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房產新聞
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日前土耳其發生大地震，震出老舊建築物安全話題，根據台北市不動產開發公會調查資料，北市四、五層公寓超過三十萬戶、總樓地板面積近八八○萬坪、將近七十七座台北一○一大樓同等規模，但這些老公寓絕大多數是在一九六○至一九八○年代、容積管制實施前興建，即便現行都更給予上限最高一．五倍的容積獎勵，最終仍蓋不回原面積，導致北市絕大多數老公寓只能一直放著變更老。 台北市不動產開發公會理事長陳勝宏呼籲，為加速老公寓都更速度，提升建物耐震安全，希望中央、地方政府能夠針對老公寓都更放寬基準容積率，以第三種住宅區、基準容積率二二五％，建議可放寬至三○○％，不但讓原住戶能分回對等面積，甚至也還保有建商都更重建誘因。
他點出，目前北市老舊公寓衍生出六大問題，包括違建情形嚴重，造成都市景觀混亂簡陋，結構耐震係數不足、消防設施不完備以及無電梯設備恐對公共安全造成疑慮，還有缺乏停車位造成違規亂停或是路霸，且多數老公寓所處區域巷弄太狹窄。 建立都更數位審查標準機制 降低人為因素 至於，如何加速北市老舊公寓都更、危老速度，陳勝宏認為，除了放寬基準容積限制、提高容積獎勵、租稅優惠等方向外，最重要的是建立數位審查標準機制，此舉不但可以縮短審議時間，也可避免人為因素，有助於加速都更，同時降低屋主與建商的時間成本。最後則是公權力必須有效執行，希望在絕大多數同意戶有共識情況之下，公部門能出面協助推動最後一哩路。
另外，陳勝宏也希望調降都更標章容積獎勵保證金，以及銀行辦理「危險及老舊建築物重建計畫」所需資金之放款，建議比照都更於該重建計畫核准前，得不計入銀行法第七十二條之二之前期規劃費用及認定排除時點。 除北市老公寓基準容積率問題待解外，陳勝宏認為即將上路實施的「平均地權條例」修正案也會衝擊都更、危老的未來發展，尤其建商就是私法人，在整合過程中，還需要取得內政部許可才能買老屋，不但會錯過整合時機，甚至會增加不確定性，希望內政部在修訂子法時能夠打開這個死結。
一連串打炒房、金融管制措施，再加上疫情、全球經濟局勢，讓建築產業購地、建築融資上面臨五大難題。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏指出，土建融貸款成數限縮、限期十八個月開工等兩大緊箍咒，已經讓建築業面臨開發困境。 土融嚴苛 恐造成建築業斷鏈 陳勝宏指出，目前購地融資最高只能貸到五成，其中一成還要等到建案動工才能撥款，此舉等同建商在開發建案前期，若要買一塊地，自備資金須準備至少六成，但實際上購地的擔保品已十足抵押並信託，土融如此嚴苛，恐造成建築業斷鏈。
陳勝宏表示，要開發一個建案，從購地至取得建照到動工，都要經過許多冗長的行政程序，如果涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估等事項，要在十八個月內動工根本就是天方夜譚，限期十八個月開工根本就是不合理的要求。 即便後續國發會建議金融機構對於不可歸責於建商事由，可以延長動工期限，但根本沒有認定標準，銀行業者也不敢輕易認定，實際上等於沒放寬。
