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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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新北市地政局公佈111年第3季住宅價格指數，111年7月至9月之新北市住宅價格指數分別為127.38、127.91、128.46，而大樓及公寓指數亦僅較上季微幅上漲，整體指數呈現持平走勢，月漲幅介於0.35%至0.47%之間，漲幅已相對收斂。 觀察新北市8大次分區111年7月至9月指數漲跌互見，各月份變動率大致為0.71%以內的漲跌幅，變動幅度平穩。新北市8大次分區中，包括板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹三鶯、汐止及淡水等次分區，本屬交易較為熱絡之區域，加上區域內因有捷運線經過或規劃，增進交通便利性，且有公共設施完善，生活機能成熟等條件優勢，剛性購屋或換屋需求仍有效支撐區域房地產市場，價格平穩。 111年第3季新成屋指數為118.01，變動率略跌0.18%，與上季相較呈現持平趨勢，雖與110年同期相較仍有上漲7.62%，但整體走勢已趨緩，主要受到央行逐步升息、土建融利率調漲、買賣雙方議價空間增加等因素影響，指數因而呈現微幅下跌。
而在整體開發區方面，台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區季指數分別為133.06、115.79、122.19及105.94，與上季相較分別下跌0.1%、1.62%、0.19%及0.92%，分析原因是新北市整體開發區房價水準已達相對高點，惟受到前述金融政策影響，市場漸趨保守，導致出現買方觀望與賣方惜售狀況，整體價格略跌。 此季各捷運線指數大致呈現平穩趨勢，板南線（板橋段）、板南線（土城段）、中和永和線、三重新莊線、三重蘆洲線及環狀線指數漲幅皆僅在1%以內；而新店線及淡水線指數則有微跌趨勢，較前季變動率分別下跌0.1%及0.08%，整體仍呈現相對平穩態勢，主要原因係捷運沿線住宅交通便利，生活圈發展較成熟，購屋者需求仍有支撐，住宅價格因而持穩。
地政局長汪禮國補充，地政局每季皆會定期公布6大類24項指數之統計資料，並製作「新北市不動產市場分析季報」，提供多元房市訊息及專題分析供外界參考，相關資料已置於地政局網站及「新北不動產愛連網」，歡迎各界瀏覽指教。
調查台灣不動產投資協會（CCIM）會員、相當於商用不動產操盤專業經理人的投資信心的「商業不動產投資信心指數」（簡稱ICI）為每季發布，可作為市場領先指標。2022年第四季ICI指數較上季呈現上揚，不過，旅館、店面兩項指標仍「偏向保守」，其中旅館信心指數，反因疫情趨緩、國境解封下挫。 2022年第四季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為113.98點，與前一季相較上升10.37點，本次調查中，旅館、店面兩項指標下降，另外三項指標上升，分別為辦公室、土地開發、總體經濟環境，其中信心最高的指標為「土地開發」。
CCIM指出，因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數計算，但仍對其進行調查及個別發布，而「旅館」投資信心在本次調查中為86.82點，相較前一季的108.33點下跌21.55點，指數「偏向保守」，是因國外旅遊限制放寬，排擠國內旅遊需求使得投資減弱。 而全台三大都會之土地開發信心指數僅北部地區上升，其中南部地區信心指數最高，為148.15點；其次為中部地區，信心指數為145.37點，北部地區信心指數為123.15點，較前一季調查結果上升5.37點。 接受CCIM委託主持此指數調查的政大地政系教授林左裕指出，本季調查中個別指數雖多空互現，但在總經指標及土地開發樂觀預期的拉抬、以及辦公室需求的推升之下，使得本季整體的ICI指數較上季加溫且呈樂觀的局面。
