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房產新聞
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素有「將軍村」美譽的明德新村部分土地、舊城西門遺址、南海大溝等文化資產容積，高市府透過都計變更與容積調配規劃，都計變更案今(27)日正式實施，將分階段移至崇實、自助新村，後續將採公辦重劃，位於陸戰隊營區先鋒路旁達上萬坪基地，將劃設逾11公頃(約3.3萬餘坪)住五、部分住四等高容積土地，海景首排基地日後重劃完成大量釋出，市價將達上百億元，將成為俯瞰左營軍港的高雄超高層海景大樓新重鎮。高雄左營眷村是南台灣規模最大、歷史最久、區塊最完整的海軍眷村，其中又以明德新村具備獨棟獨院之寬敞眷舍，戰後至今住戶九成以上皆為海軍高階將領居住，素以「將軍村」、「眷村中的豪宅」著稱。
高市府與國防部歷經多次協商，並於都委會經歷5年總計6次專案小組會議討論，終獲委員們一致同意，在不減損軍方產權價值前提下，透過容積調配規劃及都市計畫變更作業，將明德新村部分土地、舊城西門遺址、南海大溝等文化資產容積分階段移至崇實、自助新村，並由市府取得文化資產定著土地產權並管用合一。
同時為完善居住環境品質，徹底解決左營在地居民及民意代表多次反映之南側勵志新村公共設施開闢問題(即桃子園路一帶新開發區)，市府多次與國防部協調，達成共識，將國防部管有3.92公頃住宅區、兒童遊樂場用地及道路用地，一併納入公辦市地重劃辦理開發，並將公共設施用地產權交換予市府。
根據估算，國防部在都計變更後，分回約11.14公頃土地，預估公告現值每平方公尺約5.2萬元，土地價值約達57.96億元，容積調配範圍內的送出基地部分明德新村無爭議土地、部分自助新村西門舊城遺址，土地價值總和約23.5億餘元，加上部分崇實與自助新村原住3、住4土地提升至住5的容積調派價值總和約23.9億餘元，已幾乎達等值移轉。
業界評估，陸戰隊基地旁先鋒路一帶上萬坪基地，經公辦重劃後，將成為高容積的住5基地，且西向直接俯瞰軍區與左營軍港，距籬台積電將設廠與即將劃設為南科第三高雄園區（楠梓園區），車程約10~15分鐘，住5土地單坪市價行情約80~90萬元，規劃超高層海景住宅大樓，房價均價將站上4字頭，高樓層有機會挑戰5字頭售價，日後基地重劃後以眷改地標售，將讓該區開發為超高層海景大樓新重鎮。
為鼓勵高雄市6樓以上既有公寓大廈成立管理組織，高市府工務局日前公告補助計畫，只要是首次向區公所完成管理組織報備且完成時間在今年10月31日前，即可在10月底前可向該局提出補助申請，最高補助7萬元！ 營建署指出，為提高居住安全，正式公告公寓大廈有危險之虞之認定要件，及成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限。
有危險之虞之公寓大廈，指建築物總樓層數為十一樓以上且符合以下各款情事之一者：包括(一)建築物之直通樓梯、安全梯、避難層出入口、昇降設備、避雷設備及緊急供電設備系統任一項檢（複）查不合格。(二)建築物之滅火設備、警報設備、避難逃生設備、消防搶救上之必要設備及其他經中央消防主管機關認定之消防安全設備任一項檢（複）查不合格。 營建署表示，直轄市、縣（市）主管機關辦理轄內有危險之虞之公寓大廈清查作業，應自本公告生效之次日起十四日內提出清查計畫報本部備查，並按年度滾動式檢討修正，清查期限以三個月為原則且最長不得超過六個月。