第三個困境則是購地後若沒有在期限內動工，則會面臨階梯式逐漸調高利率，以及逐步回收貸款金額，此舉就是抽銀根。
第四個困境為貸款成數此一限貸、限期開空令也溯及既往，舉例來說，在實施前已核貸的土地，倘若要展延，只給一年調整期，若還是沒有在時限內動工，則收回超過五成的貸款成數差額。
第五個困境，則是在這波融資限制手段下，建築業將走向大者恆大，反而將中、小型建商都洗出產業外，尤其中、小型建商的融資利率比大型集團還高出至少兩碼（○．五％），放貸成數更是比大型集團還少一成，甚至要求中、小建商自籌資金須全數到位，此舉將讓建築業出現寡占情形。 陳勝宏聲明，建商跟製造業一樣都是生產、加工者，並非炒房者，但每次政府打炒房都直接打建商，現在建築業在銀行逾放比僅○．○五％，對比公股銀行同期整體貸款逾放比○．一六％，明顯低於其它行業，因此，他建議直接取消十八個月動工的土地融資限制措施。
官方預售實價揭露件數資料統計顯示，2021下半年預售單月實價揭露可1.1萬件，不過2022下半年預售僅剩下單月平均6千件，預售揭露件數幾乎較前一年度同期腰斬，房仲業指出，預售向來是房市的領頭羊，受到央行連四升息、政策打擊投機行為與股市資金行情熄火等壓力下，預售市場僅剩下個案表現。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場投資退場後，市場普遍認知到房市已經進入盤整階段，面對景氣突然的劇烈改變，代銷業者也嘗試回頭和業主溝通價格，並且將銷售期的時間拉長，避免太快把廣告預算花完，預售案除了送冷氣等家電外，也打出低自備等付款方式，希望可以吸引消費者的目光，不過以過往的經驗來看，一旦買氣持續不振，就有可能出現部分個案先讓利搶買氣的狀況。
統計顯示，2021下半年景氣正熱時，單月預售揭露件數可達1.1萬件，去年下半年平均僅剩下6千件，2021下半年桃園市、台中市單月平均預售揭露都超過2200件，不過去年下半年單月揭露量就衰退4~5成，科技業投資題材快速退燒的南二都，衰退幅度相對更為顯著， 2022下半年台南與高雄平均單月年減5~6成。
不過去年12月揭露件數略為反彈，市場上仍有零星個案出現熱銷狀況，三重的指標大案「都廳大院」，就揭露約5百筆，是市場上少數仍熱銷的推案。 此次統計範圍為交易日期自110年1月1日至111年12月31日之實價登錄預售屋案件，12月資料雖尚未完整，但整體趨勢已經反映2022年下半年買氣疲弱，尤其預售又是房市的領頭羊，在政策的影響下預售交易量縮，短期房價也難有表現，目前市場上預售已經從全面熱銷，轉為個案表現，接下來就要觀察329檔期的銷售狀況。
近年全球主要國家房價大漲，很多知名城市都有房價泡沫化與租金收益率過低狀況，根據全球數據庫（Numbeo）計算全球15大租金報酬率最低城市，前三名為廣州，深圳，首爾，台灣也有四個都會區上榜，包括台北、台中、高雄、新竹。 元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年世界各國因應疫情蔓延與金融情勢動盪，大量印鈔救市，熱錢湧入房市導致房價暴漲，各地普遍出現房價漲的比租金快的情形，房價漲愈快的地方，租金報酬率就愈低 。 他表示，這次15個上榜的都會區，有高達11個在中國大陸及台灣，應與華人社會「有土斯有財」認為買房子是擁有財富的觀念有關，目前華人眾多國家或都會區，普遍有房價偏高、租金收益率偏低情形。