他表示，從總經指標觀察，可看出在美國11月期中大選後升息力道減緩，對總經有重振信心的作用，而產業進駐中、南部，也使得中、南部的土地開發信心指數高於北部。 好江山開發顧問總經理范之虹指出，自2017年第四季土地開發指數超過100點以來，一直維持在高檔，持續呈現樂觀的局面，此與全球供應鏈重組，台商回流，台灣扮演重要的智能製造及供應鏈有關，推估2023年土地開發仍可望在五項子指標中繼續名列前茅，但成長力道恐不若前兩年般的強勁。 有關旅館與店面的表現，超慧都更團隊執行長彭彥祥指出，國內旅館指數受到國外旅遊升溫的影響而較上一季下跌21.5點，店面指數微幅下修4.12，屬平盤整理格局，他也看好土地開發的指數表現，研判2023年土地指數應該是帶動總體經濟指數上升的主角。
CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延表示，呼應全球淨零趨勢，國家發展委員會已在2022年陸續公布「台灣2050淨零排放路徑及策略總說明」、「十二項關鍵戰略行動計畫」，顯示低碳轉型已是必須要面對的挑戰，也是不動產投資的契機，面對節能減碳的趨勢，選擇智慧運輸導向的開發（TOD）區位，加上具有穩定現金流的智慧綠建築，將是不動產投資優先考慮的標的。
新的一年開始，備受各界矚目的《平均地權條例》修法案推動在即，房市陷入混沌不明。業者指出，在政策面去蕪存菁、去炒房存自用的過濾機制下，購屋條件設定將出現新「二低一高」趨勢，買氣將集中在基期低、供給少，銷售率高的區域。 值得注意的是，總統蔡英文先後在國安高層會議與新年談話中，重複強調以減輕人民負擔為國家四大目標之一，在食衣住行中「住」的部分，以擴大租屋津貼、房貸補貼、社會住宅、加速危老更新改建為施政重點。 已箭在弦上的《平均地權條例》修法，目的在防止炒作抑制房價，雖然防堵了人為炒房，然而屬於經濟面造成房價上漲的因素，包括寬鬆貨幣、物價通膨、建築成本上揚與缺工、土地稀缺，依舊影響著房屋價格。
針對《平均地權條例》修法造成的房市震盪，建築業者提出購屋新「二低一高」趨勢，避開炒作過熱標籤。所謂新「二低一高」分別為房價基期低、供給量相對低，以及區域內多數個案銷售率高。 根據內政部網站公布資料，110年第1季至111年第2季之間，台中市北區的住宅買賣移轉筆數與住宅建造執照總宅數，買賣交易量是供給量的5倍之多，明顯呈現供給不足的情況。 其次，西區的買賣轉筆數則是住宅建造執照宅數的2.3倍。其它如南屯區是0.9倍，西屯區是0.8倍，北屯區是0.4倍。 主要原因在於，北區與西區沒有新重劃區釋出大批開發土地，新屋供給短缺，不論預售市場或二手市場都相對熱絡。 同時觀察北區、西區、西屯、南屯及北屯住宅大樓價格行情，以西屯區的七期、水湳為台中市高標價格領漲區，8字頭成交價已受市場普遍認知，後期進場新案破百萬單價指日可待。 而西區與北屯14期新案，站穩6字頭單價也屢見不鮮。目前尚在5字頭成交價的北區，則是處於中間水位，受到鄰近區域價格上提下推的交互影響下，北區價格具有相對優勢。
