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房產新聞
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美國因升息引發銀行破產危機頻傳，讓不少人擔心曾經造成金融危機的次貸風暴是否會再度重演，為避免銀行貸款估價球員兼裁判，中華民國不動產估價師公會今（15）日推出抵押權不動產估價規範，為防堵超貸風暴先打疫苗，以協助降低金融風險。 2007年美國因為欠缺金融擔保品估價的獨立客觀性，因而發生次級房貸風暴，不僅重創其總體經濟、金融市場、以及不動產市場，同時也對國際經濟及金融市場產生巨大損失。 近中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長郭國任指出，相較於國外制定或修改金融機構不動產擔保品的估價規範積極性作為，國內對此議題的因應對策及重視程度較為消極且不足。
即便台灣亦曾於2000年間面臨大量不良債權的呆帳問題，但目前金管會仍無視於外部估價對金融市場穩定性的重要影響，至今仍缺乏抵押貸款債權人需委託外部或第三方進行客觀獨立估價之規範。 估價師公會研究發展委員會主委胡毓忠認為，目前國內金融機構的不動產抵押擔保品估價方式，可分為銀行內部估價與委託外部估價兩種；外商金融機構為遵照獨立客觀原則，大多改以委外估價為主。而本國金融機構仍維持內部估價為主，因此會有監守自盜、上下其手的超貸事件發生。國內金融機構對於抵押擔保品應由委託第三方專業估價以避免球員兼裁判，及審慎評估抵押擔保品價值避險的觀念仍有進步的空間。
郭國任表示，估價師公會基於估價技術研究改進及法令修改之建議事項的任務，並且希望可以協助政府及金融機構降低金融風險，特由估價師公會研究發展委員會制定金融機構設定抵押權之不動產估價報告書範本，採取謹慎穩健原則為前提，訂定適用範圍規定，例如費用等價值扣減項目與參數，要求採取相對高值，避免價格高估風險。
對於住宅、商業、辦公等產品，採收益法估價時，要求扣除地價稅、房屋稅、保險費、維修費等淨投資報酬率，不得低於五大銀行1年期平均存款利率，雖然此方式可能產生估價金額低於市場交易價格的現象，但可有效避免住宅產品常見因投機炒作產生的高房價、低投報率風險，以符合謹慎穩健的抵押貸款估價目的，同時也兼顧估計合理價值而非投機炒作價格的目標。
為提供民眾智慧便捷的都市設計審議服務，並能透過手機掌握案件進度與歷程，落實雲端平台智慧化審議概念，高市府將推動「都審GPT」(GPT：基於轉換器的生成式預訓練模型（Generative pre-trained transformer）)的方向前進，打造AI版的「都市設計審議輔助作業系統」。 都發局長吳文彥表示，自109年底提出「高雄都審興革制度」後，推動週週審及速速審的服務，經統計民間建案平均可縮短64%的審議時程，已大幅降低開發業者的時間成本。
都發局說明，都審近年通過之案件，如「藏壽司高雄時代大道店」、「Mitsui Shopping Park LaLaport 高雄」、「鼓山魚市場」、「鳳翔安居社會住宅」、「清豐安居社會住宅」及「鳳山日照社福多功能中心」等開發案，皆受惠於都審興革制度的高效率審議服務，以拓展豐富的城市生活及高品質的都市空間。
吳文彥指出，政府的行政效能不能落後於民間企業的腳步，未來應掌握「AI」的發展趨勢，避免人力成本耗費在執行數量龐大、重複性高的工作上，因此「都審GPT」將是都審服務品質再精進的重要工具，下一階段將提出具AI GPT功能的「都市設計審議輔助作業系統」，減少民眾申辦都審的時間成本。 都發局補充，今年將啟動「都市設計審議輔助作業系統」的規劃建置，透過「都審GPT」的功能模組，提供使用者輸入基地位置、建築面積、樓地板面積、樓層數、增加容積百分比等相關參數後，由系統自動判定是否為都審案、都市設計審議層級與辦理工作天數等訊息，整套作業系統預計在明年度(113年)推出。
