|
|
.png)
房產新聞
產業新聞
新北市新莊地政事務所針對捷運新莊蘆洲線、環狀線等16站，統計近三年各站周邊500公尺內的9600餘筆實價登錄資料，以幸福站買賣移轉量1316件最多，專家表示，幸福站緊鄰頭前、副都心2大重劃區，具有交通優勢，生活機能也漸發展完善，因此吸引在地、外來客青睞。 根據新莊地政事務所統計，環狀線的幸福站近三年買賣移轉量1316件居冠，建物面積在20-40坪間的大樓華廈，成交均價每坪51-58萬元之間、平均總價2015萬元；新蘆線則以台北橋站933件最多，成交均價每坪55-56萬元之間、平均總價1738萬元。
信義房屋幸福捷運店專案經理李逸凱表示，幸福站緊鄰頭前重劃區與副都心重畫區，皆為屋齡較新的住宅大樓，坐擁四座綠地，周邊街廓棋盤式規劃，道路整齊劃一，也因有捷運的交通優勢，具有新莊蘆洲線、環狀線、機場捷運線的三鐵優勢，因此在地的購屋族群與外來的購屋族群詢問度很高。 區域內主要物件以預售屋至屋齡12-13年的社區大樓居多，預售案新推案多突破6字頭居多，部分新案有開價7字頭，而新古大樓的單價區間約在55-60萬，若是大坪數物件，單價則落在50-55萬之間，因為大部分的產品規劃2-3房，坪數適中，連帶總價門檻不高，吸引來自北市、鄰近新北板橋區的外溢購屋族群。
李逸凱觀察，近期購屋族大多是總價考量，小坪數的產品詢問度高，總價只要符合1500-2000萬預算內多能接受，因為釋出物件少，也不太考量建商品牌。此外，因市場回歸剛性需求，首購族居多，置產客有越來越少的跡象，因此只要總價符合需求，消費者多會買單，而隨著景氣震盪，位於捷運站周邊的物件釋出越來越少，屋主若是沒有資金急用不一定需要出售，也因區位條件優良，出租也很容易。
而周邊的生活機能也逐漸成形，李逸凱表示，幸福東路有新開幕一間規模滿大的全聯購物中心，也有藏壽司、星巴克等，明年會有麥當勞等連鎖店，而過一條馬路思源路即是舊商圈，從早到晚食衣住行機能皆可滿足。
高雄市近年致力招商引資，翻轉昔日售、租滿街負評，有幾處占據精華地段的商辦及店面，不租不售閒置逾20年，地主寧可少賺幾億也不處分，這類「蚊子商辦」演成街頭奇景。高雄市財政局長陳勇勝說，市府會設法了解原因，適度協助或媒合，也會盤點周邊市有地及開發，盼帶頭活化。 經典案例就屬中正四路、中華三路口曾風光一時的成衣商場及愛河畔元大馬家的大元國際大樓，仲介業者說，幾處精華地段閒置店面或商辦，背後有複雜的家族關係，地主財力雄厚，處分與否對地主而言一點也不急。
位於中華三路、中正四路口的3層樓店面，占地571坪，張貼斗大的「租」字，卻閒置20多年，該處曾是老高雄人必逛的成衣賣場，月租曾高達150萬元，成衣商退場閒置至今，以極盛時期租金換算，房東少進帳近5億元。 曾受委託處分該店面的高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰說，地主當時單坪要賣100多萬，20多年前賣價偏高，加上產權為家族多人共有，有人想租賣，有人反對，意見紛歧，最終乾脆不處分。 高雄市代銷公會理事長謝哲耀指出，該處成衣商場曾想出租，價格頗高，有人出到相當租金地主又反悔，時日一久，家族人口增加或主事者更迭，意見更雜，處理難度高，地主口袋夠深，不租不售也不打緊。
至於大元國際大樓，仲介業者指出，該大樓屬元大集團所有，本來連外牆都不出租，周邊流行音樂中心啟建、駁二藝術特區變夯，形同荒廢的大樓讓街景顯得格格不入，約4年前大樓外牆供作選舉形象廣告後，在愛河畔效果醒目，如今精品廣告爭相上檔，每年入帳逾千萬，商辦內部依舊閒置，何時租售遙遙無期。 陳勇勝說，市府會設法了解黃金商辦或店面閒置原因，如遇困難會予協助或媒合潛在廠商評估投資，並盤點周邊市有地開發帶頭活化。都發局說，業主如有任何投資計畫或需求會盡力協助。
