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房產新聞
產業新聞
若家中長輩處於重病期間，想在生前處分不動產，要注意過戶時點。台北國稅局指出，被繼承人所有土地於生前出售，不過在辦妥土地所有權移轉登記前死亡，其土地仍要申報遺產稅。 台北國稅局表示，被繼承人所有土地在生前出售，但在死亡前來不及辦理土地所有權移轉登記，其遺產稅應列報該土地及尚未收取的土地款為遺產，並將土地價值同額列為未償債務扣除額，依法課徵遺產稅。 官員指出，依《遺產及贈與稅法》規定，被繼承人死亡時遺有的財產應課徵遺產稅，及遺有之債務得自遺產總額中扣除。
被繼承人生前出售的土地，死亡時尚未辦妥產權移轉登記，依《民法》第758條規定，仍屬被繼承人遺產，應按死亡時公告土地現值列入遺產。 但如果土地已簽約出售，須移轉登記給買受人，應屬被繼承人生前未償債務，其繼承人應負履行交付債務的義務，並取得請求未給付土地價款之權利。因此應列報上開土地為遺產並同額列為債務扣除，另將買受人尚未給付的價款計入遺產總額，依法計課遺產稅。
台北國稅局舉例，甲先生名下有一筆土地，在2022年2月28日簽約出售給乙先生，買賣價款新台幣300萬元，不過甲先生在2022年4月5日死亡，死亡時尚未辦妥土地產權移轉登記給乙先生，並有尾款50萬元未收取，則甲先生遺產稅應以甲先生死亡時該筆土地之公告現值100萬元列入遺產，及同額列為未償債務扣除額，並以尚未收取的價款50萬元計入遺產總額。 國稅局提醒，遺產稅納稅義務人應注意被繼承人死亡時，名下土地有無出售的情形，並正確辦理申報，以免漏報遭處罰。
隨人口快速老化，繼承狀況日漸普遍，根據官方統計全台繼承與未繼承的數量皆創歷史新高，至去年11月底，未辦理繼承登記的土地面積約1萬7000多公頃，相當於111個信義計畫區的面積，土地總價值高達4千8百億元，未繼承建物則有3萬798棟，面積約64萬坪，建物面積接近6棟101大樓。
而去年前11月建物累計繼承移轉達6.4萬棟，創下歷史新高，全年有機會挑戰7萬棟，繼承移轉每年數量穩定增加，15年的時間房屋繼承的數量就呈現翻倍成長。 信義房屋專案經理曾敬德表示，台灣即將步入超高齡社會，2021年國人的平均壽命為80.86歲，其中男性77.67歲、女性84.25歲，越來越多5、60歲的族群遇到繼承問題，若是長輩生前沒有先規劃好，通常繼承人的數量都不少，若不出售換現金，往往很難公平分配，因此看到有些精華區的不動產，也因為繼承問題才在市場上銷售變現。
曾敬德指出，繼承問題有時候會很複雜，還有聽過繼承登記沒有辦完，結果繼承人也往生等特殊狀況；另外，房地合一稅上路後，繼承稅務問題變得更為專業，建議事前就先詢問專業人士，提前做好財務規劃。 官方也提醒，土地及建物，經政府列冊管理15年後，如仍未辦理繼承登記，將由財政部國有財產署公開標售。民眾逾期未辦理繼承登記的原因很多，可能不知道長輩留有不動產，有的因為繼承人數眾多或複雜難以整合等，建議如果無法會同全體繼承人申請時，可由1人或數人代表全體繼承人先申請繼承登記為公同共有，等全體繼承人達成協議後，再辦理遺產分割，不要錯過申請繼承登記的期限。
中央推動社會住宅包租代管計畫，鼓勵房東加入將空屋出租給有租屋需求的民眾，希望有閒置房子、年紀大或沒時間管理的房屋所有權人，及有租屋需求的民眾，透過本計畫租賃業者的協助，享有包租代管３３３服務及補助，截至去年底，南市包租代管三個期數已媒合逾4000件，目前第三期計畫持續推動辦理中，加入包租代管計畫的房東，包括房屋稅、地價稅、所得稅都享減免優惠。
