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房產新聞
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針對有民意代表就社會住宅制度議題表示關心，營建署對此表示，現階段社宅入住招租機制為民眾先申請，經公開抽籤及資格審查後，將依序造冊，凡是遇到正取未完成簽約或退出時，會依名單依序遞補。 特別是國家住都中心在林口世大運社宅依此制度執行4年多以來，每月都有安排候補民眾依序入住，運作順暢，此作法兼具公平性及輪候制精神。
營建署表示，林口世大運社宅為實際有效縮短申請人等候入住的時間，現已依據待出租戶數及合格申請人遞補選屋情況，採取「隨到隨辦」及「每日受理申請收件」，每月定期辦理選屋、簽約及入住的方式來辦理。全國各縣市近200處社會住宅，國家住都中心都比照此模式作為招租基礎。
過去台北市社會住宅的入住方式，一樣要經過抽籤程序，按照順位入住，未能入住者就失去資格。且因為無候補名單，必須累積一定數量的閒置空房後，才能再辦理公告抽籤，這樣的入住機制，會產生有空房卻無法即時遞補的狀況發生。然而，現行國家住都中心的入住機制，因早已建立候補名冊，所以能即時遞補及滿足民眾居住的需求，整體入住機制相對完善。
而行政院副院長鄭文燦日前也表示，輪候制確實比較符合需求高的優先進駐，營建署正在規劃方案，預估最晚2025年實施。 營建署表示，目前社會住宅仍持續在各地興建，未來供應量也會持續擴充，社會住宅的入住機制也能視各縣市居住需求，來滾動式調整，採取既有抽籤及候補制、或者是部分免除抽籤，改採輪候制，這都是可行且需經政策評估的方向。
同時也再次強調，台灣推動社會住宅政策，落後歐美國家長達60年時間，因此政府持續推動社會住宅的興建及實施各項支持方案，就是要努力追趕上國際社會及縮短台灣發展社會住宅的落差，除了持續興辦社會住宅以外，還有包租代管及租金補貼等住宅政策。 其中，包租代管鼓勵活化空閒房屋，已達每季媒合6,000戶有效契約的量能；租金補貼目前核定戶數已達27.7萬戶，其中弱勢家庭約占4成、初入社會青年與婚育家庭各占約3成。
台北市第一殯儀館即將拆遷，基地改建為社會住宅的提案，引發當地里長強烈反對，因部分居民擔心社會住宅興建可能對社區環境帶來負面影響。 過往社宅爭議中，居民反對理由不外乎社宅可能造成周邊房地產價格下跌，以及社宅入住人口可能增加地區的交通負擔，甚至產生治安隱憂，造成居住品質下滑，社區整體形象受損。然而，社宅對區域的影響，真都如此負面嗎？ 以台中市及台北市為例，台中豐原安康社宅引進伊甸基金會及台中家庭服務中心，推出課輔計畫，輔導社宅及鄰近社區的小朋友，大里光正社宅有中山醫社福站進駐，照護對象涵蓋社宅及周邊社區長輩。
台北市社宅青創戶則舉辦親子運動大會，活動擴大到區域鄰里，約數百人同樂，此外，北市社宅地下停車場，除社宅住戶外，也開放給周邊居民承租，緩解區域停車問題。 興建社宅 區域得三好處 當我們談論社會住宅時，它不僅僅只是幾棟建築物，更代表著人道關懷和文化共融的精神。適足生活權是普世追求的共同價值，每個人都有權擁有符合其生活條件、個人需求的居所。社會住宅便是政府實現居住正義，達到社會平等和包容的重要工具，透過提供經濟上可負擔、品質合宜的住房，為低收入戶、長者、單親家庭及社會、經濟弱勢族群提供安全的避風港。
