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房產新聞
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秀朗橋北側區段徵收案跨越中和、永和，緊鄰新店也是新北市連結台北市重要位置，市長侯友宜10日出席該工程開工動土典禮，正式宣告市民等待20餘年的開發計劃展開全新里程，該案面積4.26公頃，預計2025年完工。 侯友宜表示，秀朗橋北側區段徵收歷經23年的等待與努力終於開工動土，未來將有銜接中和成功路、新北環快的完整道路系統，改善原先往永和、台北市方向交通壅塞的情況。
區內規劃除2座公園、1處廣場兼停車用地外，更有1處消防用地，可對該區救災與防災任務帶來極大助益。 侯友宜提到，該案都市計畫1999年、2005年即發布實施，但因河川安全管制遲遲無法開發，水利署於2020年公告解除後，市府積極行動，但遇上新冠疫情及缺工缺料挑戰，10日開工後市府與工程團隊將持續以嚴謹態度克服工程困難翻轉都市面貌。 開發案完工後預計提供2.1公頃的公共設施用地；鄰近的捷運環狀線秀朗橋站可銜接中和蘆洲線、松山新店線，「雙區三軌」串連，讓秀朗橋頭從邊陲走向核心，成為新北、台北南區的重要樞紐。
平均地權新法上路對不動產放款業務的衝擊，銀行業者分析，土建融業務在央行先前把土融成數下修至5成，且其中1成還要等動工後才能撥用，早已讓許多中小型建商因財力不足自動退場，如今平均地權條例上路，比起土建融業務所受的影響，反而是房市賣壓更大，中小型建商要推動都更危老重建更加不易。 平均地權條例10日立院三讀通過，包括限制預售屋的換約轉售、要求預售屋解約申報、私法人購屋將改為許可制、且5年內不能移轉、建立吹哨者檢舉制度，並重罰炒房最高罰5千萬，是市場上公認的五大措施。其中對於都更危老殺傷力，銀行業者認為是私法人購屋採許可制這一塊，事實上，目前央行限期建商必須在18個月內動工的規定，就已對投入都更或危老建商有相當殺傷力，現在再來平均地權條例直接限制私法人購屋，倘若沒有配套機制，對於都更危老的推動等於雪上加霜。
銀行業者說，都更危老上的衝擊，主要在於很多地主為了都更或危老的整地，會去收購擬進行整合開發的老公寓，包括不想參加都更，想直接賣屋的地主，但未來平均地權條例對此限制，若沒有與都更危老相關的配套，等於妨礙建商整地。 平均地權條例在預售屋的相關限制，會直接影響建案買氣，並使現行房市已存在的「供過於求」壓力更嚴重，並且造成先前被過度炒作的開發地區，房價至少下跌1成以上、甚至3成都有可能。因此，也會使銀行業者對於位於過去因為科學園區、工業區開發而使房價過度炒作的地區，該區不論是土建融案或是房貸案，在鑑價上可能會更嚴格，導致成數再減少，並把房貸利率拉高，透過這種方式來委婉「拒貸」。
為促進國土整合管理及永續發展，中央預計114年公告施行國土計畫新制，卻有許多民眾仍對國土功能分區有所誤解，誤認劃入國土保育區第1類的土地會被徵收或禁止農作使用等。台南市政府地政局強調，事實上國土功能分區劃設與土地徵收是兩回事，且現行農牧用地、養殖用地即便劃入第1類，也可維持合法農作使用。目前營建署加速研擬「國土計畫土地使用管制規則」草案，將對民眾既有合法權益予以保障。