南市府都發局表示，包租代管333補助包含，(一)３稅有減免:包括房屋稅、地價稅、所得稅享減免優惠。房屋稅、地價稅適用自用住宅稅率，所得稅則享有每屋(門牌)每月最高1萬5千元免稅額度。(二)３費有補助:公證費每件3000元、修繕費每年1萬元、保險費每屋3500元。(三)３年有服務:所委託之專業租賃管理公司提供屋況與設備點交、每月收租管理、修繕、糾紛協調等3年免費服務。
目前台南市與「兆基管理顧問股份有限公司」及「大晟資產管理顧問有限公司」兩家租賃業者簽約，民眾委託其辦理社會住宅包租代管計畫，加入本計畫可享有三稅減免，還可享有租賃業者的專業服務，免收仲介費及每月服務費，自己租不如委託專業租，讓房東房客好安心。 都發局長徐中強指出，房客的資格為年滿18歲，在台南租屋(不限設籍台南)且於台南無自有住宅；家庭成員每人每月平均所得低於4萬9805元且動產低於294萬、不動產低於530萬，及未享有政府租金補貼。另房客若為具備低收入戶或中低收入戶、育有未成年子女三人以上、六十五歲以上之老人、身心障礙者或原住民等身分者，還可享有租金補助！
為促進居住環境品質提升，與帶動市區發展，高市陸續完成容積獎勵通盤檢討及修訂「都市計畫法高雄市施行細則」，包括增訂TOD運輸導向發展可提高法定容積30%之法源，開放空間容積獎勵繼續實施5年，確保市民空間環境品質並帶動市區發展。 高市府都發局指出，為確保市民人行空間環境品質並兼顧穩定本市營建產業投資環境，在111年11月11日完成容積獎勵通盤檢討，開放空間容積獎勵措施續行適用五年；也在111年12月26日完成修訂「都市計畫法高雄市施行細則」，包括增訂TOD運輸導向發展可提高法定容積30%之法源，危老都更、捷運開發、增額容積或容積移轉之基地予以放寬建築物高度比，讓設計更有彈性且開發更具效益。
此外，配合都市更新條例明訂自擬細部計畫門檻，另亦因應少子化、人口老化及產業發展需求，新增社福設施可設置於文教區、幼兒園與銀行可設置於甲乙種工業區。 都發局說，近十年受理申請開放空間容積獎勵案一年約36件，佔使照數約1%，申請比例不高且有侷限性，如受到區位、市場景氣、地價、基地規模限制等。基於建築技術規則已訂有「實施都市計畫地區建築基地綜合設計」等相關規定，以確保開放空間機能品質，且建築退縮地作開放空間使用，亦可確保公眾通行權，保障市民人行空間環境品質，經檢討後原市地區宜繼續適用，賡續實施5年，屆期前再予檢討。 市府基於鼓勵TOD運輸導向發展，場站半徑500公尺範圍，得循都市計畫程序提高法定容積之30%，未來透過都市計畫說明書明訂執行細節，將再進行都市計畫公開展覽及審議等程序，捷運黃線場站週邊土地將可受惠適用，且基於信賴保護原則，現行增額容積實施 (含環狀輕軌及鐵路地下化鳳山計畫)及容積移轉實施範圍(含捷運紅、橘線、台鐵捷運化車站等)，不受影響。
都發局表示，為鼓勵本市都市更新、危老建築物改建、捷運聯合開發、增額容積及容積移轉案件之開發，可能受限於建築技術規則之建築物高度比等規定，致建築物無法充分規劃設計利用之狀況，影響建築物重建意願。 本次修法將臨8公尺以上道路之建築基地，其建築物高度比適度放寬至路心1比5，且申請人亦可依原建築技術規則建築設計施工編第164條規定擇優申請檢討，讓設計更有彈性且開發更具效益。
本次修法亦配合都市更新條例明訂都市計畫自擬或變更細部計畫門檻，如屬於自行劃定更新單元者，只要私有所有權人4/5、其面積4/5以上同意，就可以提出自擬或變更細部計畫，以因應都市更新之需要。另因應少子化、人口老化，部分私校在退場前後有活化之需要可設置社福設施；而配合產業發展並建構勞工友善環境，亦增加幼兒園與銀行可設置於甲乙種工業區。
