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房產新聞
危老重建大限已到？符合這2條件可拿最高容積獎勵
產業新聞
新北都市更新處統計，目前受理超過1,200多元都市更新申請案，危老重建的核准案件也來到486案。不過，《危老重建條例》的獎勵時程，將在今年5月12日後調降至2%，呼籲有意循危老條例重建的民眾，儘早把握機會提出申請。 《危老重建條例》自2017年5月10日公布實施，依照規定「時程」與「規模」獎勵合計上限不得超過10%，其中時程獎勵自實施3年內為10%，2020年起逐年遞減2%，今年5月12日將從4%調降至2%，明年5月12日後將僅剩1%。 新北危老重建的核准案件逐年增加，顯見民眾越來越重視居住安全且積極的汰舊換新，不過時程與規模獎勵上限為10%，因此有意拿滿危老重建的容積獎勵，其基地面積必須超過423.5坪才能達標。
申請危老重建除了有容積獎勵外，核准後還享有重建期間免徵地價稅，重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年的優惠，另外若以住宅使用為主，民眾也可向新北都更處申請「製作危老重建計畫書」的補助，每案最高補助5.5萬元。 城鄉局黃國峰局長表示，新北市約有77萬戶老屋，相較於其他五都數量較多，不過每個城市有自己的獨特性，新北市制定了多元都市更新措施，雖說老屋不見得危險，但透過多元更新從點線面改善整體居住環境，對民眾與城市而言，未來都能有更好的發展。
臺北市公告112年度逾期「未辦繼承登記不動產」，繼承人計704人、土地計1,879筆、建物計510棟，依112年公告土地現值計算逾126億元。 臺北市地政局表示，今年度公告自4月1日起至6月30日止，公告期滿未辦繼承登記者，除有不可歸責的事由外，將會被列冊管理。
另統計所有「逾期未辦繼承登記列管」不動產，截至112年3月25日止，臺北市因逾期未辦繼承登記被列冊管理的土地有19,730筆，建物2,447棟，土地面積逾322公頃，比12座大安森林公園還大；依112年公告土地現值計算高達840億餘元。 地政局指出，尚未辦理不動產繼承登記的民眾請注意，遺產繼承無性別差異，男女均有繼承權；另依土地法規定，不動產所有權人死亡後，繼承人應於6個月內申辦繼承登記，超過1年未辦理繼承登記之不動產。 最後，地政局提醒臺北市民，地政機關於每年4月1日至6月30日辦理公告，逾公告期間未辦繼承登記，即予列冊管理；15年列冊管理期滿仍未申辦繼承登記，則移請財政部國有財產署公開標售。為保障自身權益，請速洽地政事務所申辦繼承登記。
遞延性買盤增溫，房市還是冷。六都地政局昨（6）日公布3月買賣移轉棟數，共20,860棟，與上月比成長31.9%，呈現短暫回溫態勢，但年減17.4%，移轉棟數仍為近四年同期最低，顯示買氣還是相對冷清。六都第1季買賣移轉棟數累計共49,290棟，年減24.1%，為2018年以來的低點、近五年同期新低。房仲業者指出，3月受到新案交屋潮、遞延買盤挹注，加上2月工作天數較少，因此呈現月成長。 觀察六都3月買賣移轉棟數，台北市2,255棟，月增20.9%，年減29.5％；新北市5,539棟，月增26.3%，年減13.5%；桃園市3,395棟，月增50.9%，年減19.7%；台中市4,047棟，月增25.2%，年減18.3%；台南市2,181棟，月增48.2%，年減10.1%；高雄市3,443棟，月增31.9%，年減14.8%。 若以行政區來看，部分新興重劃區有交屋量挹注，其中桃園市交易量成長最多，龜山區、桃園區是量增最為明顯的行政區，均月增300棟左右，台南市主要以安南區與歸仁區分別月增169棟與179棟表現最亮眼。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，今年3月的買賣移轉量較上月大增三成，一來是2月有228連假壓縮工作天，導致比較基期偏低；其次是揮別年初長假後，建商交屋回歸正軌，且去年觀望多時的自住買家，在市場隨平均地權條例、升息循環、通貨膨脹等變因做出調整時，也開始積極進場議價，購屋信心比先前成長不少，使3月的買賣移轉量，在遞延買盤的挹注下顯現「小陽春」。
