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房產新聞
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根據桃園市地政局公布的不動產市場交易統計顯示，上月土地移轉筆數為3794筆、建物移轉為2250棟，合計總筆棟數6044筆。合計交易數為近一年來最低。而預售屋部分，統計至1月底僅706件，也為近一年來最低。 地政局表示，不動產市場交易筆數下降，推測主要為延續農曆春節期間傳統交易淡季，加上平均地權條例修正案已於今年 1月修正通過，買方多持觀望態度，所以案件量較1月減少。
地政局指出，近一年交易筆棟數占全市總數比例，以中壢區達全市18.9％（18007筆）最為熱絡，其次為桃園區15.7％（14974筆）。其中，去年11月交易筆棟數又以中壢區（1026件）、桃園區（812件）交易筆棟數最多。 地政局說明，而預售屋的部分，1 月僅申報 706 件，為近一年交易量最低點，主要與適逢農曆春節，工作天數較少有關。目前預售屋近一年交易量以中壢區3734件最多，其次為桃園區2751件、龜山區2511件；1月的交易量則以中壢區176 件為大宗。 而市場成交均價，地政局說，統計至去年11月，大樓含華廈，平均總價落在970萬，較去年增加2.8％，每坪平均約23.8萬，較去年下跌1.7％；公寓平均總價約為450萬元，較去年下跌1.8％，每坪平均16.1萬元較去年增加1.9％。
目前成交均價最高為龜山區每坪27萬元，其次為桃園區每坪25.3萬元及蘆竹區每坪24.9萬元。 地政局推測，去年歷經金管會調整銀行風險權數、央行4度升息、平均地權條例修法等政策因素，又遭遇通膨升溫、地緣政治風險等外在環境因素，都會影響消費者購屋意願。自下半年起成交量呈現下降趨勢，但各項建設包括捷運綠線、鐵路地下化、航空城計畫等利多因素支撐，未來房市走向還有待觀察。
為加速城市翻新，台北市長蔣萬安力推都更五箭，包括公辦都更案受理門檻從原先90％降至75％，然而都更難度仍高，自2017年5月《危老條例》上路後，危老重建短短幾年就超越都更案量，核准案件比都更多200件以上，成為台北市老屋改建最主要途徑。 第一建經研究中心副理張菱育表示，危老重建躍居老屋更新主流，主要有三優勢，才會讓建商紛紛改以危老途徑整合推案。
第一為無面積限制，一般都市更新土地面積需在1,000平方公尺（約300坪）以上，就算是有條件放寬的都更案，面積也要500平方公尺（約150坪）才行；危老重建沒有最小基地面積限制，即便只有一棟透天厝也能獨立重建，降低業者整合難度。
第二為容積獎勵高，危老重建最高容積獎勵上限為40%，雖略低於都市更新的50%，但都市更新獎勵額度須經審議，審議後實際獲得獎勵常會低於預期，普遍取得獎勵額度僅約25~30%；危老獎勵明確基本上採行政審查，只要符合該項容獎條件，就會給予獎勵，所以業者幾乎都能拿到符合預期容積，以台北市危老核准案來看，平均取得容獎額度在30~35%，讓危老更受業者青睞。
第三為行政流程短，都市更新行政流程繁雜，從劃定單元、報送事業概要、開公聽會等，一路到最終申請建照，原則上要花三、五年時間；危老重建從送案到核准，最快半年就能搞定，精簡許多，便於業者推案規劃。
