|
|
.png)
房產新聞
產業新聞
宜蘭縣政府財政稅務局表示，土地所有權人2年內無論先賣後買，或先買後賣自用住宅用地，如果新買土地（都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺以內）地價超過原賣掉土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額者，可就其已繳納的土地增值稅額內，向該局申請退還不足支付新買土地地價的數額。
該局說明，經核准重購退稅後，新買土地自完成移轉登記之日起會被列管5年，在5年管制期間內，都需要符合自用住宅用地規定，該局112年7月起主動辦理清查，若5年內有買賣、贈與、交換、拍賣等再移轉情事或有出租、營業、遷出戶籍等改作其他用途情形，將會追繳原退還稅款。
新北市政府今天表示，永和大陳社區歷經13年推動都更，全區7個單元都已有進度，有望在今年完成大陳社區全面都更的最後拼圖。 新北市城鄉發展局發布新聞稿，城鄉發展局長黃國峰指出，永和區大陳公辦更新刻不容緩，市府持續督促實施者加速推動，除了單元6已辦理公開展覽外，單元5、7也將接棒於今年9月底邀請居民參與自辦公聽會。
他表示，由新北住都中心推動的單元3預計年底前就能發布、單元1及4也將完成招商，有望在今年完成大陳社區全面都更的最後拼圖。 新北市都市更新處指出，1955年大陳島全體軍民撤退，政府在永和大陳社區等地安置撤退居民。永和大陳社區因建物老舊，台北縣政府（新北市政府前身）從民國99年就開始推動大陳社區都市都更。
更新處表示，大陳社區全區劃分為7個單元，單元1、4應在下半年進行招商評選，單元2已完成並入住，單元3要提7月都更大會審議，單元5、7預計年底進行公開展覽，單元6目前正進行公展中。 其中，永和大陳社區單元6正進行都市更新計畫書圖的公開展覽，占地面積約3400坪的基地，預計興建3棟地上35至36層及地下6層的新大樓，並規劃幼兒園及社會住宅2項公益設施。
黃國峰指出，為提升市民居住安全，新北市府積極在老舊地區推動大面積公辦更新，未來除大陳社區其他單元外，市府也將持續推動永和頂溪捷運站周邊及板橋浮洲再發展區等大面積公辦更新案，期盼以點、線、面方式逐步翻轉新北，與市民共創安居樂業的新北市。
無畏平均地權條例修正法案7月上路，根據市調統計，台中下半年醞釀進場的百億級大案不少，主要分布在七期、水湳、高鐵特區等建設利多區域，其中總銷270億元的「聯聚中維大廈」，不僅是台中下半年總銷最高的新案、也是台中今年規模最大商辦預售案。 在多個百億大案下半年準備進場下，預估台中今年全年推案量上看4,000億元。 台中市不動產開發公會市調委員會表示，2023上半年預估推案量約在2,350億元，推案集中在水湳、14期、海線地區；水湳指標案如博元「雍悅一方」、「親家中央公園」，14期指標案則有「惠宇覞山」與「國泰美和」，以及北屯區「豐邑太原Yes」；下半年因有總統大選的變數，目前已知包括「聯聚中維大廈」、「達麗新高鐵案」、「雙橡園4117」等百億大案預定進場。
私法人購屋採許可制上路後，預期將私法人的資金導回商辦市場，加上疫後全球產業重新布局，中部產業聚落日漸擴張，商辦詢問熱度高。聯聚建設在七期打造的首座豪辦「聯聚中雍大廈」，成交單價已站上7字頭，且銷售成績亮眼；接下來聯聚還將推出七期的第二座頂級商辦「聯聚中維大廈」，由日本建築大師隈研吾量身打造，規畫樓高42層、80～150坪產品，總銷高達270億元。
中部經濟發展一路領先，連帶消費實力全台居冠，大型購物中心接連開設，全台最大購物商場「高鐵娛樂購物城」就落腳在台中高鐵特區，加上三鐵共構的軌道經濟優勢，讓區域發展備受矚目。其中「達麗新高鐵段」總銷高達180億元，也是台中下半年量體最大的住宅大樓預售案，預計第四季進場。 此外，遠雄建設插旗七期市政北七路的首發案「遠雄琉蘊」，產品規畫33～45坪，總戶數336戶，估總銷達90億元。