根據法拍業者統計，去年全國溢價率前十大的法拍屋，高達6筆為沒有土地產權、僅是地上物的法拍，3筆為持分法拍屋，另1筆則是共有物拍賣分割。而前十大中僅有兩筆底價超過100萬元，其它8筆均在80萬元以內，甚至有3筆底價在10萬元以內，最終溢價率則落在5.1倍到40倍間。 至於，去年溢價率最高的法拍屋坐落台中市大甲水源路上的一處土造平房，因僅拍賣建物、無土地持份，一拍底價僅1.2萬元，最終竟以50萬元拍定，溢價率超過40倍。
為確保產權完整 持分法拍屋較常出現高溢價現象 寬頻房訊指出，去年全國溢價率前十大的法拍屋全數為產權不完整的房產，尤其是持分法拍屋，共有人為避免部分產權因法拍而落入外人手中，因此會願意以高價拍回，主要是確保產權完整。 至於，僅有地上物而無土地產權的法拍屋，造成搶拍原因，不外乎土地資產是國有或是公有，拍得建物後，可向管轄單位以承租土地方式繼續使用建物，而且類似案件多數為鬧區的房產，甚至可能是帶有租金收益的店面，因此，得標者不論自用或是轉租，因取得成本比市價便宜太多，租金收益率自然比周邊的效益還要高。 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，目前房市步入價格修正階段，法拍價格是否得到認同、幾拍出脫，也是觀察市場信心的指標。
公辦都更案又有新進展，位於新北市板橋區文化路一段311巷致理科技大學旁的板橋福利站，預定由國家住宅及都市更新中心擔任實施者推動的「新北市板橋區公館段956地號等17筆土地都市更新案」，即日起至2月13日辦理招商文件草案公開閱覽，預計2月底正式公告招商，公開徵求出資人，並以都市更新權利變換方式實施。 本案基地位於新北市板橋區文化路一段311巷致理科技大學旁，距捷運新埔站約350公尺，沿途商圈發展興盛，具備優良生活機能；基地面積2,867平方公尺，範圍內90.55%為公有土地，土地使用分區為住宅區。
國家住都中心表示，板橋福利站公辦都更案鄰近新埔站與新埔民生站雙捷運的都市重要節點，現況僅做板橋福利站使用，且建物也較為老舊。為使國有土地可有效使用，透過都市更新進行重新規劃，除了保留並提升原有福利站使用機能，也透過退縮人行道及留設廣場，提供周邊鄰里有安全的步行環境與駐留空間，提升周邊環境都市環境品質。 國家住都中心表示，招商文件草案即日起至2月13日17時止公開閱覽，相關資訊可至國家住宅及都市更新中心官網「都更招商專區」下載參閱，歡迎各界踴躍參與提供建議，任何建議可於公開閱覽期間以書面或來電洽詢。
近年臺南積極透過產業園區開發、土地盤點、市地重劃等策略，創造多元投資標的並推動各工業區開發，同時因應國家政策、全球後疫情醫療產業趨勢，以沙崙智慧綠能科學城周邊整體規劃，打造連結學術、科技、生醫、研發等具產、學、研功能的健康產業園區，已完成勘選共84.25公頃園區用地面積，預計113年底完成報編，可望為台南地區帶來每年近103億元的產值，並創造5000個就業機會。 南市府經發局長林榮川指出，透過鏈結大臺南科技S廊帶，以臺南市南核心區科學城為發展腹地，延續大臺南科技發展脈絡更可鏈結北高雄地區，共創南部產業發展廊帶。
沙崙健康園區為回應國內醫療產業鏈長期高度用地需求，以及為政策推動下個世代產業發展之項目，以新設健康產業園區以作為臺灣南部健康照護及產業發展核心，計畫引進生技、製藥、醫療器材及健康領域等產業，預計可供60家廠商進駐並為臺南創造5000個就業機會。 沙崙健康園區預計於民國113年底完成報編，工程開發期間歷經與台糖公司土地取得協議、台電公司高壓電塔遷移協議、自來水公司用水取得協議及土地勘選等相關會議正如火如荼的辦理中，以期能為臺南地區創造更多產業發展機會、提供更多就業機會，使臺南成為南部健康照護及產業發展核心地區。
