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房產新聞
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全國預售屋與成屋熱銷區域在哪？根據台南市不動產估價師公會彙整2022年全台預售屋與成屋實價登錄，預售屋成交量10大熱銷區排行，由桃園市中壢區的3478筆奪冠，其次則為桃園市桃園區的2628筆，第三名為台中市北屯區2511筆，而前10名當中，新北市三重區、台中市梧棲區與台南市安南區皆入榜。
至於納入成屋交易資料，仍由中壢、桃園與北屯為前三名，新竹市更因成屋熱銷，擠入「預售屋與成屋」熱銷榜前10名。歐亞不動產估價師聯合事務所估價師謝宗廷分析，預售屋市場由桃園市拔得頭籌，主因是近年桃園為容納蓬勃發展的人口趨勢，青埔高鐵特區、中路特區、經國重劃區、小檜溪重劃區等新興住宅區吸引了首購、投資、置產的各種資金投入。
謝宗廷說明，包含產業利多外，通勤生活圈由新北擴大至桃園的趨勢已奠定厚實基礎，研判這波房市冷卻期間，桃園不動產市場仍能有平均水準以上的表現；大台北地區的部分，三重區因大型社區「都廳大院」總戶數達2291戶，貢獻全年度26％的預售交易數量。 台中市的部分，中華民國不動產聯盟總會監事會召集人黃昭閔指出，台中市不動產買盤動向匯聚於台74線環內區域，諸如南屯區、西屯區、北屯區、北區等行政區，購屋民眾仍偏好生活機能發展成熟區域，且以可達到交通機能串整為優先。 然而從預售屋交易情形可得知，隨著房價逐年增漲，確實讓部分買盤往外圍區域移動，海線地區具有親民價格優勢，帶動梧棲區、龍井區、沙鹿區及清水區的預售屋交易動能，以及未來社會人口紅利、交通建設再升級。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，去年即便市場走冷，但建商與中古屋主對於房市仍有期待，採取以拖待變，一方面沒有預期《平均地權條例》上路，另一方面，也未放寬對於限期推案的法令，除了第一季在未升息前持續走熱，第三季初期也因疫情降溫而顯見推案量，這些榜上有名的地區都是預售熱區，均不意外。 但陳炳辰也提醒，今年房市持續弱化，要是本為親民區塊卻見量體過多與價碼過高的情況，都不無轉為高度賣壓，買方切勿盲目搶進，資產實力不夠雄厚的賣方最好壓縮獲利，免於風險。
捷運路網所及處是經濟活動指標地點，北市府為活化資產、爭取財源，今年規劃推出「捷運萬大線金城機廠暨莒光站／加蚋站（捷九）土地開發案」在內的多件土地開發案，預估民間總投資金額約389億元。 北市財政局長游適銘昨（14）日表示，捷運萬大-中和-樹林線全線橫跨北市與新北市，第一期預計2025年底完工，2026年中通車，相關開發案提上時程，台北市財政局今年度在捷運萬大線重大開發案件包括「金城機廠暨莒光站／加蚋站（捷九）」、「廈安站（捷十）」，「中正紀念堂站（捷四）」、「中和站（捷2）」及「連城錦和站（捷4）」等土地開發案。
另外還有「內湖潭美段土地設定地上權案」、「北投製片廠BOT+OT案」、「生態主題園區BOT／OT案」，預估民間投資金額約389億元。 捷運萬大線「金城機廠暨莒光站／加蚋站（捷九）土地開發案」已公告招標，預計4月17日截止投標，投資金額高達200億元 北市捷運局指出，金城機廠暨莒光站位於新北市土城區金城路二段以北、莒光路以南，基地面積廣達3.5萬坪，開發量體估超過9.4萬坪。 預計開發為以捷運機廠暨車站為中心的大型住宅社區、辦公大樓、商場及人工平台的巨型造鎮，具周邊發展領頭作用。