依據《國土計畫法》，國土計畫新制將採三階段進行，第一階段由內政部於107年4月30日公告實施「全國國土計畫」，規範各種分區的劃設原則；第二階段則由臺南市政府都市發展局依中央劃設原則對臺南市土地進行劃分，並在110年4月30日公告實施「臺南市國土計畫」；第三階段由地政局將計畫分區落實到每宗土地，建立每筆地號土地的管制條件清冊，並繪製「國土功能分區圖(草案)」，審議後預計114年4月底前全國同步公告施行。
台南市府地政局長陳淑美表示，截至今年1月10日為止，地政局共已辦理12場公聽會，目前仍持續進行中。辦理過程裡發現有些民眾對於國土功能分區有所誤解，例如：擔心劃入國土保育區第1類的土地會被徵收；又或者擔心未來土地將被禁止農作使用、影響未來農保資格等。 但事實上土地不會因為國土計畫劃入國保1就馬上被徵收，徵收要需地機關有公益性、必要性理由才會徵收私人土地。
現行農牧用地、養殖用地也不會因此影響原有合法農作使用，更不會影響農保資格。 陳淑美強調，攸關未來土地使用管制的「國土計畫土地使用管制規則」草案，目前正由營建署加速研擬中，主要會對民眾既有的合法權益予以保障，呼籲民眾踴躍參加公聽會提出建言，市府將如實向上反映，讓制度更加周延完善，也感謝各界對於國土保育區、農業發展區第1、2、4類及城鄉發展區第2-1類等議題提出的各種建言，市府均會錄案研議。
台南市111年第4季土地、建物交易量均較去年同期減少，建物移轉數量減少以新成屋減少較多。整體不動產交易市場表現雖降溫，但永康區、安南區與安平區穩居交易量前3名行政區。 台南市111年第4季不動產交易統計出爐，本季土地移轉1萬3900筆，與前一季（111年7至9月）相較，土地交易筆數減少288筆，減幅為2.03%；與去年第4季土地移轉1萬7772筆相較，土地買賣移轉筆數年減21.79%。 第4季建物買賣移轉4980棟，與前季相比，建物交易棟數減少630棟，減幅11.23%，較前季減幅略降；而與去年同期建物移轉6664棟相較，建物買賣移轉棟數年減25.27%。另外，第4季建物第一次移轉1564棟，與前季相較，棟數減少688棟，減幅30.55%。
整體而言，111年第4季土地、建物交易量均較去年同期減少，尤其是建物移轉數量的減少以新成屋減少較多。 台南市長黃偉哲今天透過新聞稿表示，南市府致力建構宜居大台南，持續推動優質開發、落實重大建設，並配合中央打炒房政策，積極維護不動產交易安全，雖受全球通膨壓力、央行升息等大環境影響，全台房地產交易大部分呈量縮趨勢，台南宜居條件仍極具競爭力。 地政局長陳淑美說，第4季全球通膨壓力仍在，各國仍持續採取升息政策因應，包括國內央行111年以來也已四度升息。另外立法院1月10日三讀通過「平均地權條例」部分條文修正草案，早於修法消息傳出後，房市即已呈觀望氛圍，使房市交易量明顯下滑，特別是新成屋移轉方面，量縮情形較為明顯。
依地政局數據，第4季各行政區房屋交易量前5名依序為永康區771棟、安南區742棟、安平區439棟、東區386棟、北區278棟。其中，安南區較前季交易棟數1093棟減少幅度較大，但仍高居房屋交易量第2名行政區。 地政局地籍科表示，第4季交易量較前一季減少，整體不動產交易市場表現降溫，但永康區、安南區受惠重大開發，除具備完整基本設施，建構多項指標性公共設施，如台南市立圖書館總館與西側的「閱之森」公園等亮點工程；安平區市政港灣生活圈成熟，商圈與交通條件便利，可吸引重視生活機能族群買進，所以穩居交易量前3名行政區。
