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房產新聞
產業新聞
根據內政部統計月報資料顯示，房地產市場景氣吹冷風，加上開發建築業取得資金越來越困難且成本增加，今年第一季核發建照數量寫下3年同期新低，且第一季完工數量並未明顯增加，第一季使照量反而創下3年同期最低，不過因為先前建照數量仍高，因此第一季開工反而走高至3.6萬戶，高於去年同期的3.3萬戶，也寫下2009年統計以來的同期新高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行對於建築業資金持續管控，開發商一方面資金籌措越發困難，另一方面央行利率五連升後，也導致開發商的資金成本增加，但現在多數預售個案銷售速度放緩，影響資金回收效率，導致開發商再投入購地開發也漸趨保守，因此建照數量開始放緩，不過，由於前兩年建照量仍大，因此統計開工數量仍高，預料未來幾年使照量也會維持增加趨勢不變。
統計顯示，今年第一季住宅核發建照數量為3.5萬戶，較去年3.9萬戶量縮；使照今年第一季為2.2萬戶，低於去年同期的2.7萬戶，建照、使照同步呈現量縮走勢；但開工數量則走高，今年第一季住宅類開工量為3.6萬戶，反映過去幾年建照持續爆量，後續申請開工數量也明顯增加。
曾敬德表示，通常取得建照之後，約略有8成的數量會轉換成開工，完工之後才會請領使用執照，因此雖然建照量已經出現量縮，但開工數量反而仍持續走高，之後使照數量也會反映先前的大量興建潮，對於房市來說，目前景氣已經逐漸走弱，市場剩下自用當道，開發商也有銷售期拉長的打算，市場需要一些時間消化這一兩年推案與未來的新增供給。
醞釀多時的新竹市東區指標案「利晉曙光」，日前舉辦動工典禮，正式亮相，該案基地面積逾千坪，總銷高達87億元，將打造24層雙塔式擎天建築，並規劃目前市場少見的49～95坪大坪數規劃，每坪開價70萬元起。 此案為新竹市區都更改建案，根據住展雜誌調查，因房價上漲，地主跟建商合作的意願提升，新竹區內都更和危老案也跟著增加不少，除了指標案「利晉曙光」之外，近期新案有一半以上都是都更或危老案。
「利晉曙光」位在曙光國小正對面，基地面積約1132坪大基地，緊鄰曙光女中，位處市政核心，潛銷期間就已累積不少預約客。
而在北區有王喬建設一次推出兩宗危老案，分別為「王喬光華悅」、「王喬甲子園」，前者近光華國中，距大魯閣湳雅廣場不遠，規劃40～44坪4房格局；後者基地鄰棒球場，面民富國小，為42～45坪4房格局，開價皆為每坪66～68萬。 同區段還有竹慶建設新案「筑光」，屬都更案，基地面竹光國中，規劃3棟，均為42坪4房，每坪開價56萬起。 香山區也出現難得的新案，最高更已上探5字頭，富源建設推出的「富源一峰華」，近香山國小、牛埔商圈，38～46坪3～4房格局，每坪開價48～50萬。
房地合一稅2.0自2021年7月上路至去年底，已有4.2萬件遭課45％稅率重稅，而上述短期交易案件總獲利達334億元，去年底時平均每件獲利金額高達92.2萬元，一年半來成長55％。 財政部統計顯示，房地合一稅2.0上路以來，遭課45％重稅的案件數從每季5,000多件，成長至2021年底逾8,000件；不過內政部提出平均地權條例修正案，對投機客產生嚇阻作用，短期交易案件逐漸減少，去年第四季僅5,215件。至於短期交易案占所有房地合一稅案件的比例，也從2022年第一季的28.8％，下降至第四季的21.7％。