回顧近年北區新進場的預售案，包括麗寶「微笑之心」、麗寶「依公園」、澄亦實築的「澄玥」與「澄杏」等案，銷售一路長紅。從內政部登錄交易戶數可得知，上述個案皆有超過七成的銷售佳績，其中，澄亦實築「澄玥」成交均價達每坪46萬元，為區域行情重新定錨。 而去年下半年進場的「達麗冶翠」，即使正面迎擊政府打炒房重拳，憑藉著綠園道首席地位與區域少有的國際設計建築，依然交出亮眼成績單，短短時間已成交159戶，在同期預售新案中名列前茅，高標成交單價每坪56.9萬元，直追忠泰「老佛爺」。 北區房市爆發力，已逐漸被敏銳的建築開發商發掘而搶進購地，或是轉向危老都更開發案，如豪宅建商聯聚建設旗下子公司理仁建設「陝西路新案」、長安建設「忠明路新案」；北部上市建商亞昕建設近百億忠明路大案等，將上演2023年蛋黃區房市一哥爭霸戰。 而近期已進場的磐鈺建設「草間漫漫」，全案僅41戶，6字頭開價與科博草悟道建案看齊，未來北區房價將出現階梯式爬升格局。
台中市建築經營協會市場資訊委員會主委白洪章說，台中市北區的文化、教育、商業極為興盛，菁英高等學府林立，由育德路串連科博館與中正公園形成橫向綠帶環腰，是台中市的一等文教特區。 目前，二手市場上釋出物件少且相當搶手，預售新案更出現供給斷層。預期未來幾年，北區出現新一波危老重建推案潮，可望紓解區域內的換屋需求，房價相對有撐。
營建署今天說，目前各地方政府正辦理國土功能分區圖公展作業，有三項重點，包括尊重現有使用、尊重地方特性並給予適度彈性，以及鼓勵各地方政府依真實使用及未來發展考量，提出因地制宜的需求。 內政部營建署透過新聞稿表示，為提供近期各直轄市、縣市政府辦理國土功能分區圖公開展覽及公聽會，讓規劃單位可以完整說明國土保育地區的劃設原則，營建署整理出三項重點，請各縣市政府加強宣導。 營建署指出，第一，尊重現有使用。為確保既有使用者的合法權益，已經在國土計畫土地使用管制規則中明定，即使未來劃設為國土保育地區，原先在區域計畫法核予的使用項目及使用強度，都會給予確保，請民眾安心。
營建署說，由於國土保育地區是依據目前各目的事業法令劃設的保育或保護區域進行劃設，民眾對於依相關法令劃設的保育區域如果有相關意見，請各縣市政府一定要完整紀錄民眾意見，適時轉請各目的事業主管機關納入調整參考。 營建署表示，第二，尊重地方特性並給予適度彈性。因時間關係，目前地方政府大多都是依中央訂定全國一致性標準進行劃設作業。其實依國土計畫法規定，目前已經有苗栗、雲林及澎湖等，提出符合地方實際需求，將另訂土地使用管制規定的需求，並取得內政部同意。 營建署說，鼓勵各地方政府，依據各地區真實使用及未來發展考量，儘量提出因地制宜的需求。特別是地方重點產業，一定要將配套的產、製、儲、銷等需求完整納入，千萬不要發生可種茶，但不可製茶、可捕撈或養殖烏魚，但卻不允許製作烏魚子的矛盾規定。
營建署指出，第三，鼓勵地方政府擬訂鄉村地方整體規劃，提供鄉村發展機會。直轄市、縣市政府除可依照當地鄉村、農業、產業等發展需求，訂定專屬的土地使用管制規定外，營建署從民國110年起，每年都編列規劃經費，補助地方政府辦理鄉村地區整體規劃，依照地方發展需要，提供必要但目前短缺的公共設施；或結合各部會既有政策及資源，提供鄉村地區更多元的發展機會。
民國105年（西元2016年）以後取得的不動產，出售時都有新制房地合一稅的問題，偏偏許多和建商合建分屋的地主戶，土地在105年前就持有（舊制），房屋是在105年以後蓋好（新制），分回來的房屋再出售時，不只賣房屋，還要配土地持分給買方，到底該如何申報房地合一稅呢？ 土地適用舊制 新房出售須繳房地合一稅 首先，105年以前持有的土地屬於舊制，只要課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一稅。 其次，房屋是105年以後蓋好的房屋，所以就是新制房地合一稅的課徵對象，要繳納房地合一稅。當土地+房屋出賣時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一稅。 至於房地合一稅的稅率則以20%計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，如果超過10年以上，房地合一稅率則以15%計算，而不是以房屋建築完成日期計算，也算是合建地主戶的小確幸。
