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財政部國產署19日公布今年第二批地上權標的共12宗、總權利金底價逾18.5億元,其中共八 宗為住宅區、商業區有三宗,另一宗則是首見的第二種休閒專區土地、位於嘉義,可用於零售、金融保險、娛樂健身服務業等多種業別。 國產署本次標的中有六宗是首度列標,其中單坪價格最高的是台北市松山區小巨蛋附近117坪的住宅區土地,底標1.09億元,換算每坪93.1萬元。
國產署表示,首度列標的六宗案件,有五宗是住宅區土地。 至於本次12宗的地點分布,國產署指出,台中市有四宗、高雄市兩宗,台北市、新北市、台南市、宜蘭縣、雲林縣、嘉義市則各1宗,合計面積4.6公頃,權利金底價新台幣18億5,690萬元,將於8月7日開標。 國產署副署長李政宗指出,台中市東區的住宅區,鄰近干城商業區,生活機能成熟;梧棲區兩宗土地,則位於梧棲新興開發地區。
台南市新營區土地則是新營地區首宗列標標的,鄰近新營工業區。 至於六宗捲土重來的標的,李政宗指出,台中市干城商業區土地去年併其他土地一起列標、但未標脫,這次改為單獨列標;雲林北港商業區土地(北港轉運站)也位於市區精華地段;新北市土城區則是住宅區土地。
宜蘭員山鄉住宅區土地面積超過1公頃,是難得的大面積標的;高雄市岡山區住宅區土地,位於岡山市中心;高雄仁武區則是中心商業區土地,國產署針對上述標的,都檢討招標條件後,重新推出,相信有一定的競爭力。 本次六宗重登版案件,權利金底價占市價成數較前次列標下修者,包含新北土城住宅區土地、雲林北港商業區土地、高雄岡山住宅區土地。高雄市仁武區商業區標的則因前次列標已是五年前,市價調漲3成多,因此權利金占市價成數有上調。
台北市112年不動產評價委員會業於6月8日召開,會議決議通過7月1日起取得使用執照之房屋標準單價調整及地段率調整等相關事項。臺北市稅捐處說明,為適度反映民意,並兼顧稅制合理,本次提案提報不動產評價委員會審議,經會議決議調整重點如下:
一、為合理評定房屋現值,參考臺北市營造工程物價總指數及全國營造工程物價總指數上漲程度,雖過去一段期間調漲27%,為減輕民眾負擔,本市112年7月1日起新建房屋構造標準單價僅調漲10%(排除木石磚造及土竹造房屋)。
二、持續保障單一自住、公益出租人及社會住宅包租代管基本居住權益及落實居住正義,維持稅基折減機制,惟最高折減額度由750萬元調降為250萬元為限,受惠戶數約為23萬餘戶。
三、考量松山機場飛航管制區周遭居民受噪音影響,位於第3級航空噪音防制區之路段,其路段率調降1級,加計原已調降第2級管制區且航道下方之路段,影響路段共計60條,預估受惠戶數約2.8萬戶。
四、因應房屋課稅公平性,北市稅捐處委託學術研究進行本次地段率之調整參考,主要參酌美國加拿大多採評價比(Assessment Ratio)、離散係數(Coefficient of Dispersion, COD)及價格相關差異(Price-Related Differential, PRD)作為估價一致性及公平性衡量指標,並實地調查各區商業發展等各種情況,提案進行調整路段計230條,其中調升226條、調降4條(連同松機飛航管制共調降25條),預估影響戶數約20.7萬戶。
本次地段率調整等措施,主要為使房屋稅課稅更加趨於公平、合理,將自112年7月1日起實施,影響113年5月開徵的房屋稅。
為強化新北市新泰塭仔圳市地重劃案土地分配的正確觀念,地政局特別針對不動產從業人員辦理配地規定說明會,邀請新北市地政士公會、新北市仲介公會、新北市土地利用學會及不動產開發商業同業公會等,約二百名會員踴躍參與,市府盼藉此次說明會提供正確資訊,讓公、私部門一起合作推動重劃案。
