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房產新聞
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台灣省不動產公會 21日與營建署長面對面溝通政策 六都以外縣市組成的台灣省不動產開發公會，21日將召開第十屆第三次會員代表大會，其中一個重要行程是，邀請內政部營建署長吳欣修，以「營建署當前重大營建政策暨國土計畫法最新規定」為題，發表專題演講，在房市低迷之際，此一建商與營建署高層官員的面對面溝通，引起市場高度矚目。
台灣省不動產開發公會最早由17個縣市公會組成，目前有13個會員團體，會員代表154人，與中華民國不動產開發公會全國聯合會、與六都的不動產開發公會，並列國內建商的公會組織，省公會目前由來自屏東的中洲建設董事長黃啟倫，擔任理事長。 黃啟倫從第八屆理事長楊玉全手中接棒，連任第九屆和第十屆理事長職位，由於他在國內政商界相當活躍，也因他的政商人脈綿密，對於建築產業的發展，相當關心與投入。 黃啟倫在擔任高雄市建築經營協會理事長、以及建築園冶獎主任委員期間，成為第一位帶領園冶獎主辦單位和得獎建商企業，前進總統府的第一人，也因黃啟倫的牽線，園冶獎得主才能獲得蔡英文總統的親自接見。
黃啟倫表示，回顧過去這1、2年來，國內建築產業的經營發展，正面臨空前的極大挑戰，一來受 COVID-19疫情蔓延肆虐影響，造成缺工、缺料非常嚴重，導致使營建成本一再堆高，二來受政府錯誤政策及惡法一波波的無情打壓，讓建築業意識到有生存的危機。 為了爭取建築產業的生存權益，只要有發聲管道，黃啟倫幾乎無役不與，最近的一次是今年3月12日，與中華民國不動產聯盟總會拜會行政院副院長鄭文燦，黃啟倫針對18個月內限期動工興建及央行四波選擇性使用管制、政策性限制土建融、扼殺建商資金鏈等不合理打房措施，提出意見並建言，也希望政府相關部會能依承諾，在平均地權條例的子法訂定時與產業公會諮詢與磋商。
黃啟倫指出，雖然建築業沒有悲觀看淡未來房地市場的理由，但從內政部長林右昌在答覆立法委員高嘉瑜質詢時，不僅允諾2個月內將改革虛坪，並同時射出「預售屋履約保證機制改變」及「青年購屋基金」等不利國內建築產業的三支箭，另，有關土建融貸款成數的限縮、逼迫限期內動工興建、所得稅法適用問題等，也都在在影響建築業的經營發展，因此，業界不能等閒視之，務必要更加小心翼翼、審慎以對，並持續爭取權益。
土地、營建成本居高不下，支撐近一年來高房價盤整、欲跌不易，不過根據預售屋實價登錄統計顯示，今年前二月的平均單價，全台七都已有三都較去年第四季下跌，其餘四都房價雖仍是「鐵板一塊」，但漲幅收歛，已呈現「強弩之末」。 今年前二月預售屋平均單價與去年第四季相較，台北下跌1.5％、新竹下跌6.8％、高雄下跌13.3％，其餘四都漲幅則收歛至5％以內。
比起七都去年前三季季漲幅僅一都下跌、第四季二都下跌，今年來明顯看出，在平均地權條例修正、升息壓力下，房價上漲預期不再，購屋信心轉趨保守，強勁的預售房價上漲動能已消失。 統計顯示，今年七都預售屋單價雖較二年前同期高出10％～42％，較去年同期高出2％～20％，房價變動最小的台北市跌破百萬元，漲勢強勁的新北站上5字頭，台中、新竹定格4字頭，桃園、台南、高雄則在3字頭。