財政部北區國稅局表示，營利事業出售不動產，其所得歸屬年度，依營利事業所得稅查核準則第24條之2規定，應以所有權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登記給買受人以前，已實際交付者，應以實際交付日期為準；兩者都無從查考時，稽徵機關應依其買賣契約或查得資料認定。 北區國稅局說明，日前查獲轄內A公司於109年間出售103年以前購買取得的房屋及土地，並於109年12月底辦妥所有權移轉登記，雖不屬於房地合一新制課徵範圍，但疏漏未將出售房屋利益600萬元併計當年度營利事業所得稅申報。
A公司於接受調查時表示，因買方貸款程序遲延，故於110年1月買方完成付款後始辦理點交，並同時開立統一發票，誤以為上開出售房屋利益的申報年度是以統一發票開立年度為準，並沒有隱匿逃漏稅的意圖。 經北區國稅局向A公司詳細說明，公司組織應採用權責發生制，該公司既已於109年12月將房屋所有權移轉至買方，依查核準則規定，出售收益已確定應收，應予入帳及併計109年度營利事業所得稅申報損益。A公司已無異議，經該局核定補徵稅款及依《所得稅法》第110條規定處罰，未申請復查確定。 北區國稅局提醒，營利事業出售不動產，如有所有權移轉登記日期與統一發票開立日期為不同年度情形，應特別留意以所有權移轉登記日期為所得歸屬年度列報相關損益。
《平均地權條例》配套子法正如火如荼進行中，力拚4月底定案，內政部持續與相關業者、公會、代銷溝通，了解業者實務情況，希望讓子法更加完備，官員表示，為避免波及無辜，都更危老合建分售等情況取得住宅有望「免經許可」，不會受私法人購屋限制所影響。 「限制私法人購屋」是平均地權條例五重拳之一，官員指出，主要考量私法人原則上無居住需求，且近年私法人購屋數量增加，恐影響國人居住權益，為避免囤房炒作，針對私法人取得住宅採取許可制。 官員表示，近期陸續傾聽各界專家建議，內政部也與相關業者討論及溝通，在訂定子法時會斟酌納入各界聲音。
官員指出，為避免傷及無辜，都更危老合建分售、產權整合過程中，因實務所需的買賣移轉，擬納入免經許可範圍，除了是配合政府推動都更危老的初衷，也減少業界實務操作的機會成本與不確定性。 官員說，會力拚在4月底完成子法修訂，對於免經許可適用對象會表達清楚，未來子法施行後也會滾動檢討。 另外，業者關心的因參與都更危老重建而必須事先購入住宅進行整合，則納入「需經許可」，確認確實為都更危老所需，就會審核過關。
內政部長林右昌昨（19）日表示，「青年購屋積金支持機制」正在配套研議中，待完成後會正式報告推動；至於「長期使用權住宅」構想，尚須進一步研議及配套，待時機成熟後再提出。 內政部表示，青年購屋第一桶金與使用權住宅，都是提供多元居住協助的好政策，可讓更多民眾有機會獲得支持，具備多元協助民眾安定居住的效益。內政部將持續規畫並與相關部會討論，待方案成熟後將主動對外說明。
林右昌日前視察國家住都中心時宣示，正在研議建立「青年購屋積金支持機制」，目標讓有購屋意願的年輕人，透過自身努力定額儲蓄，及政府制度性協助，在一定年限內得到購屋第一桶金。 據了解，內政部正與金管會研擬相關機制配套，擬讓年輕世代透過定額儲蓄方式，由政府給予加碼複利計息，加速獲得第一桶購屋頭期款。
台北市老屋眾多，城市更新迫在眉睫，引爆改建熱潮。統計2018到2022年，近五年台北市都更案量達567件，危老更高達769件，不論都更還是危老，核定案件數前三名行政區都一樣，為中山區、大安區與士林區。統計中山區都更案共67件、危老案共112件核定；大安區都更案65件、危老案95件；士林區都更案56件、危老案84件。 根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第4季台北市房屋稅籍住宅約90.3萬宅，其中屋齡逾30年的老屋高達64.8萬宅，占比超過七成，且全市整體平均屋齡近37年，因此近年台北市積極推動老屋更新，以改善住宅高齡化問題。不過，一般人認知屋齡愈高地區，老屋更新需求應該愈迫切，核定案件數也應該愈多才對，但實際上並非如此。
