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房產新聞
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新竹縣政府為遏止農地工廠倉庫違建猖獗，鎖定拆除湖口鄉5處違章，在第兩案順利拆除後，今(17日)縣府工務處會同相關單位前往第三、四案農地違章執行強拆，第三案地主已自行拆除，第四案則未自行拆除且有堆置廢棄物情形，工務處現場下令斷水斷電並拆除至不堪使用。
工務處表示，第三案違章鐵皮工廠位於長嶺路一處，佔地約2500平方公尺，地主已自行拆除，雖然剩餘部分鋼構骨架以及貨物層架，但為確保不再營運，工務處還是下達強拆作業，將部分鋼構拆除，並斷水斷電，同時要求地主今日全數自行拆除，後續縣府會持續追蹤。 第四案鐵皮工廠位於湖中路一處，佔地約1000平方公尺，為連棟倉庫，建置7年多，現場並未自拆，工務處當場斷水斷電，並強拆至不堪使用，但其中3處因堆置廢棄物，目前因違反廢棄物清理法，已由新竹縣政府環保局移送地檢署偵辦並由地院審理中。環保局已依廢棄物清理法第71條規定命土地所有人清理現場廢棄物。
工務處指出，目前湖口鎖定農地違章剩1處，預計下周執行拆除，未來將針對新豐、竹北及寶山等地區的農地違章，陸續執行強制拆除。 工務處已請各公所加強農地巡查並定期查報違章，只要發現施工中農地違章案件立即回報，並令地主立即自行拆除，若未能於期限內改善完成，縣府將排入拆除期程強制執行以展現鐵腕，並呼籲所有業者設廠要依合法程序申請，不要再破壞農地。
為因應南科持續發展，並提高周圍生活機能，台南市府積極推動的南科A~E、N、O等7區都市計畫規劃作業，全案於16日經內政部都委會審議通過。預計於今年下半年舉辦再公展及人陳審議作業，完成後將接續由地政局啟動區段徵收作業。 台南市長黃偉哲表示，為因應科學園區發展，園區周圍南科特定區的開發是市府施政重點，市府為提升園區周邊生活服務機能及人口移居誘因，於110年啟動南科A~E、N、O等7區都市計畫規劃作業，以支援解決園區產業用地不足問題。
南市府都發局長徐中強指出，A~E、N、O等7區計畫面積約431公頃，主要以烏橋中路為界，以西之區塊為A、B、C、D及部分E區，以東之區塊為E(部分)、N、O區。緊鄰園區西側之A、B區塊，規劃為產業及相關產業支援用地，以作為園區廠商擴充及下游廠商發展腹地，另可提供運輸、倉儲及相關技術服務業等。
另為解決南科商業服務機能長久以來缺乏問題，除滿足基本住宅需求外，緊鄰南科園區西北側之C區塊，因鄰近安定交流道，擁有極佳之交通區位條件，劃設大街廓商業區，可作為大型賣場商場使用，活絡地方商業活動，另因應未來大南科區醫療服務需求，亦超前部署留設醫療用地。 N、O區緊鄰已開發之LM區，主要劃設為住宅區及商業區，透過西拉雅大道之串連，延續L、M區與F、G區，以滿足生活所需為出發點，提供居住服務為主軸。
另因應未來就學需要，分別預留4.5及2.5公頃之學校用地，建構機能完善南科產業生活圈。 本案於今年1月已經內政部地政司同意區段徵收辦理之公益性及必要性，都市計畫部分亦於5月16日經內政部都市計畫委員會審議通過，惟審決內容超出110年公開展覽範圍部分，需另案辦理再公開展覽及說明會。
近來市區土地價格高漲，一些資金相對充裕的民眾與中小型建商，紛紛轉進法拍土地市場，打算購地後自建房屋，或等待整合更大筆基地的機會。屏東縣政府財稅局表示，經法院拍賣取得之土地，拍定人無須辦理土地增值稅申報，持法院核發之不動產權利移轉證書，逕向地政事務所辦理登記事宜。
該局進一步說明，經法院拍賣之土地，稅捐稽徵機關以拍定日當期之公告土地現值為申報移轉現值，計算漲價總數額，按一般用地稅率課徵土地增值稅，若拍定價額低於公告土地現值，則以拍定價額為申報移轉現值計課，並函請法院代為扣繳。同時財稅局也會主動函文通知土地所有權人自用住宅用地規定，或其他相關減免規定，以保障申請租稅優惠權益。