直轄市、縣（市）主管機關應自完成第二點清查作業之次日起三個月內以書面通知有危險之虞之公寓大廈全體區分所有權人應依第四點規定期限成立管理委員會或推選管理負責人，並辦理報備。有危險之虞之公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人並向直轄市、縣（市）主管機關報備之期限為二年。
高市府工務局表示，於去年5月12日及9月8日分別公告本市6樓以上既有公寓大廈(84年6月28日公寓大廈管理條例公布前取得建造執照)應於公告日起1年內成立管理組織(管理委員會或管理負責人)。考量條例公布前的公寓大廈並無起造人提撥公共基金，為協助大樓成立管理組織，該局已公告「112年度高雄市6樓以上既有公寓大廈首次成立管理組織補助實施計畫」，只要是首次報備且在指定時間內完成者，在10月31日內向該局提出申請即可請領補助。>
被稱為史上最嚴厲打炒房政策《平均地權條例》7月1日將上路，各界關注房市變化！房產專家李同榮認為，今年經濟成長率保二有困難，對房市有一定衝擊，但4月銷售谷底已過，接下來回歸基本面以盤代跌。而他也預測，2027年前恐爆發「邪惡第七循環」，國內房市漲跌幅空間高達30%。
縱橫房產界超過50年，今年73歲的房產趨勢專家李同榮再出新書，圈內大咖雲集獻上祝福，李同榮大膽預測，國內房市「邪惡第七循環」即將來臨。房產專家李同榮說，「2025年開始到2035年，大概就是第七循環，地緣政治會影響到經濟，經濟會影響到房市，一般震盪一定會超過三成。」
李同榮要大家回想，45年前台美斷交，當時許多人擔心房市崩盤、變賣家產移民美國，但房市沉寂半年後開始上揚，10年翻漲超過10倍；這回美中之爭衝擊全球經濟、房市難逃波及，李同榮預言，數十年難得一見的第七循環，最遲2027年到來。 房產專家李同榮說，「預售屋銷售率谷底4月份過了，4月份以後銷售率會開始往上走，不是代表房價往上走，而是交易量緊縮，大家害怕程度，投資客脫逃程度已經到一個段落，所以現在回歸基本面，第六循環結束會以盤代跌。」
去年（2022年）下半年至今房市冷颼颼，房產業者統計，預售屋連續7個月揭件數跌破7千，今年（2023年）買賣移轉棟數恐將失守30萬大關，加上央行5度升息、7月《平均地權條例》又將上路，對房地產是危機還是轉機？各界都在看。
中央大學台灣經濟發展研究中心今（27）日發布6月的消費者信心指數(CCI)，其中「購買房地產時機」指標，本月調查結果為105.25點，雖較上月下降0.1點，但分數仍在100至200之間的「偏向樂觀」。 台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，6月購屋信心微幅下滑，主要是央行6月理監事會無預警對六都及新竹地區自然人第二戶貸款，加碼祭出上限7成信用管制，以及平均地權新制7月將上路，使民眾對房市的信心趨向保守。
不過，周鶴鳴指出，雖然房市政策利空盤旋，但央行升息喊卡，讓過去五度加壓的房貸族能暫時鬆口氣，近期CPI年增率雖略有回落，但仍在2%警戒值之上，抗通膨置產需求仍在，高收益性產品買氣也相對穩定。 加上剛性自住買盤可能趁著多空拉鋸之際，鎖定低總價物件伺機進場，所以6月「購買房地產時機」指標僅微降，調查仍連續34個月呈現樂觀態度。
周鶴鳴分析，在打炒房政策發酵下，後續房市預估將出現5大變化。包括一，限貸抑制投資盤，房市交易量縮；二，換屋族策略調整，先賣清償再買；三，換屋自備款提高，重整財務規劃；四，新案銷售期拉長，推案腳步放緩；五，管制區買盤外移，外圍區域增溫。至於全年房市展望，也將續朝「量縮價盤」的走向發展。