東森財經 2023年1月9日 週一 上午9:45 文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在 民國105年（西元2016年）以後取得的不動產，出售時都有新制房地合一稅的問題，偏偏許多和建商合建分屋的地主戶，土地在105年前就持有（舊制），房屋是在105年以後蓋好（新制），分回來的房屋再出售時，不只賣房屋，還要配土地持分給買方，到底該如何申報房地合一稅呢？ 土地適用舊制 新房出售須繳房地合一稅 首先，105年以前持有的土地屬於舊制，只要課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一稅。 其次，房屋是105年以後蓋好的房屋，所以就是新制房地合一稅的課徵對象，要繳納房地合一稅。 ▼以前持有的土地免徵房地合一稅。（示意圖／東森新聞張琬聆攝） 當土地+房屋出賣時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一稅。 至於房地合一稅的稅率則以20%計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，如果超過10年以上，房地合一稅率則以15%計算，而不是以房屋建築完成日期計算，也算是合建地主戶的小確幸。 ▼合建地主戶銷售新房時，房地合一稅率享小確幸。
售價指的是拆價後房屋的總價。成本就是建商給合建地主的發票。 1.取得費用：包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等。 2.改良費用：包括裝修房屋等費用。 3.銷售費用：例如仲介費，或是買賣總價3%計算的費用（最高以30萬元計）。最後就是適用房地合一稅稅率，合建分屋沒有45%、35%的適用。原則上是獲利的20%計算，如果土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15%計算房地合一稅。 符合自住規定 享扣除額400萬及10%優惠稅率 如果房屋持有6年以上，本人、配偶、未成年子女，設籍滿6年以上，且符合自用住宅的規定，還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10%的優惠稅率(限交易前6年內未曾適用本款規定)。 如果您的房屋是和建商合建分屋換來的房屋，銷售時可以先行概算一下房地合一稅，記得，房屋可能是新制，土地可能是舊制，找地政士們概算一下，讓我們的服務「無微不至」！
東森房屋研究中心彙整實價登錄資料指出，近年全台房市快速升溫，新北蛋黃板橋區房市也重返榮耀，2022年板橋總計有5筆住宅大樓的成交單價衝破9字頭。 東森房屋研究中心葉沛堯經理表示，2014年房市反轉，再加上央行管制與豪宅稅等利空衝擊，板橋豪宅買氣直落，連帶著全區的交易量能也出現滑落。 但最近幾年在中美貿易戰、投資台灣三大方案、台商回流等利多因素的帶動下，板橋房市也交出佳績，暌違多年，終於再度出現多筆9字頭成交案，為區域房市注入了一劑強心針。 他表示，本次出現9字頭成交案的兩個社區分別位於捷運江子翠站及捷運板橋站周邊，且均為屋齡較新的新成屋，隨著板橋核心區域內可供開發的大面積素地愈來愈少，這類坐擁精華地段的新建案也會愈來愈稀缺，價格站上天花板自然也在意料之內。