雖然房市短期交易數量下滑，不過短期交易平均每件獲利金額卻持續飆升，房地合一稅上路2.0上路的2021年第三季平均每件59.3萬元，至去年第四季已增加至92.2萬元，反應房價漲勢猛烈，使短期交易投資客平均每件獲利逼近百萬。 永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，去年一整年仍有約2.8萬件的房產交易是短期買賣，比例仍相當高，且每年短期交易價差高達近百萬，顯示房市短期交易帶動整體房價的迅速上漲，對整體房市的穩定產生負面影響，後一手的消費者若買到短期內買進又賣出的物件，平均要多付出將近百萬元的價格才能購得。
其中，過去為了節稅需求、而透過私法人短期買賣盛行，也是房市炒作的推手之一，統計去年全台營利事業房地合一稅稅收高達171.9億元，年增1倍以上，而在房市景氣飛漲的2019年至2022年間，非不動產及營建業法人持有1年內即出售比率在50％以上，去年更高達59.6％，顯示非不動產業及營建業法人的房市短期買賣行為明顯，對房市也產生一定程度的影響。
房市短線炒作獲利驚人！根據財政部資料，2021年7月~2022年12月，「房地合一2.0」課徵45%(2年內買賣)的案件達4.2萬件，共150億，以課徵稅率回推，等於全台炒短線的投資客總獲利達334億，且每4件房市交易，就有1件屬於短期交易，更驚人的是，2022年Q4短線交易案，平均1件獲利92.2萬，稅後約進帳50萬元。
永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，根據內政部資料，2022年Q4短線交易數量為5,215筆，年減3,339筆，明顯是《平均地權條例》修正草案已對投機客產生嚇阻作用。 他說，2022年Q4高達21.7%的房市交易是短期買賣，而且平均1件短期買賣價差就高達近百萬，消費者不可不慎。而且這些價差驚人的房市短期交易，依舊帶動整體房價的迅速上漲，對整體房市的穩定更是產生負面影響。
陳賜傑指出，近期財政部公布2022年全國營利事業房地合一稅稅收高達171.9億元，比2021年的稅收多出一倍以上。而內政部在2023年4月公布的數據顯示，自2019年至2022年間，非不動產及營建業法人持有1年內即出售比率皆高於50%以上，2022年更是高達59.63%，顯示非不動產業及營建業法人的房市短期買賣行為明顯，對房市也產生一定程度的影響。
今年以來七都總價3千萬以上房子與去年高點相較，呈現「4漲3跌」，其中，新竹縣市、桃園市與台北市平均跌幅最重為，分別下跌19.71％、9.27％與6.46％，不過，台南市、台中市、高雄市與新北市仍上漲，整體七都微漲1.43％。台南市不動產估價師公會在5月1日內政部最新更新的實價登錄彙入後，針對七都成交總價3000萬元以上、2樓以上中高價宅，排除透天、親友間等特殊等交易後，進行查價。數據顯示，今年以來，七都成交總價逾3000萬元的產品，較去年高點仍有1.43％漲幅，但各區呈現「漲跌互現」。
台南市不動產估價師公會資通會主委林利州表示，因設定條件及價格設定為「中高價宅」，基準門檻較高，整體樣本數受限條件而較少成交數據，因此排除異常案例後，若每季僅有3個以下買賣或不適合的成交實例，則該行政區均價不計入本次統計。細部觀察該數據，七都符合條件的37行政區之中，有6區的中高價宅較去年高點下修逾15％，包括台北市大同區修正31.42％、台中市北區下修29.94％、新竹縣竹北市跌22.03％、桃園市中壢區18.26％、新竹市17.49％，與台北市信義區下修16.68％。