永慶房產集團研展中心副理陳金萍分析，去年預售市場房價整體而言雖呈現上漲，不過以交易量來看，今年單月平均交易件數普遍較去年第四季減少2至5成，比去年第一季減少4至6成，交易量大幅萎縮也導致今年以來價格出現收斂盤整的趨勢。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，過去三年預售市場爆大量，但自去年下半年開始銷售率轉差，使得供給壓力出現，今年整體預售市場在全球經濟景氣不確定性仍高、雖然有投資買盤支撐，房價仍可能有一波修正，但不容易大幅回檔，建商開價也會更務實、貼近市場。 就北台灣各別都會觀察，台北市精華區陸續有「Diamond Towers」、連雲、永陞、日勝生，以及富邦建設忠孝懷生都更案等五個每坪200萬元起跳的個案推出，帶動後續台北市預售房價上漲；新北在如三重、土城在熱銷案帶動、與新莊、板橋的比較效應下，房價持續創高；桃園多個重劃區挾著價格相對低價優勢，近期回溫明確；新竹更因為供貨缺貨，支撐高房價不墜。
內政部修正《平均地權條例》，限制私法人購買住宅，預定4月提出相關子法。由於私法人購買住宅影響層面巨大，也有許多特例，受到不少雜音和阻礙，外傳可能延到5月才能推動。行政院和內政部高層密切研商中，仍然希望如期在4月底前推出子法。 據了解，銀行公會、經濟部、財政部等單位都搶在最後一刻向內政部提出私法人購買住宅窒礙難行之處，包括內政部長林右昌、次長花敬群等官員也都密切跟行政院副院長鄭文燦開會，討論私法人購買住宅的子法內容，最後要由院長陳建仁定案。
業者指出，企業經常拿房屋、土地、廠房作為抵押，可能原本正常還款，但因為受到疫情影響，現在房子要被法拍，自然人沒有錢買大樓，只有法人可以買，但是法人若要參與住宅拍賣，就要經過內政部審定，並且限制使用用途，只能做長期的宿舍或包租代管使用，參加法拍的意願就會降低。 而且就算買到法拍屋，也有五年不可轉讓的限制，這也讓銀行將承擔更大的風險，未來不敢讓住宅當作擔保品，不僅影響舊案的債權，也會影響新案的放貸。 台灣法學基金會董事長謝哲勝指出，《平均地權條例》涉及侵害憲法第15、22、23條，無法保障民眾財產權，也影響社會秩序公共利益。
謝哲勝認為，政府應思考預售屋禁止轉讓、限制私法人購買住宅的公共目的是什麼，且「炒作」房地產屆時又應如何認定。 謝哲勝表示，法學界呼籲民眾注意自己的權益，不明確的條文就可能會違憲，未來民眾若因此上法庭，就能提出聲請釋憲。政院高層表示，推動法案時，各界意見不會一致，需要與社會溝通，內政部也會將子法訂定得更為審慎周延。
新莊副都心有約40％為商業用地、約20％為住宅用地，以及大量的公園綠地近40％，公共建設開發陸續到位，純住宅區房價開始站上6字頭，未來隨著居住環境的成熟，將帶動更多商業活動、以及住宅需求。 有巢氏房屋新莊副都心加盟店總監張義培表示，政府在投入大量公共建設、交通建設，包括中央合署辦公大樓、國家電影文化中心、以及機場捷運線通車，加上藍天集團旗下宏匯在新莊副都心的三大BOT案「宏匯廣場」、「凱悅嘉軒酒店」、「宏匯思源廣場」完工落成，紡織股王儒鴻企業、佳能企業、麗寶集團、四零四科技也在新莊副都心成立自已的企業總部，住宅建案例如中悅建設推案，成交價已經來到7字頭。
環狀捷運線擴大了新莊往來大台北各區的便利性，連通台北車站到桃園機場，外商若在此設立辦公處所，下飛機搭乘捷運即可到達，周邊又有飯店、商場及便捷的交通，新莊副都心成為一個國際化的衛星城市。 新莊副都心及頭前重劃區都有大量的公園綠地，提供舒適的生活環境，也提供減碳的休閒空間。 副都心旁的頭前重劃區以低密度高綠覆的純住宅為主，街廓整齊，除了住宅區跟商業區外，重劃區內坐擁四座綠地公園，福基公園、福美公園、化成公園、還有大型的頭前運動公園，近期如長虹及國美建設建案屢屢創造當地市場新高價，甚至來到7字頭。 張義培表示，以屋齡約10年電梯大樓來說，目前新莊副都心住宅區約每坪55萬～60萬元，一般事務所則約每坪50萬～55萬元。