地政局表示,塭仔圳市地重劃現正進行各項工程施作,也同步辦理土地分配前置作業,相關配地細節尚未定案,但坊間卻充斥著各種假消息,例如:「他說只要同意跟他合建就可以配在我想要的位置」、「我認識市府的人知道土地分配正確位置」等,為傳遞正確資訊,讓重劃區土地所有權人清楚分配規定,今年三月已針對第一區的地主辦理說明會。
地政局指出,現階段民間多半會先進行相關土地整合作業,以利後續的土地處分及利用,為避免錯誤觀念或受假消息影響而導致土地所有權人權益受損,市府亦主動邀請新北市不動產相關從業人員參與配地規定說明會,希望讓各公會會員了解相關資訊,未來若承接相關案件,可協助回答民眾正確資訊,以減少糾紛。
此外,市府也導入廉政體系、協請調查局進場,確保土地分配作業以及塭仔圳工程相關事務、損鄰程序等,都是在公平公正、公開透明的環境下進行,以保障全體土地所有權人權益。因應《平均地權條例》修法,這次說明會也特別宣導相關資訊,市府期盼藉由公私合作共同提升新北市不動產交易等相關作業品質。
台北信義區一處民宅被砂石車撞毀樑柱,16名住戶緊急撤離,初步勘查二樓有龜裂,市府將持續追蹤傾斜風險!不過有居民表示,這裡正在談都更,就有住戶擔心就算修好,還是不敢住乾脆都更翻新。專家說要是順利談成,產值恐怕上漲一倍以上。
砂石車失控撞斷建築關鍵梁柱,時隔一天,雙北結構技師公會都來了,出動精密儀器測量外牆垂直度,另一邊跟著住戶腳步,每層樓逐一勘驗,初步發現二樓有龜裂,得持續追蹤傾斜風險。 事發的住宅位在台北信義松德路口,共有5戶16人受到安置,但除了房子出現安全隱憂,也讓長久以來的都更議題再度浮上檯面。
受安置住戶:「現在四個角缺一個角很危險,趕快列為危樓改建,昨天就碰一聲,然後就冒煙,有一點點裂掉,趕快(重)蓋啦。」有住戶希望打掉重練,因為都更議題一吵就是幾十年起跳,關鍵是這52年建築位在蛋黃區,三百坪都更案內,走路10分鐘到市府商圈,想搭捷運,走路短短7分鐘,生活機能飽和,要是都更翻新,專家說產值很可觀。
資深房仲陳泰源:「目前實價登錄,單價是7字頭,大概是70幾萬,那如果是預售屋全新成屋,大約是150萬,所以說如果是打掉,由舊翻新的話,平均一坪的價格就是漲一倍多。」乘上容積率,公設比危老獎勵容積,老屋都更產值增加,但不是每個住戶都願意。 信義區安康里長萬宇恆:「房子有部分還在承租狀態,屋主有收到租金,租金收益部分還蠻穩定,就不會想要有異動狀況。」砂石車這一撞,再度讓都更案成為討論話題。
社會科學學院不動產研究中心於6月14日,假臺北市承德路中國生產力中心教室,與中華民國不動產估價師公會全國聯合會以及永慶房產集團,共同舉辦「不動產估價疏失與爭訟」講座。邀請多位估價與法律專家,共同針對不動產估價爭訟案件,就臺灣、美國案例進行探討和分享。
開幕時中心主任楊松齡說明了不動產價值在法律中的爭議,並且感謝兩個領域的專家願意來分享交流。 律師張雨新分享臺灣都市更新權利估價之爭訟案件。都市更新權利估價方式時有爭議,其中,原登記之基地持份是否納入權利變換價值計算為本案之核心。他提及的權利變換案件,因為各戶土地持份與樓地板面積間比例不一致,造成估價以及之後分配的爭議。
此案因為價值爭議歷經行政及訴訟程序,皆無法圓滿處理。這個個案凸顯估價師受託評估土地、改良物及其權利,涉及法院不動產估價及拍賣不動產底價評估,以及金融機構貸款估價、公開發行公司取得或處分之資產價值評估、土地徵收補償市價查估等面向,其影響之深廣,不可不慎重。 美國資深估價師Stephen Roach則分享美國之估價爭訟案件。
系爭案件中他做為專家證人,準備了估價報告以審視和說明被告的估價報告是否合理。最終他認為該份估價報告不僅魯莽且充滿了錯誤和遺漏。被告估價師因此得出不合理的結論,致使投資人蒙受損失。被告則認為Stephen Roach的專家證詞不具可靠性而提出動議,法官在評估該證詞之可信度後,認為Roach的估價報告符合美國專業估價執行準則的規範,其意見是可靠的。