全台六都加上新竹縣市今年4、5月推案量驟減，預期第2季推案量緊縮，專家指出，自去年房市利空烏雲罩頂，建商蛋白區推案信心大減，目前推案策略幾乎都採「以拖待變」，建商多在等待大選後的轉機。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，現在建商態度就是等轉機，尤其大建商可以玩耐久賽，新案暫不推沒賣壓，也不打壞行情，等待市況轉機來到，自然能推個好價錢。
另一方面，出於平均地權條例預售禁止轉讓因素，大型建商進而改以先建後售方式，能控制預售時衍生出的成本，又能展現建商品牌資產實力，蓋完再賣也免干擾新案市況，只要案子好，蓋好後賣相更好，在市況轉佳時順水推舟，反而可能造就另一種「搶購」的熱況。
陳炳辰分析，目前市場上新推案量體弱化，不過餘屋量體受控，可讓價位下修的氛圍不易凝聚與擴大，反而在開價上的眼光放向未來，遂不少未開案新案傳出的價碼仍來到高水位，這也是建商的策略之一，畢竟只要台灣政經局勢趨穩，國人又鍾情買房，像平均地權條例這種規範也很容易適應，房產投資發展穩健，短空長多均令建商看好後市，加上成本高漲，賠錢生意沒人做，價格下不來，反而有只待明年利空出盡，蓄勢待發的徵兆。
台灣人口高齡化與少子化問題嚴重，不僅對就業、長照、勞保等民生議題產生衝擊，就連對台灣房市的未來面貌，也將產生重大影響。根據內政部統計，台灣2022年總人口數為2,326萬4,640人，連續3年負成長；其中2022年新生兒人數僅13萬8,986人，創下統計以來的新低。而國家發展委員會的報告也指出，2025年後，台灣老年人口（65歲以上者）占總人口比率將超過20%，台灣將正式進入超高齡社會。 台灣人口的高齡化與少子化現象已是現在進行式，而這又將對房市產生什麼樣的衝擊？筆者認為，受到高齡化與少子化的影響，台灣房市會逐步出現「都市集中化」和「小宅化」現象，大幅改變台灣房市景象。
首先是「都市集中化」。根據內政部戶政司資料，2008年1月，六大都會區(台中縣市、台南縣市、高雄縣市合併計算)加上新竹縣市的人口數，占全台人口比例為71.9%；到了2023年1月，占比已攀升至73.9%。若以戶數觀察之，2008年底，六大都會區加上新竹縣市的戶數，占全台總戶數比例為65.6%；到了2023年底，占比已飆高至75.3%。而建物買賣移轉棟數數據也呈現類似現象，六大都會區加上新竹縣市的占比從1993年的81.3%，到2023年便攀升至82.8%。這些數據的變化，充分可以印證人口逐漸往都市集中的過程，而在高齡化與少子化的趨勢影響下，「都市集中化」的現象將更為明顯，人口與住宅交易都將持續高度集中在都市地區。
「小宅化」現象亦有跡可循。同樣觀察內政部戶政司的戶數資料，撇去共同事業戶不計，2008年1人家戶的占比為27.6%，到了2022年，占比升至35.4%，成長7.8個百分點。若以3人家戶作為分界，2008年3人家戶以下的占比為63.8%，到了2022年，3人家戶以下的占比飆升至74.5%，成長高達10.7個百分點。與家戶人口組成逐漸縮小相對應的是，住宅面積的減少。