其中，以剛性需求、總價1,500萬～2,500萬元的二、三房產品銷售速度最快。 隨著新莊副都心房價回升，也帶動周邊的20～30年的舊電梯大樓房價達每坪40萬～45萬元，甚至過去房價3字頭的舊公寓，屋況較佳者也能站上4字頭。 而新北產業園區（原五股工業區）、知識產業園區的廠房因應全球市場化也開始逐漸轉型。 政府開始推動工業區立體化政策，將原先外觀老舊的工廠轉變為富有科技感、現代感的立體廠房，為台灣的產業增加更強大的企業競爭力，其中有不少的企業主，也購置副都心的房產。
投資資金轉向 商辦地產受惠 政府的打炒房政策鎖定住宅產品，因應即將上路的「平均地權條例修正案」中管制私法人購置上路，原先長期投資住宅市場的私法人，也開始將目光轉往開發完善也深具潛力的新莊副都心商辦市場上，過去房價較低的一般事務所產品，也因此到更多買盤青睞。 中央要建立成衛星城市並和台北正都心相互輝映，隨政府、民間協力打造新莊副都心，成為新莊最大規模的中央和民間投資的重劃區。 目前新莊副都心的重大建設均已到位，前期由遠雄集團等建商大量開發副都心建案，近年中悅機構大規模興建商業辦公大樓，目前空地稀缺，新莊副都心的開發完成度已漸漸進入尾聲，今年客戶想入住副都心的比例也較往年成長約三成，新莊副都心在短期內受買方的關注度有增無減。
今（2023）年第一季六都建物買賣移轉棟數合計49,290棟，與去年同期相較年減24.1％，是從2019年來最低交易紀錄，為五年新低。房市價量怎麼走，大眾都專注，戴德梁行董事總經理顏炳立指出，政府已撒下天羅地網，投資客沒希望，但自住客只要價格合理就可進場。2023年第二季房地產市場預期量再縮、價緩跌、買氣弱，市場去化由金流決定；而「價不跌、量再縮」的情況甚至會延續到一整年都有可能。
顏炳立表示，2023第二季房地產市場是「春寒料峭，沒有春暖花開」，第二季市場量、價、買氣皆收斂，拔、鬆、動、跌！也就是說，今年房市第一季是買賣雙方拉拔、僵持的狀況，預計第二季價格才會鬆動，但不代表會讓價，第三季價格才會動，若方向正確的話，第四季才會跌；現在看起來市場會是緩跌格局，房價會慢慢下來，但房價要跌，以蛋黃區來看，跌幅頂多在10％內，要期待下跌一成，則是七個字：「一點機會都沒有」。
顏炳立指出，住宅市場是不見兔不撒鷹，成交量藏在價格裡，量需要用價來換，若是自用者，價格合理就可買；今年自用型買方還是可以進場，央行升息半碼的壓力，不太會對持有者或比較大戶買進的人有太大的壓力，因此只要價格合理、口袋夠深，有自用需求的就可以買，但相對來說，這並不代表下半年的量就會出來，下半年的觀察重點還是在量與價，「價不跌、量再縮」的情況甚至會延續到一整年都有可能。 顏炳立分析，資金是「房市的血液，牛市的糧草」，2023合庫緊縮四類不動產授信，再斷金流，金流斷鏈，土地交易急凍，政府放鷹，狡兔難敵，使得量縮、價跌、買氣弱；資金行情結束，資金進出失衡，口袋不深的宜保守因應，房市走空緩跌形勢不變，價格易跌難漲，量縮比價跌更明顯。
他認為，現在房地產市場銷售受創，土地需求變緩，合建都更土地轉趨活躍，土地面臨量縮，買氣黯淡，土地降溫量縮，自用買盤變緩，價持穩；第二季工業土地依舊與第一季一樣，價格已經到頂，物流倉儲、儲能需求仍強勁，不追價，價修10%才會見買盤。此外，六都地段好、面積大的商、住、工土地，依舊是量、價、買氣皆收斂，價跌10%會見量，就看誰開出第一槍。
他指出，2023年房地產市場是「熊比牛大」，土地市場是「牛比熊大」，2023政府放鷹抓兔，撒天羅地網，可謂是最後最殘酷的房市殺手。 2022年房市寒流來，交易量衰退，是六年來首見，小建商籌資卡關，恐怕掀起一波倒閉潮；2023仍需「戒急用忍」，房市利空遠多於利多，市場就是一個等字，即「等價、等量，等買氣」，現在政府已撒下天羅地網，投資客沒希望，但自住客只要價格合理就可進場。2023兔年第二季房地產市場預期量再縮、價緩跌、買氣弱，市場去化由金流決定。
