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房產新聞

  1. 輕移民+包租公搶進 新北3萬人擁3房以上居7都之冠

  2. 5成不動產業者估今年房市轉差!專家點名「2區」賣壓

  3. 加強自主都更 高雄2月成立第4處都更會

  4. 狡兔三窟在哪兒 這縣市最多3屋族

  5. 建商將降價救量能?專家揭「這時間點」明確下修

  6. 2022年買賣移轉創3年新低 房仲估今年房市續量縮

產業新聞

  1. 頭城鎮烏石港商業土地 開發潛利大

  2. 空屋招租貼滿街 彰化2商圈沒落

  3. 持有9年 南港「上官木桶鍋」房東平盤脫手金店面

  4. 南科台南園區3期擴建 開發在即


1、輕移民+包租公搶進 新北3萬人擁3房以上居7都之冠

2023/01/31 / 記者 賴志昶

       國內房價高漲,有些人買不起房,不過卻也有許多人擁3戶以上,據財政部統計,2021年七都擁3戶以上住宅者有11.4萬人,其中新北達3萬608人,為七都中最高。信義房屋專家認為,新北人口基數大,且租屋需求旺,因此擁3戶者較多。根據財政部資料2021年的房屋稅籍資料,六都加上新竹縣市,合計約700萬名的有房族中,擁有3戶住宅的共有約11.4萬人,擁有4戶以上的有7萬1645人,合計七都名下有3屋以上者,共計約18.5萬人,僅佔有殼族的2.6%。而3屋族最多的縣市是新北市,達3萬608人,其次為台北市1萬9615人和台中市18248人。

       台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,新北房價每坪約37.9萬元,和均價67萬元的台北市相比,購屋門檻等於是半價行情,且新北市通勤方便,新興重劃區多,供給量大,因此吸引多屋族或包租公進行資產配置,加上新北市人口基數龐大,所以3屋以上持有人大幅領先其他縣市。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,除新北市本身人口基數大外,新北市位於北市外環,為上班族或學生族群主要租屋處,且區域均價相對較低,因此吸引不少資產族群買房抗通膨,一來收租繳房貸,一來也可購屋當存錢。 張旭嵐指出,若是持有非自用房屋,房屋稅率則從1.5%起跳,由於2022年許多縣市都修法實施「囤房稅」,依照持有戶數多寡調整稅率,最高稅率為3.6%,所以名下有多戶非自住房產者,新的一年持有成本將較過往增加。

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2、5成不動產業者估今年房市轉差!專家點名「2區」賣壓

2023-02-01 / 記者 林和謙  

        內政部最新公布2022年建物買賣移轉棟數為31.8萬棟,比2021年減少3萬棟、年減9%,今(2023)年房市仍是疲軟嗎?台經院產經資料庫研究總監劉佩真指出,今年房市仍然制約因素多,像是國內經濟成長趨緩、金融市場仍降動盪、加上房貸利率上升...等,房市利空仍多,約5成不動產業者認為今年房市為轉差局面。去年經過一連串升息使利率抬升、金融情勢不穩,以及打炒房等因素下,下半年開始房市明顯走冷,交易量縮減;劉佩真說,12月份六都部分地區包括新北市土城、鶯歌,以及桃園龜山、台中南屯、清水、太平等有交屋潮,帶動當月六都買賣移轉棟數月增近12%,但年減達25.1%,而去年全台全年交易量年減達9%、跌破32萬棟,是6年來首次衰退,都可見房市走弱態勢。

