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房產新聞
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營建成本高漲、房市進入盤整，將造成都更、危老案減速。根據內政部最新統計，去年全國拆除建物為五九七七宅，再度跌破六千宅門檻，且去年拆除面積是自二○一六年以後首度出現衰退。 根據統計，全國建物拆除執照宅數在二○二○、二○二一年分別達六一五七宅、六○七八宅，是一九九八年以來再度突破六千宅，且連續兩年超過六千宅；去年拆除宅數又跌破六千宅，全年拆除總面積約六十六．七二萬坪，是六年來首見衰退、四年來最低。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，拆照速度變慢，將反映到都市更新速度放緩；以去年第三季最新統計，屋齡五十年以上老舊住宅首度破百萬宅，數量最多是台北市的十二．五萬宅，高雄市約十二．二萬宅，但北市以外的區域有新興重劃區可購屋，北市只能透過改建方式翻新，當改建速度放緩，勢將影響北市都市更新速度。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，建築原物料、人工成本飆高，許多重建案暫緩進行、甚至核准失效，也讓老建物拆除的需求減少；若房市還有一至兩年的修正壓力，且重劃區大量新屋供給可做為替代，預期拆除件數將再減少，北市等「屋老人老」的都會區，建議將資源轉向老屋專業管理及維護。
對比公告土地現值連年上漲，反觀每兩年調整1次的持有稅稅基全國公告地價與土地市價的差距則連3次拉大，從2016年占比還約20.5%，但到了2022年占比則摔破20%。 內政部地政司發布最新資訊，今年全國公告地價為土地市價的19.68%、年減0.11個百分點，至於，過去歷年公告地價與一般土地交易市價最接近的1次則落在2010年、約21.96%，不過到了2020年則再度摔破兩成。 22縣市中以連江縣今年公告地價最貼近土地市價、貼近率約33.45%，是唯一1個突破3成的縣市，第2則是台北市、約26.55%，至於，其它五都突破兩成的僅有高雄市、約23.57%，六都中以台中市最低、僅約10.52%，而且只高於澎湖縣的6.83%，以及金門縣的2.93%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，公告地價主要與每年要繳的持有稅連動，調升的多，每年要負擔的地價稅就會增加，不像土地公告現值是交易稅，出售時才要繳交土地增值稅，不過以近年地價與房價上漲幅度來看，後續的確是有調升的空間。 避免「加稅」惹議 公告地價調幅較緩 房市評論員何世昌指出，地價稅每年需按時繳納，多數地方首長可能考量到民眾觀感、履行政見等因素不願加重稅賦，以免落得「搶錢」的非議，才會讓調幅稍低，導致與市價落差加大。 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，公告地價關乎地主的持有成本，有防止土地壟斷的目的。
相對於一般住宅所有權人多以持有集合住宅為主，因土地持分小，調升但影響有限，但對於大地主、建商來說，不但稅率較高，而且公告地價也墊高，衝擊勢必明顯。 最值得關注的是，目前地上權地租的設定都是以公告地價為基準，自從大面積國有地停止標售之後，壽險業投資精華區土地全靠地上權途徑；而建商現在想取得大面積公有地開發，也多轉進地上權市場，政策性的大調，不但對地上權人不公平，也會使投資意願觀望，如何降低土地囤積動機、追求量能課稅的公平性，又能促進土地活化的政策，恐怕是這幾年主管機關兩難之處。