林利州指出，本次查價七都共計37行政區符合設定，一般而言，樣本數量比較稀少的情形，價格偏異度會有顯著的飄忽變化，不過成交數據的內容仍然對於暸解高貴買貴的房屋買賣市場特性，具備有一定相當程度的參考性。 他表示，可觀察到，大部分高經濟實力購屋族，有喜新厭舊趨勢，例如買屋齡較新、往蛋黃區邊緣購屋佈署資產配置，而南部地區富人仍然喜愛透天厝，更突顯中高價大樓在南部地區的稀缺性。
林利州指出，各都市房價對比去年季度峰值平均單價，呈現漲多跌少的情形，也顯現出中高價位區的價格，較不會成為唯一或是主要能夠買賣房屋成交的考量。 不動產估價師、中華民國不動產聯盟總會監事會召集人黃昭閔認為，因各區均價表現易因成交筆數、單一個案集中交易等而造成價格牽制作用，建議購屋民眾如有屬意的社區或區域，須再細項篩選條件相當的成交個案，才具有其價格參考性。
為因應楠梓產業園區發展，高市府積極強化園區聯外道路系統，包括新增的楠梓交流道匝道與聯絡道，內政部都委會剛通過的新台17線南段。交通局也擘劃12橫12縱道路路網結構，加速各大產業園區流通效率。 高市府交通局指出，因應行政院建立南部半導體S廊帶政策，北高雄以高科、北高雄、橋頭、楠梓及仁武等科學(產業)園區為 5大核心，南高雄也有新材料循環園區、亞洲新灣區、和發產業等園區皆陸續推動，加上高雄港洲際貨櫃中心陸續啟用，整體路網規劃迄今已有初步成果。
交通局說明，配合北高雄產業園區於116年開發完成，正向中央爭取國1高科交流道改建暨聯絡道東向延伸至台19甲線，交通部長王國材也表示地方政府提出申請後會加速審議程序。同時建議交通部應將高鐵橋下(台19甲線至大莊路)約2.9公里配合園區開發加速闢建，公路總局允諾只要建設計畫通過，一定優先施作。
針對橋頭科學園區之發展，未來國1將新增岡山第二交流道、橋科匝道及聯絡道工程，都將於117年完工;高鐵橋下道路也將開闢橋科優先段約1.5公里，預計於114年完工。 新台17線北段(典昌路至德民路段)已於去(111)年6月通車，南段一期（自德民路至中海路）包含廣昌大排整治改善區域排，預計今年7月動工；南段二期（自中海路至南門圓環），都市計畫內政部已於今日審議通過，預計於115年能全線通車。
因應楠梓產業園區聯外交通規劃，交通局也正辦理左營至橋頭鐵路地下化可行性研究，讓園區能與周邊發展進行都市縫合;也正向中央爭取國1楠梓交流道改善計畫，除計畫新增往園區之匝道出口外，也有聯絡道能直接通往園區，提升市區及產業之交通運輸效能。
針對仁武產業園區聯外交通，規劃有台39線從阿蓮南延至仁武、國7、高屏2快等聯外道路，市府正與中央進行相關界面整合;另外為分流仁武交流道之車流，交通局也正進行「國道10號新增大社交流道」可行性研究，預計今(112)年會向中央提出申請增設交流道審議。 交通局長張淑娟說，本市擘劃12橫12縱之道路路網結構，持續與中央攜手共同合作並加速推動中，期能透過路網分流效益，提升產業快速流通及促進各區往來便捷。
長榮集團創辦人張榮發於2016年過世，以遺囑方式將遺產單獨由四子張國煒繼承，資產價值龐大，且遺囑違反繼承人特留分，繼承官司纏訟多年，4月25日高院二審宣判遺囑有效，外界估計扣掉特留分，張國煒繼承的遺產可能超過140億元。 遺產繼承糾紛多 專家曝解方 遺產紛爭時有所聞，不只出現在財富雄厚的家族，只要被繼承人留下的資產大於負債，繼承人之間缺乏共識，都會產生繼承糾紛。