《財訊》報導指出，已發行18年的REITs 「新光一號」即將進行清算及標售，名下位處精華地段的6棟標的，5月30日起陸續開標，合計標售底價約3百億元。這將成為國內第4檔清算的REITs，目前掛牌REITs僅剩六檔。2005年，由新光人壽所發行的新光一號，近幾年受到市場派積極介入，管理機構已從原來新光集團的新昕國際，更換為晶華公寓大廈管理維護公司；股務代理機構也從原來新光金子公司元富證券，更換為永豐金證券。去年4月，新光一號更名為「樂華一號」，緊接著第2季新光人壽就悄悄出清持有新光一號的所有部位，8月即傳出將要清算的消息。
市值翻倍 底價創歷史新高 根據《財訊》報導，新光一號的不動產類型包括辦公室、商務住宅、商場與百貨，區位有台北市中山商圈、永康商圈、南京復興商圈、天母、大安森林公園周邊，以及台南市火車站商圈。當中兩座地王：天母地王「新光天母傑仕堡大樓」，底價為114.5億元；以及公告土地現值最高的台南地王「台南新光三越百貨大樓」，底價43.7億元。此外，還有新光中山大樓、新光國際商業大樓、台証金融大樓及新光信義華廈部分樓層。不僅有穩定收租的現金流，也兼具開發都更危老重建效益。
世邦魏理仕資本市場董事林敬超指出，新光一號標售價格創下過往幾檔REITs歷史新高金額，從當年發行113億元的規模到目前資產市值利得等於翻倍，因此受益人決議出售。至於誰是最大的受益人？林敬超說這並非公開訊息，財報上也沒有揭露。 《財訊》報導指出，即將清算的新光一號有兩大觀察指標：一是國內的REITs氛圍；另一是商用不動產的市況。
業內人士指出，這是國內第4檔清算的REITs，從過去的案例顯示，當REITs股價明顯低於淨值，加上採取過於被動的管理，導致收益分配長期低迷的情況下，受益人為了保障自身的投資利益，在沒有其他可以積極改善REITs基金表現的選項時，才會走上清算下市之路，這屬於較為極端的決定。 另一方面，也因為有出場機制，使得台灣的REITs市場能夠維持一定的流動性，不會是死水一攤。至於下市清算更啟示受託機構及管理機構，未來必須要更以受益人的利益為前提來管理手上的REITs基金。
根據591新建案調查顯示，預售案議價率逐漸縮小，從2021年第一季的12％，逐季縮減至今年第一季的7％，創歷年新低。房地產業者指出，預售屋實價登錄實施使建商開價相對務實，買方雖然期待房價下跌、通膨壓力的憂慮與對房產保值效應的期待，使預售屋成交價更緊貼著建商開價。 591新建案指出，新冠肺炎期間，國外游資回流台灣，大量進入房地產市場，帶動預售市場活躍，買方願花錢買未來，議價率逐年縮減，自2021年第三季起，維持低檔在10％內徘徊，近期縮減至7％左右。
去年下半年，全台新建案平均看屋來人組數明顯縮減，2021年第四季、去年第一季平均周來客達20組以上，去年第三季約18組，如今僅15組左右，去年下半年以來衰退明顯，平均較景氣熱絡時減2至3成。 591新建案指出，房價出現停滯成長、平均看屋來人組數較過去明顯減少，不僅建商保守應對，買方也不願貿然挺進，「買、賣雙方僵局」是房市利空罩頂，交易量大幅萎縮、但房價卻未見明顯修正主因。 而目前央行升息循環未見盡頭，隨著下半年還有打炒房新制上路、總統大選等干擾，今年建商縮手推案機率高，大選讓民眾關注重心轉移，預料這波僵局還會持續好一陣子。