第一太平戴維斯舉辦新光一號不動產投資信託基金（以下簡稱新光一號）所屬之新光國際商業大樓部分樓層公開標售於27日開標，公告底價為29億5024萬元，坐落於有台北華爾街之稱的南京東路三段核心位置，是台北市辦公室交易熱門區域，公告期間吸引許多專業投資機構、中小企業及保險業評估，順利由能率資本股份有限公司以29億8168萬元得標，溢價率1.1%，換算辦公室每坪單價約97.5萬元。新光國際商業大樓 29.8億元標脫 接受新光一號不動產投資信託基金專任委託的第一太平戴維斯副總經理陳逸鴻表示，標脫的新光國際商業大樓坐落精華地段，距離南京復興捷運站僅200公尺，是台北捷運旅運量第4大的車站，平日捷運進出人數超過8萬人次，商圈人潮眾多。
鄰近的復興北路、敦化北路與民生東路沿線，有多個商辦大樓、飯店重建案正在興建中，包括台塑大樓都更案、興富發的國家企業大樓、大同大樓更新改建案、國泰人壽寰宇大樓更新改建案、和苑三井花園飯店敦北案、凱悅尚萃酒店等，帶動商圈地景改變與機能提升。本案屋況良好、大樓管理嚴謹，現況滿租有穩定收益，有機會吸納周圍辦公室改建，企業辦公室搬遷的需求，帶動租金上漲，再加上本案也有都更改建之題材與潛在效益，是推動投資人積極參與競標的原因。新光一號公開標售 全數出售 新光國際商業大樓是新光一號不動產投資信託基金啟動公開標售計畫的最後一個開標的標的，合計六個標的標脫金額總計306.9億元，比標售總底價高出3.25%。
新光一號是台灣不動產證券化市場上第4檔要清算的REITs，從不動產標的數量、基金規模來看，都是4檔REITs中最大的。陳逸鴻副總表示，過去第一太平戴維斯成功協助清算處分的基泰之星、三鼎與駿馬一號3檔REITs的經驗分析，過往保險業積極參與競標分搶標的，但這次新光一號公開標售，保險業受限於央行升息拉高投報率門檻難以參與，改由專業投資機構、財團法人、建設公司跟家族辦公室等投資人得標，足見台灣商用不動產的買家多元，也顯示對於商辦的需求及商用不動產的中長期發展深具信心。
近來營建成本高漲幅度，從2年前一般15層住宅大樓，多維持在單坪11~12萬元間，目前幾乎都已達單坪15、16萬元，漲幅可觀且漲勢持續，加上市場缺工雖然稍緩，卻不易改善，加上下半年包括富邦凹子底綜合商業大樓、鳳山三井LaLaport、台積電楠梓廠區等陸續動工，市場缺工壓力又將緊蹦，業者對營建成本居高不下的情形難以樂觀。
前二年高雄房市受台積電設廠議題效應帶動快速上揚，刺激建商大量推案蓋屋，上百個工地同期搶建，造成去年業者開工後要施作地下室連續壁工程，至少需排隊等半年以上，隨著台積電議題近來效應消退，加上富邦凹子底綜合商業大樓開發案基地停工達半年，部分業者也採策略性停工或延後動工，讓最近市場缺工情形稍微緩解。
隆大營建董事長陳武聰指出，市場缺工難題並未解決，最近雖然稍緩，工地前一陣子工班要叫50個工人，去年一次只會來10個，最近可來30、40個，但仍須緊盯人力，讓各工班與工序銜接順暢，只是營建成本仍居高不下，連興建透天的成本也與大樓差距縮小，要將成本反映至售價卻不容易，業界包括購地、推案都需更審慎因應。