根據全球數據庫計算2023年全球347個主要城市「市中心租金收益率」，目前租金收益率最低城市為廣州僅1%，其次依序為深圳，首爾、台北，均為1.1%，第五為杭州1.5%。 另外，台中1.9%、高雄2.0%、新竹2.1%也入榜15大租金收益率最低城市。 陳傑鳴指出，以長期投資角度看，過低收益率代表租金跟不上房價漲幅，將使得區域房產對投資者喪失吸引力，台灣這次上榜台北、台中、高雄、新竹等四個都會區，對這些地區房市是一項警訊，是否有泡沫化危機值得關注。 以房價最高的台北來說，目前在台北市中心租金收益率僅1.1%，等於要收租90年才有機會還本，雖然台北是台灣首都，人口集中、就業資源豐沛，房產保值力強，但過高房價已壓的不少民眾喘不過氣來。
依內政部資料顯示，到去年Q3北市家庭房貸負擔率高達67%，等於家庭每月可支配所得超過三分之二都要繳房貸，明顯衝擊家庭生活品質與年輕家庭積蓄財富的可能。如果未來家庭所得無法提升，北市房價要再繼續大幅上漲難度不小。 這次上榜的台中、高雄、新竹，目前市中心租金收益率也僅2%上下，同樣需收租高達50年才能還本。 由於這三個都會區近三年來房價大漲二到四成，投資炒作風氣盛行，區域新屋新增供給相當多，在租金報酬率偏低下，對長線買房收租置產族誘因逐漸喪失，購屋者此時追價需謹慎。 陳傑鳴表示，台灣過去只有雙北房價讓人感覺負擔不起，近年全台房價爆漲，無論在桃園、新竹、台中、台南、高雄等地區，4、5字頭房價不算少見，甚至桃竹還有6~7字頭房價，顯示房市墊高情形擴及全台多個縣市，值得大家關注。
新北市政府規劃到2030年，新北捷運將六線齊發，而捷運站點往往是房價保證，根據統計，目前雙北興建、規劃中捷運站點的周遭房價，近一年漲幅約在7%~20%，其中房價漲幅最大的是三鶯線的媽祖田站，漲幅達20%，而房價最高的則是環狀線-北環段的故宮博物院站，平均單價為76萬元。 捷運局規劃未來四年新北市將持續推動捷運六線齊發，包含三鶯線、萬大中和線、新北樹林線、南北環線、汐東線及淡海輕軌二期等，將投入2,486億元經費可新增營運路線51公里及48座車站。 此外，待行政院核定五泰輕軌、交通部審議中的深坑輕軌、八里輕軌，及延伸五泰輕軌的泰山板橋輕軌、
與桃園綠線串接的三鶯線延伸八德段，及與汐東線共線共站的基隆捷運等六條路線核定通過。 元宏不動產加值服務平台根據實價登錄統計，目前雙北興建、規劃中捷運站點的周遭房價近一年漲幅前三名，三鶯線為媽祖田20%、頂埔站16%、國華站13%；萬大樹林線監理所站17%、迴龍站14%、樹林站12%；環狀線-南環段的動物園站10%、溝子口站9%、馬明潭站7%。 另外，還有汐東線社后站11%、汐止科學園區站9%、汐止區公所站8%；淡海輕軌二期(藍海線)淡水站9%、淡水老街站7%、滬尾砲臺站7%；而房價最高的則是環狀線-北環段的故宮博物院站，平均單價為76萬元、年漲幅12%。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，隨著房市轉冷，目前捷運興建題材是少數能帶動區域房市的利多，是購屋者可以多留心的區塊。不過，由於規劃中的捷運路線變數仍大，就算是興建中的捷運，購屋者也需注意建設時程是否有延宕，如此才可以避免出現購屋後立刻就套牢的狀況。 陳傑鳴指出，依照過往經驗來說，捷運所帶動的房市效有一定周期，在興建計畫確定後，開工前住宅往往會有一波漲幅，是購屋者可以積極切入的時段。