根據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第四季新增房貸貸款期數再創歷史新高的297個月，觀察過去幾年的房貸期數變化，2015Q4~2018Q4房貸期數呈現溫和增加，不過2019Q4~2022Q4房貸期數呈現加速趨勢，顯示過去一段利率還在低檔期間，已經有越來越多人使用30年期房貸，隨後房價走揚，30年期房貸更為盛行，去年第四季房貸期數甚至創下歷史新高的297期，若是40歲才購屋的民眾，沒有提前還款規畫，可能會繳到退休。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，早年父母輩購屋因為房貸利率高，長輩多想要早點把錢還給銀行，可以少繳一些利息，不過這波升息前房貸利率已經降到1.3%多，房貸利率甚低，購屋人則希望還慢一點，可以的話多貸一些，加上高房價也考驗民眾對房價的負擔能力，民眾為了減壓，只能採取長年期房貸策略，降低每月還款負擔，現在30年期房貸已經成為市場主流。
根據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第三季的房貸期數全國為291期，結果第四季房貸期數又跳增到297期，再創歷史新高，新房子供給量較大的區域，明顯房貸期數也比較高，可能跟新房子整批房貸條件較佳，加上購屋人年齡偏年輕，且不動產標的也是銀行認同價值相對較高的產品，因此給予較優的貸款條件，其中新北、台中、高雄與新竹縣市，房貸期數都超過300期，30年期房貸正成為市場主流。
以房貸1000萬元試算，房貸利率2.06%，20年期本息平均攤還，每個月房貸金額為5萬0873 元，不過若是使用30年期房貸，同樣條件則可以減少到3萬7263 元，除了貸款金額可以降低減壓外，拉長還款年限也可以增加房貸負擔能力，以同樣月付款5萬元試算，利率2%，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1370萬元，無形中可多增加約370萬元的購買力。 曾敬德表示，這波央行連五次升息，房貸族有感房貸負擔明顯增加，建議民眾即使使用30年期房貸，也不見得繳好繳滿，利率比較高的時候，若沒有低風險穩定報酬的投資工具，就可以選擇提前償還部分房貸，也可以降低每月負擔。
台中14期重劃區受惠於洲際棒球場、漢神購物中心、北屯國民運動中心、太子置地廣場BOT開發案、台中巨蛋等政府與民間投資的大型建設加持，吸引各地建商搶進購地，今年成為台中推案主戰場，預估至少有15個預售案已進場或是將進場，推估總銷金額逾450億元；其中，329檔期搶先進場的「惠宇覞山」、「國泰美禾」均創下銷售佳績。
台中開發商表示，14期超過500坪的土地成交合計有107筆，今年上半年已推出或即將推出的個案，包括惠宇覞山、國泰美禾、磐興寬境、亞昕一緻、大城雲詠／築玥、新業藏硯、豐邑豐禾、THE精銳、敦泰一境等；預計下半年將進場的個案，包括大陸建設洲際段、新美齊仁平段、澄石建設仁平段、寶佳機構仁平段等。 至於14期土地面積超過2,000坪的大基地，包括國泰、雙橡園、磐興、精銳、順天、豐邑、惠宇、宏璟與鼎固控股等8筆；其中，國泰、雙橡園、順天均已相繼公開銷售，今年已送都審並將推出2,000坪大基地開發案，則有磐興建設與豐邑建設。
其中，台中品牌建商磐興建設繼於14期「仁平段」推出首座住宅大樓代表作「磐興寬心」後，磐興與麗明營造攜手合建的「磐興寬境」，同樣座落在14期文教特區「仁平段」，2,035坪大基地開發案建蔽率僅24.5％，預計6月公開。 磐興建設總經理游金洲表示，14期重劃區為台中房市一級戰區，自總銷約30億元的「磐興寬心」創下銷售佳績後，磐興持續看好14期低密度、高綠覆，同時擁有明星私校、商圈機能的優勢，總銷40億元的「磐興寬境」，規劃38與42坪均質三房產品搶市，總戶數144戶純住家。
食品廠味丹家族第三代、敦泰建設董事長楊世裕同樣重押14期重劃區，首發案「敦泰一境」位於洲際路與松竹路口，基地面積約900坪，規畫69戶住宅、2間店面，總銷約20億元，預計7月進場。 楊世裕表示，很看好14期的發展潛力，在「敦泰一境」後，位於榮德路上、台中巨蛋首排的900坪角地，預計明、後年進場。楊世裕說，未來還會持續在14期購地推案。