市調顯示，下半年高雄幾個大型開發案，又將陸續進行工程施工或動工，包括總樓地板面積逾16萬坪的富邦凹子底綜合商業大樓，傳出將由三星物產和宏昇營造等台灣廠商聯合承攬，該案由日本三菱地所設計，將建造最高48樓的商辦大樓與25層飯店、13層連接建築物的裙樓，預計下半年復工。 鳳山三井LaLaport取得地上7層地下2層建照後，預計七月初動工；台積電廠區正變更設計因應先進製程需求，也可望年底持續施工，大型開發案陸續動工與復工，又將對市場缺工帶來壓力。
信義全球資產公司公布第二季商用市場報告，揮別前一季市場觀望氣氛，第二季商用不動產市場交易止跌回穩，交易規模突破400億元，上市櫃法人以購置辦公室最為積極，超過百億元資金流向商辦、廠辦類產品，並且區域集中於雙北，預估在辦公室舊換新需求帶動下，下半年辦公市場買氣續旺，買方主要鎖定屋齡新、帶有綠建築等ESG題材的辦公大樓，建商看好商用市場發展，也已轉向布局商用不動產。
信義全球資產統計，第二季上市櫃法人購置商用不動產交易額為439億元，季增211％，其中鼎固置業以116.8億元得標新光一號REITs新光天母傑仕堡大樓，是今年截至目前為止首宗百億元級別的交易案。信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，今年首季受到國際金融局勢動盪、升息因素干擾，市場保守觀望氣息濃，交易額僅141億元；第二季起利空因素淡化、市場撥雲見日，交易件數、金額均有回穩，上市櫃法人重點布局辦公室，單是5月份辦公室交易量就有123億元，創下9個月以來的新高紀錄。
關注本季辦公市場交易情形，辦公、廠辦交易額就貢獻了180億元，佔季交易約41％，為第二季商用市場最大贏家，分析辦公室買方結構，金融業及投資機構以58％佔比居冠、其次為科技業佔22％、其他產業佔20％，顯見辦公室因具穩定收益及未來增值性，在高通膨時代成為投資人資產配置的首選產品。
此外，信義全球資產剖析交易區域發現，本季辦公室交易集中在雙北市，且各有千秋。北市精華商圈、臨捷運站的商辦產品具稀缺性，吸引購買力強的企業入手，買方除了當下自用或出租，也看好未來開發改建的效益；新北市則聚焦廠辦交易，由於目前市場上新廠辦供給有限、去化穩定，連帶預售案也十分熱絡，例如國揚實業位於三重中興段的廠辦案，本季預售交易金額總計達到約35億元，買方有伊雲谷數位科技、和潤企業、世代永富投資。
林建勛經理進一步分析下半年商用不動產趨勢，雖然央行終止連續升息，但國際通膨壓力仍在，加上央行祭出第五波房市管制、《平均地權條例》子法即將上路，仍需謹慎面對市場變化，但不用過分悲觀，隨著疫後內需景氣復甦，交易量務求穩健發展，商用市場自用動能仍強；加上國際淨零碳排趨勢，符合ESG的綠建築、智慧建築的辦公、廠辦大樓對買方更具誘因，而價格是否穩定，則是影響市場交易量的變因。
近年科學園區成為帶動房價上漲的主要動能，據591調查，與四年前相較，全台十大科學區中，台元科技園區、南部科學園區漲幅均逾一倍，然而位於雙北的內科、南港經貿、北士科、新北產業園區四大科園區在全台漲幅敬陪末座。 調查顯示，全台十大科學園區中，位於雙北以外的六個枓學園區房價在疫情之前原本房價均在1、2字字頭，如今全數站上3字頭，位於新竹的新竹科學園區甚至逼近5字頭，台元科技園區也達每坪46.1萬元。 以四年來的漲幅來看，台元科技園區漲幅119％居冠、南科110％居次，竹科則以89％漲幅排名第三，其餘如高雄楠梓、桃園華亞、中科漲幅則約在4至7成。
相較下，雙北市的科學園區漲幅則遠低於桃竹及中南部科學園區，台北市的內科、南港經貿園區四年漲幅低於2成，即使近年新興的北士科、新北產業園區漲幅亦在3成左右，反應近年房市上漲，資金幾乎往房價基期低、就業機會充沛的中南部科學園區周邊流動。
