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歐亞不動產估價師聯合事務所
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立院今（9）日可望就《平均地權條例》修法草案三讀，若通過恐成壓垮整合中都更案的最後一根稻草。業界估，近期無人願意接手的「流浪都更案」較過去暴增二、三倍以上，新法上路後「都更棄守潮」將愈加明顯。 中力都市更新總經理戴雲發指出，近期都更、危老改建確實進入「停滯期」，主因通膨帶來高營造成本，加上銀行升息、打炒房政策等都影響房市買氣，造成很多洽談中的都更案卡關、破局，這是過去鮮少發生的情況。建商表示，過去整合完成、主動來找建商合作的都更案一年頂多二、三件，近期是每個月都有七、八件整合好的都更案來洽詢接手的可能性，「流浪都更案」較過去暴增至少二、三倍；試想，開發商在前有高營建成本的壓力，後有買氣不濟的困境，兩面夾殺下，多數同業寧可縮手、不做了。
戴雲發表示，中力都更是以全案管理方式洽談都更案，這樣的模式建築業界鮮少有建商願意耕耘，主因獲利模式建立在技術服務費用，而非建案分配比例所產生的利潤上，加上地主對此模式也較陌生，過去接案多採口碑介紹，不過近期持續接到「流浪都更案」主動前來洽談，顯示高營建成本已造成市場上進行中的都更案破局大幅增加。 新北市不動產開發公會副理事長暨新潤機構董事長黃文辰坦言，近期確實有多筆都更案前來主動洽談合作，不過內部評估過後發現可能虧本經營，「決定推掉、不接了」。
黃文辰舉例，近期北市有天母都更案主動來洽談，但試算後，實施者（建商）每坪成本就要100萬元，原先初估若每坪售價達120萬元，以五年完成、合理利潤二成來算，每年僅賺4%還有微薄獲利，但現在政府強推高爭議性的《平均地權條例》修法闖關，嚴重衝擊市場信心，在房市買氣能見度低之下，且未來該案每坪售價恐不到120萬元，加計建案後續還需支付代銷等相關費用，仔細評估後，「實在做不下去，決定不接了」。 黃文辰分析，高建築成本之下，市場上尋求接手的「流浪都更案」大增，若政府強行通過此次高爭議性法案，接下來不僅會誤傷自用客戶，且房市供給量若受阻，房價更難有效鬆動，尤其市場買氣低落，政府努力推動的都更、危老改建案更難以執行，今年「都更棄守潮」將持續擴大。
《平均地權條例》預計今（9）日在立院三讀，值此前夕，內政部昨日卯足勁澄清各界疑慮，包括危老都更建商分回戶不受五年內不能移轉之限制；私法人購買預售屋，不會不能交屋；私法人購買員工宿舍採事先許可制，審查也不會曠日廢時，並將視情況成立專責單位處理。 內政部代理部長花敬群率先在臉書上表示：「建設公司參與都更分回，以及參與合建分回的房屋，都不受平均地權私法人購買住宅的限制，也不受五年內不得出售的管制。」
針對業界疑慮修法增訂私法人購買住宅許可制，將影響私法人推動都更危老重建，內政部昨天特別說明，已將私法人因必要及正當用途取得住宅的情況納入修法，不影響私法人未來必要的業務營運，請業者放心。 內政部地政司副司長林家正表示，依目前立法院內政委員會初審通過的草案，私法人購買住宅許可制，將依取得必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」兩類，並由內政部在授權辦法中明定；其中「需經內政部許可」部分，將受取得後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記的限制。 而「免經許可」項目，包含私法人依法或經營必須取得的情形，例如金融機構或其轉投資的資產管理公司（AMC）依法行使抵押權或承受不良資產、或依法優先購買住宅等。 建商最關心的參與都更危老，應分回的房屋，是否要先提使用計畫，說明用途需求後呈報內政部，再由內政部找專家學者組成的委員會討論，拿到許可後才能拿回房子。