平均地權條例修法、房地合一稅等打炒房政策鎖定以預售屋為打擊標旳，預售住宅市場交易腰斬，預售店面產品雖然有未來潛在增值、租金收益的支撐，不過在投資客退散下，買氣也開始鬆動，今年首季全台預售店面每月交易僅不到百件，是高峰期的一半左右，不過有別於住宅價格已出現漲不動現象，店面則是一路上揚。
根據樂居網統計顯示，2021年上半年以前全台每個月穩定約有100～150件預售店面交易，不過2021年下半年是房市景氣的最高峰，不僅住宅買盤旺，總價更高的店面也吸引投資客進駐，每月交易可達200～250件，去年住宅市場已降溫，不過店面仍有相對較穩定的交易量，約150件，今年以來則明顯感受店面買氣降溫，第一季3個月中已有2月不到百件。 不過相對於預售住宅交易量「縮得快」、價格「漲不動」，預售店面價格則是一路上漲，以今年第一季店面平均交易單價來看，近三年來每年漲幅分別為8％、6％、7％，三年來合計約上漲22％，其中又以過去店面價格較低的新竹、台南漲勢最為可觀，過去一年間，新竹平均單價從3字頭漲至6字頭，台南從3字頭漲至接近5字頭。
樂居科技創辦人李奕農表示，預售店面購買者與成屋店面購買者的目的並不一樣，預售店面無法立即產生收租，著眼於未來增值潛力，投資成分高；而成屋店面則多著眼於自用或租金收益，只是在打炒房政策下，整體預售市場不論各類產品，投資買氣都受到極大衝擊。 房地產業者指出，在近二、三年這波房市景氣的推案大量中，擁有充足腹地的新興重劃區是重要的案源供給，不少過去價格基期較低的重劃區隨著發展成形、對房價期待值提高，原本供給量就少的店面可售戶數有限，不少建商也會保留做為收租資產，或至建案完工招租後再出售，以求更好的賣相，使價格上揚幅度明顯。
為落實台南市施工管理，維護公共安全，台南市府工務局將依各建築法規權責，不定期派員至轄內營造工地進行施工安全稽查，日前已在安平區的建築工地，進行突襲檢查，發現違規立即處以1.8萬至9萬元罰鍰，並將進行複查，以避免台南市的工地未來發生意外。 根據統計，台南市自110年迄今，已有近300件逾6層供公眾使用之建案申報開工。
未來台南市府工務局將依各建築法規權責，不定期派員至轄內營造工地進行施工安全稽查，責令營建工地務必遵守相關規範，並在行政作業上加強施工計畫書之核實，以落實台南市施工管理，維護公共安全。 日前台南市政府工務局突襲稽查安平區的建築工地，針對施工鷹架、高空作業防墜落設施等項目進行檢查，發現部分施工鷹架與外牆間距過遠且未設防護措施等違失，將依違反建築法第63條規定進行裁罰，並將於下周再進行複查。
稽查人員在現場針對施工鷹架、高空作業防墜落設施等進行仔細檢查，發現部分施工鷹架與外牆間距過遠，且未設防護措施，另外拉桿鬆脫、部份安全圍欄未施作等多項缺失。對於這次稽查的違失，工務局表示，將依違反建築法第63條規定，並依同法第89條進行裁罰，各處起造人、承造人、監造人新臺幣1萬8000至9萬元罰鍰。
台北市信義區崇德路建案「東昀昀」發生道路崩塌造成天坑，週邊住家也受到影響，住戶已先緊急疏散安置，台北市都發局也要求工地需符合四大規定，住戶才可搬回。 台北市建管處處長虞積學表示，當時工地正進行地下室開挖，因連續壁體滲水造成地下水湧入基地內引發道路坍陷，建管處立即指揮承造人進行緊急處置，要求基地外道路下陷處進行灌漿回填，基地內採填砂灌水以平衡水壓，目前趨於穩定，基地內仍監督持續進行基地內灌水。 都發局局長王玉芬表示，目前建管處持續在現場指揮搶救，並已要求承商加強設置周遭鄰房安全觀測、提高觀測頻率，現階段將持續基地內灌水至地下3公尺。
王玉芬表示，後續將持續要求進行:
一、地層狀況調查：進行透地雷達檢測是否有影響建物安全之孔洞或鬆軟地層 存在。
二、建物傾斜計、沉陷點持續觀測，以瞭解地層及建物是否穩定。
三、塌陷處下方進行地質改良作業。
四、進入屋內檢測是否有影響建物安全之裂縫或結構損壞之情況。
若各項結果顯示無安全顧慮，週邊住戶才可搬回。 對於建築基地違反建築法部分現場已立即勒令停工並處承、監造人各9萬元，共計18萬元罰鍰處分，後續須確認週邊地質及鄰房安全無虞並檢具改善計畫經相關公會審查核可後，始得復工。