以台北市來說，平均屋齡最高行政區是萬華區，去年第4季平均屋齡高達40年，但不論都更還是危老，萬華區核定案件數都屬後段班，反倒是平均屋齡第四年輕的中山區，核定案件數居全市之冠。 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，由於老屋整合時間成本與金錢成本都不俗，建商大多會選擇整合效益較佳區段投入，因此房價高的區段，老屋重建熱度通常比房價低的地區更旺盛。
以中山、大安與士林區來看，都是北市房價前段班，萬華房價是台北市相對低檔，陳定中指出，在中山、大安等地整合老屋，完成重建後可售利潤較符合業者預期，尤其中山區中山北路沿線，以及大安區忠孝東路沿線，不僅房價行情突出，又不乏容積率較高的商業區土地，可放大開發規模，所以對業者而言更具整合誘因。 近年因東區門戶計畫快速崛起的南港區，老屋更新進展相對保守。台灣房屋南港世貿展覽館特許加盟店店東吳鴻暉分析，南港區是台北市發展較晚進區域，土地供給相對豐富，業者仍可藉素地開發推案，降低老屋整合必要性；此外，南港住宅老化情況相對和緩，去年第4季南港區住宅平均屋齡約31年，為北市最年輕，僅比危老重建30年屋齡門檻多一年，老屋整合火力較冷靜。
近年全台房價頻創新高，根據內政部最新資料顯示，目前全台主要都會區中，台北平均購屋總價已經突破2100萬、新北也站上1300萬大關，桃園、新竹、台中、台南、高雄也都要1000萬上下，民眾買房壓力相當大。 觀察2022年實價六都住宅總價帶分布可發現，台北及新北最熱銷的總價，都是在總價1000萬-2000萬區間，反映房價高漲下，雙北民眾購屋預算不得不往上提。
目前僅有桃園、台中、台南、高雄等都會區，民眾主力購屋總價還在千萬內，其中台中，一千萬內的成交占比僅剩53%，是未來六都中最有機會雙北高房價化的都會區。 元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，目前台灣民眾面臨「薪水漲太慢」、「物價房價漲太快」困境，特別是房價，十年來全台及主要都會區平均購屋總價增加300-400萬，以國民每個月實質經常性薪資不到5萬、一年可能存不到20~30萬來說，不管怎麼打拼似乎都追不上房價上漲的速度，想買房真的不容易。 陳傑鳴指出，目前在雙北購屋對於一般購屋族來說壓力最大，北市平均房價一坪高達70萬左右、新北也要40萬以上，想買三房，北市要2、3千萬、新北要1200萬到1800萬。
這樣總價光是2成自備款就不容易，上千萬房貸也會壓的購屋者喘不過氣來。陳傑鳴指出，房價已經很難回到過去，未來房價若持續上漲，無殼族的買房惡夢恐怕難解。建議政府相關打炒房政策仍要持續，補貼等政策也要不斷推出，並須多關注弱勢族群與老人租屋等議題，避免無殼族後續連租屋都面臨困境。 至於想買房的無殼族，如果已存夠自備款，不妨可考慮先求有再求好，慢慢由小換大，然後趁這波房市量縮下跌伺機進場，利用謄本情資找尋到急售屋主來便宜買好房。
央行升息使房市交易量降溫，加上少子化正在改變房市價量結構，根據好房網報導，有一名建商的兒子，他在台積電工作年薪高達500萬元，但只生一個小孩，雖然薪水優渥卻也沒有到處置產，只買了一間含車位50坪的房子，讓他擔憂這樣的現象恐衝擊房價。 好房網報導，一名建商透露，自己的兒子在台積電當工程師、年薪500萬元，一家三口只住在50坪、室內約30坪的空間，該名建商擔憂少子化正在慢慢改變房市結構，年輕人不婚不生或只生一個小孩，也沒有老一輩手邊有閒錢就買房、傳承財富的觀念，長期來說，這種趨勢會衝擊房市價量。