根據內政部統計月報資料顯示，2022年前11月累計繼承移轉達6.4萬棟，創下歷史新高，全年有機會挑戰7萬棟，繼承移轉每年數量穩定增加，15年的時間繼承就呈現翻倍成長，顯示人口老化狀況嚴峻。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，早年國人生育數量多，長輩不在後遺留下來的不動產就由配偶與子女繼承，2021年國人的平均壽命為80.86歲，其中男性77.67歲、女性84.25歲，等到真正發生繼承時，一來繼承人年紀可能都5、60歲，二來因為繼承者數量多，若繼承人間無法討論出大家都能接受的分配方式，最後可能還是得出售換取現金才能公平分配。
統計顯示，2022年繼承移轉棟數前11月6.4萬棟，已經超越2021年全年的6.3萬棟，主要都會區繼承移轉數量最多的是新北市，2022年前11月繼承移轉達到1.2萬棟，主要還是新北市是人口最多的區域，其次則是台北市的1.1萬棟。比較特別的是台北因為房價高，買賣與繼承比例相對較高，每2.6件的買賣移轉的同時，也會出現1筆繼承移轉登記，顯示台北市取得不動產的民眾，透過繼承取得的比例，明顯高於其他都會區。
曾敬德指出，當長輩有遺留下不動產，的確在高房價環境下可以幫助晚輩解決部份居住或資金需求，不過繼承當下也有分配的問題，且許多繼承的建物可能以公寓與透天產品居多，地點不見得在自己生活圈之內，不符合居住需求，但也有可能雖然分配到了一些持分，但實際上不是所有繼承人都可以使用房子，卻仍要繳納房屋稅、地價稅等問題，加上房地合一稅上路後，對於繼承稅制也有一些影響，建議民眾要提前留意。
行政院黨產會認定，國民黨及其附隨組織應歸還給國家的不當黨產，以金錢計算超過八百三十億元。據統計，黨產會已追回三十七筆不動產、十八億餘元入國庫。最高行政法院近日裁定，救國團六十一筆土地建物、十六．三億餘元資產均可執行移轉國有，俟救國團上述資產完成收歸國有的程序後，黨產會成功追討的不當黨產將逾三十四億元及近百筆不動產。 據了解，應收歸國有的不當黨產，含動產及不動產逾八百三十億元，多數案件仍在法院訴訟。其中，中華救助總會名下三十五筆不動產和六千多萬元現金、婦聯會美齡樓房地等不動產，已完成移轉國有。
中影案部分，黨產會已與中影公司簽署行政契約和解，中影上繳九．五億元給國庫，把三百多部國片產權轉為國有；國發院案追徵國民黨卅二億元，該案因未停止執行，由行政執行署進行追討。黨產會也與元利建設公司簽行政契約，元利捐八．一億元給國家換取和解。 黨產會統計，救國團應移轉國有的建物，有金山青年活動中心、復興青年活動中心、巴陵山莊、南投縣團委會、日月潭青年活動中心、阿里山青年活動中心、曾文青年活動中心、梅山青年活動中心、墾丁青年活動中心、台東終身學習中心、天祥青年活動中心、花蓮學苑、觀雲山莊、澎湖青年活動中心、嘉義團委會、嘉義學苑、彰化縣團委會建物。 在土地部分，宜蘭縣金六結土地、中山區大直街土地、桃園市團委會土地、金門青年活動中心土地須移轉國有；土地及建物部分，台北市張老師文化門市及苗栗縣團委會、桃園眷舍也須移轉國有。 救國團不動產 大直500坪土地最值錢 黨產會官員指出，最高行廢棄北高行的停止執行，裁定救國團六十一筆不動產、十六．三億餘元資產均可執行收歸國有，可說是黨產會的大勝利。
雖該案尚未在委員會議討論，但法律上已取得執行許可，黨產會將依行政處分執行，由國有財產署北區分署處理。 官員提及，救國團應還不動產，以台北市中山區大直街五百坪土地最值錢，墾丁青年活動中心建物有三千多坪，日月潭青年活動中心建物一千六百坪，金山青年活動中心也有多棟建物，都在處分清單內。