遺產為現金時按照繼承人應繼分分配，通常多能達成協議，然而繼承不動產，繼承人有數個，每人繼承到的是該不動產的持份，例如1棟房子3位繼承人，每人均分3分之1分別共有，但不動產持份無法向銀行貸款、市場上少有人具購買意願，繼承下來難以使用處理，故常見繼承人將持份互相交易，或者一起將該房屋出售，扣掉成本費用後，繼承人按其持份比例分得價金。
繼承人數不多、能達成協議的繼承有和平的結局，然而許多家族的土地及建物經過代代繼承下來，所有權人眾多、持份比例極小，當繼承發生時，甚至出現找不到某些繼承人的情況，亦或繼承人無法達成共識，索性不辦繼承登記。辦理繼承有期限 逾期恐充公 年初內政部統計全國未辦理繼承登記的土地面積高達1.7萬多公頃，相當於111個信義計畫區，這些未辦繼承登記的土地總價值高達4800億元，引發內政部呼籲民眾積極處理，可由1人或數人先申請繼承登記為公同共有，等全體繼承人達成協議後，再辦理遺產分割，若無法達成協議，共有人都可聲請法院裁判分割。
也提醒民眾辦理繼承有期限，從繼承開始時6個月內應辦理繼承登記，且可延長3個月，共有9個月的時間可辦理，延遲辦理會有罰緩，倘若被繼承人有土地或建物，從繼承開始（被繼承人過世）之日起一年未辦理繼承登記，地政機關將公告3個月並書面通知繼承人辦理繼承登記，逾期仍未聲請登記，地政機關將土地及建物列冊管理，經過15年依然無人聲請登記，將移請國產署公開標售。
國產署標售的價金，扣除依規定應支付費用，會儲存於國庫設立的專戶，繼承人可在期限內檢附相關文件申請發幾價金，若是過了10年沒有繼承人申請提領，這筆錢就收歸國庫了。 繼承談不攏對簿公堂的不少，放棄協調處理任由國家處置也大有人在，若後代子嗣繁盛，或是對財產交付已有想法，不妨在思慮清晰時立下具有效力的遺囑，讓留下來的不會造成遺憾。
台積電高雄廠無時間表 房市回歸自用需求 台積電高雄廠從28奈米改為先進製程，但沒有明確開發時間表，房仲業者指出，近年高雄房市受半導體產業牽動，尤其台積電在高雄設廠與否的任何消息都能影響市場信心，因此目前投資人保守觀望，房市回歸自用為主。
據地政局資料顯示，高雄市今年第1季買賣移轉棟數8025棟，交易量回到資金熱潮前，近3年高雄單季最高移轉是2021年第4季，共1萬3595棟，2022年首季雖是交易淡季卻仍有1萬多棟，第2季移轉量維持1萬棟。 大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，觀察高雄房市交易，從去年下半年成交量明顯減少，不過在價格方面尚未出現區域鬆動，甚至各項數據仍顯示房價走揚。
住商不動產鳳山文山加盟店店東鄭啟峰指出，高雄市量縮、價不跌有幾個面向，首先可見新建案價格沒有降，主要建商的土地成本、人力成本在這幾年都上升，建案降價會侵蝕利潤，也會影響後續推動的新案價格。 其次，2020年到2021年房市交易暢旺，市場資金豐沛，建商獲利優渥，口袋深的建商能撐過市場低谷，新建案不降價。不過，中古屋市場方面，財務較緊迫，或入手時間早、取得價格低的賣方，議價彈性大，但中古屋交易屬個案表現，不如建商大批建案漲價、降價能撼動區域行情，因此整體房價不見鬆動。
另外，除台積電外，科技大廠也相繼進駐亞灣及橋頭科學園區。郎美囡分析，就業人口是創造當地商機、生活機能的重要關鍵，尤其科技業平均薪資高、購買力強，亞灣區豪宅近期在市場買氣緊縮之際，仍能保有一定行情，也與產業結構密切相關，先前價格飆漲是資金帶動行情，如今已不復見開價等於成交價的火熱景象。