比較2013年和2023年十年期間，六都和新竹縣市的住宅平均坪數變化，除高雄市坪數縮水9.4%未達一成之外，其餘六大都會區均縮水1成以上，新竹縣市的平均坪數更是減少22.4%。台北、新北和台中三大都會區，住宅的平均坪數已不滿40坪。 根據上述資料可以料見，隨著台灣家戶人口組成持續縮小，頂客族、小家庭成為主流；以及，如果民眾的薪資成長速度趕不上房價的上漲速度，都將使民眾轉向選擇中低坪數、中低總價的小宅產品。小宅產品將成為未來台灣房市的主力。 除了「都市集中化」和「小宅化」現象之外，隨著台灣高齡社會將提早來臨，符合銀髮族的需求，具備電梯、無障礙空間的住宅大樓將是未來房市交易的新寵兒。
不動產仲介公會副理事長鄭啟峰指出，中山、中正、中華等3中路段向來是高雄精華區，閒置多年成衣商場若能活化，有助提振鄰近商圈活力。房仲業者直言，高雄幾處閒置店面或商辦都屬私人產權，地主照交地價稅、房屋稅，公部門也無權介入。 中華三路、中正四路口成衣商場，全盛時期月租高達150萬元，價值不菲，地主卻無動於衷。附近住戶觀察，中華路、中正路車水馬龍，是高雄市黃金地段，銀行林立，還有醫美、牙醫診所，街角荒廢近30年的成衣商場若積極招租要成應該不難，如果有營業開店，周邊整體商業行為更會活絡。
高雄市街景、市容逐漸翻新，但閒置的「蚊子商辦」恐凍結了城市活力。愛河畔閒置達18年的大元國際大樓近年一度傳要規畫飯店、海景商辦或招待所，卻無具體動靜。代銷業指出，愛河畔近年興建及待建的住宅大樓，單坪站上5、60萬元，大元國際大樓如果翻修招商或拆除重建豪宅，肯定賺飽飽。 緊鄰高雄流行音樂中心、輕軌真愛碼頭的大元國際大樓為地上21樓商辦，所有權人為元大集團旗下大元建設，2005年完工後從未啟用。
房仲業指出，大元國際單樓面積600坪，若每坪以500元出租，單一樓層就能進帳30萬元，全棟月租近6、700萬元，年收租可觀。 大元國際大樓若規畫成海景商辦、企業總部，或由公部門承租做為科技、新創產業孵育基地，應也十分搶手。若仿照華王、國賓等飯店拆除重蓋豪宅，每坪也可望賣出50萬至70萬元超高行情。
打炒房打到建商不敢推案。據591新建案統計，六都暨新竹縣市今年4、5月推案戶數量縮前十大行政區中，供給戶數全面衰退四成到九成以上，其中以桃園市桃園區衰退最多，年減幅達97.4%，平均單價也下跌19.1%。 專家指出，雖然房價仍是漲多跌少，但一旦房市降溫，過去推案量或房價衝太快的蛋白區，會最先撐不住，開始出現回檔跡象。
另外，新北市淡水、泰山，台中市南區、南屯、太平等地，甚至高雄三民、左營等地也出現量縮。 591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔分析，近期《平均地權條例》子法力拚7月上路，加上適逢總統大選議題開跑，市場觀望氛圍衝至最高點，不少房價或推案量衝太快的行政區，因缺乏高價預售案撐盤而開始出現盤整，隨著市場前景不明，估計下半年將維持震盪走勢。
據統計，桃園市桃園區近兩個月僅有零星個案公開，區內小檜溪、中路兩大主力重劃區更是颳起寒風，導致當地不僅供給幾乎斷炊，房價也欲振乏力。此外，新興蛋白區亦未能倖免，像近年品牌建商積極插旗的蘆竹區，一口氣由600戶銳減至146戶，跌幅超過七成。 台中共三區進榜成為各縣市最多，不過，業者指出，由於南屯、南區可供開發的素地有限，新案往往要醞釀許久，因此供給量大起大落相當正常。
另一地太平區則量減高達九成，主因就是去年同期就有「佳福大於」、「大毅日日幸福」多案進場，今年卻僅有一案登場，差距才如此懸殊。 雙北則有台北市士林及新北市淡水、泰山等地進榜。以新北市來說，泰山區因塭仔圳重劃區動能熄火，加上當地業者多以去化餘屋為主，推案戶數因而大減超過八成；淡水區則因去年有量體超過1,400戶的造鎮案「湯泉台北灣7」進場墊高推案水位所致。