台灣房市從去年下半年開始風向轉變，不少地區面臨「漲不動、賣不掉」慘況，以往被戲稱是「啞巴兒子」的不動產也不再是穩賺不賠的投資標的。不過面對房市寒冬，仍有賺錢方法。 一名網友在PTT上分享自己的買房收租心法。原PO在去年陸續以親友名義買進4間高雄公寓，原本只打算自己購入2間長期持有投資收租就好，但其他親友看到收租利潤不差，便央求帶入門合資買房，於是又多買2間，也因為分散登記在不同人名下，在申辦房貸時拿到了1.45％-1.845％的極低利率，也都申請了寬限期。
原PO指出，看房時原鎖定中古大樓，但發現戶數太多恐怕不好租，又有管理費，於是改看中古公寓。他專挑位在捷運站或是黃線未來的捷運站周邊物件，認為未來高捷黃線完工後能正式形成捷運路網。另一種則是正馬路或正街邊的商四、商五用地物件，主要考量是未來若有機會都更改建，高雄商四容積率630％、商五840％，建商會更有進場意願。 最後他在三多商圈、旅運中心、美麗島站周邊買下距離捷運200-600公尺不等的2-3房4、5樓公寓，最便宜的一間總價300萬元，最貴的則是415萬元，單坪價格全都是1字頭，4棟房子的總自備款299萬。
4棟房子也幾乎都在10天左右就成功找到租客，原PO表示，一般都認為公寓4、5樓難出租，但其實地點才是關鍵，加上他採取低價策略，租金最便宜8000元，最貴也只要1.3萬元，對於想存錢買房的小家庭來說仍是強硬剛需。 而對原PO來說，最重要的是維持寬限期內的每月正現金流，雖然租金利潤不算高，但仍保留了未來銀行若是升息，可以漲租的操作空間，也不用怕租金開太高而產生空租期，可以長期持有8-10年抗通膨。
對於原PO的收租策略，內行人則認為有不少風險不可忽視，其中之一就是借名合資未來可能衍生的財產分配糾紛。而老公寓高樓層、頂樓其實都屬於高抗性物件，如同「裹著糖粉的毒藥」，買的便宜，未來也得便宜租、便宜賣。 包租公律師蔡志雄曾分析，在選擇「買房收租」標的時，除了當下的租金報酬率外，將來轉手是否方便也相當重要，要選擇房價穩定的區域，才能避免需轉手時落入賠售窘境。蔡志雄認為，買不動產第一重要的還是要買真正的黃金地段，千萬不要因為所謂的比價效應、補漲，就買到偏遠地方去。
新莊是新北市人口第二多的行政區，人口密度相當之高，以往新莊居民主要居住在舊市區內，而隨著新興重劃區的建設，愈來愈多的民眾搬進重劃區，也從一定程度上緩解了新莊舊市區的人口壓力。那麼最近幾年新莊三大重劃區房市表現如何？新莊又有哪些區塊的房市值得留意？ 新莊三大重劃區 塭仔圳成黑馬 東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，近兩年新莊三大重劃區中以塭仔圳重劃區的房價漲幅最為迅猛，平均房價從2020年的每坪36萬快速飆升到2022年的每坪50.4萬，漲幅高達四成，其後分別是頭前重劃區（26.9%）和新莊副都心（22.5%）。 東森房屋研究中心葉沛堯經理表示，新莊三大重劃區各擁題材，購屋民眾可以根據自己的實際需求挑選適合的區塊和物件。頭前重劃區和新莊副都心都是發展較早的重劃區，生活機能相對完備，目前這兩區的平均房價已經「坐五望六」，部分新推案的開價甚至上看七字頭，相對來講，這兩區更適合有一定經濟實力的購屋民眾。