花敬群在臉書說，這都不受平均地權私法人購買住宅的限制。 林家正表示，危老都更建商分回戶也納入「免經許可」項目，不受五年內不能移轉之限制之外，對於實施都更危老重建而需申請許可取得住宅情形，內政部表示，將規劃申請方式，例如業者得事先申請，預計實施都更危老重建的街廓，後續免再逐戶申請。 至於私法人先前已購買簽約的預售屋，修法後不會有不能交屋的情況？官員表示，修法不溯及既往，因此，私法人在修法前已購買預售屋，若在修法後預售屋才興建完畢，仍可以交屋。 至於私法人若要購買住宅作為員工宿舍使用，內政部表示，雖要提使用計畫書，但會明確規範申請書表，簡捷申請及審查程序，承諾不會曠日廢時，且視情況成立專責單位處理。
新北市政府展開永和都市計畫細部計畫通盤檢討案，劃定頂溪捷運站周邊範圍為策略性更新地區，並自1月6日起實施，同時市府持續推動永和大陳地區各更新單元及永和行政園區等公辦都更案。 永和區是新北市最早期的都市發展地區，建物屋齡老舊亟待更新重建，都市計畫細部計畫通盤檢討案著手修訂市場用地土管規定，劃定頂溪站周邊範圍為策略性更新地區，經提送市都委會審議通過，即日起實施。
新北市城鄉局長黃國峰表示，考量頂溪站西側現況地狹人稠，巷道彎曲狹小、寬度不一且不連續，基於都市發展及防災必要，並配合都更三箭政策，劃定頂溪站周邊地區為策略性更新地區並訂定更新計畫，未來除由政府機關主導實施外，民間實施者亦可依法提出申請，期改善居住及整體環境品質。 黃國峰指出，永和部分市場用地如美麗華戲院、福和戲院，現況環境荒廢老舊且整合面臨困難，本次通盤檢討為促進都更推動修訂市場用地土管要點，回歸多目標使用辦法規定，並酌予調高建蔽率，也透過放寬獎投及容移相關規定，以增加改建誘因及降低整合難度。
大陳地區都更單元三已送審 讓居民享受健全的生活機能 以往都更以民辦為主軸，新北市府扮演更新審議督導的守門員角色，但鑑於民辦都更效能有限，為此市府擔任最前鋒帶頭積極辦理公辦都更案，依循大陳地區更新單元2成功經驗，與實施者共同合作推動其他單元都更案。 目前單元3事業暨權利變換計畫業已送市府都更處報核審議，單元5、6、7正積極與住戶溝通整合參與意願及辦理招商前置作業規劃，更新後將提供開放人行空間、街角廣場，並規劃地方所需的公益空間，希望讓當地居民享受到健全的生活機能及優質環境。
另外永和行政園區等公辦都更案，市府也將依循新店行政園區推動經驗，以公辦都更為核心，整合永和區公所等行政機關，打造完善的永和區政服務行政園區，改善公共服務品質，全案正於內政部都委會審議。
公家機關或國營單位賣地是否為炒高地價元兇，該問題一直被專家學者與民代討論，然而即便去年高市地政局已連續停標2次土地標售，但全年度公家與國營單位賣高雄地仍達116.82億元，相對2021年82.69億元，年增超過41%，當中土地成交額飆高主因是台糖透過合建販售佔地面積5097.13坪，原「金銀島購物中心」舊址一半面積，成交額逾43億元。 富住通商用不動產統計去年公家與國營單位販售高雄土地，排行首位為台糖公司販售47.72億元，其次高市地政局販售抵費地41.75億元，另國產署與財政局則均突破12億元。
然而去年第3季起，高市地政局以《平均地權條例》施行細則等相關法條修正，抵費地不再只能標售而是地方政府可採地上權標租方式進行開發為由，因此決議停標，第4季則以評估地上權土地在各開發區發展需求，並研訂相關作業辧法及投標須知為由，持續停標。 高市地政局去年賣抵費地僅賣半年，但台糖則透過合建方式釋出原「金銀島購物中心」舊址一半面積，最終清景麟與三地集團共同投標，未來總銷售坪達5萬坪，推估總銷額將超過200億元超級造鎮。
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁表示，公家與國營單位賣地依法有據，然而販售過程也將造成區段私地主，判斷自家土地市價依據，然而近年來高雄因台積電效應，加上各區建設不斷，導致地價飆漲，當一有官方單位土地釋出，往往會被大型開發商鎖定，導致區段地價標售出新高市價，而周邊私地主也以市場標售天花板價，當成自家土地地板價，因此價格持續拉高。不願具名高市地政相關高階官員表示，政府怎麼做都會有一方有意見，若停止標售土地，會被媒體解讀因供給減少，導致私地主大幅拉高地價販售；若持續標售土地，會被解讀說帶頭炒作地價，未來市府土地供給政策，可能會朝部分地上權與部分所有權地標租售。