國內食品大廠味丹企業家族第三代楊世裕經營的敦泰建設，首發大樓案「敦泰一境」今(15)日舉行動工典禮，此案搶進有「14期重劃區草悟道」之稱的洲際路，預計7月正式公開，被視為14期洲際段的房市指標。 楊世裕指出，14期重劃區近兩年可說是大台中房市最熱門的一級戰區，區域內大建設包括既成的洲際棒球場、隈研吾台中巨蛋與漢神洲際百貨蓄勢待發，由於面積廣達403公頃，總體動能強勁，發展遠景可望超越七期歌劇院特區。其中最炙手可熱的，當屬集百億建設於一身的洲際路。
洲際路西起台中大巨蛋，東抵洲際棒球場與漢神百貨商場，建設能量澎湃，餐飲龍頭品牌也紛紛提前布局，包括已開幕營運的星巴克松竹洲際特色門市，春水堂集團亦在此購地、規劃未來連鎖品牌旗艦店等，國際生活氛圍蔚然成形。 楊世裕主持「敦泰一境」開工典禮時指出，過去敦泰二案都是豪墅類型建案，採先建後售，光蓋就花了四年多，期間必須忍受近五年沒賺錢；但敦泰一開始就選擇走品牌路線，推案事先都會試做，滿意了才推出，為的就是對品質的堅持。
62年次的楊世裕，東海大學政治系畢業後，前往美國繼續深造，修研企管及會計，並在美國擔任會計師執業10年，回國後又取得代書、不動產經紀人等證照，他的座右銘是：「要做，就全力以赴」。 「敦泰一境」基地約900坪，位於洲際路與松竹路口角地，規劃地上13層、地下2層建築，共69戶住宅、2間店面；36、50坪的三、四房格局，也是敦泰首度進軍14期推案及首件大樓個案，總銷約20億元。
在大巨蛋光環之下，「敦泰一境」作為洲際路首發，規劃上卯足全勁，建築禮聘留荷自然系建築大師鄭斯新擘劃。不同以往敦泰的豪墅作品，新案將以「浮島森林」為概念出發，規劃擁有41座宜居陽台的垂直森態建築，標榜為14期綠化率最高個案。 楊世裕強調，14期大建設逐步到位，洲際大道一線串聯大巨蛋、漢神百貨、洲際棒球場，百億建設左擁右抱，更擁有全台中最卓越國際名校學區，井噴前景增值起漲點，自住換屋、二代置產，現在正是入手的最佳時機。
楊世裕相當看好14期發展，在「敦泰一境」之後，也規劃在榮德路900坪角地推出新案，預計明、後年進場，楊世裕說：「敦泰選地哲學必須是黃金角地，目前還在看地，未來將重壓14期。」 除了敦泰建設之外，今年14期已陸續推出「惠宇覞山」、「國泰美禾」、「磐興寬境」、「亞昕一緻」、「大城雲詠、築玥」、「新業大塊藏硯」、「豐邑豐禾」、「THE精銳」等案，市況日趨熱絡。
近期部分地區房價出現鬆動，不少租屋族又陷入繼續租房，還是進場買房天人交戰中。馨傳不動產執行長何世昌以北市25坪房買房10年房貸，和租房10年租金做比較，得到結論是，兩者付出相差僅100多萬，身家卻差到千萬元。 何世昌表示，近年房價高漲，尤其是台北市，動輒一坪7、80萬，一間兩房至少1500萬起跳，許多人認為租房子租金支出，遠低於買房房貸支出，不少人索性放棄買房夢，轉而「以租代買」。 但如果以一間台北市25坪左右的中古二房來計算，租房子，月租3.5萬元，以平均每年上漲約3.5％計算， 第一年租金42萬，第二年達43.4萬，累計10年總支出約492萬元。
若是買房子，以總價1750萬加上30萬房仲費，以30年本息攤還來算，一年房貸約62.5萬， 10年約625萬元。 何世昌表示，乍看之下買房支出，比租屋還多出1百多萬元，買房子好像很不划算。 但用另一角度來看，租房累計10年總支出約492萬元，這筆近5百萬元的支出如同石頭丟進海，全送給房東作功德。買房的人10年雖支出6百餘萬元，但之後將房子賣掉，卻能淨賺近5百萬元。 一種選擇要花掉5百萬元，另一種選擇卻多賺近5百萬元，一來一往相差約千萬元。 何世昌表示，為了安穩居住、為了避免被房東趕，如果能力許可的話，還是衷心建議以買房為優先，就算沒有小孩，退休時仍可以把房子賣掉，便有更多資本去住高檔養老村。