進一步觀察各都第1季表現，台北市5,677棟，年減27.5%；新北市12,521棟，年減24.5%；桃園市8,190棟，年減27.8%；台中市9,945棟，年減21.9%；台南市4,932棟，年減19%；高雄市8,025棟，年減22.3%。 信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德指出，去年3月是去年單月移轉數據最高的時間點，以1、2月買氣都較前一年衰退來看，3月移轉年減近18%符合市況，不過比較前兩月與3月移轉狀況，前兩月年減28%，但3月收斂到近18%，整體交易量縮幅度有收斂跡象。
根據六都最新公告買賣移轉數據顯示，今年六都3月買賣移轉棟數為2.1萬棟，年減18%，房市移轉棟數仍維持去年下半年以來的年減趨勢，今年第一季六都買賣移轉棟數為4.9萬棟，年減24%，由於去年上半年是這波景氣的高峰，第一季出現移轉棟數年減表現符合市況。
信義房屋專案經理曾敬德表示，去年3月是去年單月移轉數據最高的時間點，以1、2月買氣都較前一年度衰退來看，3月移轉年減18%符合市況，不過比較前兩月與3月移轉狀況，前兩月年減28%，但3月收斂到年減18%，整體交易量量縮幅度有收斂跡象，以去年上半年火熱、下半年趨冷的市況來看，下半年或許有機會轉正。
根據六都最新買賣移轉資料顯示，第一季六都建物買賣移轉棟數為4.9萬棟，年減24%，六都全面出現衰退，年減幅度在19%~28%。台北市第一季移轉棟數5677棟，年減28%；新北第一季移轉棟數12521棟，年減25%；桃園市第一季移轉棟數8190棟，年減28%；台中市第一季移轉棟數9870棟，年減23%；台南市第一季移轉棟數4932棟，年減19%；高雄市第一季移轉棟數8025棟，年減22%。
曾敬德表示，從2月開始市場已有一小波遞延買盤回流，3月交易狀況開始回溫，雖然房市投機退場，但自住客仍有穩定需求，整體房市仍維持自用當道不變，市場雖然步入景氣循環階段，但買賣雙方仍處於拉鋸當中，交易時間拉長且議價空間微幅增加，未來影響價格關鍵還是要看建商動向。
為積極促進公有土地的開發與利用，南市府將於4月12日辦理麻豆工業區與永康物流及貨物轉運中心市地重劃區抵費地標售開標作業，土地標售標的總共釋出29標土地，具備快速路網便利交通優勢，引起房產業界關注。 這次標售土地位於麻豆工業區市地重劃區及永康物流及貨物轉運中心市地重劃區，藉由高速公路等便利的交通網，成為南部科學園區衛星園區最佳據點，滿足大臺南地區未來工業用地及產業專用區之發展需求，提供充足的就業機會及帶動區域經濟成長。
南市府地政局表示，麻豆工業區位於國道一號麻豆交流道西側，為交通便捷之甲種、乙種工業用地，整體開發面積為110.83公頃，開發完成後可提供近 90 公頃的優質工業用地，除分配取得之工業用地外，尚有15公頃抵費地可供工業發展與利用。 永康物流市地重劃區位於鄰近永康交流道、國道8號、台1線省道，交通條件優越，為國道運輸走廊重要樞紐，物流及轉運專區可提供客貨運站及附屬設施、運輸、倉儲業、機汽車及機械修理業、旅館、停車場、郵政、300平方公尺以下之餐飲業及其他經市府同意與運輸、倉儲產業發展有關產業產業進駐，輔助周邊工業區上下游產業發揮最大效益。