去年全國危老案（都市危險及老舊建築物加速重建條例）核准面積續創歷史新高，逾十七．一六萬坪、超過二．一八座大安森林公園，是二○一七年危老條例上路後、六年以來的單一年度新高，但去年核准件數降至七九五件，相較最高峰時減少近六．五％。 根據內政部最新統計，自二○二○年起，全國核准危老案基地面積連續三年突破十三萬坪，近五年累積核准基地面積達五十五．○四萬坪，相當於一．一九個信義計畫區大小。
依歷年危老核准案件數統計，除條例上路後的二○一八、二○一九年不到五百件以外，過去三年均為七百件起跳，但核准案件數已從高峰下滑，二○二○年全年核准案八五○件，創條例上路以來新高，但二○二一年減少至七一五件、減幅近十六％，去年則為七九五件，較最高峰減少近六．五％。 房市評論員何世昌分析，雖然政府積極推動危老重建，但因疫情、房市景氣轉變及開發時程容積獎勵遞減等因素，核准件數明顯減少；另易整合的重建案多已陸續完成，後續案件整合難度相對較高，加上房價修正，預期今年核准件數恐持續下探。
工料雙漲、整合難度高 件數恐下探 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，房價波動影響危老案申請意願，房價走高可提升重建財務可行性，所以近年中南部才會出現過去較少見到的三百坪、五百坪危老案；台北市核准量雖大，但最後因造價墊高、整合破局等因素，胎死腹中比例也最高。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，危老許多是透天產品，公寓大規模拆除改建較少；而近年來工料雙漲，恐延遲整合者開工時間，今年危老案申請估將趨冷。
中央銀行自2020年12月加碼打炒房以來已屆滿兩年，最新統計顯示，去年12月國銀新承作受限貸款項目裡，包括公司法人購置住宅、豪宅與工業區閒置土地抵押等貸款均遭到銀行緊縮，甚至部分項目已無任何撥款，其中工業區閒置土地抵押貸款更直接「掛零」，顯示銀行基於風險控管已不願承作。 央行資料顯示，去年12月，工業區閒置土地抵押借款，銀行撥款金額掛「蛋」，顯示銀行基於風險控管考量，幾乎已全面停辦此項貸款。
在俗稱「豪宅」貸款的高價住宅方面，兩年前，銀行單月撥款金額為59.21億元，貸款成數還高掛在59%，兩年後，銀行單月撥款金額跌至17.14億元，平均貸款成數也大減20個百分點至39%。 央行數據指出，去年12月，公司法人購置住宅貸款撥款金額為6.23億元，平均貸款成數已不到四成、僅39.9%，相較兩年前央行首波房市管制時，當時公司法人房貸的貸款成數超過四成以上已明顯下滑。 近期受到關注的建商購地貸款方面，去年12月，銀行撥款金額為52億元，平均貸款成數為48％，兩年前，購地貸款平均貸款成數約43%，成數下滑約5個百分點。至於餘屋貸款，去年12月銀行撥款金額為6.74億元，貸款成數則是不到四成，僅39%。
央行四波打炒房措施，已逐步反映在銀行緊縮受限貸款項目上，不過，央行在2021年9月推出的第三波房市管制措施裡，針對特定地區第二戶房貸，設有「無寬限期」的限制，即使該項管制措施上路已超過一年，銀行單月撥款金額仍高達138.61億元，與2021年12月的撥款金額138.12億元大致相當。 央行規定的特定地區是指：六都及新竹縣市等都會區。對於此一管制項目金額居高不下，確實也引起央行的注意，金融圈主管推測，這代表國人對受管制的特定地區第二戶房貸的需求仍十分殷切。