針對少子化現象，財經作家狄驤先前也在臉書發文發文指出，台灣少子化和人口高齡化的趨勢愈發明顯，生育率已經是世界最低，他示警台灣必然會跟上日本的後塵，未來最不值錢的就是房子，「少子化導致房市剛需下降，可能讓房市年化報酬減少。」 知名投資客「帥過頭」接受ETtoday採訪時則說，2024年起是台灣進入人口負成長的第4年，因此他看壞接下來台灣房價表現。他預估2023年起房價將會連跌10年，前3年2023~2025年跌最重、每年跌10％，之後幾年則至少下修3％。
台北市敦化南北路沿線將掀辦公大樓都更潮，最受矚目為台塑集團總部、寶豐隆敦南金融大樓、國泰寰宇、寶紘及凱越建設敦南安和大樓等四大案。其中敦南安和大樓為宏泰集團創辦人林堉璘的小公子林鴻森所操刀，估該頂級辦公大樓月租金上看每坪3,500元。 敦化南北路這兩年已有玉山銀行敦化北路地上權大樓、中壽總部大樓等，陸續完工啟用；接下來，則以頂級辦公四大天王：台塑集團總部、寶豐隆敦南金融大樓、國泰寰宇、敦南安和大樓，最受矚目。 其中進度最快為敦南安和大樓，位於敦化南路二段近信義路口，為已故台灣地王林堉璘三房獨子林鴻森所操刀。
林鴻森2018年以其母親邱寶慧和他創辦的寶紘建設、及父親的凱越建設，共同投標，成功擊敗6家知名建商，奪下「敦南安和公辦都更案」，轟動市場；該案為地上16樓、地下5層的鋼骨造綠建築鑽石級商業大樓，基地內將打造太陽能驅動、監測PM2.5空氣品質裝置等亮點，去年上樑、預計今年內完工，被視為今年辦公市場的指標大案。 第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，該辦公大樓擁有敦化南路燙金門牌、又鄰近捷運信義安和站，若對外招租，每坪月租可望在3,500元以上。 高力國際租戶服務部資深執行董事楊慧明表示，調查顯示，北市今年預計會有6棟商辦大樓完工，包括上海商銀總部大樓約6,100坪，敦南安和大樓約3,400坪，富邦A25大樓將有3萬坪，國泰松江路辦公大樓，皇翔建設台汽北部約有1.13萬坪，陽信銀行總部大樓則約有6,000坪，合計可望有超過6.1萬坪新供給，為市場解渴。
今年329檔期推案量能再創新高，全台推案8千億元，不過發布業者卻表示最主要原因還是商辦供給大爆發所致，如果扣除商用地產，全台住宅案量僅剩6400億元，和去年同期相比萎縮8%，住宅市場熱度出現退燒。為什麼住宅市場會這樣？未來房市可能怎麼發展呢？對此，筆者認為，升息、熱錢退潮與政府打炒房導致目前房市交易量能受到壓抑的主因，也讓建商推案開始保守因應。
如果低迷的市況持續，後續建商「減推案」、「固行情」、「搶價價」、「求出清」四大動作都可能將陸續啟動，建商降價是有可能會出現的。 第一階段「減推案」: 大約就是目前房市的現況。目前房市交易急凍，建商在舊案仍賣不完的狀況下，新案自然會緩推，都先以去化舊案與餘屋為主，也因此造成329檔期全台住宅推案量出現年減的狀況。第二階段「固行情」: 可能會搭配第一階段的「減推案」同時進行，不過建商在目前成本高漲與避免已購客戶抗議下，往往不會輕易降價，這時候變相降價的配套就會開始釋出，如：送裝潢、家俱設備來「固行情」的配套措施將頻繁出現，希望以表價未降、實質已降的方式來幫助銷售、吸引買方青睞。 這時對於剛需、本來就需購屋的民眾，倒是一個取得優惠好機會。