遠雄已大手筆租下台中新光三越正對面角地作為銷售據點，能見度大開。 隨著水湳經貿園區公共建設逐步成形到位，水湳成為台中推案新戰場，「豐邑Park One」、「親家中央公園」兩預售案打頭陣為區域定錨，實登揭露單價均已站穩8字頭，為區域內準備進場的新案打了一劑強心針。
包括雙橡園、龍寶、總太地產（已更名富華創新）、久樘、國聚等建商，在水湳均握有精華土地；其中，「雙橡園4117」預售新案可望第四季進場，預估總銷高達200億元；另外，預計第三季進場的富華創新「之序」，住家規劃47～52坪，總銷86億元，都是水湳頗受矚目的新案。
《平均地權條例》修正案7月1日才剛正式上路，房產顧問李同榮卻表示，政策影響力已經反映在市場中了，目前房市趨勢在盤整中呈現「高價跌、低價漲」的亂象，導致年輕人等不到房價下跌只好轉向購買成屋，但因為預算有限，使得成屋「愈買愈小、愈買愈舊、愈買愈貴」。房市趨勢專家李同榮在臉書發文表示，政府祭出各種「化療式打房」政策，但只是在防堵，治標不治本；且KPI（關鍵指標）早已變調，主要目標不在打炒房，而在於打房價、打交易量，也間接打擊產業，根本是「毫無章法、亂箭齊發」。
年輕人轉而購買成屋 李同榮在接受《非凡新聞》採訪時指出，房價看似小跌，但其實是「高價跌、低價漲」，而大部分年輕人需求在於低總價市場，因此對於房市降溫普遍無感。政策打了高總價，導致剛需市場受傷，去年起炒作的投資客早已紛紛出場。基於平均地權的換約轉售門檻限制，年輕人擔心買了無法後悔，加上政策也打了小建商，年輕人怕買到濫尾樓，只好轉而購買成屋，但預算有限買到的成屋也較為老舊、坪數小、又貴，「苦了年輕人」。
（相關報導：家沒陽台！妹子「內衣褲曬窗邊」遭社區禁：有礙觀瞻…網曝「其實很危險」｜更多文章） 下半年房價「以盤代跌」 李同榮預測，台灣出口減緩使經濟基本面連帶影響房市景氣、壓縮房價上漲空間；且房價於2022年下半年開始進入末升段尾端的脆弱期，較經不起利空的襲擊，隨時有反轉向下危機；另外，兩岸政治局勢緊繃影響買盤；缺工、缺料，加上減碳目標升高，營建成本居高不下，房價下跌不易；再者，台灣即將迎來總統大選，選前若房價大漲會導致民怨四起，但大跌也會影響產業經濟，因此選前房市不易大漲大跌，最後房市恐演變成「房價上不去、但也打不下來」的局面，使得下半年房價「以盤代跌」。
《平均地權條例》正式上路，其中私法人購屋採許可制，財政部國產署表示，私法人參與標售投標或申請讓售供住宅使用之房屋，私法人應自行確認符合內政部公告免經許可情形，或於申請所有權移轉登記前自行檢具使用計劃依許可辦法申請許可。 未來倘經地政機關審核無法辦理不動產移轉登記，國產署各分署將依規定解除買賣契約，無息退還已繳價款。
立法院修正平均地權條例第79條之1規定，增訂私法人取得供住宅使用房屋許可制，並限制取得後於一定期限內不得辦理移轉、讓與或預告登記。 配合內政部訂定「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」及公告私法人免經許可之9種情形，國產署已修正不動產標售公告及投標須知，今年7月1日起公告標售不動產，依建物登記謄本所載屬許可辦法第2條規定供住宅使用之房屋，即於標售公告附表備註載明私法人投標注意事項。
有些人為了節稅考量，喜歡買賣公共設施保留地。儘管公共設施保留地享有房地合一稅等免稅優惠，但特別留意的是，公共設施用地並不等於公共設施保留地，不小心搞錯了，稅負差很大。 「公共設施保留地」是都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場等用地，目的是留待將來由政府取得。因為土地一旦被劃設為公共設施保留地，使用就受到限制，因此，政府在租稅方面給予優惠：