此外，社會住宅通常與社會福利機構緊密結合，例如幼托、長照中心等，部分社宅更有診所、超商等進駐、開放公設為共享空間，不時舉辦社區活動、文化交流等與周邊居民同樂，區域的生活機能大大提升。 最後從城市再生、更新的角度來看，透過拆遷老舊建築、活化閒置土地興建社宅，當地的基礎建設和居住環境得到改善，提升社區的整體形象和居住品質。
而社宅建築外觀新穎，也可提升周邊街廓的美觀與質感、優化區域形象，進一步推動區域發展。 都市以長遠利益為重 持續對話求共識 社會住宅是關乎民眾福祉與城市發展的重要住宅政策，它具有促進社會公平、改善居住環境和推動整體都市更新的重要價值，更是社會關懷和公平正義的體現。中央及縣市政府就住宅政策的引導和支持至關重要，執政首長必須著眼於城市長遠、整體的規劃與可持續性，不被民粹綁架。 當民眾對於興建社宅存有疑慮，政府應該從整體利益出發，藉由有效的溝通與討論，化解民眾的誤解，並尋求共識，確保社會住宅的計畫能夠符合當地需求，並實現可持續的發展，從而建立多元、共融與活力的城市新面貌。>
台北市第一殯儀館即將拆遷，基地改建為社會住宅的提案，引發當地里長強烈反對，因部分居民擔心社會住宅興建可能對社區環境帶來負面影響。 過往社宅爭議中，居民反對理由不外乎社宅可能造成周邊房地產價格下跌，以及社宅入住人口可能增加地區的交通負擔，甚至產生治安隱憂，造成居住品質下滑，社區整體形象受損。
然而，社宅對區域的影響，真都如此負面嗎？ 以台中市及台北市為例，台中豐原安康社宅引進伊甸基金會及台中家庭服務中心，推出課輔計畫，輔導社宅及鄰近社區的小朋友，大里光正社宅有中山醫社福站進駐，照護對象涵蓋社宅及周邊社區長輩。台北市社宅青創戶則舉辦親子運動大會，活動擴大到區域鄰里，約數百人同樂，此外，北市社宅地下停車場，除社宅住戶外，也開放給周邊居民承租，緩解區域停車問題。
興建社宅 區域得三好處 當我們談論社會住宅時，它不僅僅只是幾棟建築物，更代表著人道關懷和文化共融的精神。適足生活權是普世追求的共同價值，每個人都有權擁有符合其生活條件、個人需求的居所。社會住宅便是政府實現居住正義，達到社會平等和包容的重要工具，透過提供經濟上可負擔、品質合宜的住房，為低收入戶、長者、單親家庭及社會、經濟弱勢族群提供安全的避風港。
此外，社會住宅通常與社會福利機構緊密結合，例如幼托、長照中心等，部分社宅更有診所、超商等進駐、開放公設為共享空間，不時舉辦社區活動、文化交流等與周邊居民同樂，區域的生活機能大大提升。 最後從城市再生、更新的角度來看，透過拆遷老舊建築、活化閒置土地興建社宅，當地的基礎建設和居住環境得到改善，提升社區的整體形象和居住品質。
而社宅建築外觀新穎，也可提升周邊街廓的美觀與質感、優化區域形象，進一步推動區域發展。 都市以長遠利益為重 持續對話求共識 社會住宅是關乎民眾福祉與城市發展的重要住宅政策，它具有促進社會公平、改善居住環境和推動整體都市更新的重要價值，更是社會關懷和公平正義的體現。
中央及縣市政府就住宅政策的引導和支持至關重要，執政首長必須著眼於城市長遠、整體的規劃與可持續性，不被民粹綁架。 當民眾對於興建社宅存有疑慮，政府應該從整體利益出發，藉由有效的溝通與討論，化解民眾的誤解，並尋求共識，確保社會住宅的計畫能夠符合當地需求，並實現可持續的發展，從而建立多元、共融與活力的城市新面貌。