估價師做為專家證人,針對爭訟案中評估標的估價時是否仍須符合估價報告的執行規範,以及針對爭議估價提出不同意見須注意之事項,皆為估價爭訟案件中必須注意的細節。 臺北市政府財政局局長游適銘分享美國與不動產估價有關的訴訟。該爭訟案件因為種族問題,使得房產估價產生爭議。他指出,美國總統Biden也主張應訂嚴格標準,避免種族差異使得估價出現歧視情形。此外,美國在IVS、USPAP的規範中,要求執行審議估價者需有估價師資格,且其審議意見與方法仍須遵照規範。台灣估價師公會公報或通則似乎無類似的規範,將來應積極參考國外經驗修訂臺灣相關法規。
臺灣少數具有美國估價師資格的楊喬凱,則分享了不動產案件在美國法院訴訟的制度。證人一般可分為事實證人或專家證人,兩者之區別在於專家證人具有專家資格,可協助陪審團理解普通人缺乏之專業性問題,並提供專業知識諮詢。專家證人處理的訴訟估價類型至少包含:徵收、離婚、估價疏忽、財產稅申訴、不動產詐欺案件等。估價師因此具有多重身分,不但評估勘估標的之價值,也同時評估同儕估價報告之合理性。 除了專家發表意見,現場互動也非常頻繁。聽眾好奇美國估價師的執業風險,Stephen Roach提到美國確實曾有估價師因嚴重違反估價準則被罰款、甚至判刑。
此外為了避免執業風險,美國估價師也多有執業疏失保險,此保險可以支付訴訟時的律師費用。張雨新回覆問題時,也提到臺灣估價師做為訴訟案件證人時,應該依要求出庭協助調查。若因為估價委託人要求而參與訴訟程序,應在簽約時就明訂出庭收費標準,以保障估價師權益。 活動進行到超過晚上9時,在知識交流之後,大家都同意法律與估價間確實關係密切。在不動產價格成為許多重大爭議核心的情況下,未來如何處理不動產估價師無意或故意的疏失,已經成為臺灣不動產估價專業的挑戰。
隨著打炒房政策即將在7月1日上路,房市也進入新時代,至於日後對房市會產生何種影響,專家就預期將出現建商定價權提升、建案銷售期拉長、都更危老被打入冷宮、預售屋中古屋檢舉機率大增、自住客當道等5大趨勢。此外,專家也指出央行近期祭出最新第5波管制令,也讓第2戶換屋族首當其衝,研判部分區域下半年將再度迎來震盪走勢。
建商:房市將走向量縮價漲 上週央行舉行最新理監事會,決定終止連5度升息,不過卻突然祭出第5波房市管制,針對六都、新竹縣市自然人購買第2戶,限制貸款成數上限7成的規定震驚各界,搭配即將在7月1日上路的《平均地權條例》修正草案,房市將迎來權新時代。 對此,華固建設董事長鍾榮昌就表示,打炒房政策禁止預售屋換約轉售,會讓短期投機客退場,私法人買房將改採個人名義持有,整體交易量縮水,但房價仍在通膨及營建成本支撐下鐵板一塊,而建商也將採取減少開工等作為積極因應。 根據《工商時報》報導,有房產專家分析,未來房市將出現5大趨勢。
首先,預售屋和新建成屋都被限制換約,唯一下車方法就是透過退戶並賠償15%違約金給建商,導致未來買新房客源只能向建商買,導致建商一手掌握定價權。
再來,隨著預售屋限制換約,短期投資客退場轉以自住為主,建案去化期拉長,更考驗建商、代銷銷售能力、財務體質,目前已有不少建商採取先建後售或興建一半再訂價銷售等方法應變。都更危老轉冷 檢舉炒作恐成亂象
第三則是都市更新、為老重建將成為票房毒藥,尤其是私法人購屋限制中,僅准許整合至公展階段,私法人買房才「免經許可」,此時為時已晚,相對的將使有意投入都更危老的實施者,意願降低,預期老屋重建將退燒。
第四,檢舉亂象將成常態?該專家提到,由於新制規定有涉及不動產炒作將重罰,更設定有獎金,恐將導致檢舉亂象橫行,不少業者擔心同業檢舉、甚至「窩裏反」,因此戰戰兢兢、如履薄冰。