嘉義市房價基期相對較低，但最近幾年在建設話題的發酵下，嘉義市的房價也在快速補漲，實價登錄資料顯示，嘉義市從2021Q4到2022Q4，中古屋的平均房價從每坪11.8萬元漲到每坪15.1萬元，漲幅為28%、近3成，預售屋的平均房價則從每坪22.4萬元增長到每坪26.3萬元，漲幅為17.4%，中古屋市場漲勢甚至比預售屋驚人。 嘉義市去年第三季以26.09%的房貸負擔率，成為全台購房負擔第三輕的縣市，不過近年房價也突飛猛進，連中古屋漲幅也高過預售屋，東森房屋嘉義168加盟店店東林坤生表示，嘉義市中古屋交易佔比高，且負擔壓力相對較輕，讓中古屋交易更熱絡。
林坤生表示，嘉義市新推案數量有限，仍以中古屋交易佔最大宗，目前嘉義市屋齡20~30年左右的中古屋開價每坪約15萬，而新建大樓、華廈的開價已站穩2字頭，少數新推案的開價甚至跳上3字頭，在比價效應下，CP值更高的中古屋就成為了許多購屋民眾的首選。 林坤生指出，目前嘉義市的自住買盤大概佔到8成左右，其中新成屋、預售屋交易主要集中在湖子內重劃區內，新建案房價相對較高適合有一定經濟基礎的購屋民眾。
大部分口袋不深的首購族、換屋族還是會首選屋況好、地段佳的中古屋，目前嘉義市以屋齡20年左右、總價1000萬上下的中古透天買氣最佳，通常只要一經釋出，很快就會被眼尖的民眾買走。 東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，嘉義的自住買盤佔比很高，區域房市支撐力相對較強，尤其最近幾年在湖子內重劃區、西區大發展、鐵路高架化、IKEA等熱點議題的加持下，區域房市能見度也相當不錯，從長線來看，嘉義市的房市仍將持續穩健發展。
春節連假結束，過年前房市在內政部《平均地權條例》「不溯及既往」話題下留下伏筆，不過，似乎即使沒有打炒房話題，房市也不容樂觀。台經院研究員劉佩真接受《三立新聞網》專訪表示，「即使排除政策議題，今年利空齊聚，概括預測房市，就是一個『慘』字！」 劉佩真說明，台灣目前許多縣市仍有以捷運導向發展(TOD)規劃的重大開發案，且都更及危老依舊是政府持續力推的主軸，所以建設腳步不會因此停歇。不過，短期內房市利空齊聚，房市前景恐難樂觀。 她指出目前房市的四大利空
一、房地利率逼近2％水準。
二、M1B（流動性高的資金）與M2（流動性低的資金）出現死亡交叉 從中可得知，市場資金已不如先前充沛，民眾實質性經常性薪資年增率難有突出的表現。
三、總統大選即將開打 推估居住正義的議題將驅使政府對於房市政策持續採取動態性調控措施，尚無鬆綁的機會。
四、新建案仍會逐步釋出 2022年房市受到打炒房話題影響，不少建商已遞延推案，年底則《平均地權條例》三讀通過，估計買氣將再受壓抑，但建商推案腳步難以繼續遞延，後續賣壓將逐步顯現。
綜合上面四大因素，劉佩真表示，「今年房市交易結構持續呈現量再縮價鬆動的情況，表現不盡理想，經濟面展望混沌不明、金融市場動盪未定、貨幣緊縮不確定性等，都將造成房市信心面大受影響。若無意外，一個『慘』字應足以概括兔年房市！」