1.地價稅：在保留期間，依照土地的使用情形徵免，例如土地沒有做任何使用，並與使用中的土地隔離，可以全免；如果是仍做農業使用，目前停徵田賦。
2.土地增值稅：公共設施保留地尚未被徵收前的移轉，免徵土地增值稅，日後被徵收時，也免徵土地增值稅。
3.房地合一稅：尚未被徵收前移轉，且依都市計畫法指定的公共設施保留地，都免徵房地合一稅。
如果是「公共設施用地」，定義上範圍較為廣泛，是以用地別的性質廣稱，包括已供各級政府使用，或私人團體自行負擔經費興建的公共設施等。這些公共設施用地因為不是公共設施保留地，因此就沒有在免稅的範圍裡。
根據高力國際最新「2023年第二季台北市商辦市場調查」，目前台北市辦公室市場總供給量總計有1,028,899坪，空置面積約61,469 坪，平均空置率約5.97%，平均租金單價來到每月每坪約2,462元。 從分區分級表現來看，由於上半年新落成的大樓尚未完全進駐，本季空置率與上季相較僅微幅變動，需等到承租戶及自用戶進駐之後，才會有較明顯的變化；平均租金則持續維持緩漲格局，單季平均漲幅0.26%。
值得注意的是，本季七大商圈平均租金都已突破每月每坪2,000元門檻，最高的為信義區每月每坪3,161元，進駐成本最低的西區商圈平均租金也已來到每月每坪2,014元，高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民認為，近幾年西區門戶改善有成，且眾多開發案持續進行中，都有助於提升整體區域風貌與區域租金潛力。
2023上半年的內湖與南港租賃市場產業需求也維持穩定，內科本季並無新增供給，空置率為4.41%，平均租金為每月每坪1,262元；而南港市場則因有世康台北生技產業大樓釋出，使得空置率由去年底的3.66%上升至本季的9.27%，平均租金為每月每坪1,699元，半年漲幅達3.09%。 針對下半年度的租賃市場展望，高力認為，待承租戶與自用戶搬遷完成後，預估年度淨去化量可達3.2萬坪，租金可望維持緩漲至每月每坪2,480元，年增率約2.05%。不過陳頌民也提醒，企業租戶對於辦公空間需求因為疫情、產業型態、人口結構而有所改變，再加上許多跨國公司因全球景氣影響資本支出計畫，租賃決策被迫延後或暫時取消，勢必影響搬遷動能，因此預期下半年度空置率仍將緩步上升。
高力國際進一步預測未來5年新增供給釋出時程，曲線將呈現勾型發展，2023年有72,268坪、2024年有30,369坪、2025年有54,045坪、2026年有133,062坪、2027年有104,413坪，5年加總約有39.4萬坪，且明顯集中在2026～2027年，兩個年度共計貢獻6成。 陳頌民進一步表示，市場在經歷今年逾7.2萬坪的新增供給後，由於部分新增供給開發時程延宕至2026年以後，反而是能舒緩2024與2025兩個年度的供給壓力，先讓市場緩步去化。
不過待2026年起連續兩年迎來單年度逾10萬坪的新增供給，也是台北市辦公室市場還未經歷過的，也考驗著房東，如何從大樓軟硬體、設施設備、管理服務、招租策略等多面向著手來贏得客戶的青睞，才是在大量供給下的成功關鍵所在。
世邦魏理仕（CBRE）今（7/4）發布今年第二季商用不動產市況，以及台北辦公室租賃市場。受到國內經濟成長持續放緩、央行祭出第5波選擇性信用管制，在潛在買方保守觀望的情況下，全台大型土地及商用不動產投資額將較去年衰退2成5至3成5；至於辦公室租賃市場，因租戶對資本支出計畫謹慎，且短期搬遷需求仍疲弱，預測北市辦公室平均空置率到年底，恐升至近5年新高。
CBRE今日發布今年第二季商用不動產投資市場最新走勢，以及對台北商辦租賃市場的觀察。根據研究部統計，第二季全台大型商用不動產成交金額約新台幣510億元，較上年同期大增54%。 其中，備受市場矚目的新光一號6筆標售案，陸續於第二季全數標脫，總計為投資市場挹注306億元，涵蓋辦公室、零售與混合使用型資產，其中天母傑仕堡大樓以近117億元坐穩上半年最大筆不動產交易。