至於塭仔圳重劃區，雖然起步較晚，但在五泰輕軌、泰板輕軌、交三轉運站、大學城等建設話題的加持下，從長線來看，該重劃區的房市能見度相當不錯。塭仔圳房價2年飆4成 新案開價6字頭 東森房屋新莊新樹加盟店楊宗翰店長表示，塭仔圳重劃區的總面積約400公頃，相當於2.6個台北信義計劃區，該重劃區鄰近捷運泰山站、捷運泰山貴和站、捷運輔大站、捷運丹鳳站等四個捷運站點，開車到台65線、國道1號、國道3號也很方便，生活採買則可以到附近的輔大商圈、costco等地，近年來，除新莊在地居民外，也有不少在大台北地區工作的通勤族群入住這裡。目前塭仔圳重劃區的平均房價仍普遍落在4~5字頭，且以總價1500~1800萬左右的兩房（含車位）剛需住宅最為熱銷。
楊宗翰店長指出，塭仔圳重劃區逐漸成為各大建商的必爭之地，新推案價格屢創新高，部分新建案的開價甚至跳上6字頭，顯見市場對該重劃區的後市發展的確頗具信心，已經錯過頭前重劃區、新莊副都心起漲點的民眾，不妨抓緊時機，搭上塭仔圳重劃區房價保值與增值的列車。 不過，雖然塭仔圳重劃區的房市前景非常值得期待，但由於該重劃區的開發還需要相當一段時間，再加上短線房價漲勢驚人，因此建議購屋民眾切忌盲目入場，最好還是要找到專業、在地的房仲業者協助，避免買在高點，徒增未來被套牢的風險。
由二大美系房仲品牌21世紀及美商ERA不動產，以及現代地政、逢甲大學地理資訊系統研究中心共同成立的安轉不動產區塊鏈平台10日正式成立商轉，為國內首家導入區塊鏈概念的不動產平台，並期望能打破房仲業門戶之見，打造不動產業經紀業的跨人、跨店、跨品牌、與跨國際的聯賣平台，希望能未來達到3成市場交易的涵蓋率。安轉不動產區塊鏈平台指出，該平台區塊鏈最主要運用為去中心化與資料保存，所有資料不能竄改，保障交易雙方權益，這項技術除了運用在房地產交易流程，未來也能運用於金融業的估鑑價放款、租賃業務及國際不動產等。
現今大型房仲品牌多已建立自己內部的聯賣系統，安轉不動產交易平台指出，大型連鎖品牌的交易市占率約僅4成，中小型房仲及獨立品牌的經營者及經紀人都是潛在使用者，也希望藉由區塊鏈平台，打破長年以來房仲品牌的門戶之見。 今年起內政部試辦「電子產權憑證」作為不動產產權查驗新管道，而協助政府打造電子產權憑證的團隊，包括逢甲大學土地管理學系陳建元教授所率領的逢甲地理資訊系統中心、雪喬公司與安轉不動產區塊鏈公司共同研發完成。該團隊經過3年研發，今年將不動產區塊鏈交易平台開始落地商轉。 未來平台利用區塊鏈技術實現主動媒合，讓物件聯賣流通，且建立國際不動產流通系統，在區塊鏈交易系統下，過程全記錄、交易有保障，也可即時看屋、零接觸交易、線上簽約搭配文件自動產製等。
去年底台積電宣布高雄楠梓產業園區一期廠區內的7奈米新廠緩建後，引起高雄房市迅速降溫進入冷靜期，預售市場當週或當月銷售掛蛋比比皆是，連帶讓捷運橘線二聯開案招商也出師不利，包括橘線O10衛武營站約180億與O13大東站約90億，合計招商規模近270億，高市府將開標日期延後到年底，仍乏人問津慘遭流標。 高市府表示，O10聯開案緊鄰衛武營，基地面積約5千4百餘坪，可規劃最高樓高45樓SRC鋼構文藝旅館、辦公室與35層景觀住宅大樓；O13聯開案基地約3600餘坪，與大東藝術中心及大東濕地公園為鄰，可開發樓高35層商辦大樓。
