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海量商辦潮來了，近年在政府積極打房下，建商推案轉攻商辦，據第一太平戴維斯統計，未來七年，建商商辦推案高達44案，將推出的商辦樓地板面積合計近百萬坪。業界認為，在供給爆量下，商辦租金價格恐易跌難漲。 商仲業者指出，未來七年中，推出商辦大案的指標建商，包括興富發（2542）、宏匯集團、忠泰建設、潤泰創新、華固建設、皇翔建設、冠德建設、遠雄建設等。以區域來看，台北市28案最多，再來是台中市十案，第三為高雄市六案。以北中南三大都會區，各家商辦推案量來看，總面積前三名分別是興富發，共五個商辦案推出，總量體達18.4萬坪，其次為宏匯集團，第三為忠泰建設。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，若以面積來看，台北市商辦面積達49萬坪，規模前三名分別是宏匯台北雙子星9.5萬坪、潤泰南港之心5.6萬坪、鼎越開發的京華廣場6.5萬坪。 值得注意的是，與過往以保險業或金融業為台北市商辦主要興建者的情形不同，建商是台北市未來商辦供給的主要來源，大概占五成，主要一是公辦都更案的帶動，二是建商為了分散風險而改推商辦。
以台北市建商推案來說，如果以推案件數來說，南港十件、台北車站與大直各四件推案，為熱門區域。若從面積來看，南港總面積將近24萬坪，台北車站則以11萬坪分別名列前二名。南港因為有大型的都更案，舊廠開發案等，單一案件開發規模都相當大，而台北車站周邊主要是雙子星、E1E2等案帶動建商的商辦興建動能。
台中方面，則主要集中在七期，包括興富發、聯聚、豐邑跟冠德都看好七期的商辦需求，積極推案，其中興富發有三個案子規劃興建中，預計2026-2027會陸續完工。另外，聯聚也看好七期頂級商辦的需求，繼「聯聚中庸」後再度推案，挑戰台中商辦天花板。 高雄主要是在亞灣區開發跟捷運聯開案的帶動，亞灣區特貿三開發案，就吸引興富發、國揚建設等上市建商投資，其中興富發在特貿三北基地預計興建六棟商辦，總量體預估超過12萬坪，將成為全台單一基地中商辦量體最大的開發案，甚至超過台北雙子星的9.5萬坪。
國家住都中心近年在高雄市有多個社宅新建規劃以及興建工程進行，光是在左營區就有3案正在規劃、興建中，另外1日再推出左營區「海富安居」社宅新建統包工程，整個工程若順利，預計2028年完工，未來也將提供724戶社會住宅，以提供民眾住宅選擇。
高雄市左營區「海富安居」社宅基地位置位於位於海富路與海景街所夾街廓，該地原為自治新村的眷村範圍。周邊的機能相當完善，包括醫療方面的國軍高雄總醫院左營分院，教育方面有明德國小、左營國小、立德國中以及左營國中。 除此之外，在交通機能上，「海富安居」距離高雄捷運世運站約2公里的距離、行車時間約4分鐘；距離台鐵新左營站約4.5公里、行車時間約13分鐘。
左營區在「海富安居」之前還有3案正在規畫與興建當中，其中包含預計在2025年完工的「福山安居」，總戶數規劃220戶、預計2025完工的「崇實安居」，總戶數規劃859戶，最後則是地處復興新村範圍附近的「永清安居」，總戶數預計將會達到1200戶。
台北市內湖成功路2段這座基地，鐵門上有著大大的塗鴉，騎樓上還拉起了黃色的封鎖線，外觀看起來有點老舊，面積27.01平方公尺、換算只有8.17坪的2層樓建物，是北市建管處最新公布核准的危老重建案。 不動產智庫執行長何世昌表示，「大部分這種小基地的重建案，都只會拿到開發時程容積獎勵跟結構評估的容積獎勵而已，遠低於一般的老屋重建案，如果以危老重建案的平均值來講，容積獎勵應該是可以拿到1.33倍。」