591指出，過去幾年因中美貿易戰開打、台商回流，不少製造業返台設廠，帶動新的就業與周邊居住需求，加上多數園區周邊多有大型提供住宅供給的新興重劃區，使得科學園區、重劃區成為近年房價上漲的代名詞，例如新竹二大園區IC設計重鎮的台元、產值逾兆元的竹科，鄰近有竹北縣治一期、新竹關埔等劃區，房價漲幅在全台名列前茅。 漲幅同樣翻倍的南科，自台積電宣布在南科擴廠，為台南房市注入活水，使得過去曾是蛋殼區的新市、善化身價水漲船高，又以LM特定區為南科新貴移居聚落，區域主打低密度高綠覆住宅區，房價穩站3字頭。
房市利空齊聚，中央銀行昨（27）日公布，5月國銀購屋貸款、建築融資餘額年增率雙雙下滑，分別寫下近五年半與逾四年的新低；其中，房貸餘額年增率已連14個月縮減，建築融資也呈現「連七降」，央行官員定調，下半年房市景氣維持「量縮、價緩漲」格局。 央行昨日公布，全體國銀房貸餘額為9兆5,032億元，續創歷史新高，月增552億元。
央行統計顯示，5月房貸餘額增加552億元，為五個月來最大；對此，央行官員說明，房貸金額增加，主要是5月工作天數較多。 進一步觀察房貸餘額年增率，5月降至4.54%，連14個月下跌，並為2018年1月以來，近五年半的新低。 象徵建商推案信心的建築貸款，5月餘額為3兆1,878億元，續創歷史新高，5月增加155億元，低於4月的月增金額219億元。
央行統計顯示，5月建築融資年增8.96%，為2019年4月以來、逾四年新低，已連七個月下滑。對於建築融資增速趨緩，央行官員分析，除了政府持續祭出打炒房措施外，景氣下行風險升溫，也讓建商推案態度趨謹慎。 對於國銀房貸餘額、建築融資年增率雙雙下滑，央行官員分析，主要是近期房市不利因素齊聚，除央行連續升息墊高融資成本外，政府推出一系列打炒房措施，加上出口景氣低迷、市場對於今年下半年景氣看法轉趨保守，都會影響房市買氣。
央行先前公布，臺灣銀行等五大銀行5月新增房貸利率衝破2.1%，連18漲並飆近14年半新高；自2021年11月以來，新增房貸利率從1.351%升抵2.101%，一年半來漲幅達0.75%，恰好與央行五度升息、累計升息的3碼幅度相同。 央行官員指出，六都買賣移轉棟數與去年同期相較呈現衰退，大台北房價年增幅度也縮減，顯示房市呈現「量縮、價緩漲」格局。 銀行主管說，央行在6月中旬理監事會議上無預警加碼房市選擇性信用管制，再加上平均地權條例將於7月上路，這些不確定因素，讓房市的買賣雙方都變得觀望，房市交易量也明顯萎縮。
桃園市人口持續正成長，目前設籍人口數已達230萬人，近十年人口增加約25萬人，加上又有桃園機場、捷運建設、產業發展等利多，以及房價比雙北市便宜，都增添桃園未來性與房市支撐度。房產專家、寶麟廣告副總經理管清智指出，桃園確實是很被看好的地方，與另外五都及新竹地區相比，桃園整體為相對合理的房價結構，雙北移民潮持續增長，而青埔又是亮眼的明日之星，「黃金中軸」堪稱青埔的房市指標帶，稀缺性強與機能性優異，房產保值與增值性強。
管清智分析，桃園房市將持續看好，包括：人口持續正成長；與另五都及新竹地區相較，桃園為相對合理的房價結構，並受惠雙北與新竹的高房價壓力下，雙北移民潮有增無減；受惠桃園機場的國門優勢，以及腹地廣大、工業區與產業專區土地資源多，產業效應下帶來大量就業機會；航空城未來的開發效益，將更提升桃園經濟發展的續航力。