台中市艾馨婦女協進會今(12)日於大肚區運一運動公園舉辦新住民「新春回娘家活動」，台中市龍井地政事務所為吸引外國人購置台中市不動產，繁榮龍井、大肚區域經濟，特別製作主題文宣，至運一運動公園進行宣導，講解外國人取得移轉不動產相關規定及相關創新便民服務，使有意來台灣的外國人了解平等互惠原則。 地政局長吳存金表示，台中市近20年來由外國人以定居或投資目的購置不動產約有6000筆，大台中地區擁有居住環境佳、交通便利、公共設施完備等吸引外籍人士特點，地政局特別製作主題文宣，主動向居住於台中市的外國人推廣地權平等互惠原則，及取得移轉本國不動產相關規定，積極創新推廣便民服務，吸引更多外國人購置台中市不動產。
龍井地政事務所主任許世強進一步表示，轄區內龍井區、大肚區相對市區而言，外國人投資、置產案件較少，但人員服務的心卻不減，積極透過各種管道推廣地方特色、善用任何宣導機會，今日宣導列車開抵大肚區運一運動公園，宣導各國平等互惠原則及取得移轉不動產相關規定，盼轄區內的外國人、新住民皆能感受龍井地政事務所服務熱忱。
受到全球經濟成長的疑慮、央行調高利率等因素，國銀不動產放款增速趨緩明顯，另外，2022年底國銀承做房貸、建築融資佔存款總餘額及金融債券平均比率降至26.58%，為近三年新低，比率在29%以上銀行已連五個月掛零，顯示國銀對不動產放款持續縮手。金管會銀行局近日公布全體國銀不動產融資概況，素有建商信心風向球之稱的建築貸款2022年12月為3兆4,622億元，年增9.46%，近三年新低，購置住宅貸款餘額為9兆3293億元，年增6.47%，亦為三年半低點，增速趨緩明顯。銀行局副長童政彰表示，主要因為總體經濟因素，包括全球經濟成長的疑慮、央行調高利率等因素。
觀察國銀不動產放款品質，2022年12月底購置住宅貸款逾放餘額降至62.75億元、逾放比連5個月持平於0.07%；建築貸款逾放餘額降至26.59億元、逾放比連4個月維持0.08%。 依照《銀行法》72之2條規定，國銀承做房貸、建築融資不得超過存款總餘額及金融債券的30%。分子部分，去年12月房貸加上建築融資總餘額為13.41兆元，月增600億元；分母部份，存款總餘額及金融債券為50.45兆元，月增3100億，平均比率降至26.58%，為近三年新低。 在家數當中，37家本國銀行裡，房貸、建築融資比率在29%以上銀行已連5個月掛零，在28%到29％之間降至三家，27%~28%有11家，26~27%有10家，25~26%比率的有3家，未滿25%的則有10家。
大部分民眾在台北打拚大半輩子後，會嚮往鄉間悠閒生活，不過近日卻有彰化網友退休想搬到台北市住，原因是他覺得台北空氣、水質都比中南部好，只要價格合理又符合空氣、交通及醫療資源的條件需求，一定立刻北上定居，貼文一出造成網友熱議。不過若衡量台北市各區房價，文山區可能會是較適合嚮往台北退休生活的彰化網友，專家也說南北生活還是有許多差異，建議可先租再買。 這位彰化網友開出房價每坪60萬以內，有醫療又近捷運、空氣還要好等退休移居條件，根據內政部不動產實價登錄顯示，2022年台北市各行政區只有萬華區、北投區以及文山區的物件平均價格在60萬內，其中文山區平均價格落在55~58萬之間，近山邊空氣佳，有文湖線又緊臨大安信義區，是相對適合這位彰化網友的選擇。
信義房屋六張犁店專案經理李玟璇表示，文山區的和平東路三、四段、興隆路、辛亥路或是木柵路價格都相當親民，依山傍水空氣好，也有萬芳醫院方便就醫，符合這位網友的需求，尤其六張犁商圈基隆路以東(信安街、富陽街)的公寓還可以找到5字頭的物件，首要基本價格就符合這位彰化網友的單價條件，而六張犁商圈剛好在捷運六張犁站與麟光站之間，開車也只要約10分鐘就可抵達信義計畫區，甚至步行就可到台北醫學院或東區商圈。 在生活機能的部分，李玟璇指出文山區內傳統市場及超市林立，採購日常生活用品或外出用餐都相當方便，文山區內不只有文湖線貫穿，預計2028年南環線通車後交通將更加便利，附近又有富陽生態公園還有近期很流行的台北大縱走第六、第七段，政大、貓空等綠地，退休享受踏青生活非常適合。
