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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
近年營建成本上揚導致財務規劃脫軌，已使多件新北市都更案停擺。指標大型行庫在最新的不動產市場評估報告中，引述訪查新北市建商看法指出，近一年由於營建成本上揚，導致都更案原先的財務規劃，尤其是權益分配已偏離行情，多件新北都更案因此停擺。 雙北市精華區不動產的價格向來在全台扮演「房價火車頭」角色，由於人口稠密，老舊建物特別多，都更的需求也最大，但現在卻因為近年建材價格持續飆漲，使得數年前即已開始啟動的都更案走不下去，讓許多投入都更案的建商深感困擾，並向大型行庫反應。 大型行庫引述對新北市建商訪查結果指出，相較於整體的房市景氣，建商認為現在最大的問題在於都更案停擺。
新北市精華區域因發展成熟，難以尋找完整素地開發推案，現在要開發完整的土地，惟有透過都更危老方式較為可行，但都更危老，尤其是都更案，通常整合過程短則數年、長則十數年，很多建商先前已投入大量財務、時間及人力推動都更案，但近一年來因為營建成本大幅飆漲，已偏離最初設定的財務計畫內容，更因此使整個都更開發案直接停擺，相關問題若無配套解決方案，建商認為將對政府推行都市更新政策構成妨礙。 大型行庫主管表示，儘管近三個月來，營建成本已有下降，但由於這波營建成本上揚至少已長達2年，因此投入都更案的建商仍面臨相當大的營建成本大於原先都更財務規劃的壓力。 行庫也引述報告指出，建商強調，建材價格、工資成本仍處於高檔，使降價空間有限，支撐房價不易下跌，且雖然越來越多的買盤觀望，但仍有一定的首購、換屋族群這些「剛性需求」支撐，因此，短期房市反轉可能性仍較低，長期來看，因短線投機型買盤已逐步淡出，將使自住型買盤成為房市主力，加上通膨現象增加投資保值買盤進場誘因，未來將使得房市交易型態，不易隨便出售的穩定性買盤居多，有助於房市交易價量趨於平穩。
由於通膨壓力未解，央行於去年4度升息，使得房貸利率節節高升，民眾購屋負擔日漸加重，內政部日前宣布，目前補貼中的17項政策性優惠房貸，政府將提高補貼利率半碼，該補貼措施維持至2024年底。 自去年利率連4升之後，行政院長蘇貞昌拍板確認，政府將繼續補貼青創、紓困振興貸款、就學貸款，以及勞工紓困貸款因升息所致的利息，教育部、勞動部及經濟部隨即透過新聞稿確認相關事宜。 內政部緊接著在同年12月30日宣布，為協助各類購屋、修繕貸款的民眾減輕部分壓力，目前內政部住宅基金補貼中的17項政策性優惠房貸，自2022年3月23日起，貸款戶應自行負擔調升利率的部分，政府將提高補貼利率半碼。
青年安心成家方案 可享補貼 上述17項政策優惠貸款，包括台灣省輔助人民自購國民住宅貸款；輔助原住民建購、修繕住宅貸款；鄉村地區住宅修繕及興建貸款；中央公教人員購置住宅貸款；青年安心成家方案之前二年零利率購置住宅貸款；4千億元優惠購屋專案貸款；1兆8千億元優惠購屋專案貸款；莫拉克颱風受災戶住宅補貼專案貸款；0206臺南及花蓮震災受災戶住宅補貼專案貸款。 另有輔助勞工建購住宅貸款；林肯大郡全毀受災戶購宅貸款；危老重建住宅貸款；「整合住宅補貼資源實施方案」之購置修繕住宅貸款；國民住宅貸款（基金債權）；國軍官兵住宅貸款（基金債權）；公教住宅貸款（基金債權）；勞工住宅貸款（基金債權）。