信義全球資產公司公布2022年台北市七大主要商圈辦公室空置率調查，結果顯示，台北市辦公室空置率持續下探，至第四季僅剩2.38%，刷全年最低紀錄，顯示商辦市場趨熱。對此，建設公司在推案策略上已有所調整，轉向辦公室、廠辦類商品，且著重打造具智能永續概念的頂級辦公大樓，未來新案進場可望帶動整體租金行情，展望2023年趨勢，整體商辦市場將朝向租金緩漲、供需漸穩的方向發展。 根據信義全球資產公司調查，北市商辦各季空置率走勢呈現連三降，第四季更創下空置率2.38%，為各季中最低，相比第一季2.54%，減少了0.16%，顯示由於市區近年未有大規模商辦大樓新增供給，且不少老舊商辦投入都更危老重建，導致商辦持續處於供不應求，空置率續低，使整體租金緩步上揚，第四季平均租金為每坪2,393元，相比第一季成長約2%。 觀察2022年台北市主要商圈第四季辦公室空置情形，南京四五段商圈空置率僅0.97 %為七大商圈中最低，再來是敦南商圈以0.98 %次之；信義世貿商圈則以1.55 %居第三位；就平均租金表現看來，第四季由信義世貿商圈每坪3,385元奪下榜首，敦南商圈2,143元居次，第三名為松江南京商圈的1,997元，顯示精華商業區、工商活動熱絡、交通便捷的辦公大樓，仍是企業在做租賃決策時的優選。
對比2022年內政部已揭露之實價登錄租金資料，全市共出現11筆實價租金每坪4,000元以上，全數由信義世貿商圈包辦，上榜大樓包含：台北101、國泰置地廣場、華新麗華大樓、遠雄金融中心及南山廣場，信義世貿商圈商辦屋齡多在20年內，區位條件佳、樓況好、加上指標企業持續進駐，都是租金單價逐年追高的原因。
而租金居次的敦南、敦北民生商圈為台北市發展較早的辦公商圈，大樓屋齡以30年以上的「大齡」商辦為主，但由於位處市中心、緊鄰捷運站，就企業選址及員工招募來說，仍具備誘因、願意支付更高的租金，觀察2022年實價租金，宏國大樓出現一筆每坪月租金3,058元的紀錄，為信義世貿商圈之外，2022年實價租金最高的大樓，同時也創下該棟租金紀錄。 信義全球顧問發展部經理林建勛分析，早期市區商辦產品規劃多為500坪內，就目前產業朝向多角化、集團化經營，業務項目增加，相關部門及員工人數也均有成長，辦公室若四散在不同大樓，易影響跨部門合作上效率，因此企業多傾向整合辦公室、集中在同棟大樓，或規劃整棟企業總部，更有利於運營，還可提升品牌識別度。
林建勛進一步解析，在產業需求支撐，包括興富發、華固、國揚、皇翔等，都已投入商辦大樓開發，因應市場需求朝向大坪數規劃，格局可彈性運用，多功能會議空間滿足不同型式會議需求，因此新大樓相比舊大樓來說租金會較高，吸引付租能力較高的高科技產業、大型企業、外企等進駐，隨著新大樓供給陸續釋出，租客將有更多元產品選擇，供需將從目前供不應求，逐漸朝向供需穩定方向發展。
中央銀行今日公布台銀等5大銀行新承作房貸金額為644.95億元，月增43.65億元，惟2022年5大銀行新承作房貸金額6622.12億元，年減450億元，為3年新低。此外，12月房貸利率已來到1.864%，創下7年新高。 官員指出，央行去年最後一次升息時間落在12月15日，房貸利率調整有月調、季調的分別，還有依據基準利率計算公式不同，12月5大銀行新增房貸利率僅較11月增加0.013個百分點，尚未完全反應完畢，預期1月房貸利率將再續揚。 去年央行四度升息、共0.625個百分點，反應在5大銀新增房貸、資本支出與週轉金利率上，分別創下2016年1月、2015年12月與2015年7月以來新高。
根據央行統計，11月5大銀行新承做房貸金額644.95億元，連2個月正成長。央行官員說，主要是農曆年前都會有一波交屋潮，從六都買賣移轉棟數來看，12月也比11月增加10.3%，不過與去年同期相比卻衰退26.1%。事實上，從去年9月開始六都買賣移轉棟數的年增率就已呈現兩位數的負成長，全年減少8.98%。 分析其原因，除央行升息以及政府部會共同打炒房效益發酵外，整體大環境不確定性也對房市造成影響。