在各類商用不動產中，第二季以辦公室占整體成交額近3成居多，而廠房與廠辦成交金額分別較去年同期增長71%、79%，反映出工業地產的剛性需求仍在。世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，過去數月，部分具雄厚實力的自用型企業把握北台灣成熟工業區物件釋出機會，包含取得預售廠辦大樓樓層，但買賣雙方的預期成交價有相當落差，恐不利下半年工業地產成交量提升。
至於大型土地交易市場，第二季投資金額共計276億元，較去年同期驟降約4成，其中建商購地金額年減42%、僅189億元，前三年交易熱絡盛況已不復見。又土地市場自去年起快速降溫，寫下連6季負成長，在央行選擇性信用管制持續發威，房市買氣下滑，多數建商對土地開發改採保守策略，部分業者選擇處分土地來充實營運資本。
另外，今年第二季台北主要商圈優質辦公室總淨去化量已連續2季呈現負值，主要受到A辦市場拖累。研究部主管李嘉坪指出，市中心A辦連3季總空置面積上升，A辦平均空置率走高至8.2%，影響租金成長趨緩；本季A辦平均租金為每坪3019元，較去年同期增加1.6%；反觀B辦租賃需求愈趨穩定，平均空置率下探至22年新低，帶動B辦平均租金溫和升至每坪1883元。
李嘉玶認為，在整體A辦租賃需求不振，市場上租賃交易以續約案件為主，而今年全年台北市中心辦公室市場預計新增約4萬9700坪的可租賃面積，在租賃動能不足的情況下，預測市中心A辦平均空置率到年底將升至逾11%。
全國房市買氣持續低迷，根據六都地政局最新統計，六都6月買賣移轉棟數共20,678棟，月減3.2％、年減2.9％，創近3年同期新低；至於上半年買賣移轉棟數，六都合計約10.7萬棟，年減18.4％，寫下近5年同期新低紀錄。 六都地政局近日公布6月買賣移轉棟數統計，台北市2,799棟，月增9.6％、年增14.2％；新北市5,267棟，月減5.3％、年減2.4％；桃園市3,367棟，月減9.6％，年減8.1％；台中市4,477棟，月增10.5％、年增6.8％；台南市1,666棟，月減14.7％、年減25.8％；高雄市3,102棟，月減12％、年減7.6％。
交屋潮挹注 台北、台中買賣移轉增 觀察6月六都買賣移轉棟數表現，台北市與台中市雙雙呈現年增、月增。房仲業者皆指出，台北市與台中市買賣移轉棟數增加，主要是部分行政區出現交屋潮。以台北市為例，文山區及中正區分別增加213、136棟，台中市則是南區月增213棟，東區與龍井區也月增百棟以上。 統計六都上半年買賣移轉棟數，台北市13,004棟、年減19.2％；新北市27,215棟、年減19.5％；桃園市17,935棟、年減20.4％；台中市21,535棟、年減16.7％，台南市10,346棟、年減17.2％；高雄市17,283棟、年減16.6％。
新北市囤房稅再度卡關，近日「新北市房屋稅徵收率自治條例」修正草案在新北市議會中未通過二讀，最終闖關失敗。會中各黨派議員衝突不斷，藍綠黨團互控拖延，新北市財政局表示將持續與議會溝通，盼8月臨時會能完成修法。 桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣、屏東縣與新竹市等7縣市於2022年7月開始採行「非自住」住宅按差別稅率徵收，即「囤房稅」，加上早已開始實施的台北市、宜蘭縣及連江縣，目前全台已有10縣市落實囤房稅，且6都中僅新北市未實施囤房稅。