近年在台商回流、新企業擴張、ESG浪潮來襲等，讓北市商辦供不應求，空置率維持低檔，不過，今年將有七大案注入北市辦公室租賃市場，總樓地板面積約7.41萬坪。專家分析，今年是新舊大樓叫陣的一年，預期空置率將上升，但在新大樓的租金拉抬下，預期租金漲幅仍可持續上漲2%左右。 據第一太平戴維斯統計，2023年北市七大商辦，分別有富邦A25、遠雄大巨蛋、敦南之森、皇翔台汽北站、國泰松江大樓、上海商業銀行總部、陽信銀行總部。其中僅上海商業銀行總部及陽信銀行總部為整棟自用，其餘為部分自用或出租。
●2023年北市七大商辦
1.富邦A25 位在信義計畫區內，在松高路與松勇路上，規劃興建地上54層、地下4層，產品規劃為美術館、零售店鋪、辦公室，辦公室總樓地板面積約30,000萬坪，使用規劃為自用與出租，業主為富邦人壽。
2.遠雄大巨蛋 位在大安區忠孝東路四段，規劃興建地上20層、地下5層，產品規劃為飯店、辦公室，辦公室總樓地板面積約11,400坪，使用規劃為出租，業主為遠雄建設。
3.敦南之森 位在大安區敦化南路二段，規劃興建地上16層、地下5層，產品規劃為零售店鋪、公托中心、辦公室，辦公室總樓地板面積約4,200坪，使用規劃為自用與出租，業主為凱越建設。
4.皇翔台汽北站 位在大同區承德路一段，規劃興建地上31層、地下5層，產品規劃為零售店鋪、辦公室，辦公室總樓地板面積約11,400坪，使用規劃為出租使用，業主為皇翔建設。
5.國泰松江大樓 位在中山區松江路，規劃興建地上17層、地下5層，產品規劃為零售店鋪、辦公室，辦公室總樓地板面積約5,000坪，使用規劃為出租，業主為國泰人壽。
6.上海商業銀行總部 位在中山區中山北路二段，規劃興建地上16層、地下4層，產品規劃為辦公室，使用規劃為自用，辦公室總樓地板面積約6,100坪，使用規劃為自用，業主為上海商業銀行。
7.陽信銀行總部 位在中山區中山北路二段，規劃興建地上16層、地下5層，產品規劃為辦公室，辦公室總樓地板面積約6,000坪，使用規劃為自用，業主為陽信商業銀行。
第一太平戴維斯商用不動產部資深協理陳逸鴻指出，面對龐大供給量，市場是有機會也有挑戰，不過整體而言，在企業對ESG逐漸重視下，也引爆辦公室升級潮，所以無需太過悲觀，以區域來看，敦北有望拿回昔日榮光。 世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超指出，台北商辦市場搬遷活動，主要由中小企業的辦公室升級需求所帶動，多數租賃需求面積落在200坪以內，數家本土公司為了改善辦公環境、延攬優秀人才，因而遷移至等級更高、或地段較佳的商辦。 若與本土企業相比，外商租戶普遍容易受國外總部影響，對於租賃計畫變更也以更果斷的行動因應，另一方面，有些外商則於疫情期間展現韌性，仍逆勢擴大辦公空間，以為未來業務擴張做準備。
建管新制上路 3月底前未申報者 罰6萬到30萬元，前年十月中旬，高雄市城中城大樓火災致四十六死慘劇，桃園市政府建築管理處引以為鑑，今年起實施建管新制，要求十二層樓（含）以上到十五層樓的集合式住宅，每三年必須辦理一次建築物公共安全申報，包括直通樓梯、安全梯、避難層出入口、升降設備、避雷設備及緊急供電系統等六項檢查，三月底前未申報者，將依建築法第九十一條開罰六到三十萬元。
要求建築物每3年申報一次 建管處統計，全市達十二層樓的集合式住宅一三三六處，十二至十五樓的有一一三二處，十六樓以上二○四處，上個月底已函文通知各社區管理委員會，限期三月底前完成申報；十二層樓以上集合式住宅多聚集在中壢、桃園兩大都會區，隨著外來人口移入，蘆竹、八德、龜山等行政區也漸漸增加，近兩年至少多了三百棟。 16樓以上社區 2年申報一次 建管處副處長陳育時說，建築法雖有針對高樓大廈的公安申報規範，以往內政部都交由各地方政府公告後執行，且多聚焦在娛樂場所、商辦大樓等，對於集合式住宅的稽查力道相對寬鬆，只有十六樓以上社區必須每兩年申報一次，城中城事件發生後，讓中央、地方政府重新審視集合住宅公安申報必要性。
