|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂 襄理(Zora#230) 陳盈如主任(Becca#235)
葉庭妤(Tiffany#212) 陳臻(Ariana#237)
~ 加入官方Line~
.png)
房產新聞
產業新聞
人口老化問題嚴峻，不動產繼承移轉再創歷史新高，內政部統計月報資料顯示，去年前11月累計繼承移轉達6.4萬棟，全年有機會挑戰7萬棟，繼承移轉每年數量穩定增加，15年的時間繼承就呈現翻倍成長。 統計顯示，全台繼承移轉棟數逐年增加，2011年突破4萬棟，2016年突破5萬棟，2021年突破6萬棟，去年可望站上7萬棟大關，在各類不動產移轉中，隨著市場景氣反轉，買賣移轉、拍賣移轉棟數雙雙降低，不過繼承移轉仍持續增加，等於每七件不動產移轉中就有一件以繼承取得，繼承已經成為國人取得不動產的主要方式之一。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，早年國人生育數量多，長輩不在後遺留下來的不動產就由配偶與子女繼承，2021年國人的平均壽命為80.86歲，等到真正發生繼承時，一來繼承人年紀可能都5、60歲，二來因為繼承者數量多，若繼承人間無法討論出大家都能接受的分配方式，最後可能還是得出售、換取現金，才能公平分配。 其中，台北市及新北市去年繼承移轉棟數均逾1萬棟，尤其高房價的台北市，繼承移轉占全部不動產移轉的20％，相當於每五件不動產移轉就有一件是以繼承取得，高居主要都會區之冠，其餘都會區約在9～15％左右。這也反應了台北市房價、屋齡及人口年齡「三高」下，購屋動能減緩，以及繼承取得不動產增加的消長。
曾敬德指出，當長輩有遺留下不動產，在高房價環境下可以幫助晚輩解決部份居住或資金需求，不過繼承當下也有分配的問題，且許多繼承的建物可能以公寓與透天產品居多，地點不見得在自己生活圈之內，不符合居住需求，或雖然分配到了持分，但實際上並非所有繼承人都可以使用房子，卻仍要繳納房屋稅、地價稅等。
《平均地權條例部分條文》修正草案已排入下週立院院會討論事項，有望盡速三讀通過，明訂若炒房最高將處5000萬元罰鍰，將對台灣房價帶來新影響。房產學者章定煊在臉書發文表示，該修正草案是針對投機炒作的抑制，對短線投資客活躍的區域影響比較大，他列舉共有11個行政區餘屋壓力大。 章定煊指出，《平均地權條例部分條文》修正草案上路後，對餘屋比較多的地方影響大，首先是新北市部分，因推案量較大，宅數持續高於其他5直轄市，至111年第2季增加至1萬6,272宅，且板橋區、淡水區合計約占2成5。
至於桃園市111年第2季餘屋則增加至1萬2,650宅，其中，龜山區占3成，中壢區與桃園區也各占2成。 台中市餘屋則長期呈現緩增趨勢，111年第2季又增加至1萬1,502宅，包含北屯區、南屯區與西屯區合計約占5成。 至於台南市餘屋也是長期緩增，111年第2季增至6,605宅，包括安南區、永康區與善化區，合計約占4成。 房市專家Sway則在臉書指出，打炒房政策終於快過關，預估對房市的療效至少2年，他認為被業者炒作的預售屋、假豪宅將首當其衝。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預估重劃區、房價飆漲區將是未來壓力最大的區域，預售屋禁止換約政策上路前，難免會出現一波換約潮，對於區域房價將會有一定壓力。