房產專家表示，按照建築法規，這個基地未來蓋出來的總規模不到40坪，造價高面積小不符合開發效益，幾乎是地主自用，因為今年5月容積獎勵再砍半，讓部分老屋地主擔心獎勵持續縮水，和建商整合也不易，索性自己申請重建。 事實上觀察近年來民眾購屋趨勢，有越來越多人偏向購買中古屋。根據內政部統計，今年第1季全國住宅平均買賣屋齡寫下史上最老紀錄27.79年，較去年同期增加了1.75年，若進一步從六都平均買賣屋齡來看，台北市老化最嚴重達33.6年，屋齡最年輕的是桃園市，交易屋齡平均22.6年。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，「台北市素地稀少，可以開發的區域比較少，新案的供給量一直都是六都最低的，而且另外一方面，都市更新跟危老的速度都比較慢，所以台北市的平均屋齡一直都是最高。」 另外房地合一稅2.0上路至今已滿兩年，從統計資料也顯示，2019年第2季買賣平均屋齡五年以下的全國總件數為7919件，至今年第1季只有2867件，顯示屋齡5年內交易件數減少現象。房仲表示，在政府拉高交易所得稅率下，確實也適度抑制短期炒作的目的。
百萬海量坪數的商辦樓地板面積，未來將逐年釋出，商仲業者指出，未來連頂辦也會受影響，以空置率來看，預計頂級、A級商辦大樓的空置率今年底就會上升到5%，2024年會接近9%，之後還會緩步上升超過10%。 全台海量商辦潮將大量釋出，北市有超過100萬坪的商辦開發案正在進行中，專家分析，未來每一、兩年就會碰到大量新供給，租賃市場的壓力將愈來愈大。
在2030年之前，商仲業者指出，大概每一、兩年就會碰到大量新供給，例如2024年與2026年各有6萬坪，2027年有17萬坪，通常商辦公都要經歷一、兩年時間招租才能達穩定期，若同年度有太多新大樓完工，要順利招租就需要提出更多的優惠條件已吸引租客，也因此，目前建商都很緊迫地盯著同一區域的對手，目的就是為了不要在商辦釋出的時間上有衝突。
日前台北市地政局公布今年Q2全市申報備查的預售建案共計21案，較前期31案減少32.26％，與去年同期的42案相比，減少50％。 台北市地政局表示，今年Q2各行政區預售建案資訊申報備查案件量，以大安區居首，推案主流為80戶以下小社區住宅。 統計指出，今年Q2各行政區預售建案資訊申報備查案件量，以大安區4案居首，其次是大同區、中正區、松山區3案。住家用建案戶數以80戶以下小社區為主，計14案，占比66.67％；非住家用建案戶數為80戶至150戶，計1案，占比4.76％。
建材設備表 逾95％備查預售案沒寫對 台北市地政局表示，為保障消費者權益，針對全市住家用預售建案買賣定型化契約，是否符合內政部訂頒的應記載及不得記載事項27項重點，全面檢閱並輔導改正至符合規定後，才完成備查並對外公開。備查前合格率最低前三項目為「建材設備及其廠牌、規格」合格率僅4.55％、「房地標示及停車位規格」合格率9.09％、「履約保證機制」合格率18.18％。 至於全市住家用預售建案買賣定型化契約皆有履約擔保機制，以「不動產開發信託」占大宗，計13案，占比65％，其次為「同業連帶擔保」，計4案，占比20％ 。
近來不時傳出建商因資金不足而「落跑」留下爛尾樓的糾紛，知情人士透露，考量國內中小型建商財務問題加速惡化，內政部次長花敬群上周一邀集金管會、信託公會，和建商、銀行開會討論民眾購屋權益保障議題，內政部同意限制建商在未完成樓地板興建到一定比率之前，「不能動用民眾的預收款」，並可望近期內發出正式函令。 繼去年新北市中和一家建商沒蓋完房子就宣布倒閉之後，日前再傳出北市的嘉源建設的負責人落跑，在北投區、大同區的預售建案被市府註記為「無法依約定完工」，民眾購買預售屋的風險愈來愈高愈來愈高。 金管會先前已要求信託公會責成銀行，把關建商對於預售屋履約保證金的運用，但銀行指出，內政部發文才有拘束力，否則銀行只能對建商進行道德勸說。