       劉佩真表示,央行去年升息共累計2.5碼,目前國內房貸利率來到接近2%,購屋民眾負擔增加,且從M1B與M2的出現死亡交叉、代表資金退場,而民眾經常性薪資也是負成長,加上《平均地權條例》修法後續效應可能逐步浮現,以及買賣雙方對價格的認知有不小差距,因此預期今年房市買氣仍是保守。 展望未來房市,劉佩真認為,今年國內經濟成長率下修,金融市場也仍較震盪、以及地緣政治關係、升息因素,還有2024總統大選前關乎居住正義的房市政策不易鬆綁,因此預期「今年為量縮價緩跌局面,房市須審慎以對,且有約5成不動產業者認為今年房市是呈轉差局面」。 劉佩真表示,房市供給量也逐步釋出,全台預售屋完工新增的規模將由2022年的2.11萬戶將遞增至2023年5.59萬戶,其中台中與新竹縣市預售屋轉售量相當大,預計這2區域在整體大環境走弱及打炒房法案下,賣壓會較大;她分析,台南與高雄去年交易量與2021年相比,跌幅較大,在物件逐步去化後、賣壓會漸縮小;而整體環境慢慢穩定後,資金會回到比較保值的資產,如房地產,因此像是台北市、新北等機能及產業較優區域,仍具備支撐性。

3、加強自主都更 高雄2月成立第4處都更會

2023-01-31 / 記者 王惠琳

       高市府為協助社區自主都更重建,110至111年陸續設立4處區域型都更工作站,同時重點投入輔導能量,都發局111年3月公布「輔導民間自主都市更新588專案作業規定」,積極協助所有權人多數有重建意願的老舊社區,成立都市更新會並推動都更事業,近期第4處都市更新會即將於2月成立。都發局表示,588專案作業規定係提供社區專業輔導服務,協助其有步驟推動都更事業,都市更新會為法定可自行實施都更事業的法人組織,588的第一步驟,即首先幫助發起人取得50%所有權人同意成立更新會,再以更新會為實施者,持續取得80%所有權人同意,向中央申請補助經費及辦理事業計畫,其適用範圍包含所有權人數眾多,整合不易之老舊社區。

       都發局局長吳文彥說,老舊社區要推動自主都更,需要所有權人自發性動起來,對於有意願重建的社區,市府一定全力協助,所有權人數眾多的社區,首要仍是促成更新會的成立,透過這個具公信力的法人組織,才能邁開自主更新的第一步,各社區條件不一,有步驟且公平公開透明才是都更重建的最佳捷徑。 都發局進一步補充,4個更新會分布在新興、鼓山、苓雅、鹽埕一帶,目前三民及左營區也有輔導成立中案件,期對於帶動老舊社區都更重建起到示範效果,社區只要7位所有權人發起,並覓得籌備更新會工作室,即可向都發局申請專案,都發局受託之輔導團隊將與發起人共同研商合適的輔導計畫,量身訂作專屬服務,包括圖資解說、種子培訓、協助任務分工、專業諮詢等,詳情可電洽都更科(336-8333轉5427)或洽都更輔導團高雄市建築學會詢問(740-5980)。


4、狡兔三窟在哪兒 這縣市最多3屋族

2023年2月1日 / 記者 柯安聰

       兔年新希望,有人許願買第1間房,有些人卻狡兔三窟,1人名下的房產就多達3間以上!根據財政部資料110年度的房屋稅籍資料,六都加上新竹縣市,合計約700萬名的有房族(房屋稅單持有者)中,擁有3戶住宅的共有約11.4萬人,擁有4戶以上的有7萬1645人,合計七都名下有3屋以上者,共計約18.5萬人,僅佔有殼族的2.6%。3屋族最多的縣市是新北市,達3萬608人,其次為台北市1萬9615人和台中市1萬8248人。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,雙北是經濟發展重心,租售需求量都相當大,而新北目前均價37.9萬元,和均價67萬元的台北相比,購屋門檻等於是半價行情,且新北市通勤方便,新興重劃區多,供給量大,因此吸引多屋族或包租公們資產配置,加上新北市人口基數龐大,所以3屋以上持有人大幅領先其他縣市。

       張旭嵐指出,依照房屋稅法規定,只要房產無出租,並供本人、配偶或直系親屬居住使用,3戶之內即可登記自住用住宅,房屋稅採房屋現值×1.2%計算,稅率低,因此許多行有餘力的長輩,也提早為子女購屋,視購屋為累積資產之道。若是持有非自用房屋,房屋稅率則從1.5%起跳,由於2022年許多縣市都修法實施「囤房稅」,依照持有戶數多寡調整稅率,最高稅率為3.6%,所以名下有多戶非自住房產者,新的一年持有成本將較過往增加。 第一建經研究中心副理張菱育指出,一般人都以為名下持有第2屋,就不能申請首購房貸優惠,但事實上,銀行認定的首購,是指「名下的第1間有貸款房屋」,也就是說,若名下的房產貸款都已經繳清,新購入的第2間甚至第3間房產,仍可使用各銀行提供的首購優惠利率,而若是夫妻其中一方名下已有房貸,則可由另外一方來申請貸款,也能享首購優惠。