東森房屋板橋大新板加盟店經理沈裕勝表示，板橋與台北市僅有一橋之隔，房價卻比台北市便宜許多，近年來磁吸了許多雙北通勤族定居板橋，而且板橋是新北舉足輕重的交通樞紐與商業聚集地，區域房市支撐力相對較強，房價更具保值性。 沈裕勝表示，除豪宅林立的新板特區外，新埔生活圈內目前房價仍普遍落在4~5字頭，與周邊新板特區動輒7~8字頭的房價相比，新埔生活圈很有競爭力，25坪左右的兩房中古大樓總價僅需1,400~1,500萬左右，兩房中古公寓的總價更是低至1000萬左右，口袋不深的購屋民眾可以多留意。
新北市地政局昨（9）日公布2022年第3季住宅價格指數，整體指數呈現持平走勢，其中，四大重劃區台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區季指數分別為133.06、115.79、122.19及105.94，較前一季全面下跌。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，新北市四大重劃區下跌主要有三大原因，第一，去年成交量減少，因此成交的價格亦受波動；第二，去年第1季升息後，房市買氣不盛，買方預期市場會往下走，加價意願不高；第三，四大重劃區皆不是去年預售推案重點區域，多半為成屋交易，而成屋多是早期取得，有一定的讓價空間，所以屋主未必是賠售，頂多是少賺出場。
地政局指出，四大重劃區都較去年第2季下跌，分別下跌0.1%、1.62%、0.19%及0.92%。主因整體開發區房價水準已達相對高點，惟受到金融政策影響，市場漸趨保守，出現買方觀望與賣方惜售狀況。 據資料顯示，新北市去年第3季全市住宅價格指數分別為127.38、127.91、128.46，而大樓及公寓指數亦僅較前一季微幅上漲，整體指數呈現持平走勢，月漲幅介於0.35%至0.47%之間，漲幅已相對收斂。 新成屋方面，指數為118.01，變動率略跌0.18%，與前一季呈持平趨勢。地政局指出，雖較去年同期仍上漲7.62%，但整體走勢已趨緩，主要受到央行逐步升息、土建融利率調漲、買賣雙方議價空間增加等因素影響，指數呈現微幅下跌。
邊境解封後，人潮陸續回流，台北市的西門、忠孝、中山南京三大主要零售商圈，都摩拳擦掌等待解封商機，店面空置率也同步下降，其中，西門商圈從最高的2成，下降至18.6％，尤其台灣燈會重返台北舉辦，2月初將在東區和信義區登場，也替東區商圈，注入一劑強心針兩層樓高的巨大白兔，現身台北東區，讓人忍不住多看幾眼，還有另一隻兔子，把頭藏在身體裡頭，內心世界正在開party，相當有趣，隨著台北燈會即將到來，加上疫情緩和、國門開放後，民眾表示，近期逛街明顯感覺到，商圈人潮回來了。 民眾：「解封再來可能是因為將近年節，也許會有許多的活動，大家都出來採買之類的，就是最近好像過年吧，然後大家比較想要花費，然後東區跟信義區，感覺都非常熱鬧。」 人潮回來，消費力跟著提升，根據統計2022年1至11月，綜合零售業營業額為1兆2744億元，與去年同期相比增加7.6%，蕭條許久的東區，近期也看到復甦跡象。
東區商圈理事長韓修和：「誠品進駐到東區地下街，也讓統領商圈的人潮，很明顯的回流非常多，人潮回流到東區大概有上升4成左右，我們從捷運人流量來看，忠孝復興站的人流人次，從7月份到12月份，到12月份已經增加到20萬人，增加20萬人進出。」 東區商圈理事長韓修和表示，近期東區平日下午、周末，人潮都有感回流，認為今年勢必會有更多店家再進駐，後續將舉辦不定期的大型活動，讓燈節人潮繼續留在東區，另一方面，年輕人指標的西門町商圈，也出現復甦跡象。