危老都更盛行，不少屋主選擇與建商合建分屋，若土地是在2016年持有適用舊制，房屋則是在2016年以後蓋好適用新制，未來出售時，房地合一稅該如何申報？ 正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，關於房地合一稅稅率，合建分屋是沒有45%、35%的適用，原則上是獲利的20%計算，如果土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15%計算房地合一稅。 假設土地是2016年以前持有，因屬於舊制，只要課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一稅。而房屋是在2016年以後蓋好，所以就是新制房地合一稅的課徵對象，得要繳納房地合一稅。
鄭文在說，若未來要出售土地+房屋時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一稅。 至於，房地合一稅的稅率則以20%計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，如果超過10年以上，房地合一稅率則以15%計算，並不是以房屋建築完成日期計算，也算是合建屋主的小確幸。 房屋獲利=售價-成本-費用（取得、改良、銷售）。售價指的是拆價後房屋的總價，成本就是建商給合建地主的發票。
1.取得費用：包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等。
2.改良費用：包括裝修房屋等費用。
3.銷售費用：例如仲介費，或是買賣總價3%計算的費用（最高以30萬元計）。
如果，房屋持有6年以上，本人、配偶、未成年子女，設籍滿6年以上，且符合自用住宅的規定，還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10%的優惠稅率。
新北永和都市計畫細部計畫(第一次通盤檢討)案，將劃定頂溪站周邊範圍為策略性更新地區，自2023年1月6日起實施；另也持續推動永和大陳地區各更新單元及永和行政園區等公辦都更案。新北城鄉局指出，新北市政府積極推動都更三箭翻轉城市嶄新風貌，未來永和的城市風貌的改變值得期待。 永和區是新北市最早期都市發展地區，建物屋齡老舊亟待更新重建，永和都市計畫細部計畫(第一次通盤檢討)案著手修訂市場用地土管規定，劃定頂溪站周邊範圍為策略性更新地區，經提送市都委會審議通過，即日起實施。
新北市城鄉局長黃國峰表示，永和部分市場用地(原美麗華戲院、福和戲院)現況環境荒廢老舊整合面臨困難，本次通盤檢討為促進都更推動著手修訂市場用地土管要點，回歸多目標使用辦法規定，並酌予調高建蔽率，亦透過放寬獎投及容移相關規定，以增加改建誘因及降低整合難度。黃國峰局長說，另也考量頂溪捷運站西側現況地狹人稠，巷道彎曲狹小、寬度不一且不連續，基於都市發展及防災必要，並配合都更三箭政策，劃定頂溪捷運站周邊地區為策略性更新地區並訂定更新計畫，未來除由政府機關主導實施外，民間實施者亦可依法提出申請，期改善居住及整體環境品質。
黃國峰局長指出，以往都更以民辦為主軸，市政府扮演更新審議督導的守門員角色，鑑於民辦都更效能有限，為此市府擔任最前鋒帶頭積極辦理公辦都更案，依循大陳地區更新單元2成功經驗，與實施者共同合作推動其他單元都更案。 黃國峰局長表示，單元3事業暨權利變換計畫業已送市府都更處報核審議，單元5、6、7刻正積極與住戶溝通整合參與意願及辦理招商前置作業規劃，更新後將提供開放人行空間、街角廣場，並規劃地方所需的公益空間，希望讓當地居民享受到健全的生活機能及優質環境。 另外永和行政園區等公辦都更案，市府也將依循新店行政園區推動經驗，以公辦都更為核心，整合永和區公所等行政機關，打造完善的永和區政服務行政園區，改善公共服務品質，藉此帶動地區更新發展之目的，全案刻正於內政部都委會審議。