地政局說明，為因應工業用地及產業專用區之需求，同時進行研擬規劃設定地上權及土地標售事宜，俾利投資者儘早媒合所需之工業及產業專用區土地，除促進產、官界積極利用與開發土地之雙贏成果外，更落實公有土地多元處份之政策。 另外，麻豆工業區市地重劃區，推出了5標第二種甲種工業區(工甲二)及21標第二種乙種工業區(工乙二)，標售底價每平方公尺2萬7300元至3萬3500元不等，永康物流亦推出3標物流及貨物轉運服務設施專用區，標售底價每平方公尺5萬2000元至6萬300元不等，提供投資人更多面向之選擇與規劃利用。
六都已公佈今年3月的買賣移轉棟數，分別是台北2,255棟，月增20.9%，年減29.5%；新北5,539棟，月增26.3%，年減13.5%；桃園3,395棟，月增50.9%，年減19.7%；台中4,047棟，月增25.2%，年減18.3%；台南2,181棟，月增48.2%，年減10.1%；高雄3,443棟，月增31.9%，年減14.8%；六都合計共20,860棟，月增31.9%，年減17.4%。其中新北市土城區、台中市清水區以及台南市歸仁區受惠於新案交屋帶動，又屬於親民房價地帶，吸引不少首購族出手。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年3月是去年單月移轉數據最高的時間點，以1、2月買氣都較前一年度衰退來看，3月移轉年減18%符合市況，不過比較前兩月與3月移轉狀況，前兩月年減28%，但3月收斂到年減18%，整體交易量量縮幅度有收斂跡象，以去年上半年火熱、下半年趨冷的市況來看，預料下半年移轉棟數年度變化就有機會轉正。
進一步觀察各都Q1的累計買賣移轉棟數，與去年同期相比，仍呈現量縮趨勢，分別為台北5,677棟，年減27.5%；新北12,521棟，年減24.5%；桃園8,190棟，年減27.8%；台中9,945棟，年減21.9%；台南4,932棟，年減19%；高雄8,025棟，年減22.3%，總計六都Q1共49,290棟，年減24.1%，為近五年同期新低。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，今年3月的買賣移轉量較上月大增3成以上，一來是2月有228連假壓縮工作天，導致比較基期偏低；其次是揮別年初長假後，建商交屋回歸正軌，且去年觀望多時的自住買家，在市場隨平均地權條例、升息循環、通貨膨脹等變因做出調整時，也開始積極進場議價，購屋信心比先前成長不少，使3月的買賣移轉量，在遞延買盤的挹注下顯現「小陽春」，也讓Q1整體的量縮情勢收斂，年減幅從1、2月的大約3成，縮小到了25%左右。 3月的買賣移轉量雖然略有回春，但3月底央行五度升息，將為Q2房市增添保守氣息，加上總統大選即將啟動前哨戰，後續市場需留意相關的政策攻防，因此在明年大選結束之前，房市預估仍將保持「量縮價平」的走勢。
陳定中指出，3月新案交屋重回常態後，不少新興重劃區再度爆出大量，比如桃園市的小檜溪、A7等地，3月量能都明顯提升，連帶使桃園的月增率突破5成！新北市的土城區，也靠著暫緩發展區的新案交屋潮，一舉衝上新北買賣移轉最熱區，且當地量體逾500戶的指標大案「金城舞2-都心花園」，日前也已取得使照準備交屋，因此土城後續的買賣移轉量，預估仍頗具看頭。
同樣受新案交屋拉抬的還有台中清水，去年Q4至今陸續有「遠雄之星8」、「致富好好」等案取得使照進行交屋，合計上千戶量體，讓清水近期量能高高在上；加上清水房價相對親民，現今還有些許1字頭買新房的機會，吸引首購族轉進，使清水以310棟的佳績，締造當地歷來3月同期最大量。至於台南歸仁地區移轉量大增2.8倍，推測為高鐵特區新案交屋影響。
澳洲央行(RBA)週四(4月6日)發表金融穩定報告指出，商業不動產(CRE)投資信託估值自2021年底/2022年初觸頂以來、跌幅大多介於30-50%之間。 這份半年度報告指出，辦公室、零售CRE價格因遠距工作、線上購物等結構性需求變化而面臨極大壓力。 CRE的進一步放緩將增加美國小型銀行的風險。