明年擴大8至15層樓建築物 陳育時呼籲，今年應申報的大樓，管委會儘速請專業人員檢查，如有損害可維修，才能如期在第一季完成申報；明年元旦起擴大範圍，八至十五層樓的建物都得申報；至於六到七層大樓規定四年辦理一次公安申報，但尚未定案及宣導，時機成熟後會要求各大樓申報。 陳育時表示，「公寓大廈共用部分維護修繕補助」是針對公共設施項目，依使用情況訂有二、五、十年補助周期，依住宅數區分為小、中、大型住宅，各有不同補助金額，公安申報費用由市府全額補助，專業機構或專業檢查人員名冊，可至內政部營建署網站查詢（https://www.cpami.gov.tw/）。
歐美央行升息步調放慢，美製造業PMI降至疫情以來新低，美歐通膨雖略為放緩不過仍在高檔區，市場預期在今年下半年升息有可能止步，法人表示，只要整體景氣未呈現較嚴重衰退，對於不動產類股較基金將挹注正面動能。 第一金投信指出，儘管，美國消費者信心仍顯疲弱，薪資水準、房屋租金目前未放緩，展望經濟成長動能及企業獲利可能因地緣政治風險、通膨壓力呈現下修，由於不動產類股對利率敏感性較高，若今年下半年升息可能止步，對於不動產類股較基金將挹注正面動能。
台新全球不動產入息基金經理人黃俊晏也表示，目前美國10年期公債殖利率下滑到3.6％左右，顯示市場樂觀預期升息步調放緩，股票市場買盤湧現，S&P500波動率指數回落至25以下，REITs也雨露均霑，有助於短線盤勢止跌。比較值得疑慮的是，僵固性通膨分項持續強勁，導致通膨升勢不易快速降溫，利率政策轉向時間點與幅度尚言之過早，目前應謹慎看待後市。
另外，Reits相關標的也和景氣動能有高度連動，第一金投信說明，如整體景氣未呈現較嚴重衰退壓力，仍可望支撐相關資產表現。 配置上相對看好數據中心等具備持續成長題材的標的，觀察企業財報及展望表現的標的，配置策略上相對保守，不動產證券化標的逢回檔仍採審慎策略，建議待整體景氣動能回復，較適合轉守為攻、積極配置。
新光人壽規畫在士林北投科技園區中建4棟商辦大樓，台北市都審會昨天通過都市設計審議，但會中委員認為建物造型設計尖銳，建議修飾外觀，緩和視覺衝擊，而眩光恐影響周遭，玻璃反射率應降到10%以下，另需預留公車接駁空間。申設單位表示，將依決議修正。 新光人壽辦公大樓新建工程在北投區軟橋段88地號土地（T17）、北投區軟橋段93地號土地（T18），去年11月台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會，同意容積調派及地下開挖範圍、都市計畫放寬塔樓對角線等部分，昨天續審議開放空間系統串聯、立體連通系統及建築物造型語彙。
會中委員提到，T17、T18的造型不同，分別是有稜有角與圓弧型，T17設計較為尖銳，恐影響鄰居與民眾視覺觀感。都發局長、都審會議主席王玉芬指出，尊重建築師設計，但該建築物量體大，連河岸對面都會影響，希望能夠適度改善處理。 委員會指出，建築物的立面規劃為金屬板烤漆、玻璃帷幕，恐造成眩光，周邊環境受影響程度之大，王玉芬因此要求玻璃反射率應降至10%以下。
有委員表示，北士科基地正在興建開發中，公車系統不是這麼好，若等到人員全部進駐，才想到規畫公車彎、公車亭、公車路線等交通細節，屆時配合恐增難度，也會影響車行，請交通局提出相關規劃。交通局回應，士北科公車系統在整體規畫上均有預留公車站位與公車路線，至於公車彎部分將再研議。 新光人壽辦公大樓新建工程案昨天經都審會修正後通過，申設單位依委員會意見修正後，再提修正後書圖送至都發局核定後，即可續辦建照。