而施工期間，因工程施行，區域房市反而會陷入房市黑暗期，交易停滯，房價也會較疲軟，甚至出現下跌。 直到通車前一年，因捷運工程大致都已到收尾階段，對交通的衝擊逐漸降低，且在捷運站具體呈現下，也會讓民眾加深對捷運的期待，因此會更願意積極追價買房，往往會使得房價再出現大漲，甚至可能發酵到通車後。以上這些都是想沿著捷運買房的民眾須先掌握的購屋時機點。
對於不少人來說，出社會工作後的夢想，就是能用自己賺的錢買到喜歡又舒適的安心窩，只是滿意的住家可遇不可求，且室內設計也會隨著時間和環境而變化，許多新建案往往已見不到以前老舊房子的設計。就有一名網友認為，其實舊房子有個頗實用的「落塵區設計」，但近幾年來的建商已鮮少採用此格局設計，意外引起熱議。一名網友日前在臉書社團「爆怨公社」中發文透露，過去的房子都會有「落塵區設計」，即一進門有個可以放置鞋櫃的小空間，該處也可讓住戶進入居家活動空間前換脫外出的鞋子、衣物等。
原PO相當喜歡這款設計，但也表示現在的建商較少採用這種格局，幾乎要30年屋齡的房子才會有這種設計，讓以前住過這種格局的原PO直呼：「有點懷念！」PO文曝光後頓時引起熱議：「我家也是這樣，玄關落塵區真的很棒很好用」、「大多是一層兩戶的老公寓，才有這種設計」、「不都是被建商的公設比吃光了，要是以現在的坪數，這樣可能客廳少了一大半」、「我也喜歡這種的，但最近看房子，真的都得要找老公寓機會比較大，偏偏很多又沒車位！」據了解，原PO所說的格局，其實就是「國泰格局」，該格局指國泰建設長久以來設計的戶型，大多為三房兩廳兩衛或一衛、前後各有一座陽台，整體接近正方形。
客廳一面是正門和落地窗，另兩面則是電視與沙發區，以及餐廳區；主臥室正好在電視與沙發區的後方，因此正門一打開不會看到主臥室房門，再加上前後陽台、3個房間都能採光，因此該格局的戶型也頗受歡迎。
挾著中台灣唯一三鐵共構站、2022年家戶購屋比居台中市各行政區之冠的烏日區，區域內擁有多個商圈，如外地客與投資置產客偏愛的高鐵特區、明星學區與生活機能完備的明道花園城商圈，以及中小型工廠林立、就業人口紅利助攻的溪南商圈，還有熱鬧的烏日車站商圈！烏日區近幾年受惠交通建設與重大投資案利多帶動下，房價水漲船高，且後市仍可期。 有巢氏台中烏日榮新加盟店長楊舒婷表示，烏日區相較於台中市區房價比較親民，近幾年吸引大批建商搶進烏日推案，磁吸小資族、小家庭等剛性購屋客，以及投資置產客群湧入烏日購屋，指標新案如高鐵特區「夢幻誠」、溪南商圈「雙囍市2」、明道商圈「協和聚心」等。
楊舒婷舉溪南路周邊房市為例，因為交通便捷，透過74號快速道路約15分鐘車程就能進入七期新光三越、大遠百購物商圈；到台中霧峰、大里、甚至彰化芬園的車程都很近。五年前，溪南區內的住宅大樓，預售單價還在1字頭、透天別墅1,300萬元左右還能買得到。但隨著近年房價飆漲，大樓新案單價上看3字頭，「現在1,300萬元想買新透天，只能到鄰近的彰化芬園看看」。 最受外地客與投資置產客青睞的烏日高鐵特區，是中台灣唯一擁有三鐵共構站的區域，透過74號快速道路快速到達台中市區，還能迅速銜接國道一、國道三、國道六，周邊交通便捷，多年來吸引了龍寶、惠宇、豐邑、登陽、麗寶、櫻花、大華、達麗等知名建商爭相推案，房價也從單價2字頭到站穩3字頭，預售案最新實登甚至已站上4字頭。