位於國境之南的屏東，房價也比主要都會區便宜許多，不過，最近幾年伴隨全台房價瘋漲，屏東購屋族群的壓力也在不斷加重，東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，2022年屏東市以大樓華廈最為熱銷，交易佔比達46.4％，透天厝的交易占比，略低於大樓華廈，只有44.7％，反觀5年前的2017年，屏東市透天厝的交易佔比高達52.8％、而大樓華廈僅36.4％，顯見屏東建商推案與市民購屋模式，已經改變。
東森房屋家樂福加盟店長王文福15日表示，大樓華廈入手門檻相對較低，對於預算有限的購屋民眾來說，更加友好，再加上時代的轉變，預估未來大樓華廈類與透天厝的交易占比，會持續此消彼長。 王文福指出，屏東市大樓華廈交易熱度的升溫，主要有兩方面原因，一方面在少子化和居住觀念轉變，民眾對於居住面積的需求有所降低，一般2到3房的剛需住宅，就足以滿足一個小家庭居住。
另一方面，最近幾年在各項房市題材的加持下，屏東的土地取得成本，起碼翻了一倍，建商為了保證利潤最大化，也改變了以往以透天為主的推案策略，目前，屏東市新建案大部分都是大樓華廈，而新建透天的開價基本都在1,800萬元以上，在高昂的房價面前，普通收入的購屋民眾只能選擇坪數較小、總價較低的大樓華廈。
王文福表示，受房市黑天鵝影響，不少買方都在觀望，期待房價會有所修正，但，由於屏東市建設題材豐沛，屋主普遍都對後市發展相當有信心，議價空間相對有限。 他說，依據實價登錄揭露，2022年屏東市大樓華廈的平均房價約為每坪14.3萬元，與2017年的每坪9.2萬元相比，漲幅高達55.4％、近6成，目前屏東市新建大樓華廈的開價甚至可以達到2至字頭，顯見區域房價漲勢之驚人。 東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，屏東市發展較早期，區內的生活機能相當成熟，不久前，屏東榮總醫院已經正式開幕，未來，再搭配高雄捷運延伸屏東、高鐵延伸屏東、屏東科學園區、屏東義大醫院等重大項目的討論與推進，屏東房市長線極具想像空間。
壽險第一季財報陸續出爐，其中被立法院財委會點名要注意的三家壽險公司，即三商美邦人壽、宏泰人壽3月底淨值比均仍低於法定標準3％；新光人壽3月底淨值比則回升到4％以上，淨值單季增加逾86億元。根據各壽險公司首季財報，3月底有兩家壽險公司的淨值比低於法定標準3％，即三商美邦人壽、宏泰人壽，但金管會在監理上，主要依據半年報的淨值比與資本適足率（RBC)，其中淨值比連續兩個半年低於3％要提改善計畫，但3月淨值比依舊是保險局重要監理參考。 三商美邦人壽、宏泰人壽在去年6月、12月的淨值比，皆低於3％，都已經向保險局提出改善計畫。
三商美邦人壽3月底淨值比為2.89％，雖已比去年底2.19％回升，但仍與法定標準3％差一點距離。且因去年底RBC掉到155.8％，低於法定標準200％，去年淨值比也連續兩期低於法定標準3％，屬於「資本不足」，已向保險局提改善計畫，包含繼續增資、出售不動產、談合併、引進策略投資人等方式。 但是三商壽目前僅是「資本不足」的情況，還未到達「資本顯著不足」的階段，保險局目前給予三商壽較長的改善時間，若今年6月底或年底財務情況惡化到「資本顯著不足」，保險局將要求三商壽再提出能立刻達到的增資計畫。 宏泰人壽3月底淨值比為1.36％，雖同樣比起去年底1.13％亦稍微回升，但仍低於2％。
宏泰人壽去年底淨值比1.13％、去年6月底則為1.64％，淨值比連續兩期低於2％以下，屬於「資本顯著不足」，遭到保險局要求盡快改善，並且已規劃將公開標售不動產，實現獲利來拉升財務指標。 宏泰人壽預計處分的不動產，主要是淡海區的一塊停車場素地，預估處分後將會有80億元處分利益，但因不動產處分需要時間，保險局擔憂宏泰人壽年底前無法處分完畢，也要求宏泰人壽再提出改善計畫備案。 新光人壽因首季虧損百億元遭金管會約談，原本去年6月、12月淨值比各在3.85％、3.94％，3月底淨值比順利回升到4％以上，淨值比警報暫時解除。 但去年底資本適足率（RBC）在213.6％，接近法定標準200％邊緣，新壽能否趕在今年6月底前將RBC守住200％以上，將是最大的關鍵。
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