日本人氣餐飲藏壽近年鎖定南台灣的嘉義、台南、高雄、屏東地區，陸續開設了6間全球旗艦店和大型街邊店，藏壽司街邊店進駐後，周邊房價變化全部上漲。 包括「台南中華西路店」與「屏東勝利路店」均小漲2%，「高雄時代大道店」未演先轟動，漲幅約16％，「嘉義博愛路店」及「台南開元路店」則有大約2成的漲幅，而表現最亮眼的是「高雄岡山店」，漲幅突破3成。 全球最大，佔地2千坪的「藏壽司全球旗艦店」，將於5月上旬於高雄夢時代商圈正式開幕，台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮2日表示，知名品牌店面進駐商圈，除了帶動話題、人潮與商機，同時也會引發漣漪效應，磁吸更多品牌業者進駐，進而提升商圈價值，確實有利區域房市發展。
不過，商圈房價上揚並非只靠單一商家助攻，主要還是因為這些店面商圈，擁有優渥的地段機能、人口紅利與商業發展利多，部分熱區再受新案進駐拉抬，都讓整體區域房價表現更具優勢。 台灣房屋巨福岡山加盟店店東曾培宜表示，漲幅最大的藏壽司高雄岡山店生活圈，就位在岡山最夯的「樂購廣場」，除了藏壽司，周邊也集結了包括UNIQLO、無印良品、NET、健身工廠等大型街邊店，串聯整體商機更加活絡，區內也擁有秀泰影城、高醫岡山醫院、岡山文化中心，並有捷運南岡山站繞行，交通機能便捷，鄰近就是87期重劃區，整體生活圈未來發展可說利多無窮。
曾培宜指出，此一生活圈交易量多集中在介壽東路以北的火車站商圈，像是指名度相當高的國宅社區勵志新城，交易表現就相當熱絡，另外，鄰近樂購廣場周邊因新大樓建案稀有，單案推出更顯搶手。 像是位於和平國小附近的新大樓案，2020年預售階段，成交均價約落在16~17萬元左右，成屋後近一年平均單價已衝上2字頭，更有屋主最高以每坪26.6萬元成交，每坪增值達10.9萬元獲利轉手，也助攻區域房價漲勢明顯。
他說，這6間藏壽司街邊店和旗艦店，大都位在熱鬧的成熟商圈，像是「台南開元路店」位處成大商圈，「屏東勝利路店」就坐落在熱門觀光景點勝利星村，而不僅「高雄岡山店」周邊有大型街邊店群聚。 其他包括位在後站商圈的「嘉義博愛路店」、湖美商圈的「台南中華西路店」、夢時代商圈的「高雄時代大道店」等，鄰近都有如全國電子、大潤發、迪卡儂、宜得利等大型透店聚合商機。
儘管今年第一季全台建物買賣移轉棟數為6萬4291棟，創2020年來最低交易紀錄，不過，在《平均地權條例》修正案子法公布後，打炒房政策明朗化，瞄準不動產市場的資金，較有轉向成屋市場的趨勢，部分區域的房仲，就有感受到成交反彈的小復甦情形。
不動產估價師、中華民國不動產聯盟總會監事會召集人黃昭閔指出，就台中的預售市場，因成本拉推、開價屢創新高，順勢帶動基期較低的中古成屋市場，形成代銷冷清清、仲介熱呼呼的銷售兩樣情，若6、7月《平均地權條例》施行，這樣的現象將更加顯著。
近期也有北市第一線房仲發現成交量有復甦，且價格未見明顯回落，打臉「量先價行」的觀點。對此，房市專家、消基會董事暨房委會委員張欣民分析，隨著打炒房政策明朗，預售屋市場獲取價差的機會成本變低，使得原本鎖定不動產市場的資金，部分會轉向成屋市場。 他表示，若區域成屋供給大於需求，且沒有預售屋、交屋潮的多殺多，房市價量就相對穩健，以北市來說，過去幾年炒作並不嚴重，房價也相對溫吞，部分有需求的族群，還是會陸續進場。 張欣民指出，反觀《平均地權條例》政策使然之下，新推案市場等代銷案場，在明年總統大選之前可能都會走樽節風，自然也較難出現熱絡情形。