萬華區成屋案小宅順銷 中型戶別以廣告價吸客 北市萬華區因新推案較少，區域買氣偏弱，而即將成屋的「岳泰豐鼎」與成屋案「幸福安家」，雖小宅戶別已順利完銷，但為求中型戶別順銷，目前以廣告價促銷，期能吸引消費者目光。 根據住展雜誌調查，房市從去年底就開始冷的北市萬華區，開春後仍在谷底，主因是新案稀少，且部分舊案銷售期長達三年以上，對消費者而言新鮮度不足，人氣相對低，區域平均週來客僅約3～8組，僅新案以及量體稍大的指標案來客可達10組以上。
今年329檔期萬華終於再有新案，為恆隆建設「恆隆聚」，屬危老案，基地臨幹道，面龍山國小，距萬華車站、捷運龍山寺站不遠，規劃43戶住家，為25～35坪2房格局。 另外，即將成屋的「岳泰豐鼎」進入銷售倒數，住展雜誌表示，該案主打西門町7字頭，吸引不少客戶的目光，小宅戶別已售罄，現階段可售為33～40坪2+1～3房，礙於坪數都不小，門檻也相對較高，目前以廣告價2,588萬起促銷。 而青年公園周邊成屋案「幸福安家」，同樣是小單位產品先完銷，目前有45坪樓中樓待售，訴求3套房，日前以廣告價3,000萬起銷售。 至於先前提到的預推案「寶舖南寧路案」、「興洋君冠」等，目前進度稍有延誤，推出時程尚不明朗，估計最快要等下半年才會有進一步消息。
今年329銷售慘淡 來人數、收訂組數較2021年大減近三成 今年房市329檔期北台灣住宅推案量約1,500億元，年減逾二成，以往329檔期銷況熱鬧滾滾，今年一反常態，在房市黑天鵝不斷飛來下，幾乎聽不到業者談到銷售如何；根據住展雜誌調查，今年329檔期與房市熱絡的2021年同期相比，平均來人數、收訂組數同步大減近三成，淪為個案表現。 住展雜誌統計，今年北台灣房市329檔期推案量，若扣除商辦案，住宅推案量約1,500億元，年減逾二成，住宅推案量較原先預估減少，主要在於部分建案卡在預售屋備查、推案日程延後，今年北台灣房市329檔預估推案量下修至3,000多億元。
根據住展雜誌統計，2021年房市熱絡時，當年329檔期建案當周平均來人數40.91組、單周收訂組數為2.94組，到了2022年同檔期，平均來人數下滑至30.31組、收訂組數為2.49組，今年清明連假329檔期北台灣房市人氣、買氣進一步衰退，當周平均來人數28.74組、收訂組數為2.09組，與2021年同期相比，平均來人數、收訂組數同步大減近三成。 住展雜誌分析，329檔期北台灣新指標案當中，規劃有小坪數單位的建案，以相對低總價為訴求，銷售表現較佳，例如北市中山區的「松江ONE」推出988萬起戶別，由於是北市目前最低門檻，吸引不少消費者關注；另外，新北市土城區「皇翔MRT」、「紅布朗花園」；桃園龜山區「富堡菁英滙」銷況較佳。
房產專家指出，以「松江ONE」建案來看，雖最低總價不到千萬，但實際上該戶別坪數不到10坪，換算下來一坪也要百萬元，民眾購屋時千萬不要忽略了建案單價，因為市場上有不少訴求低首付、低自備或低總價的建案，房屋單價高於區域行情。 住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年3月北台灣房市人氣比同年2月好，但如果跟2021年比較，市場人氣及買氣都衰退相當多，也因近二年間房價漲幅明顯，如今房價高高掛，買賣方繼續僵持，雙方都不讓步，北市士林區就有某建案，建商期望單坪售價百萬以上，但客戶出價4、5次一直出百萬以下的單價，建商都不賣的情況。 住展雜誌認為，目前整體市場仍以個案表現為主，隨著指標建案的小單位戶別銷售進入尾聲、買賣雙方持續拉鋸，預期接下來北台灣新建案市場整體成交量還會往下掉。