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5、建商將降價救量能?專家揭「這時間點」明確下修

2023.01.31 / 

       今(2023)年房市利空因素仍在,加上《平均地權條例》修正案於年中可望上路實施,賣方市場可能逐步轉為買方市場,房價下修可能性大嗎?全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,建商撐價幾乎撐了一整個2022年,以撐待變,無非期待今(2023)年上半年能有總經復甦的可能,但目前看來房市依舊不樂觀,預期建商將「直接降價救量能,推測最快在第一季末將見首波明確降價風」。

       陳炳辰分析說,建商去年撐價幾乎一整年,今年期待總經復甦、帶動股市並拉抬房市,然而在《平均地權條例》修正案將會實施,加上先前各項打炒房政策也無鬆綁跡象,多重利空因素包括升息、疫情、選舉都持續籠罩,不樂觀情況下,餘屋壓力勢必來襲。 陳炳辰指出,買盤若看不到價格修正到一定程度,也不願冒進,是否重演2016年房地合一稅首波實施之際慘況,相當值得關注,部分地帶恐重演點燈率低的鬼城狀態,今年房市沒有樂觀的理由。

       陳炳辰認為,恐慌預期下,有很大的機率將見房價明確下修,建商或許已從送贈品、建商貸、鬆動不二價、小宅化等掙扎方案,直接降價救量能,「推測最快在今年第一季末將見首波明確降價風,最遲也在第二季敲喪鐘」,而明確來說,如北部、台中一些大型重劃區都有「降價打頭陣」的機率,已購戶要轉手也會壓縮預期獲利,同步調整價位。

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6、2022年買賣移轉創3年新低 房仲估今年房市續量縮

2023年1月31日 / 記者 賴言曦

       內政部統計月報最新資料顯示,去年全台建物買賣移轉共31.8萬棟,年減8.6%,為近6年來首度衰退,並創近3年新低。房仲業者指出,去年房市在多重因素干擾下,買氣轉趨保守,預估今年房市恐持續量縮,並以自用買盤為主。 進一步觀察六大都會區去年買賣移轉棟數,除了台中年增1.4%外,其他皆呈現衰退,當中又以高雄、台南分別年減17.3%、13.7%最多。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析,高雄、台南減少幅度明顯,主因是短期內價格上漲速度太快,導致買氣急凍。展望房市,隨著平均地權條例即將上路,研判建商應會更為保守,未來市場恐僅有自用與成屋成為交易主力,市場動能長期堪憂。

       台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為,今年由於經濟情勢不明及平均地權條例修法過關,助長市場觀望心態,預估今年全國買賣移轉數將持續量縮,甚至面臨力保30萬棟的壓力。 相較於去年買賣移轉棟數創近3年新低,2022年全年建物繼承與贈與移轉卻呈現量增。據內政部統計,去年全年建物繼承移轉登記逾7萬棟,創歷史新高;贈與移轉則約4.9萬棟,數量寫下7年新高。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,繼承移轉登記增加,主要與人口老化有關;另外,整體環境對房市支撐力道減退,預估在近期經濟表現疲弱、通膨預期降溫、政策打擊炒房等因素匯聚下,民眾對未來房價看法漸趨保守,自用當道仍會是今年的房市主軸。