據了解，內政部的發文包括三大重點，第一，在建物完成一定比率的樓地板興建之前，不能動支預收款。不過，信託公會爭取把「一定比例」改為「全部完工」，也就是在整個工程進度完成六成以上，才能動用預售屋信託的履約保證金。 第二，要求必須專款專用在建造費用，亦即只能支應建商對相關工程款的支付，以及繳納各項稅費及工程費用所需，不可用在如代銷公司管銷費用等其他用途；第三，必須保留一定的成數金額，在建物取得使用執照之前不得動支。
金融圈人士指出，內政部首肯採取這項措施，是非常大的突破。信託公會近兩年來多次行文內政部，建議在「履約保證」事項加註建商因為建案收取的預收款使用限制，但始終未得到回應，導致不少財力有限的建商，拿到民眾買屋繳交的預售屋款項後，用來支付代銷公司的廣告費、宣傳費、或其他管銷費用。 當房市一片榮景，建商口袋賺飽飽，預售屋的銷售通常達到六、七成以上，即使先前挪用專戶的錢，房子也能蓋好交屋，不會損及消費者權益。但近兩年來政府採取房市管制措施，加上平均地權條例新制上路，預售屋買氣大受衝擊，中小型建商的財務狀況首當其衝。 建商一旦財務周轉不靈，挪用專戶資金後房子仍蓋不出來，形同民眾支付的預收款被建商吞掉，而眼看愈來愈多建商倒閉，內政部認為事態嚴重，因此決定限制建商對於預售屋的「預售屋履約保證款」的使用。
隨著產業擴張、企業升級轉型，在強勁的自用需求帶動下，建商也來搶市。專家分析，建商投入商辦，除了受到公辦都更案的帶動外，又兼具短期有收租，長期可出售等特性。 影響所及，商辦的房東生態將有所改變。商辦租賃過去多是壽險業者的天下，不過，商仲業者指出，未來幾年內建商不僅推商辦，也將成為商辦市場的房東之一，整體商辦生態將逐漸改變。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，建商布局商辦，主要有兩原因，第一，因為公辦都更案有推動力，會引導建商做商辦，像北車雙子星、E1E2等都是一例，另外，從成本面來看，有些建商在做策略轉型，不想把所有重心放在住宅裡，因為部分區域做商辦，成本相對住宅是便宜的，商辦的好處是營造成本相對較低、工期較短，也可以少掉代銷等費用，因此獲利其實是不錯的。
再來，對上市櫃公司來說，商辦的產品屬於收益型不動產，具有短期收租，中長期可銷售的特性，上市櫃公司可在未來依財報需求，將商辦產品事實出售認列。 丁玟甄指出，建商在未來幾年將陸續推出的數十萬坪的開發案中，估有一半會拿來出租，另一半規劃自用，未來建商也將成為商辦市場的專業房東。
台灣房屋統計指出，新竹近年受惠竹科園區發展，房價扶搖直上，不只平均總價超過新北，新竹縣市銀行平均「鑑估成數」為102.9%，也就是鑑估價比契約價還高，在銀行眼中，新竹的房子似乎比契約上的買價更值錢。 台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，出現這種情況，主要是近年新竹的新案市場熱絡且漲幅鮮明，許多3、4年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值早已高於當初的買賣契約價格，鑑估成數因而超過100%。