今年首季房市量縮逾2成，民眾最關心的就是「房價要跌了嗎？」。戴德梁行總經理顏炳立發表最新市場觀點表示，今年房地產市場是「熊比牛大」，因為牛市結束了，房市寒流來了，交易量衰退，是六年來首見，且小建商籌資卡關，恐怕掀起一波倒閉潮，今年仍需「戒急用忍」，整體而言，房市利空遠多於利多，市場就是一個等字，即「等價、等量，等買氣」。 顏炳立表示，現在房市會是走緩跌格局，房價會慢慢跌下來，若以單季來看，預計今年的狀況是首季買賣雙方拉拔僵持，第2季價格鬆動，但不代表會讓價，第3季價格才會動，若方向正確的話，第4季就會跌。
至於蛋黃區房價，顏炳立認為，跌幅頂多在10％內，要期待下跌一成，則是七個字「一點機會都沒有！」 住宅市場上，顏炳立形容是「不見兔不撒鷹」，因為成交量藏在價格裡，量需要用價來換。他表示，若是自用者，價格合理就可買今年自用型買方還是可以進場，央行升息半碼的壓力，不太會對持有者或比較大戶買進的人有太大的壓力，因此只要價格合理、口袋夠深，有自用需求的就可以買，但相對來說，這並不代表下半年的量就會出來，下半年的觀察重點還是在「量」與「價」，「價不跌、量再縮」的情況甚至會延續到一整年都有可能。
土地市場方面，資金是「房市的血液，牛市的糧草」，今年合庫緊縮四類不動產授信，再斷金流，金流斷鏈，土地交易急凍，政府放鷹，狡兔難敵，使得量縮 價跌 買氣弱；資金行情結束了，難借膽，資金進出失衡，口袋不深的宜保守因應，房市走空緩跌形勢不變，價格易跌難漲，量縮比價跌更明顯。 顏炳立指出，現在房地產市場銷售受創，土地需求變緩，合建都更土地轉趨活躍，土地面臨量縮，買氣黯淡，土地降溫量縮，自用買盤變緩，價持穩；工業土地依舊與第1季一樣，價格已經到頂，物流倉儲、儲能需求仍強勁，不追價，價修10%才會見買盤。此外，六都地段好、面積大的商、住、工土地，依舊是量、價、買氣皆收斂，價跌10%會見量，就看誰開出第一槍。
台灣半導體行業亮眼表現，助攻經濟也帶旺房地產，引起外媒關注。彭博稱，晶片業廠設在哪兒，當地房價就上揚，一路從北往南蔓延，帶動房地產蓬勃發展。新竹過去5年房價上漲99%，即使全球經濟放緩，也沒有阻礙附近房市景氣。一位竹科工程師聲稱，新竹工程師有錢卻無處花，看房、買房是當地很流行的消遣。 《彭博》報導，台灣晶片廠員工待遇好，進而推動房市繁榮，新竹受惠於全球最知名的晶片廠台積電及其他半導體企業的總部林立，房市景氣佳。根據信義房屋的數據，新竹房價在過去5年飆升99%，幾乎是全台平均水平的3倍。
報導指出，最近對全球經濟衰退的擔憂以及美國和大型科技公司裁員浪潮，幾乎沒有減緩新竹購屋者的熱情。2022 年第四季的房價仍比前一年同期高出 22%。相比之下，舊金山的房價在 12 月比前一年同期下降 6.7% ，是美國主要都市區跌幅最大者。 CBRE Group 亞太區研究主管 Henry Chin 表示，過去，當我們談論房價飛漲時，都是聚焦台北，自從台積電在台南及高雄設廠後，促使投資者轉向南方城市尋找機會。
信義房屋數據顯示，2022 年第四季，台南房價年漲幅近 9%，而高雄的房價則飆升 14%，同期全台灣的平均漲幅為 7.6%。 33 歲的 Johnny Chung 是台積電前工程師，現在是杜邦的經理，他說，2013年剛開始在新竹工作以來，一直找適合的房子。4年前，覺得價格太高沒有下手，現在價格幾乎翻了3倍。 另一位竹科工程師則說，在新竹看房、買房是一種流行的消遣方式，因為當地缺乏休閒娛樂，而且新竹的工程師有很多錢沒地方花，自己也付了130萬買預售屋。 相較於從事半導體行業的優渥待遇，其他人的薪資就沒有那麼高。任職新竹最大購物中心的 27 歲林姓店員（Sarah Lin） 直言，對於我們這些不是竹科工程師的人來說，想在新竹市買房，根本是天方夜譚。
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