由於烏日高鐵特區與彰化縣僅相隔一條大肚橋，許多彰化人想在台中購屋置產、首選就是距離不遠的烏日高鐵特區。楊舒婷說，目前區域內住宅大樓屋齡都在十年內，每坪單價站上3字頭。 而烏日在地客對於生活機能完善、位於舊市區的明道商圈，以及工廠林立的溪南商圈較為青睞。 尤其是銜接烏日溪南與彰化芬園的溪尾大橋2016年通車後，兩地之間的車程大幅縮減到十分鐘，從烏日到台中市區的交通時間也因此縮減不少，助攻溪南周邊房市。
楊舒婷說，溪南以透天厝為主力，目前透天厝屋齡都在20～25年之間，且甚少有物建釋出；住宅大樓目前有「雙囍市2」、「晨右新美」等新案，預售單價還在2字頭。不過，在交通建設助攻下，溪南新大樓單價上看3字頭可期。 台中高鐵特區 小家庭進場要趁早 台中烏日區購屋買方多為新移居的小家庭，而小家庭購屋第一個面對的難題就是自備款，購買預售屋為分階段付款，付款較為輕鬆，否則，現在首購族要買總價千萬元以上的房子，通常還是要靠長輩們幫忙資助。
台中高鐵特區近一年房價漲幅近2成，烏日高鐵特區挾帶三鐵共構的交通路網，以及「超級娛樂購物城」等重大投資案等優勢加持，建商目前推出二至三房剛需自住產品，符合小家庭使用，周邊房價上漲可期，建議應提早布局。
高雄「3屍透天」打5折賣驚人價 網嚇：連凶宅也買不起 台灣房價高漲，就連凶宅開價也不再親民，有網友在PTT發文，他在臉書社團發現一間高雄事故屋出售訊息，行情「打五折」後開價還要1600萬元，PO文一出引發討論，有網友傻眼表示「連凶宅都買不起的時代來了」。 有網友在PTT貼出凶宅出售的截圖，該物件屋齡38年，建坪56坪、地坪26.3坪，是景觀第一排邊間3樓透天，而且交通方便走路到捷運站只要5分鐘，但該物件是事故屋，2年前有3人上吊，售價則是1600萬元。
原PO表示，上述凶宅物件不算是精華地段，附近也沒什麼商圈，雖然鄰近捷運站，但房價砍半還要1600萬，好奇這價格有人可以接受嗎？ 不少網友看到開價後很傻眼，紛紛表示「可怕的不是鬼，是38年凶宅還要1600萬」、「台灣連凶宅都很貴笑死」、「我連凶宅都住不起了」、「連凶宅都買不起的時代來了」、「蛤？還以為在台北商圈」。 也有網友說，「買了打掉曬太陽，當個停車場」、「這個物件就只是在賣地而已，買了就是拆掉」、「1600萬應該就是開來給買家殺價的吧」。
據實價登錄網資料顯示，三大東部縣市宜蘭、花蓮、台東，甚至連離島澎湖、金門之市中心的新建案房價都攻上3字頭，其中又以宜蘭礁溪新案「MANSION ONE」每坪成交均價達46萬元最高，頭城「滿山行」每坪成交均價也達42萬元。 至於花蓮縣、台東縣部分，建商推案主力鎖定市中心的花蓮市、台東市，又以台東市透天新案「開封品苑」，總價、單價最高，該案總價落在3,300~3,600萬元，且每坪成交均價40萬元。
東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，這一波通膨推升房價高漲，讓東部縣市、離島新建案價格也節節高升；以離島金門來說，由於建材與建築工人都需從台灣本島引進，目前金門缺工料少問題仍嚴峻，導致區域新建案價格居高不下，讓新推案的價格已跳上3字頭。 房市專家何世昌分析，受到原物料、建材與人工等營造成本大漲轉嫁至房價的影響，使得偏鄉與離島都跟上這波房價飆漲行情，鬧區新建案2字頭、3字頭的房價正成為新常態，早年離鄉背井的遊子看到老家房價也大感不可思議。