張旭嵐表示，聯徵中心定義的鑑估成數，為鑑估值相對於買賣契約價格的比率，因此鑑估成數超過100%，代表鑑估價值高於契約價格。 她表示，這種情況多半是發生在轉增貸或預售貸款上。台北市不少民眾會拿房屋轉貸或增貸來理財，轉增貸的時機，又通常與簽約買房時有段落差，鑑估值也往往高於原契約價格許多。
而近年新竹房價急起直追，平均總價已超過新北，其中新竹市貸款鑑估成數更高達106%，新竹縣也是101%，新竹地區整體為102.9%。 張旭嵐表示，此一數據凸顯新竹漲價速度和價值已是銀行認證；而新竹科學園區就業人口不僅帶動購屋需求，購屋實力與生養能力也相對突出，加上新竹縣仍有不少外圍地區以透天厝交易為主，因此整體購屋坪數也大。
今年八月，政府將正式成立碳權交易平台，並全面導入「新建住宅效能標示一級」，預計在2024年開始徵收碳費。根據本刊調查發現，若開發商持續觀望，未有任何因應對策，最快恐怕三年後，產品就會因為失去「流通性」而被市場淘汰，不可不慎。「近期接到相當多來自各方諮詢，除了建築設計師、開發商、代銷業者，還有很多既有辦公室的業主……而且，因應ESG浪潮，我們團隊接力到企業做永續不動產的教育訓練，行程滿檔。」
說這句話的是易境永續設計顧問執行長何宗翰，日前在一場論壇上，他分享了輔導鼎越開發『京華廣場』的案例，因此接獲不少企業諮詢。 觀察這一波不動產反應ESG的產品，何宗翰直言，就屬商用不動產跟製造業廠房的速度最快，背後是「市場需求使然」，其中，商辦又以出租型為最大宗，目的是希望拉高租金，最終如願者也確實不在少數。
ESG商辦 成為市場新顯學 攤開實價登錄最新資料，台北市信義區南山廣場43樓辦公室，租金單坪價格來到5252元，創下新高，在該商辦大樓中，不乏國際企業進駐台灣，以及國內大型企業主動提出對ESG辦公室需求的案例；由此不難發現，市場上承租方要求商辦必須符合ESG指標的態勢漸明，甚至開始成為新顯學。何宗翰補充，企業承租辦公室時，如果要考量一個物件能否幫公司的ESG環境面加分，最先的判斷就是該物件節能與否，如果不夠節能，那建物的碳排量要算到承租戶身上，「未來，每個承租企業在全球ESG要求下，都必須減碳，自然不會去挑一個耗能的大樓作為辦公室使用。」
外商偏愛 國際雙永續認證 在頂級商辦的戰場裡，減碳還只是入門檻，不少開發商在規劃產品時，除了LEED綠色認證，甚至會鎖定關注健康指標的WELL認證，因為在高度仰賴人才、重視留才的外商眼中，人的健康甚至大過建築排碳，能獲得LEED、WELL雙永續認證的產品，才更容易吸引外商青睞。也因此，未來兩到三年間推出的新辦公大樓「雙永續認證」將是標配，其中，又以台北市的信義商圈、北車商圈及北士科一帶競爭最激烈。目前如鼎越開發、冠德建設、宏匯建設、華固建設等大型開發商，都在推出指標性商廠辦時，就把ESG作為開發案標配。
舊商辦 尋求永續改造生路 值得一提的是，在今年新商辦掀起一陣ESG熱浪的同時，坊間不少舊辦公大樓的業主也開始嗅到危機，深怕三、四年後，當這些新ESG商辦蓋好加入市場後，只要向自己現有的承租企業招手，租客一下全跑光了。「他們（舊商辦業主）開始擔心，跑來諮詢，計劃如何在既有舊辦公大樓進行ESG相關改造，來取得認證，目的是留住客戶，尤其以一級戰區的信義區最多。」何宗翰說。 據悉，既有舊商辦的ESG改造工程，若歷年皆持續維護，體質較好者，改造時間僅需一年半左右；體質較差者需要進行較多的提升工程，相對耗時，像是空調系統改善，為配合承租方營業時間，只能選在晚上施工，可能得花到兩到三年、甚至更久才能完成。