面對房市景氣翻轉直下，中大型建商為分散投資風險，除了進軍商用不動產市場，創造穩健的現金流外，在本業推案方面，也紛紛採取合建方式減輕購地成本，尤其是台中七期、水湳等高地價區，建商採合建的趨勢更為明顯。
在建商合建方面，以興富發集團為指標案例，在台中七期與中悅建設攜手合建，在水湳則與鉅虹、精銳等建商合作；此外，龍寶建設與大毅建設在11期823公園旁合建「愛臻邸」，進場三天即迅速完銷、龍寶又與沙鹿地主合建「和臻邸」，尚未正式進場，預約賞屋客相當踴躍。
而商用不動產尤其是飯店業，不僅可帶來穩定的現金流，還可養地增值，成了台中建商的投資顯學，包括豐邑、大毅、久樘開發、立穩等營建業者，近幾年均投資飯店或民宿。 例如豐邑機構在新竹有豐邑喜來登大飯店、在台中有豐邑Moxy酒店、豐邑逢甲商旅等品牌飯店與旅店；大毅建設委託老爺酒店經營國美館特區的「大毅老爺行旅」；立穩營造在南投日月潭與溪頭等人氣風景區，打造「遊獵」品牌系列頂級民宿，每晚住房價逾萬元，甚受企業主、頂級客層的青睞。
值得一提的是，大城營建機構原規劃七期緊鄰市政府與府會園道的逾千坪精華地，將打造國際品牌五星級飯店，不料疫情衝擊旅宿業，讓大城重新思考飯店的投資風險，最後也決定將土地標售變現，業界預估底價高達40億元。 不過，該標售案卻在4月底開標前突然「喊卡」！據負責標售案的商仲業者表示，因有潛在投資者與大城商議後，雙方可望朝合建方向攜手合作，因此停止公開標售。
美國商業地產市場恐成為下個經濟未爆彈！大摩分析師預測，今年樓價可能暴跌多達40%，超越2008年金融海嘯，波克夏海瑟威的副董事長蒙格示警，隨著房地產價格下跌，可能導致美國銀行業滿手壞帳，而以美國舊金山為例，市區3成商辦，處於空置狀態，已對政府財政產生重大影響。地面纜車來回穿梭，舊金山市區觀光明顯回暖，為當地經濟注入強心針，但商辦大樓市場吹起寒風，空置率達到3成，已經嚴重影響政府收入。
外媒記者：「加州街350號這棟，是共有22層樓的商辦，曾被認為是美國最貴商辦，但與4年前相比，現在價格跌了超過8成。」 舊金山市議會主席Aaron Peskin：「加州的兩隻金雞母中，觀光產業大幅反彈，另一個是市區商辦經濟，現在問題很大，將對舊金山政府財務，造成重大的影響。」 不只舊金山，全美商業房產情況不妙，大摩、摩根士丹利分析師 還大膽預測，今年辦公及零售用的商業不動產價格，跌幅可能高達40%，甚至比2008年金融危機還慘。
商業觀察者編輯Cathy Cunningham：「去年至今市場大幅波動，許多資金來源被卡住，銀行也是如此，商業不動產抵押擔保證券，不像過去那樣熱絡，擔保品貸款申請也是。」 美國區域銀行是，商業房產最大信貸來源，持有8成未償債務，在利率上升情況下，商業房產恐難進行再融資，成為未爆彈，波克夏海瑟威副董蒙格認為，美國銀行現在滿手壞帳，金融時報解讀，蒙格是為了示警，商業地產風暴正在醞釀中。
世邦魏理仕執行長Bob Sulentic：「商辦市場面臨艱巨挑戰，部分原因是疫情後，重返辦公室的情況不如預期，還有科技業裁員等，但製造業廠區空置率只有3.5%，還有包括美國在內，各國在住房需求強勁，對於商用地產也是個機會。」 全球最大商業地產商世邦魏理仕認為，商用房產狀況不如想像中差，如果商辦轉作一般住宅大樓，或許有機會渡過危機。
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