若民眾取得法拍土地，符合自用住宅用地規定，土地所有權人應於收到通知之次日起30日內，檢附建築改良物等證明文件，向稅捐稽徵機關提出申請；如農地於拍定日符合作農業使用，義務人或權利人應於收到通知之次日起30日內，檢附農業用地作農業使用證明書，向稅捐稽徵機關提出申請，逾期申請則無法適用減免規定。
三三會理事長林伯豐昨（17）日表示，隨著生活水準提高，台灣的住房水準應繼續加強，才能提高民眾的幸福感，並對住宅與社宅政策提出五大建議，包括政府充分整頓閒置土地，興建青年及老年住宅；增加租稅補助的誘因和解決民間興建社宅貸款問題；對於都市更新及危老重建，除了簡化流程縮短審議時間，政府要帶頭推動公辦都更。
三三會昨日舉行5月例會，內政部長林右昌以「包山包海、天下第一」為題發表專題演講。林右昌表示，社會住宅是解決國家住宅問題根本作法，過去幾年社宅有一定的成果，目前興建完成2萬4000戶，年底可以達到3萬戶，多管齊下，年底可達成政府訂定的20萬戶目標。
林右昌指出，現在也透過捷運TOD案、科學園區跟產業園區，在開發時，同步將社宅需求規畫在內，希望產業一起加入，平衡產業發展後帶來的住宅缺口壓力，很多企業家也認為這是民間可以幫忙的部分，內政部樂觀其成。 三三會理事長林伯豐則提出對住房、社宅的建議，包括政府應建立長期、全面的住宅政策，在供給面、價格面和制度面，兼顧產業健康發展，先解決「租房」，再解決「住房」的問題。
其次，整頓公有閒置或畸零地，興建「只租不賣」平價租金的青年社會住宅、搭配租金補貼等政策；或是私校退場後，將土地轉移為老人住宅的興建使用。 資金部分，他指出，住宅法第22條明訂「社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。」但各縣市做法不一，應修法一律免徵地價稅及房屋稅。
南部高科技S廊帶的政策引領下，鄰近台積電楠梓產業園區的仁武產業園區，陸續將有航太科技、半導體產業進駐，預計增加約6300個優質工作機會，並提高薪資水平。但目前廠商需求設廠用地強勁，園區台糖招標新庄路、仁林路約9242.9坪產業專用區設定地上權基地，今(17)日也由金屬業者以底價1.03億餘元得標，單坪得標價約1.12萬元。
根據高市府經發局調查統計，目前仁武產業園區第一階段招商的航太供應鏈「駐龍精密」、「成新科技」、「科力航太」，以及全球汽車電子居領先地位的「元山科技」、半導體設備大廠「天正國際」等上市櫃公司，未來仁武產業園區將帶進，並與高雄路竹科學園區、楠梓科技產業園區及橋頭科學園區、楠梓產業園區，形成廊帶群聚效益，搶先建廠的天正國際廠房，預計今年第3季完工。
高市府經發局指出，仁武產業園區以低汙染、高就業率、高投資額及可帶動產業轉型的企業優先招商，加上基地緊鄰國道10號區位良好，未來將與高雄科學園區、楠梓科技產業園區及橋頭科學園區、楠梓產業園區形成廊帶群聚效益，預計將創造242億元年產值，提供6300個就業機會。 經發局說明，仁武產業園區可提供近48公頃產業用地，並優先開發台糖14.9公頃土地，首波通過審查的包含天正國際、駐龍精密、成新科技、科力航太、元山科技、鋐昇實業、富迪斯、睿普工程、久鋒國際等9家企業。
依據實價登錄揭露，近5年來，龍潭住宅產品的平均單價漲幅高達32.4%，農業區土地也有15.6%左右的漲幅，至於成交量方面，2022年龍潭住宅成交件數為1,168件，與2018年的1,213件相比出現小幅波動，但農業區土地的成交件數則從71件快速增加到161件，成長不止一倍。
東森房屋龍潭中正加盟店店長古明正表示，龍潭集產業、觀光、軍事於一身，區域發展長線看好，再加上房價基期低的先天優勢，讓龍潭吸引了不少外地客群到此置產。 古明正指出，龍潭房價基期相對較低，目前龍潭的房價仍普遍落在1~2字頭，雖然區域房價相比前兩年確實上漲了許多，不過放眼整個大台北地區，龍潭的房價依然很有競爭力。