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1、頭城鎮烏石港商業土地 開發潛利大

2023/02/01 / 謝奇璋

       後疫情時代,旅宿業火力全開,讓飯店業人力都快趕不上。據世邦魏理仕台灣交易與顧問部表示,國內旅館業在疫情前就蓬勃發展,當時不少業者布局新建飯店,產業發展也大致可以歸納幾項趨勢,像是民宿產品精品化、非飯店業者轉投資布局旅店、智能旅館管理系統讓旅宿業洗牌,疫情期間「惦惦吃三碗公」、拿下30多家同業成為最大旅宿集團等。國人愛泡溫泉,也難怪即使去年疫情仍反覆,多家溫泉旅館仍選在去年開幕例如台東「紅葉谷綠能溫泉園區」,還有號稱宜蘭唯一無邊際海景溫泉飯店「OA Hotel」,標榜一出門就能衝浪、玩水,而頂樓無邊際池旁,還有業主探勘而得、碳酸氫鈉泉質的湯泉。

       已有不少老牌飯店則陸續轉手、易主,藉由改建或由都更方式,等待華麗轉身,像北投「熱海大飯店」、「水紗蓮休閒旅館」、「北投新秀閣溫泉飯店」、「麗禧溫泉飯店」等都是。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶認為,飯店產品本就有產權單一且集中的優點,且部分飯店若土地使用分區為「特定休閒旅館住宅專用區」或「特定觀光商業專用區」,未來可作飯店也可作住宅,能因應市場態勢發展更多變化型,難怪深受開發商青睞。

       近期世邦魏理仕台灣交易與顧問部,獨家接受委託出售的「頭城鎮烏石港商業土地」,位在宜蘭最具觀光題材的烏石港海景第一排,遙望龜山島,本土地曾評估溫泉開發及使用計畫,且土地為容積移轉接收基地,可興建住宅、旅館或商場;假使興建住宅,以周邊知名景觀宅「世界灣」的實價紀錄對照來看,均價為32.85萬/坪,歷史高價曾來到49.42萬/坪,一年來的漲幅也有1成,可見得宜蘭頭城溫泉住宅價格仍在持續上漲,未來用途多元,土地開發價值高。若想了解此商業區土地之細節者,可洽世邦魏理仕公司林先生0920-408-587。

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2、空屋招租貼滿街 彰化2商圈沒落

2023-02-01 / 記者 林敬家、劉明岩、林宛諭

       彰化最知名的北永樂、南光明商圈,今年春節熱鬧滾滾,但兩大商圈仍逐漸沒落,縣府與商圈想方設法欲振乏力。賣小吃的老店家指出,春節人潮只是一時而已,現在的消費型態改變,消費者流失可以預期,現在就連租最便宜店面的夾娃娃機都要陣亡,只能說適者生存,很認命。 永樂夜市商圈泛指中山路到民族路間的永樂街,全長約200公尺,店面估計有150間,街上有奉祀大道公的慶安宮,也俗稱「大道公夜市」,早期曾是中部規模最大、最熱鬧的夜市,輝煌盛況讓老彰化人印象深刻。

       不過,永樂商圈逐漸沒落,商圈店鋪貼滿出租、停業公告,估計有4成店面關門大吉,其餘的變成夾娃娃店。縣府為挽救商機,投入不少計畫振興,但是仍難掩頹勢。 當地商家說,辦活動人潮只是曇花一現,永樂街停車困難,早期餐飲攤商遷離後,缺乏特色餐飲店,剩下的服飾、皮革店鋪,也不敵網購、電子商務浪潮,商機逐漸流失。小吃老店表示,就連最便宜的夾娃娃機店都開不下去,只能說適者生存「要認命」。

       南彰員林市號稱「億萬富翁」最多的城鎮,員林光明街將近百家店舖,曾經是南彰最熱鬧的商圈,各式服飾店、小吃店、老店林立,老一輩的南彰人都習慣來此消費。 光明街商圈也逐漸沒落,打石巷形象商圈促進發展協會總幹事陳政裕說,光明街商圈有近百家,近年空屋超過30間,租金居高不下,生意衝不上去,單店租金2.5萬元以上,讓有心進駐的店家打退堂鼓。當地商家表示,缺乏政府補助、帶動,只能自立自強。 