CRE佔美國小型銀行總資產的17%、佔比是美國大型銀行的四倍。 Starwood資本集團執行長Barry Sternlicht週二接受CNBC電視台專訪時表示，受租金近期呈現下跌(加州租金跌幅達兩位數)影響，美國通膨率預料將顯著下跌。 Sternlicht表示，他認為美國經濟正進入嚴重衰退。
Starwood是美國最大多戶住宅業主之一。 fortune.com去年10月報導，Sternlicht受訪時表示，聯準會(FED)若持續依據通膨落後指標升息，其破壞力道將足以危及整個資本主義體系、進而引發社會動盪。 明尼亞波里斯聯邦儲備銀行總裁卡什卡利(Neel Kashkari)3月26日接受CBS「Face the Nation」節目專訪時表示，美國仍有部分銀行擁有一定的長天期公債曝險部位，銀行業也有很多CRE資產、部分虧損可能會浮上檯面，這些需要一段時間才會明朗化。
美國勞工部勞工統計局(BLS)3月14日公布，美國2月住房指數年增率自1月的7.9%升至8.1%、創1982年6月以來最高，佔核心消費者價格指數(CPI)年增率超過60%的漲幅。 Zillow資深經濟學家Jeff Tucker去年11月撰文指出，CPI租金與Zillow觀察租金指數(ZORI)之間的關聯性最強、兩者約有12個月的時間落差，因此2023年2月可能是美國CPI租金通膨的轉折點。
復華富時不動產（00712）因達募集上限、加上3月參與除息買盤進場，推動次級市場買氣旺盛，近一月溢價居高不下，一度高達17%，今（6）日溢價還是有7%；而追募的10億個受益權單位（2,000組）將於4月10日起開始進行配售作業，提醒投資人近期要留意溢價收斂的風險。
根據復華投信公告內容顯示，復華富時不動產第一次追加募集額度為200億元和10億個受益權單位；合計總發行規模上限為400億元、淨發行受益權單位總數最高為20億個單位。 新籌碼將自4月10日起開放申購，每日僅開放30組申購，受託申購客戶（自然人與法人）和流動量提供者各15組，其中，自然人與法人每日每人僅能申購一組。
看好復華富時不動產後續表現的投資人可以留意後續布局機會；惟須注意因下周起新籌碼將陸續釋出到市場中，ETF市價將與淨值靠攏，需留意追高風險。 今年來受聯準會（Fed）持續升息、歐美銀行風暴、需求放緩等因素影響，拖累Reits相關商品表現落後，追蹤富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數的復華富時不動產，因對短期利率變化相當敏感，在Fed升息政策仍具不確定性下，將壓抑表現，因此今年來報酬尚未翻正。 此外，復華20年美債也公告恢復初級市場申購，不過，總發行量仍達93%，須留意市價與於淨值可能因市場波動出現溢價或折價情況，投資人在交易時應審慎評估相關風險。
根據台南市府統計，每年約有60億元財務缺口，為確保公共建設及服務不中斷，南市府結合民間資源合作，以促參推動基礎建設。統計截至目前，正在履約中的促參案件有44案，執行金額為765億元，與市民生活服務相關的案件就有高達526億元，包括南台南副都心設定地上權案、星鑽交通中心BOT及運河遊河BOT等14件亮點促參案。 南市府財稅局表示，從100年推動促參以來，迄今累積929億元的民間投資，創造1.2萬個工作機會，前(110)年更創下逾270億元的招商成績。同時各國政府經常面臨社會福利支出逐年增加，導致公共建設經費受到壓縮的狀況，公私部門協力(Public-Private-Partnership，PPP)的模式也因此成為發展趨勢。