至於平均地權條例修正案通過後，房市是否會進入「冷凍庫」？央行官員表示，還要再觀察，但去年第四季以來，從六都買賣移轉棟數來看確實房市交易量是在縮減中，當然也與2021年基期較高有關，而大台北地區的房價指數年增率也呈現趨緩情況。 信義房屋大台北都會區房價指數從9月10.53%、10月10.22%到11月已降至7.55%，12月進一步走低至7.28%。顯示台北與新北等大台北都會區中古屋房價上漲趨勢開始收斂。
打炒房政策逐步醱酵，房市買氣趨於觀望之際，大型品牌建設公司老神在在，紛紛回防保值蛋黃區推案，光是台北大安區，就有華固、璞真、三圓、首泰、連雲、日勝生、富邦、大華等八大建商，已部署七大案，估計總銷逾900億元，今年可望重返北市熱區行列。
開春之後，儘管房市人氣、買氣尚未歸隊，但北市大安區，不少大型品牌建商挾著品牌力、產品力，紛紛回防卡位，籌備推出指標大案，可望躍居2023年台北市房市最有看頭的熱區。 其中多年一直處於預售市場真空帶的信義路四段，就有捷運信義安和站共構豪宅案－首泰建設「首泰信義」，總銷達50億元，每坪開價250萬元，主力坪數自88~180多坪，被視為史上單價最高、最大戶捷運共構宅。 捷運信義安和站附近，還有華固建設及璞真建設合作的華璞建設，位於信義路光復南路口的百億都更大案，包括住宅、辦公及店面。華固建設總經理洪嘉昇表示，其中住宅規畫35、45、60、70坪，預期開價每坪約190萬~200萬元，總銷共112億元，華固可分回其中住宅部分，可售金額約56億元，最快年底推出。
大安區另一個熱區，聚焦忠孝東路三段，史上規模最大都更案三圓建設「台北之星」DIAMOND TOWERS，總銷達450億元，坪數自100坪起跳。三圓建設表示，平均地權條例修法後有關私法人不能買房，不會溯及既往，因此今年確定會公開登場。 另外忠孝東路三段還有總銷百億的「連雲玥」，主力坪數40~60坪，由老字號精品建商連雲投資興建，規畫有機建築，可望是大安區另一大亮點。 此外，日勝生規劃推出光復南路260巷「僑安新村」案，總銷達150億元；富邦建設在捷運忠孝復興站旁籌備忠孝懷生公辦都更案，走精品小宅路線；大華建設在忠孝東路三段及安東街口籌備推出都更案，總銷達50億元。
春節結束，新的一年開始，風水命理老師蔡上機表示，房地產歷經去年土石流打擊後，今年將在谷底中休養生息，冷卻盤整，進入買方市場，這段期間，也是有計劃買房的人，危機入市的好機會。 其中，以生肖來看，肖鼠、免、馬、豬今年房地產運勢都很不錯，尤是肖鼠的人，地產運勢非常旺盛，可賺到可觀獲利，肖馬者也投資房地產，也能左右逢源，眉開眼笑。但肖牛、肖虎的人就要特別小心，風險大，易生糾紛，投資買賣不動產容易失利。
蔡上機表示，從紫微斗數來看，2023年的上半年地產運勢，延續2022年下半年，仍處於雙殺，哀鴻遍野的慘淡局面。 不過，由於2023年流年國運，掌管房地產的田宅宮，逢武曲、天府財庫星進駐，2023的下半年房地產市場，將呈現斬草不除根，春風吹又生情況，房市在谷底翻滾之後，逐漸出現交易量緩緩推升的力道。 蔡上機表示，無論是投機投資客，或建商代銷房仲，或房地產常業從業同業者，只要口袋夠深，體質夠強大，只要能撐過2023年上半年的苦日子，就能夠再見新局面，繼續的活下來。
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