第五,因應自住客當道的時代,部分建商開始講究品牌力,寵客無極限,有業者加碼提升建材配備等級,也有業者提供客製化的彈性付款方案,配合客戶資金需求,完成購屋的資金規畫,加快銷售速度。
業者預期,若修法完成,投機短炒客可望絕跡,但口袋較深的置產客,可望在下半年至2024年總統大選後,房市打底完成、全球升息告一段落之際,伺機進場撿貨,資金行情仍未退場,房市中長線並不悲觀。
華友聯(1436)19日下午發佈重訊指出,出售桃園市楊梅區2,690坪土地給麗嬰國際公司,交易款項約4.32億元,法人以成本和售價預估,華友聯可望獲得業外利益3.6億元,以股本9.72億元計算,此一土地交易可貢獻EPS大約3.7元。華友聯位於桃園市楊梅區上田段的工業土地共有12,814.81坪,19日公告,部份出售給麗嬰國際公司,總價款約4.32億元。
法人指出,華友聯的楊梅工業土地,為了滿足不同的企業需求,分割成6到7小塊,19日公告出售的土地約2,690坪,買方麗嬰國際公司購得之後,將作為物流廠房使用。 法人說,華友聯去年的股東常會曾做出決議,出售土地的價格,不得低於每坪16萬元,如果再考量取得成本,大約每坪3萬多元,華友聯的出售土地的業外獲利大約3.6億元,以目前的股本9.72億元計算,此一土地交易可貢獻EPS大約3.7元左右。
亞昕5.5億元購入敦化南路店面,其過去是Lexus展示間,樓上是知名高檔海鮮餐廳舊址,目前由醫美診所承租。亞昕表示,該大樓將走危老重建,建照最快有望在1年後拿到,將興建頂級A辦公。專家分析,規劃A辦、而非豪宅有其道理。信義房屋專家則分析,未來買方將以自用為主。 原文網址: 亞昕5.5億整合敦南店面 名海鮮餐廳舊址「1年後打掉重練」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/2523619#ixzz859bxAe49 Follow us: @ETtodaytw on Twitter | ETtoday on Facebook亞昕(5213)發布重訊,以5.5億元購入敦化南路店面+6車位,建物坪數約240坪。
該大樓「旭寶大樓」是屋齡39年的商辦,本次交易店面過去是營業超過20年的「Lexus敦南營業所」,2019年退出後曾短租給特賣會,目前空置中。 另外,2~3樓過去是知名高檔餐廳「吉品海鮮餐廳」,於去年9~10月搬遷到附近,舊址以每月110萬元租給醫美診所,目前還在裝潢中。 亞昕表示,「旭寶大樓」將走危老重建,亞昕擔任實施者,部分樓層買斷、部分則與地主協商合建,該大樓最初的起造人旭寶建設持有1、5樓,店面部分出售,樓上則參與合建。至於2~3樓雖醫美集團剛進駐不久,但該戶地主也早已和亞昕簽訂合建。 亞昕說,全案已整進入相關送件階段,最快有望在1年後取得建照,將興建A級商辦。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,敦化南、北路豪宅單價達180~200萬元水準,甚至更高,但平均地權新法上路在即,私法人購屋許可制將衝擊豪宅市場,加上台北市豪辦大多只租不賣,在產品稀缺的優勢下,A辦與豪宅價碼逐漸縮小,以此地段推估,A辦開價可望也有200萬元實力,選擇A辦、放棄豪宅有其道理。
不過,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,該基地介於八德路、市民大道中間,辦公聚集效應遜色於信義、敦北、甚至南京松江商圈,但規劃豪辦價格勢必不菲,也意味將壓縮投報率空間,因此判斷未來買盤將以具有地緣性的自用客戶為主,較難吸引投資置產性法人購入。