近年商用不動產市場漲幅驚人。根據實價登錄統計，台北市商辦2022年平均單價每坪78.5萬元、廠辦每坪63.1萬元，在這波房市景氣多頭的6年間，不僅逐年上漲，且漲幅加速，6年來累計漲幅各有20％、33％，二大蛋黃區大安、信義商辦均價行情站上史無前例的三位數。 供不應求、需求強勁，大幅推升商用不動產價格上漲，信義區從2017時僅不到7字頭，去年已達每坪102.6萬元；大安區也從過去約每坪80萬元上下，漲至每坪102.4萬元。 值得注意的是，南港商辦在東區門戶計畫帶動下，從5字頭飆升至每坪91.4萬元，行情甚至超越不少傳統辦公商圈，一躍為僅次於二大蛋黃區的「老三」，反映近年對於高端辦公室新供給及需求向東位移，至於其他區域，松山、中正、士林均站上8字頭，中山約7字頭，大同區6字頭。 信義全球資產經理林建勛表示，企業持續有辦公空間升級、設置企業總部需求，且有愈來愈多建商投入大型商辦大樓開發，近年台北市商辦、廠辦每年各有近200億元交易規模，近6年商辦、廠辦累計交易均各突破千億元，顯示商用不動產市場蓬勃發展。
中山區仍是商辦交易最大量的區域，占台北市商辦交易量近4成，林建勛指出，市中心多數B辦大樓屋齡逾30年以上高齡，不符合當前企業主使用需求，促使買方積極尋找市中心外圍新商辦，大直緊鄰台北市區、商圈機能完整，成台北市商辦買盤重心。 至於廠辦，內科占了台北市廠辦交易量逾8成，在內科帶動下，廠辦從2017年每坪47.5萬元一路攀升，2018年站上5字頭、2021年站上6字頭，去年更達每坪63.1萬元新高。不少企業因為內科廠辦成本相對台北市精華區舊辦公室成本低，產業群聚效益更有利於企業營運，內科成為企業設點熱區，推升內科廠辦價格上揚，上漲幅度更勝商辦產品。
國家住都中心興辦社宅截至2022年底，累積興辦3萬0,491戶社會住宅，順利完成「社宅環島」里程碑，成功於台澎各縣市至少佈建1處社會住宅，金馬離島也加速推進。中央從2019年底，責成國家住都中心採多元方式興辦社會住宅，除負責營運林口世大運社會住宅2,907戶外，直接興建與都更分回迄今累計達75處，共2萬7,584戶。國家住都中心在2021年至2022年平均每年興辦達1.3萬戶社宅，今（2023）年以力拼1.8～1.9萬戶的目標持續前進。 原文網址: 1基地1社福 國家住都中心興辦3萬戶社宅！目前國家住都中心已決標社會住宅，北部為1萬0,737戶（台北市976戶、新北市7,243戶、桃園市903戶、新竹縣130戶、新竹市640戶、基隆市450戶、宜蘭縣395戶），中部為2,454戶（苗栗縣107戶、台中市1,307戶、彰化縣275戶、南投縣260戶、雲林縣505戶），南部為1萬2,916戶（嘉義縣630戶、嘉義市350戶、台南市4,289戶、高雄市6,955戶、屏東縣692戶），東部為844戶（花蓮縣551戶、台東縣293戶），外島為78戶（澎湖縣），都採優質社區規劃。 原文網址: 1基地1社福 國家住都中心興辦3萬戶社宅！
媒合創新是社會住宅發展全齡照護措施的必要途徑。經衛生福利部、教育部及各縣市政府大力支持，國家住都中心社會住宅，依據區位特性整體規劃，共構社福設施累計95處，力求1處社會住宅至少1處社福設施。迄今推動托嬰中心37處、幼兒園19處、日照中心27處、身心障礙社區式服務設施10處、中長期庇護所1處，以及社會福利中心1處。未來將持續與各級政府及非營利組織合作，共同發展完善的生活支持網絡。 此外，國家住都中心經營全國最大的新北林口社會住宅，累積2,907戶營運經驗，更協助民間社福團體進駐社宅空間，照顧並培力弱勢族群。
同時，針對受疫情影響的家庭，提供紓困措施，住戶可提出證明文件申請減收租金20%，幫助住戶度過難關；國家住都中心在林口社宅經營上，更帶入公共藝術，開啟林口社宅9年公共藝術計畫，讓民眾安心入住之餘，也走進藝術生活。 為了永續經營社宅，國家住都中心規劃橫跨50年的社宅財務計畫，攜手台銀等9家銀行聯貸4,119億元，投資大眾所需的社宅興建，不僅不排擠政府預算，更以三道防線進行嚴格風險管控，降低負擔之餘也能確保永續。 今年國家住都中心持續堅定理想及規劃，力求新增決標1.8萬戶以上，接下來將以每年決標1.8萬至1.9萬戶的步調，達成2024年興辦6.9萬戶目標。