對此，新北市政府於今年3月通過「新北市房屋稅徵收率自治條例」修正草案，自住房屋稅維持1.2％，持有非自住用房屋2戶者，每戶由1.5％提高至2.4％，持有3戶以上者調漲至3.6％，預計1.7％、約2.6萬位屋主受影響、影響戶數約7.6萬戶。 力拼8月臨時會二讀通過 民進黨總召鄭宇恩表示，與其他5都的囤房稅率相較，新北市修正的囤房稅並未過重，甚至新北市在非自用一戶的徵課稅率為1.5％，還比台北市的徵課稅率2.4％低。
時代力量秘書長李兆立指出，新北市空屋率及房價居高不下，囤房稅可維護租稅正義，他認為未通過囤房稅是議會失職，市長侯友宜若展現推動意志，通過囤房稅非屬難事。 國民黨新北市議會黨團書記長廖先翔對8月底臨時會通過囤房稅表示樂觀，廖先翔認為可在臨時會前先召開黨團協商會議，逐步凝聚共識、化解歧見。
民眾申辦房貸時，有些人會向銀行設定房屋抵押權，繳清房貸再去塗銷，但根據房市專家說法，不塗銷的優點更多，能降低房子被盜賣的風險，相對是更好選擇。民眾在臉書「買房知識家A你的Q」發文，自稱繳完房貸不清楚下一步，是否要向銀行申請清償證明、塗銷抵押權，儘管銀行員建議不用立即塗銷，主張等房子需要轉賣再申請，還提到借款需求能節省設定費，但不知是否聽從建議。
文章吸引留言，多數網友都支持不塗銷抵押權，有人表示「銀行員說的沒有錯！不做塗銷可以防止日後房子被詐騙！」、「我會留著，若被偷賣多一道麻煩事卡著」多數意見都認同銀行人員的建議。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，通常會建議申請清償證明，但不去塗銷抵押權，兩者可以同步並行，清償證明代表銀貨兩訖，避免銀行端音資料匯入疏失，衍生後續不必要的麻煩，不塗銷抵押權則是提供多一層保障，防止有心人士覬覦資產。
陳炳辰說明，如果塗銷抵押權，詐騙集團相對容易假冒屋主，向地政機關申請權狀，後續再轉賣房子或向地下錢莊借錢，藉此不法牟利，反之沒有塗銷抵押權，一旦房子遭到過戶，地政機關會通知當事人，更容易發現盜賣情形，能夠杜絕詐騙行文。
政府對首購房貸族釋出大利多，由八大行庫承做的青年安心成家購屋貸款方案出現大變革，貸款額度拉高、貸款期限與寬限期均延長、貸款利率由政府再補貼後，貸款息降到1.775%，政策利多從8月1日起上路，為期三年到2026年7月31日止。 據政府規劃的「新青年安心成家房貸」方案，貸款額度將從目前最高800萬元、拉高到1,000萬元、寬限期從三年再延長到五年、貸款期限也從30年再拉長到40年，最關鍵的是，貸款利率由政府再補貼1碼，一段式青安房貸利率將下殺到1.775%，成為市場最低價。
財政部已連續兩天找八大公股行庫高層開會，昨（4）日敲定作業細節，該「新青安房貸方案」將在8月1日起上路，新、舊貸戶都適用，但不適用轉貸戶，該政策優惠為期三年。 據了解，央行一路升息後，已讓房貸族本息負擔加重、房價又居高不下，讓首購族更不敢進場，政府諸多考量下，決議擴大對首購族補貼，青安房貸成政策率先受惠。
對青安房貸戶全面擴大補貼，提高貸款額度、拉長寬限期和貸款年限、並再增加補貼，政府加碼補貼1碼後，加計原先行庫補貼半碼，合計補貼利率達0.375個百分點。 加計政府補貼息後，新青安房貸一段式利率將從2.025%降到1.775%，二段式的前兩年為1.69%、第三年起是1.99%。申請青安房貸需本人、配偶及子女等都要是「名下無房」的首購族。
若以「新青安房貸方案」最高貸款額度1,000萬元、貸款期拉長到40年期，貸款息砍到1.775%來看，比起原先行庫已吸收半碼後的2.025%方案還降了1碼，以本息均攤計算，青安房貸戶每月可省本息1,303元，一年省1.5萬餘元。 如上例，若再使用五年寬限期，青安房貸戶前五年只需繳利息1萬4,792元，比起無寬限期的本息均攤每月得繳2萬9,112元，每月可再少繳1.4萬餘元減輕壓力，但五年後的負擔則會加重。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