更何況，龍潭產業多元，除中科院、陸總部等國家機構之外，還有台積電、蘋果、明基、友達等國內外知名廠商進駐龍潭科學園區，產業的蓬勃發展為龍潭引進了穩定的就業人口，帶動區域住房需求同步增加，近年來在龍潭置產的外來客群大約可以佔到總數的3~4成上下。
古明正表示，以往在龍潭買房置產的民眾通常會首選都市計畫區內、總價不到1,000萬元的新建大樓，不過近期受平均地權條例修法的影響，民眾對於購買新建案有所顧慮，導致新建案交易量出現萎縮跡象，取而代之的是農地交易愈發熱絡。 農地不僅可以節稅免稅，另龍潭觀光資源也很豐富，不少外地民眾都會專門到龍潭購買農地用作休閒娛樂，目前龍潭以面積在100坪以內的小農地最為熱銷，購地總價大概落在500萬元上下，小資族群也能輕鬆負擔。
東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，現在很多民眾還是有「有土斯有財」的傳統觀念，農地產權相對單純，持有成本相對較低，申請農用證明的農地交易，又可申請不課徵土地增值稅，且非房地合一稅課徵範圍，另還有作業使用的農地在贈與或繼承時，都可免贈與稅、遺產稅，故有不少人會購買農地置產。
建案工安事件頻傳，金管會擬與銀行公會討論，將「營建業工安」納入銀行授信5P原則。對此品牌建商私下表示，政府對工地安全性是否重視，端看後續金管會訂定的「施行細則」，有具體懲罰措施，並落實查核，將能有效降低工安意外。 品牌建商分析，有業者在建案施工品質把關上，素質參差不齊，不少同業為了節省成本甚至偷工減料，例如在工法上沒有設計連續壁，導致最後建案工程出問題。
建商建議，若政府有心把關建案工地安全，金管會可把銀行授信與建案工地安全結合，並制定相關具體的「施行細則」，不定期進行稽查；建商本身也要自主管理工地，才能有效降低工地意外。 馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，工安管理納入授信5P原則有「評估標準」與「稽查檢覈」兩個關鍵。
首先，官方必須訂出明確的標準、或具體的指導方向，銀行業在執行時才不會淪為多頭馬車。比方說，可依工安狀況嚴重性實施「記點制」，違規點數達到某一門檻即提高融資利率，或降低銀行放款成數。
房市降溫，不過200萬俱樂部豪宅仍具買氣！中正區博愛路「松濤苑」八樓戶，232.5坪含四車位，2023年4月以總價4億6560萬元，單價守在社區的最低的價格成交，每坪250萬元，不過仍為2023年目前為止最高單價的豪宅，買家是境外法人公司以無貸款購入。台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，「松濤苑」總戶數僅20戶，截至目前為止實價已揭露10筆，過去社區最高單價是2015年交易的6樓戶270.6萬元，目前社區單價都在250萬元以上，這次最新成交的8樓戶買得比低樓層還划算，再加上因為總價高、建商較為惜售，幾乎是以平均一年成交一戶的速度銷售，目前市場以自用及換屋需求居多，豪宅的推案也在慢慢銷售去化。
觀察2023年截至目前為止，單價200萬以上交易有三筆，除了最新的「松濤苑」，另外兩筆皆為松山區「潤泰敦峰」，2023年2月份一公司法人以總價4億820萬元，無貸款方式買下21樓兩戶，單價約212.1~215萬元。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，法人購買高端豪宅，多為個人資金用途，以及公司資產規劃為優先考量，因此交易價量和房市脫鉤，不過由於《平均地權條例》修正案未來上路後，私法人購屋採許可制，且購入後5年內不得辦理移轉、讓與，近期有購屋規劃的法人莫不加快腳步，而豪宅讓價空間不多，但為了促成美事，建商多半也願意表現誠意，若無法明顯讓價，也會提供更好的樓層、戶別或是較好的車位，讓買方開心入手。