何世昌強調，近幾年來，當大眾熱烈討論中南部房價飆漲之際，恐怕沒料到離金門、澎湖等離島市區房價已攀升至3字頭上下，絲毫不輸南二都的蛋白區。 何世昌指出，房價高漲雖加重購屋族負擔，但也有好的發展，例如品牌建商因拓展業務、或回饋鄉里等諸多因素考量下，紛紛進軍東台灣推案，不僅能提升當地建商的警覺性，也帶起住宅市場在建築品質與建材等級比拚，為市場帶來正向發展。
新聞提要 杜拜房地產市場近來再現生機！然而這可能要歸功俄烏戰爭，許多俄國人為了逃離戰火，爭相將家人與資金帶到杜拜避難。 素來以不動產開發與觀光業著稱的杜拜，14年前遭到金融海嘯摧殘一度陷入沉寂！當時有好幾個房地產項目因資金不足而被放棄。不過去年受惠於俄烏戰爭、俄國富豪將資金轉向杜拜後，使得當地房市正展現蓬勃生機！ 過去幾波在杜拜的景氣循環、戰爭是最大推手。這次也不例外，杜拜繁榮再現，主要是俄烏爆發戰爭，俄國富豪為了逃離戰火，將資金流向該地。 Betterhomes不動產公司執行董事溫德（Richard Waind）表示，目前全球許多地方都面臨實質的挑戰，促使民眾不管是為了資本或家人，都在積極尋求避險天堂。
雖然迄今沒有跡象顯示，杜拜將會與2009年金融海嘯一樣遭遇類似的困境，但一些擔憂卻已開始浮現，像是租金狂飆、物價上漲，導致民眾生活成本受到壓縮。 卡內基國際和平基金會學者韋托利（Jodi Vittori）說：「理論上來說，阿拉伯聯合大公國願意充當橋梁，讓俄國寡頭利用阿聯做為俄羅金融系統與西方的中轉站，恐令該國名聲遭到損壞。」但是實際上卻不然。 石油帶動國家發展 想要誇大阿聯過去半世紀改變多少是件艱難的任務。該國自從1968年從大英帝國保護國脫離，成為由七大公國組成的聯邦制君主國後，人口也從當時的1.8萬人遽增到逾920萬人。根據官方統計資料，光是杜拜就有350萬人口，此外每天還有110萬人暫時住在該城市或通勤到該地工作。
石油帶動了阿聯最初的現代化，之後杜拜在2002年開放海外人士自由持有不動產，因此全球最高大樓、寬闊的購物商場如雨後春筍般冒出，取代過去該城市單調沙丘景象。 房地產目前占杜拜國內生產毛額的10％。在新冠疫情過後，杜拜2022年共有86,849起房地產銷售交易，擊敗在2009年創下的80,831件交易紀錄。 分析師指出，豪宅市場快速增長，起初與全球為了逃避本國疫情封鎖而湧入杜拜的超級富豪有關，但更重要的是在俄烏戰爭爆發後，俄國富人加快將資金湧向該地。 此外杜拜本地的壓力也在增加。即使有反哄抬法律的保護，該城市平均租金依然年增26.9％，住在別墅的民眾可預期每年付出的租金中位數為76,000美元。
帶動杜拜房市再現狂熱，俄國人是最大功臣。溫德表示自從東歐發生危機，許多俄國人，還有部分烏克蘭人帶著他們的家人與資金逃離戰爭之地。 危機成杜拜商業優勢 長久以來因為危機關係，像是阿拉伯之春、新冠疫情與俄烏戰爭等，為杜拜帶來商業優勢。在1980年代的兩伊戰爭，它的港口城鎮Jebel Ali成為為那些在波灣被戰火破壞的船隻進行修補之地。美國主導的阿富汗戰爭也曾出現富豪湧向杜拜與阿聯進行避難。 目前還不清楚這些逃離戰火的俄國人為杜拜帶來多少資金。這當中還包含涉及不法洗錢勾當的資金等。不像在美國，所有的不動產紀錄都是公開，杜拜並不對外提供交易的所有資訊。
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