外，最新在台灣南部與在地建商合作的合作案。 台灣三井正規劃衛武營生活圈的 LaLaport 購物中心，而由華友聯與三井不動產合資開發的建案將在 2026 年衛武營 LaLaport 完工開幕時進行預售，預估總銷金額達 100 億元。
華友聯開發董事長陸炤廷今天並與台灣三井公司董事長久一康洋，舉行「雙強聯手，高雄首發」的合作簽約儀式，雙方合資 30 億元成立「華慶開發公司」，其中華友聯持股 51%。 陸炤廷指出，華友聯布局全台的重劃、飯店、休閒與教育事業多年，迄今建造銷售的住宅，超過 5000 戶，此次與台灣三井「強強聯手」，選擇華友聯擁有、位於衛武營生活圈的國泰重劃區 1079 坪建地，開發興建高級位宅，將會是鳳山未來新地標的精緻住宅。陸炤廷指出，開發基地位於交通便捷的鳳山國泰重劃區，鄰近國道一號約 5 分鐘車程，同時緊鄰高雄捷運橘線「鳳山西站」，未來捷運黃線，預計也將通過此地。
基地周邊鄰近全球最大單一屋頂綜合劇院衛武營國家藝術文化中心，占地約 47 公頃公園綠地。 此外，同樣位於國泰重劃區內，由台灣三井不動產投資開發的「Mitsui Shopping Park LaLaport 高雄（暫定）」，也已開始積極規劃，是一結合國際藝術文化、豐富綠意及商業活力的生活圈，將是繼美術館、農 16 之後，高雄第三個好宅重鎮，而華友聯與台灣三井合作的基地，與 LaLaport 僅隔著議會路，距離不到 100 公尺，值得期待。 華友聯與台灣三井合資 30 億元成立專案公司「華慶開發公司」，將興建樓高 30 樓以上、約 270 戶的住宅，初步規劃的產品從 40-70 坪，總銷估計約 100 億元。
據金管會11月底統計，僅16家銀行不動產放款比率逾27%，下探一年半來低點，其中逾28%警戒區者僅六家，更連續四個月都未見超過29%者，銀行主管指出，各銀行為了脫離不動產放款警戒區，積極做兩件事，一、持續控管不動產放款，二、轉做未列不動產限額內的危老都更等。 依《銀行法》72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額（分子），以總存款加金融債總額（分母）30%為限，市場視為「不動產放款天條」；各銀行內部多以28%為警戒水位，超過者就會拉高房貸利率、砍成數因應。
依金管會規定，銀行法72-2條範圍涵蓋了房貸、土建融和購置商辦，但扣除土銀（不動產專業銀行）、廠房融資和危老都更、醫院等。 據統計，11月底銀行不動產放款餘額13.35兆元、月增400億元，再與銀行房貸與建融合計12.72兆元、月增809億元來相互對照，顯示各銀行轉向做一些不列72-2範圍內的危老都更、製造業廠房貸款等，藉此爭取遠離28%警戒區。 房仲業者也說，建商也紛紛投入公辦都更這類開發案，既配合政府都更政策、又不用搶地、更可向銀行爭取更多貸款，簡直是三贏。 金管會昨公布11月底房貸、建融及不動產限額30%等數據。
11月底整體銀行不動產放款總額13.35兆元，較上月僅增加400億元，月增額是18個月新低，顯示銀行不動產放款增速趨緩，總存款加金融債總額50.14兆元，月增1,800億元，增幅也是五個月低點。 銀行主管說，11月台幣暴升4%，銀行手上美元存款轉成台幣後，讓總存款略為縮水，但因銀行不動產放款增速更慢，才導致整體不動產放款比26.63%與上月持平。 銀行局副局長林志吉也坦言，銀行不動產放款比一路走低，主因是總存款（分母）增加幅度較大，但銀行不動產放款增速（分子）也放緩了。 以個別銀行家數來看，有十家銀行不動產放款占比落在27%至28%，六家銀行占比落在28%至29%，超過29%者則掛零，換言之，逾27%者僅16家，家數是18個月新低。