第一建經研究中心副理張菱育表示，對頂端豪客來說，擁有燙金門牌以及入住指標頂級豪宅，不僅是身分地位的象徵，該類型豪宅也較能抗跌保值，不過2022年央行開始升息，且美國聯準會2023年5月又再度升息1碼，對購屋人來說，貸款的成本恐不斷增加，再加上平均地權條例修正案預計2023年上路，對私法人購屋有諸多限制，進一步讓高價豪宅市場買氣逐漸趨緩，且成交價格鮮少再出現創社區高價紀錄，顯示未來高資產買方購屋態度偏向保守，豪宅市場將呈現「量縮價緩」態勢。
政策打房害的嗎？高雄進入全面平均3字頭房價的時代，加上政策不友善，建商保守因應之下，高雄市全境今年4月申報開工的推案量急縮80％，只剩95億元，而高雄目前在線上銷售的預售和成屋買盤，並未斷氣，集中在低自備建案、低樓層讓利建案、以及搶平均地權條例實施前的最後一波買盤，但自住客觀望期拉長，建商也不再隨機漲價，轉求穩定順銷。 高雄市不動產開發公會和大高雄市不動產開發公會等2大公會，17日公布高雄市全境今年4月申報開工的推案量95.29億元，比去年同期的476.28億元，年減79.99％，顯見在政策打房的情況之下，建商態度轉趨保守。
2大公會指出，4月共有29個建案申報開工，其中，大樓只有8案，共427戶，以2房和3房為主，各有156戶和177戶，占比77.98％。 在目前市場的買氣，又是如何呢？根據龍悅廣告針對5月8日到14日的大樓新屋過戶統計顯示，一週內總共有239戶實價登錄，龍悅廣告總經理吳季濃17日表示，銷售速度明顯放緩，但是買氣仍在，只是不再像2、3年前，常常聽到漲價聲音，建商目前求的是穩定銷售。 吳季濃指出，目前在高雄線上銷售的預售屋和新成屋，各有200個和100個，總共300個建案，上週實登的239戶預售案，集中在63個建案，這些建案有一個特質，就是低自備，吸引想要在平均地權條例公告實施之前，搶最後一波的投資買盤。
另一種成交較多的建案，則是建商和代銷公司選擇較低樓層的產品，讓利銷售，吳季濃表示，基地位於擁有重大公共建設，區位又具獨特性的建案，中小坪數的產品，也有買盤進場。 他說，由於新成屋買盤大多屬於自住客，因此，上週的45戶成屋過戶，集中在22個新成屋建案，換句話說，在線上銷售的100個新成屋建案，有78個是零過戶。
根據高雄市房屋市場調查協會針對高雄15個行政區、67個建案，所做的來人和成交調查，在今年5月1日到7日，超過一半的建案，來人賞屋組數都是2位數，但，成交都介於0到4件之間，買氣也不強。 龍悅廣告總經理吳季濃說，即使是楠梓和仁武，每坪房價都在28到32萬元之間，大寮一坪也要23到26萬元，如果考量市區蛋黃建案，高雄已經全面進到平均3字頭的時代，在政策打房的情況之下，買盤保守，成交期拉長，將成常態。
隨著房價持續高漲，加上少子化影響，近年大坪數住宅已不再吃香，國人購屋「小宅化」趨勢明顯，業者根據實價登錄，統計近5年雙北地區房屋平均單價及坪數變化，中正區5年間住宅平均坪數減少8.1坪，幾乎是少了一間套房的空間，減幅達18.9%，「小宅化」最為明顯。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年來在貨幣寬鬆、低利環境的狀況下，雙北地區房價逐年攀高，薪資成長的速度遠不及房價上漲的速度，民眾只好轉向中低坪數、中低總價的住宅；其次則是國內家庭組成也發生變化，頂客族、小家庭成長為主流，不婚不育的單身族群也在增加，大坪數住宅需求自然逐漸減少。
5年間雙北地區平均坪數減少最多的前5名行政區，坪數減少的幅度皆在14%以上，而房價都呈現上漲，漲幅最高達22.6%。陳金萍表示，2018年中正區平均單價為76.0萬元，平均坪數則是42.6坪，但到2022年，平均單價已經突破8字頭，上漲至87.4萬，但平均坪數卻大減8.1坪來到34.5坪，顯示民眾在購屋負擔能力未明顯提升的狀況下，選擇較小的住宅減輕總價負擔。 台北市上榜的還有萬華區、士林區以及中山區，陳金萍分析，這三區皆是發展較早的區域，商圈發展成熟，聚集人口多，大眾交通運輸網路便利，造就當地房價逐年攀升。