不過退休從彰化移居台北還有滿多因素要考量，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，退休後移居台北要考慮生活習慣如朋友圈等，否則退休獨居台北市相對孤寂，另外就是要習慣台北的交通模式，彰化交通一定需要開車或騎車，台北則仰賴大眾運輸系統，而複雜的交通線也需要時間習慣。 另外他也建議選擇有電梯的物件，畢竟退休有一定的年紀，若是每天爬四、五樓的公寓可能會加速膝蓋老化，最後就是物價水平差距不小，台北一餐可能在彰化可以吃兩餐，曾敬德建議這位網友若真的有意退休移居台北，建議他可以先租房，等習慣台北生活後，再決定置產也不遲。>
《平均地權條例》嚴打炒房行為已於2月10日生效，內政部官員表示，受託刊登不實廣告的單位，例如網紅、YouTuber、社群媒體、新聞媒體今後也納入規範中，只要認定涉違法炒房，可處最高5,000萬元的罰則，若未改正還能連續處罰，且受雇人與公司也可以連坐處罰。 官員說，法令規範雖有嚇阻作用，但為了落實打投機炒房行為，草案明定，地方主管機關查核時，可以向行為人或相關第三人取閱資料或要求說明，受查核者不得規避、妨礙，不讓平均地權條例淪為打炒房空包彈。
官員說明，協助刊登廣告的網紅、YouTuber、社群平台揪團、新聞媒體等都是法規管轄範圍。例如：YouTuber拍攝豪宅開箱影片，成交價格不實、或是宣稱熱銷，即將完銷，或其他方式激起「不買就來不及」的緊張感，恐將遭處罰。因此，不只建商、代銷商要留意，只要是協助炒作行為，查核後認定違法炒房，最高可處5,000萬元罰鍰，且按交易戶（棟、筆）開罰，若未改正將連續開罰，受雇人與公司也可以連坐處罰。
近年新北捷運建設多，吸引許多購屋族沿著捷運購屋，元宏不動產加值服務平台統計2022年新北市各捷運站點，漲幅前五名，全是新面孔。安坑線台北小城站年漲22%第一，新莊線輔大站18%居次，機場捷運泰山貴和站、泰山站，以及安坑線玫瑰中國城以年漲15%並列第三。 元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，高房價時代，低價、捷運與新興重劃區最能吸引購屋者目光，新店安坑就是目前新店低總價首選區，目前新店市區新屋房價動輒6~7字頭，中古屋4~5字頭，安坑地區新屋只要4~5字頭，中古屋甚至3字頭就可以買到，房價具有優勢。
他表示，過往安坑地區因為交通便捷較差，上下班時間來往北市很塞，造成民眾對在此買房有一定抗性，不過，因安坑輕軌通車，讓安坑地區交通進一步提升，加上安坑低價優勢，去年吸引不少買盤進駐卡位，也帶動安坑線沿線房價漲幅亮眼，2022年新北房價漲幅前五大的站點，安坑線就站了兩個。 至於新北機場線的泰山站、泰山貴和與新莊線輔大站等三站去年房價表現突出，則與相鄰的塭仔圳重劃區開發加速有關。 去年以來因塭仔圳重劃區工廠拆遷，造成移出人口沿著地緣關係在新莊、泰山一帶找房，而建商在塭仔圳重劃區大量購地推案造市，也帶動區域房市能見度提升，配合捷運可及優勢，去年吸引很多買盤進駐，帶動三站房價明顯走高。
根據統計，2022年塭仔圳重劃區大樓平均房價衝高達50.4萬，突破5字頭，較2021年的41.5萬，漲幅超過2成，為目前新莊的新購屋亮點區。 陳傑鳴提醒，捷運建設或重劃區開發雖然能為區域房市帶來上漲題材，但購屋者也要留心，房市在面臨漲多盤整修正的當下，要注意價格問題，如果過度追高將有套牢的風險。
北部建商插旗台中，串聯西區、北區的科博草悟園道，推出三座國際住宅大樓新案，包括勤美集團的「勤美之森」與忠泰建設的「老佛爺」，最快都將於今年第四季；達麗建設線上預售新案「達麗冶翠」，強調是澳洲PTW設計團隊台中首發案，瞄準中產精英族群。三座國際級住宅大樓案，每坪成交均價「坐5望6」。