捷運局認為，機廠所在的中和及土城產業基底雄厚，產業帶動就業，將衍生居住人口的遷徙，住宅需求潛力可期。 加蚋站位於北市萬華區萬大路，緊鄰光仁國小，屬於青年公園生活圈。基地面積128坪，預計開發地上七層都會精緻宅，南萬華生活機能完備，房價相對其他行政區便宜，有望吸引台北首購族、新生家庭及換屋族的青睞。 台北去年度完成招商簽約案件有「台北市北投區軟橋段91地號（T16街廓）市有土地設定地上權案」等17件，民間投資金額約550億元。
財政部執行房地產相關所得三大專案查核計畫，財政部賦稅署今（15）日表示，針對多屋持有者五戶以上，已完成查核完成1,720件，約占22%，光是這兩成案件，就已補稅8,018萬元。 財政部長莊翠雲今日率領所屬單位赴立法院財政委員會業務報告。民進黨立委郭國文關注，根據主計總處公布，CPI房租指數上升，房租一漲再漲，財政部查核房東收入是否有斬獲？ 賦稅署長宋秀玲指出，目前財政部針對房地產相關所得有三大專案查核計畫。
首先是「個人不動產相關所得專案查核作業計畫」，已於2021年底結束，共查獲1,085件，補徵稅額4,565萬元。 第二，是針對多屋持有者十戶以上，執行期間是到2022年3月31日，結果共查獲1,007件，補徵稅額約9,985萬元。 第三，是針對多屋持有者五戶以上，目前仍在持續查核中，宋秀玲說，截至目前已完成查核二成二，補稅8,018萬元，後續還有約5,000件正查核中。
COVID-19造成缺工缺料及營建成本大幅增加，建商可能資金周轉不靈? 去年底新北市樹林的「凱旋大苑」爆出「爛尾樓」停工，建商解散公司消費者血本無歸。2020年中和區爆發的「青慕淳」爛尾樓之履約保證雖採用「不動產開發信託」，但建商山琳建設倒閉無法退還購屋款，消費者繳的預售屋款血本無歸！ 雖然內政部《預售屋買賣契約範本》(109 年 12 月版)第6 條之1提供5種「履約擔保機制」，但其中的「不動產開發信託」、「價金信託」只是藉由信託來隔離債權與達到購屋專款專用之目的，僅是履約保證的強化機制，並不具備履約擔保之實質功能。
例如「青慕淳」的建商向星展銀行借款將建案及建地抵押設定給銀行為「優先受償人」，致該建地遭星展銀行聲請法拍，34戶購屋人已繳4千萬元血本無歸？其實，「不動產開發信託」、「價金信託」使用「履約擔保機制」名稱，只會讓消費者「誤」以為這樣的信託機制有提供高度的履約保障作用？ 為了確保消費者權益，建議內政部的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項》中，對於「不動產開發信託」、「價金信託」之規定內容，對於消費者的障應該有更具體的文字描述；而非目前僅規定的興建資金依工程進度專款專用之「自益信託」(事項規定第七之一條第1項)。
何況前述信託的「受益人」為賣方(建商)而非買方(購屋人)，即銀行受託人係受託為賣方建商(而非爲買方購屋人)管理信託財產。 建議主管機關修改前述法規，應增列「信託機制」條款中約定，若建商解散或停工3個月以上則「受益權歸屬消費者」才能防止爛尾樓；並非目前規定的「賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。」另，建商應提供透明化管道給消費者查詢「工程實際進度」及「消費者購屋款支用情形」等資訊，才能避免目前發生爛尾樓建商把「建案抵押給銀行借款」，或建築經理公司「填報工程進度不實」提供給信託銀行於「無進度但撥款」給建商，造成消費者繼續繳款但不知工程進度，這就是爛尾樓的根源! 不動產開發信託的續建機制關係人包括建商、買方及融資銀行等。續建機制之能夠運作，主要在於不能讓建商的債權人(例如前述之星展銀行，但它是合法的)干擾續建之進行。