高市府捷運局分析，流標因素主要受大環境缺工缺料影響，加上升息等政策衝擊，致使廠商對大型投資案會多些觀望；但O10與O13兩聯開案條件好、潛力佳，會調整標案內容啟動二次招標，有信心獲廠商青睞。為活化捷運站區周圍土地，高市府積極盤點捷運沿線約20處具潛力開發基地，其中捷運橘線鳳山O13大東站區開發，市府將透過TOD大眾運輸導向發展，與鳳山轉運站整體規劃利用，將毗鄰之商業區及交通用地，去年正式變更為捷運開發區，容積率比照商四土地達630%，建蔽率70%，以提高土地利用效率， 招商規模約88.9億元O13大東站聯合開發案，預計可開發樓高35層的1棟商辦大樓與2棟鳳山最高景觀大樓，讓鳳山城區再現活力。業界評估景觀大樓高樓層售價，可望達45萬元。
台南市府於去年第四季發布實施「變更安南區細部計畫（第二次通盤檢討）（第一階段）案」，針對民眾及機關反映現行都市計畫問題，作通盤性的解決，並修訂土地使用分區管制要點及都市設計準則，同時針對發展熱區，此次修正九份子市地重劃區及「商60（附）」商業區開挖地下室1層與道路境界線的距離，由4公尺縮減為1.5公尺等，皆檢討放寬管制。 南市府都發局表示，本次安南區細部計畫通盤檢討第一階段發布實施內容，修訂土管要點，包括解除安南區中洲寮、和順、公親寮、顯宮、港仔西、布袋嘴、學東里、砂崙里、青草崙、土城、新寮、海佃路一段東側、農場寮、海佃路二段兩側等地區，原都市計畫規定重劃範圍住宅區建築物基地，最小面寬不得低於6公尺之限制規定，為重劃區內小地主解套，並提升重劃配地及大面積土地開發之規劃彈性，並自發布實施日起，安南區申請土地使用及建築案件，依新都市計畫規定辦理。
另外，有關臺南科技工業區及新吉工業區等由工業主管機關編定工業區之使用，除工業主管機關於都市計畫書另為規定者外，回歸依產業創新條例子法「工業園區各種用地用途及使用規範辦法」辦理，避免因產業園區用地辦理變更規劃後與都市計畫規定發生競合。 其他諸如取消和順工業區背面及側面牆面線退縮規定，修正九份子市地重劃區及「商60（附）」商業區開挖地下室1層與道路境界線的距離，由4公尺縮減為1.5公尺等，皆檢討放寬管制。 都市設計準則配合實際發展情形及需求予以整併及簡化。 考量工業區建築有別於住宅區，實際使用需求不同，一般都市設計審議事項不符工業區使用效益，爰將都市計畫工業區(不含編定工業區)剔除都市設計審議範圍，並簡化台南科技工業區繁雜之原都市設計準則內容。 同時普遍調降私人建築案件審議層級，除重要景觀軸帶兩側外，其餘多授權由建築主管機關或工程主辦單位審查，縮短申請建築程序以提升行政效率。
房市氛圍不佳，遠雄（5522）建設開出賣地第一槍；遠雄建設昨（10）日公告將授權董事長在15億元額度內、處分六都未能及時推案土地，顯示建商在高營建成本、銀行緊縮土建融後，加上《平均地權條例》昨順利闖關，房市後續買氣恐疲弱，讓連遠雄建設這類大建商土地開發策略開始調整。 遠雄建設指出，一直以來公司對於土地能否發揮最大開發效益都有在做持續性評估作業，近年對於建案開發效益更加要求，尤其高周轉率、土地開發效益是否發揮到最大，這兩大部分遠雄建設非常重視，因此近期在重新盤點手中土地開發效益後，決議在15億元額度內、適時把手中在六都未能及時推案的營建用地做處分。
遠雄建設分析，這兩、三年營建業飽受缺工、高建築成本困境，在這情況下，銀行端又緊縮土建融貸款成數，在資金取得緊縮之下，工程上又有高昂造價問題，現在平均地權條例三讀，市場普遍認為房市後續買氣將受影響，在三大挑戰下，公司又必須維持手中土地開發效益最大化、建案高周轉率，才會決議處分開發效益不佳的土地。
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