台灣央行6月突然祭出自然人第二戶貸款成數降至七成，引發房市震驚。星展集團資深經濟學家馬鐵英今（18）指出，台灣央行房地產政策仍存在加碼空間，「（進一步祭出調控政策）只是看央行要不要做」，惟房地產的確進入修正週期，料調整時間可以長達2到3年，「調整尚未結束，料仍軟著陸」。
馬鐵英解釋，原本預期房地產已經進入調整周期，按照道理來說，政策收緊必要性不大，但央行6月進一步收緊房貸成數限制，同時指出房貸曝險還是過高，如果從歷史角度來看，房貸貸款比重仍高，「因此不能排除央行進一步祭出監管措施」。 如果依據數據，現階段台灣整體消費貸款成長速度，5月回落到5％以下，反映房地產市場調整，馬鐵英指出，因為目前房貸收緊，仍在調整過程中，尚未結束，預料還會持續較長的時間。
馬鐵英認為，台灣央行目前認為銀行對房地產行業曝險仍處於歷史高位，現階段銀行消費中房貸與營建業貸款占比達37％，因此宣布進一步收緊房貸管控，認為房貸修正尚未結束。 因此，她預料台灣房地產軟著陸，將出現長時間調整，「惟速度溫和緩慢，持續調整時間長」，因房地產要考慮住房建設週期較長，去庫存調整可以長達2到3年時間。
適逢暑假，許多在外求學青年在暑假期間返鄉，除把握與家人相聚的相處時關，營建署也邀請青年學子來擔任居家守護的幫手，協助家中長輩共同來檢視環境安全，特別是從小住到大的房子，「人會長大，房子也會變老」，需要由大家一起來注意，。 營建署指出，台灣地震頻繁，災害的發生時常造成民眾生命財產的損失，隨著房屋屋齡的增加，房子可能潛在耐震能力不足等危機。
政府為此推動弱層補強補助，最高可補助450萬元，透過建築物補強可強化房屋耐震能力。 營建署為推廣私有建築物耐震弱層補強政策及提升民政防震意識，自今年7月17日起至7月31日止，舉辦FB粉絲專頁「營建署-好康報」按讚及網路抽獎活動，邀請民眾在宣傳抽獎臉書貼文標註兩位好友並留言「耐震好家在，補強更安心」，將有機會獲得千元或百元的7-11商品卡，共有15名，還有帆布手提袋50名等好禮。 相關耐震弱層補強施作案例或流程說明可至「私有建築物耐震弱層補強資訊網」查詢。另也有委託國家地震工程研究中心成立「耐震補強專案辦公室」，可提供民眾諮詢服務。
全台屋齡超過30年老屋超過百萬棟，中央積極推動都市更新且重建與整維皆有提供相關補助，屋齡30年以上的社區成立都市更新會後，可申請擬訂事業計畫及權利變換計畫補助，上限分別為500萬及300萬元，屋齡20年以上公寓大廈，可由管委會申請整維規劃及工程補助，工程費以建築物地上層總樓地板面積每平方公尺1500元計算，補助上限最高50%。
高市府都發局長吳文彥表示，都市更新包括重建及整維二大類，重建方面，高市府自110年起加速審議，每年皆有2件重建案核定，針對超過百戶以上不易整合的社區，透過設立區域型工作站、588專案輔導，協助成立更新會，爭取中央補助事業計畫擬訂，及全程陪伴完成都更核定必要程序，目前已有4個社區成立都市更新會。
整維方面，考量管委會整合所有權人意願不易，重點放在協助提出合宜的修繕費用，除可向中央爭取提高補助外，也可減輕所有權人自籌負擔，目前核定施工3案外，輔導成案的也有5案。 都發局說明，內政部112年度都更基金補助已公布，重建與整維皆有提供相關補助，屋齡30年以上的社區成立都市更新會後，可申請擬訂事業計畫及權利變換計畫補助，上限分別為500萬及300萬。