冠德建設(2520)去(2022)年受到房市政策干擾,全年營收年減15%,稅後淨利年減33%,EPS從前年的6.47元降至4.31元,董事長馬志綱(見附圖中)表示,將會繼續努力,整合集團資源多角化開發。而面對央行持續加大信用管制力道,總經理張勝安(見附圖右)表示,已排定的開發案將不會改變,今年推案且持續銷售的「大直湛」、「心天匯」及新推出新完工都更案「安沐居」等,今年推案金額為114億元。
冠德去年合併營收中,建設佔營收比重35.61%、營造佔57.45%、百貨佔6.94%,其中,百貨受惠於疫情解封、消費反彈力道強勁,營收年增29%,而營造業也因子公司根基營造(2546)外部接案強勁成長,營收大幅年增56%,惟本業受到房市政策、國內經濟不如預期等影響,年減52%,致整體營運下滑。 而冠德也因此今年僅配發現金股利1.75元,係近3年低。不過,冠德主管強調,公司在手公辦都更、捷運聯開案量龐大,未來資金需求高,但考量每年有穩定現金流,去年度的盈餘配發率達40.6%,已是近年相對佳。
展望今年,馬志綱表示,已擬定好的營運計劃不會改變,政府宣示多項調控政策以期健全房市交易的機制,將有利於遏止房價炒作並保障剛性需求自住客的權益,只是在營建成本大幅上揚與預期性通貨膨脹因素之下,估房市進行短期修正,整體將呈「量縮價穩」。 冠德內部也預期,今年的營造業和百貨業均將持續成長。 入帳部份,張勝安表示,今年將推案114億元,包括總銷7.2億元的「大直湛」、70.8億元的「心天匯」、總銷36億元的「安沐居」等。他強調,上周「安沐居」為先建後售案,因地段關係,早已吸引許多客戶預約參觀,上周一開案即已有60組的來客數,公司對於好地段產品去化仍具信心。
至於未來的推案計劃部份,冠德積極參與公辦都更、捷運聯合開發、以及與地主合建案,在手掌握案量逾千億元,馬志綱表示,近年冠德不再像之前只單純的推住宅單一項目,而是進入另一個轉換期,擴大複合式開發大型住商辦等不動產領域,甚至也首度跨入飯店開發,惟後續飯店的商業模式還在規劃。
冠德今年首季營收年減近1成,EPS 0.89元,亦低於去年同期的1.53元;今年前5月營收仍有近8%的衰退。法人估,冠德今年下半年陸續有總銷18億元、已全數完銷的「天韻」即將交屋入帳,而持續銷售的信義、「大直湛」和上周開案的「安沐居」也將挹注業績,整體來看,今年每一季均能穩定獲利。 惟法人也估,冠德今年最大案、總銷逾70億元的「心天匯」將入帳不多,今年營收將難站穩2百億元大關,而全年EPS也將略遜去年。
今年初熄燈的高雄國賓飯店申請通過危老重建,計畫興建2棟住商大樓,其中1棟樓高58層,將成高雄第3高樓。該案20日將開環評說明會,緊鄰的社區大樓陳情指出有5大爭議,其中地處土壤液化高潛區,呼籲環評委員重視地質風險。高市府則回應,尚未收到環評說明書,之後將依程序審查。
依據「高雄市前金區後金段」住商大樓新建工程,5月在網路上公告的環境影響說明書指出,該案規畫興建2棟地下7層,A棟58樓、B棟52樓,戶數552戶(餐廳1戶、店鋪1戶、住宅550戶)。 今天該案將召開環評說明會議,但一牆之隔的社區大樓「京城凱悅」管委會昨發聲明指出,該案基地位於高度風險土壤液化潛勢區,且鄰近愛河,若興建超高大樓,應適當增加臨棟距離,並確保興建開挖過程大樓結構安全,防止地層下陷、傾斜、管湧滲漏現象等安全問題發生。 「京城凱悅」管委會也質疑,住戶日照權益恐受損,景觀造成壓迫,導致實際房價受損。
此外,施工期間恐造成周邊交通壅塞、空汙、噪音等影響,希望獲得相關損害補償。 高市環保局表示,該案尚未提送環說書件審查,待開發單位完成環境影響評估說明書後,由目的事業主管機關轉送至市府,將依程序進行審查。進入審查程序時,民眾得依規定申請旁聽及發言表達相關意見。 高市工務局回應,該案未提出建築執照申請,後續收到申請案件後,將依建築法相關規定辦理。有關冬至日照及停車場出入口位置設置等檢討,則因涉及都市設計及交通影響評估等審議程序,將由各審議委員會依規定研議之。