管清智表示，而航空城的開發更強化青埔「站穩北台新都心的核心地位」，青埔整體房市及區域發展相當值得期待，包括國泰人壽在桃園高鐵站前廣場的BOT開發案，全區規劃2030年開始營運，未來將有高檔酒店進駐，並有商辦、商場設施，以及正動工中的桃園國際會展中心、市立美術館，加上未來航空城計畫帶動的區域利多，又有多元交通優勢，青埔是發展性極大區域。 而以北台灣高鐵房市來觀察，管清智說，板橋高鐵站周邊住宅新案單價8、9字頭， 竹北高鐵站住宅單價來到7字頭，不過位於桃園高鐵站的青埔特區仍是4字頭價位，更顯親民價及好入手，隨著未來建設逐步到位，預估房價還會有繼續增長空間。
其中青埔A18高鐵站周邊區域，更是當地房市精華區，管清智指出，「黃金中軸」就落在A18、為青埔最核心房市區塊，擁有高鐵、機捷交會，還有諸多商辦群聚，以及國泰人壽站前大型開發案、鄰近的華泰名品城、IKEA、高檔飯店、八景島X-park水族館...等，機能強大。 管清智表示，A18「黃金中軸」區塊除了優異的機能，鄰近區域還有滿滿的綠地空間， 以洽溪公園為首的青森綠海，加上視野優美的老街溪畔，形成完整綠帶面積約達5萬坪，居住環境佳，房市增值性強、含金量高；觀察A18「黃金中軸」周邊近一年新案實價登錄，可看到「威均帝璽」均價5字頭，宏普推案單價4字頭，普遍可見住宅新案站穩4字頭。而6月中公開銷售的「大華畔」預售案，基地面積達1,600多坪，坐擁老街溪、洽溪公園及完整綠地空間，算是綠海第一排，規劃2～4產品，相當具宜居性、民眾詢問度高。
2005年起國內掀起不動產投資信託基金（REITs）掛牌潮，以國泰、富邦、新光三大壽險發行的五檔REITs最知名，尤其新光一號（新光R1）早在2005年就首波掛牌，歷史最久、規模亦相對較大。此次順利標售後可望清算下市，對照初始成立時價值約113億，18年來增值1.7倍，原始受益人獲利可觀。
新光一號擁有精華地段六棟不動產，類型包含辦公室、商務住宅、商場與百貨，包括新光天母傑仕堡、南京東路三段的新光國際商業大樓、建國北路的台證金融大樓、台南新光三越百貨，後來借款買入新光信義華廈、新光中山大樓，年收益率約2～3％；但舊大樓管理成本不低，部分物業又有「都更」或改建話題，成為市場派狙擊的對象，多年來三家壽險公司皆聯手防禦，避免被清算下市。
新光一號的清算風波從2020年開始延燒，當年4月突然有受益人請求新光一號終止掛牌並進行清算，中間因新冠疫情爆發延後到當年6月開會，原創始機構新光人壽尋求友軍支持，希望保留此檔REITs，卻驚覺往日盟友之一富邦人壽已出售投資部位，僅勝國泰人壽可協助聯防；6月22日受益人大會上，在國泰集團力挺下，新光集團以反對清算票達出席權數35.36％，讓狙擊者無法突破3分之2門檻，驚險保住新光一號，暫時不用下市清算。
但狙擊者一年後捲土重來，2021年4月再召開受益人大會，新光集團一路慘敗，最終以壓倒性票數通過終止新壽樓管委任契約、不得跟新光集團租借車位後，又解任不動產管理機構新昕國際的委任關係，更換為晶華公寓大廈管理維護公司，股務代理機構也從原來新光金子公司元富證券更換為永豐金證券，等於新光一號幾乎與新光集團「再無關係」。 2022年4月，新光一號更名為「樂華一號」，第二季新光人壽就出清新光一號約9.8萬張，新光一號與新光集團的關聯就剩下資產中6筆不動產的名字和新光有關，緊接著當年8月就傳出將要清算的消息；之後在今年5月底終於啟動標售，並在昨（27）日全數脫標。
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