2022年北台灣十大代銷出爐，這次再由海悅（2348）奪冠，且連續14年蟬聯冠軍，總接案量達1,304億元，年減約18％，其餘上榜的也都是常勝軍，僅圓石灘為新進榜，前十大代銷全年接案量共6,004億元，占北台灣總推案量約五成。其中，前三名代銷接案量共達3,495億元，遠超過第四至十名的總接案量，顯見國內代銷業者強者恆強，小型代銷愈來愈難闖進排行。據市調機構住展雜誌統計，十大代銷依序為海悅、甲山林、新聯陽、新高創、新理想、創意家、信義、璞園、圓石灘、甲桂林。 海悅總接案量1,304億元，較2021年減少約300億元，海悅在土城「大同莊園Ⅲ」、龜山「興富發鉑悦」等數十個指標案進場銷售，成功守住冠軍寶座。
甲山林因手握三重「都廳大院」、寶山「宏道新竹帝寶」等大量體建案，總接案量達1,194億元，較2021年增加695億元，順利重返千億元俱樂部。 新聯陽專注經營雙北市場，總接案量996億元，旗下指標案包括中正「新光人壽總統傑仕堡」、土城「馥華之丘-光茵」等。 第四名新高創自去年接案重心轉移至桃竹各大重劃區後，總接案量來到448億元，較前年成長154億元，排名一口氣從第十跳升至第四；竹北指標案如「寶佳奇磊」、「合新詠遇」，都是由新高創銷售。 新理想、創意家年度接案量皆落在418億元，並列第五名。 第七、八名依序為信義、璞園，去年接案量分別達390億元、358億元。第九名為新進榜的圓石灘，去年接案以位在青埔特區的「皇普園首之道」總銷最高，全年接案量達281億元。
大成食品（1210.TW）斥資24億在嘉義馬稠後產業園區打造大成食品園區，第1期食品加工廠今天正式啟用，預估每月產能3,000噸，1年可挹注約50億元營收。大成集團食品群總經理詹金和表示，第1期食品廠共有5大生產線，包括分切浸漬、預炸、全熟燒烤、雞精蒸燻、植物肉等。 第2期的廠區預估占地2萬零300坪，第1、2期總計占地2萬9,100坪，將是馬稠後園區最大的食品廠，明年新購的土地交地後將開始規劃。
第2期將以4大方向為規畫主軸，包括調理食品廠，將規畫全自動生產線，以家庭代餐為主；專屬植物肉工廠；食品機械研發中心；冷凍冷藏食品倉儲流中心。 大成集團董事長韓家宇表示，大成食品將持續深耕台灣，疫情後餐飲內需需求大增，馬稠後食品加工廠啟用，一定會對大成食品帶來明顯成長。
總統蔡英文今年在元旦談話中表示，為減輕人民負擔，宣布將針對房貸族規畫補貼。但網友不埋單，質疑政府是要送錢給建商。政大地政系退休教授張金鶚在個人臉書表示，自己聽到後，第一個反應就是「笨蛋！問題是在高房價！」。政府推「補貼房貸」減輕民眾負擔？張金鶚打臉：笨蛋！問題在高房價！ 張金鶚指出，大家都清楚當前房市最大問題、也是居住不正義的最大根源，就是「高房價」！直球對決，直接面對解決高房價才是正途！張金鶚舉出下列五點，表示補貼房價無法解決問題，反倒會讓問題更嚴重：
1、面對當前不合理的高房價，若補貼首購族的購屋房貸，鼓勵自住客進場購屋，不是更支撑了不合理的高房價嗎！
2、面對當前房市反轉低迷之際，原本要降的房價，在增加補貼後，不也間接鼓勵建商不用降價嗎！
3、同樣，投資客原本有被套牢的壓力，也讓他們可以順利轉手給首購族，間接助長投資嗎！
4、更進一步，首購族為了些微的房貸補助，犧牲未來可能更多的房價下跌，是否得不償失！
5、如此用全民納稅多徵收的錢補貼首購族房貸，是長遠持續可行的政策嗎？
首購族未來若沒補貼，甚至利率持續上升而還不起房貸，誰該負責？ 張金鶚想問，這樣的政策，誰是真正的受益者？這樣的政策是「居住正義」還是「居住不正義」呢？ 張金鶚：要抑制不當投資炒作 才能解決高房價 張金鶚認為，要解決高房價的根本之道，就是抑制不當的房市投資炒作，當前首要工作就是儘速通過「平均地權條例」。