而購屋者在查詢實價行情時，也要多注意新屋價格是否含裝潢……等費用，避免被誤導。 第三階段的「搶降價」: 如果建商「固行情」措施無法拉抬買氣，只要時間拉長到半年以上，建商在土建融利息與庫存壓力下，就可能出現搶降價的狀況。 2016年房市量能最低點時，市場就曾出現品牌建商帶頭降價，這時候資金壓力大、庫存大或是想賣得比別人快的個別建商就會採先降先贏的狀況，希望能率先獲得買方關注。
這階段如果目前低迷市況持續，在今年下半年應該有機會看到。第四階段「求出清」: 一旦市場價降潮越演越烈，這時候建商不管價格，只求出清的機會也會開始大增，甚至會出現預售屋比新屋便宜、新屋開價比中古屋便宜的房價倒掛現象，這在2016年時也曾出現過，這時候將是民眾便宜買新屋的最佳時機。 由於目前房價在歷史新高價、房市又冷卻下，買房時機確實不算太好，因此如果民眾想買到愈住愈增值的房子，買對價格就相當重要。
等出清須等較長時間 不確定性極高 以剛性自住客來說，在建商「固行情」階段就可以開始考慮進場，可以爭取到許多配套，而如果想取得價格上更大優惠，就可能要等到建商「搶降價」或「求出清」才可能，時間約略可能要拉到半年後，甚至到明年，不確定性極高，民眾不一定可以等得到。 如果購屋者這時候不想等，建議考慮運用謄本情資，找尋欠債的潛在急售屋主，或是成屋多年的建商名下的餘屋，都是可以立刻議價買房的好方式。
房市強檔329期將登場，受《平均地權條例》修法影響，如今房市全面回歸自住市場，仍有不少品牌新案將進場，根據不動產業最新統計，共有約58個案進場，總銷上看千億元，尤其話題度高的台中市14期重劃區與水湳中央公園特區，兩者因具備人口紅利與重大建設加持，吸引不少一線指標建商搶進，勢必成為中部未來數年的房市重點戰區。
台中房市業者表示，自住客過去幾年要買預售新案時，常常都來不及看就被投資客掃完了，現在的市場正是可以悠閒購屋的時候，多看多選多比較，成交猶豫期雖拉長，不過從去年下半年到現在的遞延性買盤也成為目前的購屋主力，地點、價格不再是主要考量，建商品牌力及產品規劃躍升決勝關鍵。
其中，話題、利多不斷的14期重劃區，已吸引不少重量級建商搶進插旗，上市建商順天建設已公開新案「順天KING’S ROAD」，憑藉中台灣唯一國際外僑私校特區的精華地段，吸引買氣；此外，堅持採取「不囤地」推案策略的國泰建設，強調產品規劃、建築品質及口碑，最快將在第一季推出14期美和段新案，基地位在昌平東六路與昌平五街及豐樂路，三面臨路逾千坪角地，預估規劃均質四拚純3房產品，正對公園及11期別墅群，緊鄰完整學區及商圈機能。 惠宇建設基地面積約1,225坪的預售新案「惠宇覞山」也已正式登場，主攻換屋型產品；台中老牌建商大熊建設也將於14期推出新案，基地位置座落於衛道中學旁，產品主打日系8分目適切生活宅，規劃24～26坪純兩房；另外，大城建設「悅讀大城」產品規劃30～39坪，也將於329檔期上線。
今年預計還有精銳、大陸、新業、磐興、敦泰等預售新案蓄勢待發。 且除了大樓產品外，在14期美和段也有頗受注目、稀缺性極高的豪墅產品「豐潤自在」，將正式進場，在區內稀少的崇德路住一精華角地上，打造限量8席的臨路130坪透天，除了1樓17坪的車庫空間足以停下4台車、地下室20坪的空間也可規劃為私人會所。 水湳中央公園特區因坐擁中央公園、綠美圖、國際會展中心等重大建設，也同樣吸引指標建商與置產客持續關注，坐落於生態住宅段的「時代海德大廈」，建築外觀首次跳脫以往擅長的古典風格，並以倫敦國際級豪宅「海德公園一號」作為設計理念，產品規劃38～46坪。 不僅如此，目前水湳兩大新案「總太兼得」、「總太至境」也正緊鑼密鼓籌備中，後續「中央公園特區」包括雙橡園、寶輝、由鉅等指標建商也皆有購地庫存，預計今年將陸續進行推案。