位於新北市土城編定工業區內的花王印刷企業廠房逾30年，將透過都市更新打造2棟13層樓新廠房，除了自用，也釋出部分空間供當地產業使用，重建完成可創造約1500個就業機會，預計2025年完工。市府都市更新處處長張壽文表示，花王印刷是創業50多年的老牌印刷廠，位於土城區中山路上的廠區，現況為1至2層樓的加強磚造、鋼筋混凝土造老舊廠房，基地面積6638平方公尺，建物經評估結構安全性能不足，且廠房不符合現今產業使用。 都更處指出，花王印刷透過工業區都市更新重建，去年12月31日核定實施，原址劃分為2塊基地，規劃興建2棟13層樓新廠房，總樓地板面積約1.44萬坪，1棟為企業自用，另1棟將配合市場需求釋出，預計為新北市帶來1500個就業機會，每年創造2億元產值。
都更處表示，此案申請銀級綠建築及合格級智慧建築標章，沿街留設人行步道，並認養公有人行步道及綠美化維護，提升環境品質，預計2025年完工。 城鄉發展局長黃國峰指出，市府對於境內老舊廠房提供多元重建管道，除了工業區立體化方案，也推動都市更新重建，更新獎勵最高可達基準容積50％、容積移轉最高40％，並享有稅捐優惠，盼活化工業區空間、改善環境，紓解產業用地需求。 黃國峰說，土城區是新北產業發展重鎮，因開發較早，許多老舊廠房待更新重建，目前土城區的工業區都更案總計13件，申請基地面積約13.5公頃，預估供給樓地板面積約24.66萬坪，已有4件施工中，包括勝仁針織、中華工程AI智慧園區等，另華南金資產公司已完工。
隨著產業擴張、企業升級轉型，建商加重商辦開發比重，加上市區老舊商辦拆除重建，台北市進入大規模開發期，過去每年台北市商辦建照核發約在20萬坪左右，去年爆衝至80萬坪、成長高達3倍，創下歷史新高，相當於未來將新增7棟台北101大樓面積的辦公空間。 過去每年全台的辦公室建照核發約在50～70萬坪之間，近年隨著建商及企業投入辦公室開發及重建，2021年已達102萬坪，去年更大增至逾140萬坪，首善之都台北市約占了全台商辦新供給的近6成。 信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，今年台北市將陸續有新商辦登場，包括遠雄大巨蛋啟用，將有逾1萬坪辦公面積釋出，坐落於信義計畫區的富邦信義A25總部也預計明年完工，已進入招商階段，是否再帶動信義計劃區辦公租金再創新高，值得關注。
市區商辦大樓座落精華地段、交通便捷，對於有較高預算的企業來說，精華區仍然是首選，供給稀有，售價自然看漲，例如近期保力達以總價約14.5億元取得統一國際大樓部分樓層，單坪就衝破200萬元，刷下A辦交易新高。 此外，商辦、廠辦熱區有從市區往北、往東擴張的趨勢。近年不少企業希望辦公室朝向更重視辦工使用的格局規劃，加大員工座位空間，增設休憩區、運動器材區等，傾向整層大面積的辦公室，加上價格考量下，擁有足夠腹地和新供給的內湖、南港、士林，成為企業搬遷或擴點主要區域。
中華民國不動產協進會理事長暨龍寶建設董事長張麗莉表示，營建成本高昂，已讓民間很多都更、危老案走不下去，現在《平均地權條例》修法草案今（9）日力拚三讀，但修法草案爭議性高，且新法上路後，「打得了（交易）量，打不了價」，只能說政府政策執行沒有考慮到後果。 張麗莉指出，對於專注建築開發的建商來說，也不樂見房價不斷攀升，但這波房價上漲，主要是背後土地和建築兩大成本所推升；土地部分，政府標地不斷創新高，同步拉高地主價格。 張麗莉分析，建築成本上揚方面就是缺工、通膨引發大宗原物料大漲所致，高營造成本已讓許多都更、危老改建案進行不下去，尤其金融機構也緊縮土建融放貸，更讓中小型建商經營困境雪上加霜，近期已有許多小建商主動找上公司共同表明希望共同開發合建案，顯示小建商經營面已遇上挑戰。
張麗莉強調，有利房市健全的政策，我們一定支持，但這次《平均地權條例》修法草案已經違背市場自由交易機制，「政府打炒房修法如果是希望房價下跌，我們只能很誠懇告訴政府，這次打炒房修法沒有解決高房價背後的高成本問題，建商成本就在那裡，要怎麼降價？對財務體質健全的開發商來說，「大不了就是少推案，結果就是推案量萎縮，但品牌建商的價格還是不會跌」。 她指出，若修法通過，接下來房市交易恐陷入停滯，恐衝擊台灣總體經濟，造成全民皆輸的局面。
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