另外政府應立即進行「稅制改革」，提高非自用房地的持有成本，避免囤房地，這樣不但可抑制投資炒作，也可促進房地的有效利用。 張金鶚表示，希望政府不要一手打炒房，卻又一手要炒房。若想要「兩面都討好」，結果會是「兩面不是人」，人民的眼睛是雪亮，不是笨蛋。
台灣建築美學文化經濟協會榮譽理事長暨龍寶建設董事長張麗莉5日指出，2021年房地合一稅2.0版上路，已經對短線投資客起到嚇阻作用，但為何還要強推高爭議性的《平均地權條例》修法草案通過、如此重拳打壓房地產業？今年把建築業打趴，明年選舉又要想如何救產業、救經濟，這樣真的沒有意義。 張麗莉表示，這波房價上漲，主要是背後土地和建築兩大成本所推升，政府標地不斷創新高，造成土地價格持續墊高，加重建商土地成本。營建成本上，缺工、通膨導致大宗原物料大漲之兩大問題至今未解，這次打炒房政策也沒有解決營建業的產業問題，土地、營建成本都下不來，建商成本就是在那裡，要怎麼降價。 張麗莉指出，這次《平均地權條例》修法草案已經違背市場自由交易機制，若修法通過，接下來房市交易恐陷入停滯，並衝擊台灣總體經濟，造成全民皆輸的局面，「今年政府政策把建築業打趴，明年選舉是不是又要來想救產業、救經濟，這樣沒有意義，也不見得救得起來，只能說政府政策完全沒有考慮到後果」。
張麗莉強調，政府必須要好好思考，到底要建商在產業中扮演什麼角色，我們必須很誠懇提醒執政者，這次修法至少要訂出有利房市健全發展的政策，至少要解決民眾住的問題、亦即居住正義，也要解決市場缺工、高成本的問題，但現在看來，這次欲通過的政策並沒有做到，試問缺工、高土地和營建成本之下，房價要怎麼跌。 張麗莉指出，政府這次打炒房政策是希望達到降價的目的嗎，但實際上建商面臨困境就是成本問題無法解決，「我時常與花敬群部長建議，要輔導一個產業，你應該跟他車同軌，就像是教導孩子一樣，如果只是一昧用罵的，小孩不會聽你的，而是要用鼓勵、輔導的方式，就是要輔導產業，大家一起集思廣益如何做得更好，這才是正本清源之道」。 張麗莉舉例，像是政府提出「八年20萬戶社會住宅」，如果政府把這塊大餅（20萬戶社會住宅）好好運用，有一整套系統性模組去輔導產業，產業、民眾才會同步雙贏。
台灣建築美學文化經濟協會理事長劉培森指出，台灣有很多努力耕耘的建築工作者，希望透過自身能貢獻的力量，提升台灣整體建築文化與品質。在2023年、後疫情時代，協會將會積極籌辦「品建築美學獎」，會持續深入台灣社會各個角落探訪各式建築類型的經典作品，希望藉由美學多元力量的挹注，提升建築專業、推動美學教育、關注環境變遷課題，進一步打造台灣建築優質的營造建設環境，讓美學教育成為台灣人的文化核心價值。台灣建築美學文化經濟協會榮譽理事長暨龍寶建設董事長張麗莉(右)強調，政府必須要好好思考，到底要建商在產業中扮演什麼角色，我們必須很誠懇提醒執政者，這次修法至少要訂出有利房市健全發展的政策，至少要解決民眾住的問題、亦即居住正義，也要解決市場缺工、高成本的問題，但現在看來，這次欲通過的政策並沒有做到，試問缺工、高土地和營建成本之下，房價要怎麼跌；左為台灣建築美學文化經濟協會理事長劉培森，中為台灣建築美學文化經濟協會協會創會理事長黃南淵。
台灣建築美學文化經濟協會榮譽理事長暨龍寶建設董事長張麗莉(左)表示，這波房價上漲，主要是背後土地和建築兩大成本所推升，政府標地不斷創新高，造成土地價格持續墊高，加重建商土地成本。營建成本上，缺工、通膨導致大宗原物料大漲之兩大問題至今未解，這次打炒房政策也沒有解決營建業的產業問題，土地、營建成本都下不來，建商成本就是在那裡，要怎麼降價；右為 台灣建築美學文化經濟協會理事長劉培森。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