5年來，萬華區平均單價從45.3萬至54.0萬，從4字頭漲至5字頭，平均坪數卻從原本的35.0坪跌至28.8坪，減幅高達17.7%；依序上榜的士林區及中山區雖房價漲跌幅相較穩定，皆維持在10%之內，但坪數減幅卻都超過1成5，「小宅化」趨勢明顯。 綜觀坪數減少幅度最高的前5名行政區，不難發現多是北市蛋黃區，但令人意外的是一向被視為蛋白區的樹林區也榜上有名。
陳金萍分析，蛋黃區高昂的房價促使人口外流至蛋白區，與2018年相比，樹林區的房價漲幅高達22.6%，而平均坪數卻減少14.6%，減少了約6.5坪居住空間，約等於少了一套雅房的空間，是唯一上榜的蛋白區域。 陳金萍表示，雙北市房價高，受限於購屋預算考量，不少購屋族直接以總價作為購屋標準，讓低總價、低自備款的小宅成為市場最吸睛的產品，加上社會型態的變遷，小坪數住宅更能符合現代人需求，無論是小家庭自住，或是長期置產投資都十分吃香，讓小宅成為目前市場主流。
政策打房害的嗎？高雄進入平均3字頭房價時代，影響購屋者追價意願，加上政策不友善，建商保守因應下，高雄市今年4月申報開工的案量急縮80％、只剩95億元。目前高雄線上銷售的預售和成屋買盤，集中在低自備建案與讓利建案，以及搶平均地權條例實施前的最後一波買盤。 高雄市不動產開發公會及大高雄市不動產開發公會兩大公會指出，高雄市4月申報開工的推案量95.29億元，比去年同期476.28億年減79.99％，顯見在政策打房下，建商態度轉趨保守。兩大公會指出，4月共29個建案申報開工，其中大樓只有8案、共427戶，以2房和3房為主，占比77.98％。
至於高雄房市買氣？龍悅廣告針對5月8日到14日的大樓新屋過戶統計，一周內共有239戶實價登錄，龍悅總經理吳季濃表示，目前買氣、銷售速度明顯放緩，建商目前求的是穩定銷售。 吳季濃指出，目前高雄線上銷售的預售屋和新成屋共300個建案，上周實登的239戶預售案集中在63個建案，這些建案有一個特質就是低自備。
另一種成交較多的建案則是建商和代銷選擇較低樓層產品讓利銷售。 根據高雄市房屋市場調查協會針對高雄15個行政區、67個建案所做的調查，在今年5月1日到7日，超過一半的建案來人賞屋組數都是2位數，但成交都介於0到4件之間，買氣相當低迷。吳季濃表示，高雄幾乎已全面進入均價3字頭時代，購屋者追價意願、力道逐漸產生抗性，加上政策打房及今年景氣衰退，房市低量、成交期拉長將成常態。
都市更新建案往往伴隨巨大利益，建商除了爭取承作都更案，竟然還有建商涉嫌利用不實的合約灌水預售屋成交數向公股行庫詐貸，新北市某大型都更案的建設公司楊姓負責人就被發現向2家公股行庫的數十億元中，存在不實合約詐貸，台北地檢署今（17）日指揮調查局新北市調查處兵分18路搜索，並約談楊男、建設公司總經理、銷售主管、人頭及代書共11人到案，全案朝違反銀行法偵辦，稍晚將移送北檢複訊。
據悉，楊姓建商所有的建設公司在新北市頗具知名度。檢調接獲檢舉，楊姓建商等人自106年起利用辦理一起新北市知名都更案，因資金週轉問題，欲向銀行融資因應，不過，銀行願貸款給該建設公司的門檻訂在都更案預售屋的成交數必須達成一定數量。
檢調懷疑，楊姓建商與建設公司人員，陸續向2家公股銀行貸款，貸款金額總計高達數十億，為了順利達到申貸門檻，楊男等人涉嫌將其中部分成交數以不實的買賣合約，將預售屋成交數予以灌水，或以人頭申貸等手法，向2家公股銀行詐貸。 據悉，楊姓建商取得2家公股銀行融資後，有依約償還本息，因此2家銀行損失不大，不過，楊男人的行為已經涉嫌違反《銀行法》的詐欺銀行罪嫌，檢調依法進行搜索約談。
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