內政部去年公布2022年第2季房貸負擔率，基隆市24.26％不僅是屬於「可合理負擔」等級，更是全台各縣市負擔最低，房價所得比5.88倍同樣也是全台灣最低。不過儘管擁有親民房價，在地人對於基隆仍有不少埋怨，臉書社團「基隆人日常」日前就有網友以「基隆欠缺的東西」為題發起討論，不少在地網友都紛紛大吐苦水，更有人戲稱基隆「除了不缺雨，其他什麼都大缺」。向來以雨都聞名的基隆，最令人頭痛的就是欠缺「太陽的出勤率」，也因為多雨潮濕，網友們認為基隆相當需要壁癌去除的裝修補助，各住宅區周圍也缺乏雨天還能使用的公設，以及室內可逛街、運動的空間，商店街也需要雨遮。
有網友就建議仿照信義商圈寬大的行人空橋系統，基隆廟口與愛四路夜市也可搭建如華西街夜市的遮雨罩。市容老舊、髒亂也讓基隆人難以忍受，網友們紛紛表示：「基隆的房子都太老舊了，需要頂樓防漏水拉皮或改建」、「缺都更計畫，老舊房子都拆一拆啦」、「基隆的建築物太過於老舊，欠缺現代化美學建築物，傳統市場實在太髒亂，河流實在太髒亂，有規劃的停車位太少，導致違停一大堆」、「缺平整的人行道、沒有高低起伏的路面，體貼的無障礙設施太少」。 交通亂象更讓必須通勤往返雙北、基隆的上班族怨聲載道，「欠一條捷運到基隆而不是到八堵」、「公車不優、難等、髒」、「缺穩定班次的公車」、「山海城市很需要友善的公車及準確的公車APP、北北基桃1280馬上通過執行！」 也有網友直言，基隆市民被迫長時間通勤到外縣市上班，根本原因出在基隆缺乏「可以養活全家又不用到外縣市的在地工作機會」，不只讓基隆上班族有過半到雙北市工作，承受趕著上班打卡的時間壓力，瞬間湧現的人潮也讓交通出現壅塞的問題。
有能力的人都想辦法搬出基隆，更讓當地人口老化問題嚴重，也缺乏大型長照機構。 在地房仲業者指出，以往基隆的買方大多為在地居民，不過最近幾年來自台北、新北的外來客有明顯增多的跡象，由於區域住宅需求持續高漲，但精華區內可供大面積開發的素地愈來愈少，於是不少建商開始把目光投向蛋白區。 以中山區來說，中山區算是基隆房價相對偏低的區域，區內屋齡普遍較高，近年來在政府的積極建設下，眾多建商進駐中山區，目前區內部分預售案的開價已經站上3字頭，顯見市場對當地房市發展的確頗具信心。 消基會董事暨房委會委員張欣民則是分析，基隆捷運已由行政院拍板定案，想逐捷運而居者可開始布局。
考量到工作地點及時間成本，若是在台北內湖、南港工作，除了可選擇汐止，也能往基隆方向，到房價更親民的五堵、六堵、七堵及八堵區域買房，未來捷運完成，通勤時間也會更快。 依據基隆市地政事務所公布的111年第2季基隆市交易熱區路段風雲榜，中山區新豐街以122件居冠，電梯華廈均價落在每坪16萬元；其次是安樂區基金一路54件，該路段最佳銷售類型為27～36坪的公寓，均價15.6萬元；第三名是暖暖區碇內街39件，最佳銷售類型為20～45坪的電梯華廈，均價9.4萬元。其餘熱區還有信義區孝東路、七堵區福六街、中山區復興路與仁愛區獅球路。
新北市政府鼓勵民間在地投資，並協助中小企業產業轉型發展，位於土城編定工業區內花王印刷企業的30年以上廠房，將透過都市更新方式成為2棟13層樓新廠房，不僅花王印刷可以自用，也能釋出提供當地產業發展使用，更提供新北市約1500個就業機會，都市更新也能帶來就業機會。 花王印刷是創業逾50年的老牌印刷廠，曾被評選為卓越中小企業，並獲第一屆國家磐石獎，迄今仍是印刷業中唯一獲獎的企業，其土城廠位於土城區中山路上，基地現況為1至2層的加強磚造、鋼筋混凝土造的老舊廠房，面積6638平方公尺，建物經評估結構安全不足且廠房型態不符現在產業生產使用。 都更處長張壽文指出，花王印刷透過工業區都市更新方式重建，都更案已於去(111)年12月31日核定實施。