新版平均地權條例7月上路,預期將衝擊房地產市場,總太地產19日在股東會更提案將更名「富華創新」,未來營業項目不再侷限房地產,將採「固本跨界、多角經營」,雖小股東紛紛反對更名,惟經過投票表決後仍照案通過。 總太集團創辦人吳錫坤19日以總太地產大股東身份發言,表示對平均地權條例修正案抱持悲觀看法,「我很悲觀推估,未來常態性成交量,將會是2021年全盛時期的30%。」吳錫坤進一步說,台灣建築市場貼著政策走,目前政府走「空」、限制量能,引導資金不要進入房地產,而市場上營建公司還是這麼多,他問現場小股東:「你持有的營建業上市櫃公司,日後營收還能維持嗎?還是萎縮?我個人覺得是會萎縮,那我們就一定要找出路!」 他說,更名為富華創新,就是不侷限房地產經營,未來可積極涉獵其他產業,加寬公司的營收渠道。
他舉例,「親家投資60億建立儲能廠,年化報酬率達9%,總太也有電動巴士的小額投資」,直言看好綠能與儲能市場! 有小股東當場對更名案提出質疑,表示「公司改名就像人改名,總是要有重大原因才要改」,不然就改成「總太創新」或是改成最夯的「AI總太」;品牌得之不易,「我聽不出有任何改名的理由」,語畢,現場小股東紛紛拍手叫好!
上任後初次主持股東會的總太地產董事長劉偉如解釋,取名富華創新就是要成為「富有的華人」,同時尋找更多合作夥伴,為股東們創造更大利益!劉偉如強調,「現在買一塊土地要準備6成資金,且未來買房都以自住客為主,很難跟過去一樣可以3個月、6個月就完銷,總太才會想更名,未來不會把重心只放在營建業上。」 另有小股東針對更名後的富華創新,規畫逐年增資到100億元,但總太地產目前股本僅24億元,未來要增資4倍,很多小股東不一定有資金能認股;劉偉如強調增資不會一次到位,額定目標是50億元,也會用盈餘轉增資方式來擴充。 總太地產去年營收86.98億元,稅後純益22.09億元,EPS達9.81元,股東會通每股配發8.2元股利,含現金4.1元、股票4.1元。惟總太今年並無新案將交屋,今年營收獲利將不如去年。
位於大台中車站商圈的商用不動產「東帝士廣場」,日前委託商仲公司公開標售,建物總面積約1.4萬坪,雖未公開底價,但今(19)日開標,無人投標,宣布流標,信義全球資產專家則認為:「隨著營建成本提高,不同業種有不同考量,不過中台灣的商辦市場仍前景看俏。」
「東帝士廣場」位於台中市南區公理街、復興路三段交叉口,該地為靜宜大學搬遷至沙鹿前的舊址,由當時龐大建商東帝士集團投資興建,1996年動工、2001年集團宣告倒閉,也因此,至今商場從未啟用過。 由於該案數度求售未果,過去曾從17億元開賣,一路加到18億元再傳出至23億元求售皆未果,信義全球資產經理林建勛分析:「該物件有興趣的業種包含飯店業、企業總部等,不過考量該建物量體大並且為毛胚物件,營建成本高漲下,裝修成本的考量也在評估中,加上目前市況景氣轉向,並非最佳時機。」
不過,林建勛認為:「以目前台中辦公室、商辦部分市場,未來中長期仍是大趨勢,由於台中早期辦公室只興建於中港路沿線,當七期新市政中心起來之後,這幾年走的是豪辦需求,加上高科技產業加持,目前僅有七期有新的商辦供給,推估未來舊換新市場龐大。」
資深房仲則認為,該物件原本作為商場使用,若轉做辦公用途,就地點來看便利於員工通勤;就樓況來說總樓地板面積超過萬坪,總價過高,很看買方規劃,且因該棟商用建物連接後方住宅社區,並不具備單獨開發的條件,以建商角度來說相對缺乏誘因。
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