西門街區發展促進會理事長劉金龍：「觀光客進來的時候，有個特別明顯的例子，就是所謂的伴手禮店，伴手禮店最近沿著6號出口，西門町6號出口沿線這樣子過來的店面，幾乎都招租的沒什麼空的位置了，也就是大家相當看好目前的行情。」 上午時段逛街人潮不少，靈敏度高的伴手禮業者搶先進駐，甚至創下月租25萬，每坪租金8,784元的萬華在2022年最高租金單價紀錄。 盤點各大商圈空置率，忠孝商圈除了誠品，還有「lululemon」及「LUSH」國際品牌進駐，空置率降到11.6%；西門商圈業者陸續回歸展店，空置率下降到18.6%；而中山南京商圈表現依舊穩健，空置率微幅下降 0.7%，來到3.9%。 多數業者都期盼，外國旅客盡快回來，讓商圈重新迎來春暖花開。
近期在售屋網站上出現1塊位於高雄農16建地要賣，開價竟高達22億元，換算單價每坪391.8萬元，比高雄歷史最高紀錄的306萬元還多85萬餘元，信義房屋仲介表示這個價格「很難賣」，而根據謄本該地其中一位地主，就是中正四路閒置22年「主婦商場」的所有權人之一。《591房屋交易網》刊登的廣告，1塊位於高雄蛋黃區農16至聖路的561.37坪商四土地要賣，竟然開出總價22億元的天價，換算每坪要價391.8萬元。目前高雄地價最高的是京城建設2013年，以總價42.71億元買下美術館最後一塊首排土地，該地面積1394.82坪，換算單價為306萬元。而近年農16商四土地出售，則是2021年遠雄建設向儷晶建設購入龍華國小第一排422.51坪土地，當時遠雄砸下6.9億元買下土地及建照，換算單價也不過近164萬元。
信義房屋河堤店店長何柏勲表示，該地雖然位於高雄蛋黃區，但基地面積屬於狹長形，規劃並不容易，因此每坪280~300萬元較有可能成交，除非將周邊停車場土地也一起購買，才可能有每坪接近400萬元的價值。 東森房屋漢神成功加盟店店東焦韋華則指出，一般來說這種精華、總價高的土地，多半都是透過中人、仲介低調找買家，甚至還要簽保密協定，很少會放到售屋網站上公開銷售，像這種情況與其說地主要賣，更像是「試水溫」，想測試一下開出這種高價有沒有人想買。 特別的是，調閱謄本發現該地地主是蔡姓自然人家族，而正好就是中正四路、中華三路口閒置22年的原「主婦商場」所有權人之一，精華地段的商場可以一放22年不租不賣，如今發現還擁有農16精華區土地，果然財力雄厚。
新竹市華廈以540萬元成交不久，新屋主又開價798萬元想轉手，抬價幅度接近5成，讓網友相當氣憤。有名網友更是柯南上身，經過各種比對，直指這位買方就是知名房仲品牌的店東，認為這種炒房行為，打臉所屬房仲品牌強調的理念。網友在臉書社團指出，新竹市有1戶華廈在8月時以540萬元成交，之後又以798萬元刊售。原po宛如偵探柯南，把這物件的謄本調出，經過各種比對，直指買家就是某知名房仲品牌的店東。氣憤的他說，屋主預估獲利50%、約258萬元，完全無視政府端正炒房歪風，也打臉所屬房仲品牌強調的理念。 貼文一出，吸引不少網友留言，但大多都是砲火攻擊，像是：「炒房造孽，人在做天在看」、「仲介沒有一個良善」、「炒房蟲」。另外，也有網友酸度破表：「不意外呀！他們家不是都先X10再成交嗎？」 該華廈位於牛埔東路，屋齡29年，7樓戶權狀33.5坪，換算每坪成交約16.1萬元。實價登錄上的交易日期為4月，謄本上的買賣發生時間為7月、登記時間為8月。
中信房屋新竹關埔加盟店長羅佳富（非原po所指品牌）表示，該物件位於香山區，算新竹市3區中房價最親民的，新案平均在3字頭左右，而20~30年華廈約落在每坪20萬元上下。若以此行情判斷，本次個案在帶有不錯裝潢的情況下，每坪開價近24萬元，似乎也沒有太離譜。 東森房屋研究中心經理葉沛堯（非原po所指品牌）也說，即使當前房市急凍，中古市場上仍存在希望賺取價差的短線投資客，但比例實在不高。此外，開價只是開價，最終轉手可能與入手價不會相差太多。另一方面，屋主也可能專精老屋翻新，投入成本裝潢後售出，賺取中間的差額，也可以說是一定的服務費。
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