原址規劃拆分兩宗基地，共規劃興建2棟13層樓新廠房，約1.44萬坪樓地板面積，一棟規劃為企業自用，另一棟廠房則將配合市場需求，釋出供作為當地產業發展使用，預計將提供新北市約1500個就業機會，並創造每年超過2億的產值。 張壽文表示，花王印刷的都更案，同時配合申請銀級綠建築及合格級智慧建築標章，沿街面留設人行步道並認養沿街公有人行步道及綠美化維護，提供大眾便利舒適的人行環境；花王印刷都更案在申請建照後將開工，預計114年完工。 城鄉局長黃國峰指出，市府對境內老舊廠房，提供多元重建方案，除工業區立體化方案，也推動都市更新方式辦理重建，更新獎勵最高可達基準容積50%、容積移轉最高40%，並有相關稅捐優惠，希望透過多元方式來全力推動工業區空間活化與產業拓展，以改善工業區環境及緩解產業用地需求。
黃國峰表示，土城區鄰近捷運永寧站、頂埔站、台65及北二高土城交流道，交通便捷、區位良好是新北產業發展重鎮，因開發較早，區內工業區有多數老舊廠房待更新重建，目前土城區的工業區都更案件計13件，申請基地面積約13.5公頃，預估供給樓地板面積約24.66萬坪，已有4件施工中，包括勝仁針織、中華工程AI智慧園區等案，業已完工為華南金資產公司，後續可提供產業發展空間及活化產業競爭力，創造安全、健康且舒適的工作環境。
近期政府持續打房、交易量砍半，全聯暨元利建設董事長林敏雄5日在出席全聯「請支援防詐」活動後，對今年房市表示「應該不好」，景氣不好推案量會減少，元利建設不是上市櫃公司也可以不推案。 林敏雄指出，房市跟利率有關係，目前市場進入升息循環還在可控範圍，影響應該還不是很高，主要衝擊還是來自政府打房；他話說從頭，台灣自有住宅已逾八成，現在住宅案幾乎已經沒有投資客，而且房市已經降溫，交易量都砍半了，政府還是一直在打房。 林敏雄認為，交易量都砍半了，但房價「不會跌」，主要是建築成本包括工資、原物料上漲，他以高雄新蓋案成長都比平均價高，若以區域來看，北部影響較少，因為高房價，但是中南部不可能不漲，主要是缺工，加上工資漲很多，原物料也是一直漲，與疫情前相較，建築成本至少漲三、四成。 此外，對於近期政府修法限制私法人購屋採許可制，林敏雄直指，全世界那有政府限制私法人購屋，也沒有聽說過公司行號要申請才能買房子，何況法規上路，後續要怎麼申請？
也是一個問題，內政部根本沒有人力支援。他強調，今年推案會減少，「我們不是上市櫃公司也可以不推」，未來要把主力放在辦公大樓。 林敏雄認為，年輕人買不起房子，政府要避免民怨就要多蓋社會宅，像新加坡一樣，而不是一味打房，現在房市景氣都下來，年輕人還是買不起房。
元利建設去年推的兩個案子均已完售，林敏雄指出，至於豪宅市場就要慢慢來，他說，今年景氣不好就不推，加上打房影響，推案量勢必會減少，也可以不推案，至於近期購置的都更案地塊，以後也會朝辦公大樓為主。 據統計，房地產市場在面臨升息和打房雙重壓力下，去年購地金額年減5成，勉強守住千億元大關，且獵地方向已大轉彎到商用不動產，以交易金額排名前十大的土地交易案，有6成是企業自用及商辦開發案，不再作住宅，其中，包括元利建設以50億元取得台北市信義路三段和新生南路角地都更案，將計畫開發為頂級辦公大樓。
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