另外，公寓大廈屋齡達20年以上，可由管委會申請整維規劃及工程補助，工程費以建築物地上層總樓地板面積每平方公尺1,500元計算，補助上限最高50%，並規定大樓各立面屋突修繕、招牌鐵窗違建拆除及空調外部管線美化等3項為整維工程必須施作項目。 都發局補充，今年不及申請補助者，也可以來電洽詢了解，預作明年申請準備。
建案總成本中，防水工程費用佔比不到二％，漏水問題卻長年居房地產消費糾紛原因之首。當氣候變遷導致短延時強降雨發生頻率提高，民眾該如何找到防水工程品質較好的新家？ 五月中旬，台灣西半部地區再次發生短延時強降雨，電閃雷鳴伴隨狂風暴雨，使新北、桃園、新竹等地傳出淹水災情。 短延時強降雨不僅考驗公共建設排水規劃，也為建築防水工程帶來全新挑戰，畢竟在內政部房地產消費糾紛統計中，房屋漏水問題長年為買賣方產生消費糾紛的主要原因。
滲漏水糾紛 起因有三種 根據台灣住宅品質消費者保護協會（住宅消保會）調查，新成屋滲漏水糾紛中，除了窗框、陽台等處滲漏水造成壁癌，也常見房屋因衛浴及廚房設備安裝不當，出現滲漏水問題，甚至還滲漏到樓下戶別。過去便有屋主在浴室進行積水測試約十分鐘後，樓下鄰居的天花板便出現滲漏水情形，顯示浴室地坪的防水工程有瑕疵。 住宅消保會創會理事長兼首席顧問吳翃毅指出，新成屋滲漏水糾紛起因，包括業者安裝窗框時牆體銜接處的縫隙沒有確實填補、銜接處的防水層沒有妥善施作，以及業者沒有確實進行驗收等。 在新竹地區更曾出現一案例，新屋在驗屋、室內裝修階段都沒有漏水，卻在屋主夏天開啟冷氣後，牆面開始出現水漬，後續把牆敲開發現，當初業者固定門框時，不慎將螺栓打到牆內的冷氣排水管，才導致冷氣水從門框邊緣流出。
「驗屋是基本檢測，跟日常使用情境仍有不同」，吳翃毅提醒，部分微滲漏水的狀況，得在民眾入住後才能發現，因此建議民眾剛搬進新屋時，要經常使用浴缸、冷氣等設備，並和樓上樓下鄰居打個招呼、互相觀察房屋是否出現漏滲水情形。 產業仍缺人 工料漲三成 事實上，對於建案漏滲水，有時候建商也有苦難言。在北市大同、內湖有多個老屋重建實績的某台北建商，過去曾因發包踩雷，讓住進自家建案的建設公司老闆也成了漏水受災戶。
自此，該建設公司旗下建案格外重視防水工程，在確認建材表階段，便將防水工程發包給專業廠商，確保建案的防水工程品質良好。 熟悉新建案防水工程規劃的大信防水總經理康永昕指出，受建材原料價格上升及產業缺工影響，近年連工帶料的防水工程費用平均已上漲約三○％，但因為防水工程費用佔建案整體營建成本不到二％，多數業者仍會選擇採用更好的防水方案。 至於目前建案較常使用的工法，康永昕說明，浴室會用施工快速的Mega膜，一間面積約二至三坪的浴室，大概三天就能完工，工程費用約十萬元。至於戶外空間如屋頂、中庭等，多採格雷盾或PMB等工法，一個區塊的工期約三天，工程費用約二萬至五萬元間。
防水保固 進行式為佳 市面上，選用好防水建材和工法的建案，多會將此視為產品優勢，因此點開房屋搜尋網站可發現，訴求五年、十年防水保固的建案數量還不少，但業內人士指出，防水保固建案有分「進行式」和「未來式」。 所謂「進行式」，為建商已與防水工程業者談妥建案採用的防水工法和材料，確定由哪家廠商負責建案的防水保固。「未來式」則是建商在建案工程發包前，早一步以「可提供長年期防水保固」為訴求銷售建案。 業者提醒，若後續建案防水工程交給實務經驗不足的廠商，則建築恐容易出現漏水問題，更不利購屋族的是，若廠商將工程轉包給其他團隊，當建案開始漏水，住戶恐求修無門，最後甚至演變為消費糾紛。