銀行主管說，各銀行內部對不動產放款占比都會有一個「警戒區」，多數銀行警戒點會訂在28%，保守一點則會在27%以下，就第4季房市持續量縮、各銀行又要撐住年底資本適足率下，預料落入警戒區家數料會持續減少。
繼今年信義計畫區「華新麗華大樓」與「遠雄金融中心」雙雙出現每坪4,000元的交易紀錄後，「國泰置地廣場」9月也刷新自身紀錄，實價登錄顯示，35樓月租84萬、換算每坪單價達4,779元，也是今年以來的商辦租金最高單價。 從「國泰置地廣場」歷年實價租金，可以觀察北市頂級A辦大樓的租金走勢，2014年曾出現兩筆每坪2,992元的租金，2016年高樓層首度出現每坪3,650元高價，2018年高樓層每坪最高3,937元，2019年以後更站上每坪4,000元大關，此次高樓層租金更是逼近每坪4,800元。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雖然辦公室供應量大增，不過信義計畫區還是全台首屈一指的政經中心，今年即使利空不斷，但信義計畫區內仍有12筆租賃實價案單坪超過4,000元。 實價登錄顯示，目前已有台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓、華新麗華大樓與遠雄金融中心大樓等最高租金跨過每坪4,000元大關，台北101大樓去年底80樓更創下每坪4,998元的最高價記錄。 曾敬德表示，精華區老舊商辦投入危老改建，企業汰舊換新、新企業擴張需求，加上頂級A辦新大樓對於商圈帶來的租金比價效應，帶動租金持續走揚，不過估未來幾年供需情況將改變，尤其雙子星的辦公室等大案未來完工後，勢必對市場帶來新的衝擊。
大同（2371）28日舉行法說會，總經理王金來表示，「大同不一樣了！」，華映宣告破產並除列後，將是財務績效改善的起點，四大事業群及四大子公司的產業控股公司已經啟航，電力、新能源發展、資產活化將是重中之重。 王金來表示，在華映宣布破產並自合併報表除列後，除了一次性認列每股3.6元的利益，負債比也降至50％，大同是財務體質很健全的公司，日前更獲銀行團130億元聯貸支持。 大同未來將在產業控股的定位下，包括電力、新能源、消費性電子及不動產四大事業群，以及精英、大世科、福華電子、尚志精密化學四大子公司，在組織優化、整合、強化分工下，也資源盤點，將大同定位為電力、節能、綠能、減碳的專家。
在電力事業群方面，目前大同重電在手訂單達55億元、電纜45億元、馬達15億元、電表30億元，合計約145億元，在節能減碳成為產業趨勢下，包括台電10年電網強韌計畫、台電變電所統包工程、風電及太陽能、儲能設備統包工程等，商機可期，同時也會提供其他中小企業的ESG解決方案、海外智慧電表商機開拓。 在新能源事業群方面，大同指出，綠電缺乏，大同是少數同時擁有售電和發電執照的公司，服務用電大戶，將是大同最大的機會。目前大同已有1,329處太陽能案場，總發電量265MW，未來將爭取20GW太陽能建置量商機，目標能占1G的發電量；儲能方面，將爭取2025年台電調頻備轉參與目標量1GW以及光儲建置量500MW的商機。
在不動產事業方面，大同表示，大同擁有47萬坪土地，是全台企業擁有土地資產前幾名，房市轉冷，反而是活化資產的好時機，除了投入都更或危老改建外，也會接手財務較不健全的建商都更案。至於總銷26億的「大同莊園2期」預計明年第三季交屋，明年也將推出總銷200億元的中和廠捷運聯開案、14億元雙連都更案，同時220億元的復興南路案、167億元中和台通廠都更案等，都將積極整合開發。
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