坐落於台中科博園道上的忠泰「老佛爺」，標榜是全球唯一由國際時尚大帝卡爾‧拉格斐設計的豪宅大樓案，產品規劃75至145坪，目前實價登錄成交單價落在50萬至62萬元間，一年成交均價已站穩5字頭。 此外，串聯科博園道與草悟道的西區「勤美之森」複合式開發案，第一期包含豪宅、勤美洲際大飯店，以及日本建築大師隈研吾設計的「未來勤美術館」、教堂、地景藝術，豪宅產品規畫77至95坪，實登成交單價在49萬至68萬元間，銷售率已破75％，吸引不少來自北台灣的買家。
另外，達麗「冶翠」禮聘澳洲PTW設計團隊打造雙塔式建築，產品規畫24～45坪、二至四房，符合家庭人口減少的趨勢，讓買家能有小坪數、低門檻的購屋選擇。「達麗冶翠」鄰近中國醫藥學院，加上當地新屋供給少，目前實登成交單價落在43萬至57萬元間，成交均價已站上5字頭。>
高雄美術館特區生活圈因具人文氣息、完備的生活機能，吸引退休族和「三師」換購大坪數中古屋，工作地點在市區的年輕人，則選擇美術館總價在1,100萬元左右的二房和三房產品，由於政策打炒房、以及價格因素，買方有縮手跡象，成交量比去年5月的轉折點，大幅萎縮75％，因此，屋主銷售時，開價的議價空間也達15％到20％，反而創造有意購屋者的進場時機。
永慶不動產高雄美術南二加盟店長林弘哲指出，政策打炒房、熱錢外流、以及銀行升息等因素，導致高雄房市成交量大幅萎縮，高雄美術館特區生活圈中古屋大樓產品的交易，也同樣受到影響，以永慶集團四個品牌的總計成交量，目前每周大約十件，跟房市多頭在去年5月反轉之前的高峰期，大約少了75％。 不過，林弘哲表示，對於有意進駐高雄美術館特區生活圈的買家，此時反而是進場的時機，因為，除了房市已經盤整十個多月，賣方不再堅持過去「開未來價」的態度，而且，屋主在銷售的斡旋過程，議價空間可達開價的15％到20％。 他說，高雄美術館特區生活圈五年內的大樓產品，平均單價介於38萬到43萬元間，但15年以上的大樓，每坪只有30萬到35萬元，比郊區的新大樓還便宜。 剛剛在2月7日成交、屋齡17年的大樓二房產品，不含車位，買方大約800萬元購得，每坪約31.8萬元，林弘哲表示，由於許多年輕族群的上班地點，大都位於市區，因此，在郊區的所謂蛋殼區，在職業生涯的考量之下，反而不是年輕上班族的首選，可以說是高雄美術館特區生活圈剛性需求的主力。 他說，除了退休族群、台商、以及醫師、律師和會計師等所謂的「三師」之外，高雄美術館特區生活圈因具人文氣息、以及完備的生活機能，吸引許多年輕族群的買家。
林弘哲指出，退休族群、和台商，偏愛70坪以上的四房產品，含車位，大約在2,450萬元的價位，至於三房的產品，如果包括車位，大約介於1,400萬到1,600萬元間。 生活機能完整 交通建設到位 近幾年來，高雄市居住人口及商業密度逐漸北移，順勢帶動北高雄的地區發展，在這當中，鼓山區的美術館特區、農16特區，更是首購族或換屋族群心中的當紅炸子雞。 相對於農16，美術館特區因坐擁高雄市立美術館，以及周遭的創意市集，加上近期開通的龍貓輕軌，再一次的增添該區特有的人文氣息，隨著商家林立及台鐵地下化、輕軌的完工，使得美術館原本欠缺的生活、以及交通機能，更趨完整。