續建機制應在建商出現償債爭議時及早介入；若有半官方機構參與則有利於促進消費者與倒閉建商間之協調續建。 建議主管機關未來修改《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項》，在「不動產開發信託」條文增加「約定續建機制」，對於買屋消費人、融資銀行都有好處，預防建商因故無法繼續施工發生爛尾樓時，才有法律保障。 續建機制成功與否首在地主，如果地主不是建商則需先取得地主的同意續建承諾；其次為融資銀行是否肯繼續願意提供先前已經核貸的資金才能續建。
建議消費者與建商簽定《預售屋買賣契約》時，地主、融資銀行、信託受託人及買屋消費者都應先合意約定，萬一發生爛尾樓要續建時，各方同意續建機制之執行。 建議內政部檢討《預售屋買賣契約範本》的「履約擔保機制」，針對以「不動產開發信託」作履約保證之規定內容，允宜《預售屋買賣契約範本》、《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項》中，「明文增訂」爛尾樓的續建機制，有法律明文保障以降低購買預售屋的法律風險！
根據財政部統計資料庫資料顯示，今年全國前2月房地合一稅收為37.1億元，終於較去年同期呈現衰退表現，年減幅度為15%，過去一年即使房市交易量縮，不過房地合一都維持年增表現，不過隨市場交易降溫，加上去年房地合一稅基期已高，前兩月也出現罕見的年減表現。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年下半年雖然交易量已經萎縮，不過房地合一稅仍呈現年增的穩定表現，多數月份房地合一稅收都超過30億元，反應雖然交易量縮，但2016年後買進的屋主與地主，不動產價格都有大幅增值，因而出現交易量縮但房地合一稅收卻維持高檔不墜。
新北成稅王年增13% 台中位居第二年減28% 若以區域表現來看，過去房地合一稅收王長期由台中市領先，不過今年前兩月稅收王台中市退居第二，新北市前兩月稅收年增13%，以6.8億元擠下台中市的6.5億元，台中市稅收則是年減28%；第三名則是桃園市的6億元、年增13%；第四名是高雄市的5.7億元，年增7%；衰退幅度最大的則是台南市的2.3億元，年減幅度達到44%。 曾敬德表示，從2016年後買進的不動產，已經開始有民眾符合6年400萬元免稅的優惠條件，房地合一稅上路後改變許多報稅模式，從去年稅收超過380億元來看，許多交易應該都繳到房地合一稅，民眾可先做好財務規劃，甚至利用重購退稅等方式節稅，不過需要留意相關持有時間、不可以出租、供營業或執行業務使用且須設籍等相關規定。
北市房屋稅明年5月開徵時可能會上漲。北市府將於今（2023）年上半年召開每三年一次的不動產評價委員會，重行評定房屋標準價格，一旦調高將會增加房屋稅稅額，北市財政局規劃漸進式調整房屋構造標準單價，避免一次調太高會讓民眾的房屋稅負擔太重，財政局長游適銘昨（14）日表示，開會時將邀請不動產相關公會推派代表參加，廣納各方意見。北市府指出，房屋標準價格包含房屋構造標準單價及街路等級調整率，在兼顧稅制合理及適度反映民意的前提下，將籌組不動產評價委員會，擬具提案報請不動產評價委員會審議，經會議決議後公告，適用2024年5月開徵的房屋稅。