以台南市為例，每年約有60億元財務缺口，為確保公共建設及服務不中斷，南市府結合民間資源合作，以促參推動基礎建設。 南市府綜合評估城市定位、國家當前重大政策及國際發展趨勢等三個面向，訂出台南市的五大促參政策，包括產業經濟、生活服務、農業行銷、智慧交通及文化觀光。 例如永康科工區，透過促參輔導綠能產業接軌國際及完備產業發展機能，進一步推動在地產業經濟；安南醫院ROT則完善城市生活服務機能，提升市民生活品質。
台南市政府未來將持續推動招商，在今(112)年7月由財政部舉辦的全國招商大會，台南市將推出包括南台南副都心設定地上權案、將軍智慧水產加工及物流運籌中心OT、台南大學七股校區智慧水產養殖區BOT、六甲區長照機構有償BTO、星鑽交通中心BOT及運河遊河BOT等14件亮點促參案，盼引進更多民間資源，創造三贏。
海悅(2348)3月合併營收新台幣2.67億元，月增32.28％、年減45.54%，首季合併營收6.04億元，年減44.81%。 國內面臨經濟景氣下行、通膨升溫、央行五度升息與房市政策干擾等因素，致台灣房市進入「房價新平衡時期」，房市交易結構有待買賣雙方的新平衡房價共識，以致拉長不動產銷售時間，海悅指出，受上述原因影響，首季營收呈現年衰退的情形。
目前悅手握全台代銷案量達2,000億元，代銷業務來源無虞，第2季預計開案的建案遍及全台，後續重點建案的銷售狀況值得觀察。 在營建收入與轉投資收益方面，台中《達麗創世紀》與台南新市區《世界南科》自建案，將會是今年營運重點標的，其中《達麗創世紀》開發投資案預計5月取得使用執照，7月進行交屋，將可按完工比例逐季認列，並可降低(償還)12.7億元的土建融額度。另外《世界南科》預計4月底開案，且海悅後續每年亦將有1~2個投資收益建案挹注代銷與營建收入，以期堅固營運成長動能。
不少人換屋時總糾結該使用土增稅的「重購退稅」還是一生一次的自用住宅，專家表示，其實賣掉原本的自用住宅，2年內再買一間房子，使用土增稅「重購退稅」省下的稅金，比使用「一生一次」土增稅10％優惠稅率還划算，還保留下一生一次的優惠。 土地公告現值一般稅率為20%、30%、40%，所有權人持有越愈久，調整的次數愈多，出售時所繳納的土增稅也就愈高。至於自用住宅優惠稅率則為10%，但是自用住宅優惠稅率只限於一生一次或是一生一屋，條件相對嚴格。 正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有案例名下持有2戶房屋，其中，新北市一戶持有年代久遠，且無營業及出租情事，由母親設籍居住；另一戶位於桃園，持有期間較短，亦無營業及出租情事，由本人設籍居住。
最近客戶想把桃園房屋賣掉，算一算自用增值稅約為10萬元，一般增值稅約為20萬元，客戶也表示近2年內會再買房子，鄭文在因此建議他，可以辦理增值稅一般稅率，未來2年內重購房屋，仍然有機會重購退稅。 但不辦理一生一次自用增值稅，也可以退稅嗎？鄭文在表示，依照「財政部77.12.1.臺財稅第770666023號函」所有權人出售合於規定的自用住宅用地，兩年內另行購買自用住宅用地；其原有土地在出售前，雖然沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，但經稽徵機關查明出售土地符合自用住宅用地要件，仍舊可以申請從已納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價的數額。
因此，鄭文在建議賣方，若辦自用增值稅是10萬元，重購退稅也是10萬元，但卻沒了「一生一次」優惠權益；倘若辦理一般增值稅是20萬元，重購退稅也是20萬元，「一生一次」的權利仍然保留。 鄭文在表示，土地增值稅重購退稅，不一定要辦理用掉一生一次的權利，最後賣方仍可保留自用住宅增值稅「一生一次」的權利，若在兩年內重購一間自用住宅，那麼土增稅20萬元也能順利退回，完全不用繳稅。
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