台中海線地區近年在科技題材帶動下，不僅帶動大量人口紅利，也推升區域剛性需求，未來還有特五號、捷運藍線等交通利多加持，再加上房價基期低的優勢，自然成為科技人及自住客的不二之選；其中龍井也躍升推案熱區之一，除了精銳建設新案將進場外，深耕海線地區30餘年的茂洋建設也將同時於龍井推出「茂洋晴山洋洋」及「龍井行政特區案」，尚未公開即吸引不少中科置產客目光。
日前2023年03月16日舉辦之「ESG 不動產永續國際趨勢論壇暨GRESB頒獎典禮」 ，透過全球房地產永續基準指標（Global Real Estate Sustainability Benchmark，GRESB）官方代表、台灣社會影響力研究院及易境永續進行專題講座與聯合高峰論壇，協助國內不動產從業人員了解當今國際趨勢與做法，促使提升國內企業對接國外 ESG 評估標準之能力，並為 2022 年度參與 GRESB 榮獲最高五星等級的鼎越開發頒獎。 隨著氣候危機衝擊，國內外相關政策與供應鏈要求相繼而來，越來越多企業與投資機構將 ESG 作為評鑑整體企業經營的指標，身為不動產相關產業如何打造能全面客觀呈現 ESG 的韌性企業成為脫穎而出的關鍵。
成功大學能源科技策略研究中心特聘教授江哲銘指出，目前市場現況大多都以E（環境）與G（治理）為趨勢，在S（社會）方面的表現較不顯著，於2009年成立的全球房地產永續基準指標（Global Real Estate Sustainability Benchmark，GRESB）率先聯合國宣布SDGs之前提供房地產相關企業完備的ESG策略方向，並提供資本市場標準化和經驗證的ESG數據資料，使投資者可清晰了解各企業在永續發展方面的投入和成就。 長期推動與建構國際永續發展影響力實踐標準的台灣社會影響力研究院，自 2017 年開始以聯合國開發計劃署（UNDP）建構的框架下，從社會運動價值、ESG 再到 SDGs，論壇中理事長吳嘉沅提到，「什麼是影響力？為了永續經營並對永續發展目標做出積極貢獻，我們需要管理組織作為對人類和地球的影響」完整釐清國際永續目標建立的進程與方法，創造使利害關係人共同語言和共同目標，做出行動和決策，導致人與地球的改變。GRESB 亞洲首席代表 Yvonne Huang 黃欣鳳為以投資者為本的 GRESB 作梳理，指出 GRESB於全球不同地區、投資工具和財產類型間是一致的標準，且與國際報告標準架構對接。
其中更以新加玻案例分享到全球前八大不動產開發 Capitaland 透過 GRESB 五星評級成功向銀行貸到5億星幣，創下當時新國最大綠色經融貸款紀錄。清楚講述 GRESB 作為融資方與資產管理者溝通工具，國際金融業對於 GRESB 的重視以及企業如何透過 GRESB 達成融資優勢。 作為台灣第一個參與並榮獲 GRESB 最高五星等級的企業，鼎越開發從 GRESB 亞太商務發展董事 Trey Archer 陳睿接獲五星評級證書，鼎越開發執行副總張嘉文期以 GRESB 帶給同仁與租戶更良好的工作環境，並協助將來進駐的企業實踐永續責任。
而率先台灣業界成功輔導首件 GRESB 案例的易境永續設計顧問執行長何宗翰更進一步分享鼎越開發案例，以不同面向的思考來客製化制定與整合 ESG 發展策略，並補充於執行 GRESB 的過程中導入的企業可獲得的益處，協助落實企業社會責任，並有效地實現永續與節能目標，打造健康永續的人居環境與生活型態。永續不只是完成一份報告書，更需要制定全方位策略，落實管理，達成永續經營，進而影響全球，締造整體價值。
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