經營逾70年的台北市知名俄羅斯風味「明星西點咖啡館」基地要都更了；已進行該案都更整合作業的力麒（5512）建設董事長郭淑珍證實，未來一、二周將開都更說明會，若今年完成整合，未來可望改建總價值約110億元、樓高28樓的商辦、住宅混合大樓。 以皇室點心俄羅斯軟糖聞名、台灣文學作家搖籃之地的「明星西點咖啡館」基地，位於台北市武昌街一段；郭淑珍指出，已接受地主邀請，擔任該基地實施者，全案基地面積約500多坪，目前正洽談整合，一、二周內將開都更說明會。
郭淑珍表示，地主會想都更主要是考量建築物老舊，尤其住戶擔心屋齡逾70年的建物會有安全問題，才開啟這次都更契機；「明星西點咖啡館」都更案，未來若能獲得地主100%同意，將是三面臨路基地，若以區域行情每坪成交價120萬元保守預估，全案總價值將逾110億元。這次參與都更地主之一為「明星西點咖啡館」，餐廳創立於1949年，一樓門市為俄羅斯式新藝術風格、二和三樓為台日混合風，被列為台北市歷史建築；郭淑珍指出，餐廳雖是私人的歷史建築，但改建成新大樓完全沒問題，未來建築物外觀會恢復原有味道、設計上傳遞出歷史價值。
該都更案，除了地主「明星西點咖啡館」外，還有陽明海運、國產署、出租予藥妝店屈臣氏之地主；郭淑珍指出，該案地主分回六成、實施者為四成，目前初步規劃為地上28樓、地下六樓之商辦、住宅混合建築大樓，其中一到四樓為商辦，五樓以上為住宅，規劃30、40、50餘坪之中小坪數產品。 她表示，該案初估投入興建成本至少一、二十億元，目標今年完成都更整合、明年走都更程序。
郭淑珍強調，該都更案基地面積500多坪，目標今年完成都更整合，惟該案仍有不同意戶，若部分地主不願意參與都更，扣除不同意戶後、都更面積初估約400坪初頭，基地較不方正因此在規劃上會缺一角、較不完整，不過還是希望誠意與地主溝通，希望讓都更案在整體建築規劃設計上，或是對台北市市容景觀和環境上能更加盡善盡美呈現。
台積電中科二期廠都審雖未過關，但隨著中科園區近幾年穩定發展，仍帶動周邊區域房市發展，近來西屯中科商圈、東海商圈都成為建商競相插旗的新戰場，以5月初才進場的「茂洋晴山洋洋」新案來說，不但已購客有一半為台積電的員工，甚至有科技人揪團一口氣買下10戶。市場觀察發現，中科周邊區域的中古屋價格每坪已達45萬，新屋成交價也達53萬，連帶使得鄰近的東海商圈躍升科技人新選擇，更吸引不少品牌建商布局，其中，深耕海線30年的茂洋建設就在東海商圈推出新案「茂洋晴山洋洋」，強調生活機能成熟，且特五號通車後，10分鐘車程即可到中科。
地上9層、地下2層的「茂洋晴山洋洋」標榜為高質感飯店宅，坐落在新興路旁的523坪建地，以80戶純兩房住家設計，強調社區內有圖書室、兒童遊戲室、吧台區、Switch遊戲室、Sky lounge等公設，滿足科技人、首購族需求。現場專案賴義欽指出，中科周邊剛性需求旺盛，但因土地較稀缺，推案量尚不多，該案每坪開價約40萬，以坪數19至28坪計算，最低總價不到千萬，頗受許多科技人青睞，目前已購客有半數為台積電員工，另也有不少鄰近醫院的護理人員。
賴義欽強調，「茂洋晴山洋洋」基地鄰近東海商圈、藝術街，且位於台灣大道、向上路附近，且鄰近國道三號、國道一號，未來特五號道路通車後，往來中科園區更方便，在科技族群眼中，以10分鐘車程換取較中科便宜300萬的房價，並可擁有完善生活機能、便利交通，CP值相當高。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