那麼，消費者該如何避開「未來式」防水保固的建案？業者建議，消費者賞屋時可詢問業者，建案採用什麼防水材料？以及建案防水工程由哪一家業者負責？若業者未據實告知，則可能涉及廣告不實，消費者可向政府單位檢舉。 新房滲漏水 處理三步驟 若遇到新屋漏水，吳翃毅建議民眾，發現房屋滲漏水當下，需記得紀錄案發位置及嚴重程度，以電話通知建商，再寄存證信函正式通知，並妥善保存相關證據。如果二度寄出存證信函，業者都無回應，則屋主需委託律師向建商寄出律師函。 吳翃毅說明，依據《民法》規定，不管是中古屋或新成屋，賣方對買方負有「物之瑕疵擔保責任」，以新成屋窗框漏水為例，買方可以請建商進行修繕。
若是出現其他漏水情況，多次維修無效且影響居住品質，則買方可依法向建商主張減少價金或是解約。另需注意的是，買方必須在交屋的五年內主張減少價金，因為《民法》也規定了屋主發現漏水瑕疵後的通知義務，若超過五年，遲遲不通知，可能被視為接受漏水狀況，無法主張瑕疵擔保的權利。
然而，任誰都不想砸下大錢買房後，與建商因房屋漏水糾紛對簿公堂，對此，消費者有三招可評估建案防水實力，並為自己爭取更大的保障。第一招：賞屋時詢問建案採用的防水建材及負責施工團隊，評估建案的長期防水保固是否實在。第二招：確認買賣契約中的防水保固年期，並爭取在契約中跟建商約定，如果房屋出現瑕疵，可以主張瑕疵修補以及延長保固。第三招：驗屋時接水測試外牆及浴室地磚是否出現滲漏水問題。 消費者還需了解的是，由於負責興建的營造廠可能不同，同建案不同戶別的驗屋結果常有差異，如甲戶沒問題，乙戶卻出現漏水，此時，業者願不願意妥善修補就是重點了。
全球ESG腳步加快，各國減碳急如星火，台灣以出口為導向早難置身事外，不只科技業首當其衝，就連向來被視為內需產業的不動產相關產業鏈都開始震盪。 先是上游的鋼鐵、水泥大廠「零和賽局」開跑，現在連最末端的開發商都出現騷動──主動尋求ESG顧問的協助，畢竟，當政府已經打定主意燒柴煮水，諒誰都不想成為那隻來不及逃命的青蛙。
今年七月，政府將正式成立碳權交易平台，並全面導入「新建住宅效能標示一級」，預計在二○二四年開始徵收碳費。根據本刊調查發現，若開發商持續觀望，未有任何因應對策，最快恐怕三年後，產品就會因為失去「流通性」而被市場淘汰，不可不慎。 「近期接到相當多來自各方諮詢，除了建築設計師、開發商、代銷業者，還有很多既有辦公室的業主……而且，因應ESG浪潮，我們團隊接力到企業做永續不動產的教育訓練，行程滿檔。」說這句話的是易境永續設計顧問執行長何宗翰，日前在一場論壇上，他分享了輔導鼎越開發『京華廣場』的案例，因此接獲不少企業諮詢。 觀察這一波不動產反應ESG的產品，何宗翰直言，就屬商用不動產跟製造業廠房的速度最快，背後是「市場需求使然」，其中，商辦又以出租型為最大宗，目的是希望拉高租金，最終如願者也確實不在少數。
根據內政部統計月報資料顯示，今年前五月繼承移轉3.2萬棟不僅創下新高，年增率也大幅增長，過去3年前五月繼承年增率約1%~5%，今年年增率高達22%，研判除人口老化因素，也與去年疫情導致死亡人口增加有關。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2025年即將進入超高齡社會，連帶也產生許多改變，包括銀髮族的醫療商機、長照需求等，繼承移轉的數量也明顯增加，加上2022受疫情衝擊，死亡人數明顯增加，統計前五月的繼承移轉不僅創下新高，且增長速度也是近20年最快，反映繼承這件事已經是一般家庭會遇到的課題。 統計過去20年的繼承移轉的年度變化，平均增長率約為4.8%，而今年前五月的繼承移轉棟數為3.2萬棟，創下同期的歷史新高，且和去年同期相比年增率更高達22%。