游適銘說，中央於2014年要求各地方政府配合行政院財政健全方案，要求將房屋標準單價調整至合理造價之40％至50％，當時只有北市配合調整新建房屋標準單價，由1坪2萬元調高到5萬元，但現在很多房屋一坪造價約20萬元，距離合理造價的四至五成還有一段差距，但北市已是各縣市最高的。 游適銘強調，民眾已習慣較低的房屋稅，若調高房屋構造標準單價以及路段率的話，將會增加納稅人的負擔，因此，調高的話要先計算可能影響多少戶數、每戶將增加多少稅額，財政局傾向以漸進式調整，不希望一次調高太多，但具體調整狀況，會先進行規劃，並於評價會上討論。 游適銘還說，他曾於2019年拜訪美國紐約市、加拿大多倫多、溫哥華等考察財產稅評價，美加大多採評價比(Assessment Ratio)、離散係數(Coefficient of Dispersion, COD)及價格相關差異(Price-Related Differential, PRD)為估價一致性及公平性衡量指標。 他表示，本次不動產評價會為檢視北市1,351條路段率符合上述指標情形，已經與土地估價學會、台北大學不動產與城鄉環境系合作，並召開多次工作會議，將試算目前房屋稅評價比及房屋稅占房屋價值之房屋有效稅率，估算上述離散係數COD、價格相關差異PRD，以進一步調整相對路段高低，促進公平合理課稅。
原永康街知名小籠包店「高記」，在虹光集團於2010年向高記購入房地後，採危老重建進行建物改建，並推出「永康壹號」，今(15)日舉辦上樑典禮，並宣告低樓層將進行招商和招租。 永康街是台北知名觀光景點，去年8月由英國TIME OUT雜誌評選全球最酷街道，首度進榜即拿下第4名，也是亞洲第1名。
商圈在去年10月出入境解封後人流明顯增加，帶來一波新的開店潮，由虹光集團進行都更改建的「永康壹號」，近日也即將進行1~6樓的招商與招租，全案預計2024年落成啟用， 「永康壹號」規劃地上11層、地下3層的住商混和大樓，1~3樓可作為飲食業店面，4~6樓為一般零售業，7樓以上則為住宅。 虹光集團董事長宋大江表示，繼大直「虹光LIVE」的餐飲大樓後， 「永康壹號」 為集團第2個具有餐飲業進駐機能的住商混和大樓，也可望再為永康商圈的商業機能及人潮增添助益。 宋大江表示，由於集團經營房地產的初心，就是希望將好的東西留在台灣，所以招商的目標也會考量永康商圈的屬性及特色邀請適合的商家入駐，努力延續高記對永康商圈的意義，讓「永康壹號」 成為下一個永康商圈的代表地標。
台中市潭子區屬蛋白區段，不過近年在建設腳步加快、產業園區帶動人口紅利等拉抬下，房價也是節節攀升，例如近年重點推案的弘富重劃區，住宅大樓均價5年漲56.9%將近6成，預售屋最高價更已站上4字頭。 潭子區有潭子科技園區、聚興產業園區的就業人口，近年建設包含潭子國民運動中心、綠空廊道、國道4號豐潭段接74號也陸續完工。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台中74號沿線可說是建案兵家必爭的一線戰區，不少匝道隨著大量社區交屋，上下班時間出現塞車問題，但潭子因案量少，從中山路上74號沿路幾乎沒塞車，年初國4豐潭段開通便為此區挹注強勁撐盤利多。
74線成推案熱區 國道4號豐潭段添利多 觀察潭子區近期推案，集中在弘富重劃區，包含寶璽機構旗下睿嚮建設「睿嚮大涵」、恆山建設「恆山和合」、佳茂建設「佳茂6962三期-御景莊園」等，其中「睿嚮大涵」目前實價登錄已揭露33筆，均價每坪37萬元，更出現1筆15樓頂樓戶總價1803萬元、單價達40.3萬元新高價。「恆山和合」目前也已揭露134筆交易，均價約每坪33萬元；「佳茂6962三期-御景莊園」則有198筆成交，均價約落在每坪32萬元。進一步統整實價登錄資訊可發現，目前弘富重劃區建案房價已穩站3字頭，且住宅大樓均價5年內從每坪21.1萬元漲至33.1萬元，漲幅達56.9%，漲勢相當驚人。