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3、持有9年 南港「上官木桶鍋」房東平盤脫手金店面

2023-01-31 / 記者 項瀚

       夏克立、黃嘉千夫婦曾脫手的南港工業豪宅,近期實價揭露,1樓的「上官木桶鍋」火鍋店也出現交易,以1.35億元易主,前屋主持有9年幾乎是平盤出場。商仲業者說:「沒有賠售已經算運氣不錯了,更何況還賺了幾年的租金。」南港「上官木桶鍋」火鍋店面位於重陽路,由2個店面合併,而近期實價揭露,這2店面總計以約1.35億元交易,權狀164坪,包含6個平面車位,拆算單價約達8~9字頭。而對照粉專資訊,該店開業已達5年多,但無實價租賃揭露。 該店座落工業豪宅「世界心」1樓,有趣的是,該豪宅過去被《ETtoday新聞雲》獨家揭露,先前因離婚事件吵得沸沸揚揚的夏克立、黃嘉千夫婦,2018年出售中高樓層戶,以總價4720萬元成交,持有5年小虧40萬元。而本次交易的上官木桶南港店,前屋主則是持有9年多,帳面增值40萬元。

       大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示,該店雖座落面積頗大的公車停放場隔壁,但距離南軟園區步行僅1~2分鐘,能吃到不少上班族消費人口,加上對面還有整排的社區,例如「元利世紀匯」、「左岸庭苑」、「NY21紐約花園」,另外附近也有南港高工、育成高中,學生客群也是消費支撐的因素之一,因此在餐飲競品不多的情況下,開了5年多仍屹立不搖。專營內湖、南港商用不動產的恆大不動產經理馮潤梅表示,「世界心」標準層租金單價應在1200元左右,店面推估在2000元上下,以「上官木桶鍋」的坪數推算,每月租金可能落在20~22萬元。 至於賣價部分,馮潤梅指出,「世界心」區域的商辦、廠辦聚落效益不算太高,加上又為工業宅設定,而前屋主的購入時間在2013年,屬於景氣高峰期,「如今脫手沒有虧錢已經算運氣不錯了,更何況還賺了幾年的租金。」 郎美囡補充,由於該地的使用分區為策略型工業區,非主力商圈地段,故建物的單價偏低,難創重陽路新高價,重陽路店面最高價每坪150萬元,單價百萬元上下的店面在台北市並不算高,若收益穩定,反而能有不錯的投報價值。 

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4、南科台南園區3期擴建 開發在即

2023年2月1日 / 張毓翎

       南部科學園區台南園區蓬勃發展,第1、2期的建廠用地出租率達99%以上,發展已趨近飽和;第3期擴建都市計畫變更案,雖然2020年曾辦理公開展覽,但為了擴大保存八角寮考古遺址修正開發範圍,目前已通過內政部審議,正辦理再公開展覽,將可望進入實質開發程序,為南科發展再添助益。 南科台南園區成立前,過去是一片廣大的甘蔗田,如今轉型成南台灣高科技業重鎮,「護國神山」台積電也來設廠,更帶動新市、善化、安定等3行政區的經濟及人口發展。

       鑑於第1、2期園區發展已趨近飽和,行政院2020年核定「南部科學園區台南園區擴建計畫」,選定緊臨現有園區西南側的新市區台糖土地看西農場,鄰近樹谷聯絡道、北外環快速道路等建設,由南科管理局申請變更都市計畫,計畫面積約84.5公頃。 台南市政府都發局說,南科第3期擴建計畫其實早在2020年12月曾辦理過公開展覽,但為了配合行政院環評審議結果擴大保存八角寮考古遺址,縮減開發規模至84.5公頃,由於部分調整內容已超出原公開展覽範圍,因此依法於今年1月13日起辦理再公開展覽程序。

       都發局表示,再公開展覽期間的30天中,如果地主無提出疑問,計畫會由內政部再進一步審議,通過後就能發布實施。 都發局長徐中強說,南科第3期預估將引進半導體、智慧機械、智慧生醫、通訊及電腦周邊、研發創新中心等產業,可創造4900個就業機會及390億元年均產值,為南科發展再添助益。 都發局還補充,2月1日下午3點將在南科管理局舉行再公開展覽說明會,歡迎民眾踴躍參加。全案再公開展覽期間,民眾可至市府、新市區公所等閱覽計畫書、圖紙本,或至都發局網站公告事項中查詢。

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