2022年10大建商出現大洗牌，全台10大代銷變化相較來得小，龍頭寶座仍由海悅廣告以2184億元蟬聯，2~4名也無變化，分別是新聯陽、甲山林、新理想拿下；新進榜的有新高創、創意家、漢華行銷；令人詫異的是，南台灣代銷龍頭上揚國際董事長林聰麟卻透露，「今年將不接新案！」 根據591新建案統計全台推案市況，2022全台10大代銷5至10名分別是，新高創、創意家行銷、上揚國際、璞園建築、漢華行銷、信義代銷，其中新高創、創意家與漢華行銷以年成長率近2倍之姿，擠下甲桂林、傳真與璽悅，重返榜單。其中最引人注目的是有代銷南霸天之稱的上揚國際，近年積極北上接案，2022年接案量471.1億元，年增4成，但林聰麟接受CTWANT記者採訪卻透露，「今年不接新案，以銷售舊案為主。」 「市場狀況不明，今年不外接新案，重心轉向自建案，代銷方面，以去年推案還沒賣完的，及去年已蓋接待中心還沒推出的為銷售主力。」像是去年接的高雄三民「艾美國際城」100億元銷量，預計近期公開；去年開案的小港「國家公園」也還有70億元案量銷售中。
對於南台灣代銷龍頭是否不保，林聰麟老神在在回應「短期而已，不會是常態」，如果景氣較明朗，價格有個落底、成交有一定的量時，會再續接新案，「現在看起來量都出不來啊！」 不過他也解釋，往年全年銷售量維持800~1000億元，今年自建案量就有快500億元，再加上舊案和未推出案量有200~300億元，全年銷售量不會減少太多，只是自建案的比例增加。自建案主力包括嘉義「高鐵科技城」、「世界城」約有140億元，台南「PARK ONE」70億元及高雄鳳山案50億元。
10大代銷名列第4的是新理想廣告，去年接案總銷來到573.38億元，較前年大幅上升4個名次。新理想廣告接案重心維持在桃園、新北，不過去年最大指標案為高雄亞灣區大坪數海景豪宅「大觀在上」，該案一共挹注62.39億元，也讓新理想廣告2022年接案總銷年增逾8成。 不過今年市況明顯走低，新理想總經理黃正忠認為，現在整體買氣沒有之前熱絡，今年各代銷接案會相對保守，報價也不會像以前勇於往上加，蓋接待中心規模也會縮小，各項成本都保守看待。
他也預告新理想第一季就有9案齊發，總量約150~200億元，指標案為桃園八德「悠森活」32億元及新北林口「頤昌松琚」30億元。位居第三名的甲山林廣告，2022年接案總銷突破千億元，與前年相比年增近9成，成長幅度歸功於自家愛山林建設兩大指標案三重「都廳大院」與「新竹帝寶」，一併貢獻750億元，約占甲山林2022年接案總銷7成。 亞軍則由新聯陽機構再度奪得，2022年接案總銷共1195億元，指標案為總銷140億元的北市「新光人壽總統傑仕堡」，去年新聯陽更是首度將觸手伸向南台灣，在台南北區推出「欣府城-一品樓」。 新聯陽副董林徹人表示，預計今年329檔期將推出10案，總銷636億元，最大指標案為茂德三重案總銷220億元，大安區也推有「鑄慕」、「連雲玥恒」總銷各有90億元。
他也表示，《平均地權條例》影響還要再觀察，雖目前看起來仍有來客量，成交量也沒有到劇減，但不太可能會像前2年的熱況，預計今年成交量不如往年大，因此除了已接案會如期推出外，未來會依市況供需、現有個案去化量、銷售速度及業主政策，調整接案策略。 2022年全台十大代銷龍頭寶座仍由海悅廣告蟬聯，接案總銷來到2184.2億元，海悅廣告近年積極進軍中南部市場，去年更一舉拿下台中七期百億大案「國雄無双」、桃園龜山「興富發鉑悦」及土城「大同莊園lll」，3案共挹注410億元總銷。
海悅在今年329檔期，將有總銷約450億元的北市指標案「台北之星」問世，中南部則推有台中的「大華縱橫」，及台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等。 海悅總經理王俊傑表示，剛需市場仍為房市成交量最主要來源，但金融政策等因素影響，今年預期市場供給量將減少，房價也要看土地、造價成本有回檔，才有下來的機會。對於今年市場轉冷，海悅仍將接案目標訂在2000億元案量，台北仍會積極布局接案，中南部則會以自住市場為主要接案考量。
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