以區域來看，台北市買賣、繼承移轉比例，高達2比1，全國比例接近4比1，北市因為房價高昂交易量少，但繼承移轉卻是全國第二高，在北市透過繼承取得房屋的比例遠高於其他行政區。 不僅是繼承數量創高，過去累計未繼承的數量也相當驚人，光是台北市至今年的3月25日，因逾期未辦繼承登記被列冊管理的土地有19,730筆，建物2,447棟，土地面積逾322公頃，比12座大安森林公園還大；依112年公告土地現值計算高達840億餘元。
根據內政部資料，2022年全年死亡數20萬7230人創高，隨後而來的不動產繼承數量，2023年1~5月也達到3.2萬棟、年增22%，同步創歷年同期新高。新北市經紀人公會理事長蕭琪琳指出，除了疫情，台灣高齡化下，也導致繼承數量不斷攀升，提早規劃就顯得相當重要。 蕭琪琳指出，台灣人長年習慣忌諱談生死，事實上，台灣2025年將步入超高齡社會，倘若不動產的處置未善盡規劃，很容易就造成後代爭產糾紛，建議被繼承人可進行「遺囑」＋「意定監護」規劃，並尋法院認可的公證人進行公證，方能降低糾紛產生的可能係。
他進一步說明，「遺囑」針對的是死後資產分配的規劃；「意定監護」是指在行為人先選定「意定監護人」，在行為人喪失行為能力時，協助管理資產。兩者同時並行，對於自身權益最有保障。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台灣歷年繼承移轉年度變化，平均增長率約4.8%，今年則年增率爆衝至22%，推估與疫情有關。進一步觀察各縣市，「繼承移轉」及「全部移轉」比例約1/4，其中又以台北市「繼承移轉」佔全部移轉數量1/2最驚人。 他還提到，不僅是繼承數量創高，過去累計未繼承的數量也相當驚人，光是台北市至今年的3月25日，因逾期未辦繼承登記被列冊管理的土地有19,730筆，建物2,447棟，土地面積逾322公頃，比12座大安森林公園還大；依112年公告土地現值計算高達840億餘元。
日前一名網友於PPT房版發文詢問，哪個重劃區未來變信義計畫區的機率最高？內文提到自己認為台中七期最有可能，雖然七期現在蓋滿住宅，跟商業氣息濃厚的信義區還不能比，但不少土地還空著，未來如果蓋商辦大樓，由百貨商場進駐，則七期追上信義指日可待。 針對台灣是否出現第二個信義區？部分網友認為難度不小：「沒有地方能複製」、「除非多一個超越101的新摩天大樓」，另有網友認為台北市內才有機會，並期待松山機場遷建，「一要台北，二要整片國有地，只剩松山機場拆掉有可能」。
此外，新竹關埔也被點名，有網友表示，「新竹關二唯一正解」、「關埔狂電其他」。 挺中部的網友提出七期重劃區、水湳經貿園區兩候選，「水湳經貿園區的規劃是結合大安區和信義計劃區的優點」，不過也有人認為還得再看看水湳商業區規劃， 「水湳太多政府設施、公園，不像信義區」。另外像高雄亞洲新灣區、桃園航空城、新北塭仔圳重劃區等也都有被提及。
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