潭子新案最高價達4字頭 豐原市區5字頭成常態 另一方面，潭子的旁邊、台中縣市合併前的市政核心豐原區，雖然合併後光環逐漸消退，不過近期同樣受國4豐潭段加持，包含豐原轉運中心也已正式啟用，目前也有運動產業園區的「豐富專案」規劃中，已帶動區域房市，吸引不少品牌建商進場推案。 豐原區近期推案包含久樘開發在精華商圈的「久樘宸陽」，目前實價登錄揭露已有98筆，最高成交單價為43.8萬元，還出現突破當地新屋總價的3筆3000萬元以上成交，最高總價達3632萬元，足見區域剛性買盤實力。 此外，富宇建設也在豐原區推出「大宅豐鼎」，位於豐原火車站東核心商圈內，開案時即打出5字頭的區域新高價，目前實價揭露25筆交易，其中10筆單價超過50萬元。
新光金今舉行線上法說會，2022年受到美國升息影響，新光金控認列投資性不動產評價損失54.9億元，負報酬率0.6%。 受到全球市場大幅波動，新光金子公司新光人壽2022年股債資本利得較前一年減少，且認列投資性不動產評價損失54.9億及外匯避險成本63.9億，全年合併稅後虧損47.9億，合併股東權益為1394億，淨值資產比率為3.94%。 新光人壽總資產3.57兆元，五年複合成長率7.1%。總投資金額3.4兆元，避險後投資報酬率3.21%。
各項資產投資報酬率，分別為不動產-0.6%、擔保放款1.9%、保單借款5.3%、國外股票及固定收益3.5%、國內股票及固定收益3.2%，以及現金約1%。 針對不動產出現投資虧損，發言人李超儒說明，去年不動產租金收入45億元，高於2021年43億元，收益呈平穩向上趨勢，但因利率往上走，新壽使用現金流量折現（DCF）較為不利，但此為暫時性評價影響。
去年下半年，新壽保單脫退較往年升溫。新壽發言人林漢維表示，去年底新台幣回升，美國升息也減緩，保單解約脫退已趨緩。今年前兩個月已不再出現去年，尤其是Q4的較大量解約狀況；並強調保費收入和帳上現金足以因應保單理賠及解約，沒有流動性疑慮。 至於今年金控配發股利，李超儒表示，會以財務結構與資本適足為首要考量，4月董事會才會討論今年的盈餘分配。
台灣房屋集團趨勢中心觀察實價登錄以來，忠孝東路上的店面單價排名，第一、二名兩筆忠孝東路四段店面於2014年同時成交，單價分別為778.6萬元和756.8萬元，目前仍為精品鐘錶店面；第三名店面2015年賣出單價650萬元，目前由銀行承租，第四名目前是海鮮餐廳經營；2022年9月成交的這筆忠孝東路三段店面交易單價466.5萬元，名列第五，目前仍由鞋店承租中。
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，2016年房地合一稅上路後，東區店面也少有高價表現，而忠孝復興站一帶近年的老屋重建火力旺盛，都更案方面，除了有總銷逾400億元的都更大案「台北之星Diamond Towers」外，還有富邦忠孝懷生公辦都更案、大華建設忠孝懷生都更案等指標個案；危老案則接連有「統創緻」、「連雲玥恒」推出，隨著老屋陸續「回春」為新大樓，不僅商圈風貌將迎來新生，區段房地產行情也有機會跟著市容昇華。 第一建經研究中心副理張菱育指出，地主和開發商合作都更或危老案時，為避免發生財務糾紛，有效保障雙方權益，可以採取「不動產開發信託」，地主和信託機構或銀行簽訂信託合約，並由建經公司擔任起造人，將興建工程所需的款項匯入「信託專戶」，並統一由信託專戶撥款支付各工程款項，以確保能「專款專用」，降低資金被不當挪用的風險。
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