即便如此，在ESG必然道路上，舊商辦改造仍是「做比不做強」，現在不動作，就只好三年後見真章──極有可能變空租。關於這一點，台灣永續綠營建聯盟總顧問江哲銘便直言：「不動產不做ESG，將來產品在市場上勢必不流通。」 除了來自市場的壓力，國內不動產相關產業還得面臨即將來到的政策壓力，隨著碳權、碳費逐漸落實，各種原物料成本勢必上漲，有業者推估，漲幅恐逾一成。 就算大環境日益嚴苛，台灣建築中心永續城市數位雙生經理林穎立仍認為，在ESG趨勢下，開發商在採購建築原材料時會汰除高碳排的供應商，而此舉也將推動建材設備業者朝低碳方向進行研發，產生正向循環。 商辦租金 溢價逾一成 事實上，開發商投入減碳未必沒有回報，若是符合ESG的商用不動產，外商也願意多花點成本承租，此事從市場上的溢價率已可見一二。
瑞普萊坊市場研究總監詹宗煌說：「根據英國綠建築標章BREEAM認證的跨城市溢價調查結果顯示，以倫敦頂級商辦取得該認證的物件為例，無論是傑出（Excellent）或非常好（Very good），租金溢價率都逾一成。」 「如果用商辦售價的漲幅來看，推估未來也有機會增加二至三成，因為它的價格較容易得到下一個買家的青睞，代表相對流通，且有機會取得較優惠的貸款條件。」林穎立補充。 ESG放在住宅市場，雖然也有助價格增長，幅度卻相對有限。
根據麻省理工學院房地產創新實驗室的調查，有獲得健康建築認證的住宅，相較未獲得認證物件的租金高出4%至7.7%，表現略低於商辦，主因除了民眾對於ESG一知半解，更多是高房價低薪的時代下，民眾負擔能力有其侷限性。 住宅買賣市場上，近年隨著政府大力推動居住安全，不少開發商結合老宅改建的容積獎勵，申請綠建築、智慧建築等候選標章，進而推出一系列的綠建築推案；然而，有別於商辦可以直接反饋碳排量給承租戶，民眾目前購買綠色建案並無強力誘因，因此也尚未掀起什麼浪花。
不過，考慮到未來性，林穎立仍建議，民眾購屋不妨先看綠建築標章和建築能效標示，等級越好，未來保值機會也相對較高，「要知道，目前政府還只是先輔導，但到了2025年就強制要求了。」背後談的，同樣是住宅在未來市場裡的流通性問題。 預見風險 先畫靶再射箭 人類歷史上出現過幾次革命，無論是一、二次工業革命，還是造就如今人手一機的資訊革命，都是技術先到位才水到渠成的自然革命；如今的ESG革命卻不同，是人們看見未來的環境風險，有意識「先畫靶再射箭」的人為革命，各種技術、甚至連規範都尚待摸索，相關產業陣痛難免，卻也避無可避，既如此，業者何不趁著各項政策趨嚴管制之前的蜜月期，及早卡位，藉此搶占市場先行者優勢的大餅呢？
根據內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第1季全國住宅平均買賣屋齡寫下史上最老紀錄的27.79年，較去年同期增加1.75年，從六都平均買賣屋齡來看，台北市老化最嚴重，桃園最年輕。 內政部表示，今年第1季六都平均交易屋齡，台北市為六都中新案供給缺乏、房屋老化最嚴重者，買賣屋齡六都最老達33.6年，屋齡最年輕的是桃園市，交易屋齡平均22.6年，其餘新北市買賣平均屋齡29年，台中市31.1年，台南市26年，高雄市27.3年。
全國第1季住宅買賣總數為28,011件，其中有11,490件為30年以上老屋，占買賣總數超過四成以上。今年第1季北市逾30年老屋交易占比已超過六成，其次為台中市46.3％、台南市41.15％、新北市41.14％、高雄市32.4％、桃園市28.8％。 住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，北市老宅交易數量多，主因是房價高，新屋更貴，因此一般自住需求民眾，會將目光轉向屋齡較高的物件；加上台北市老屋價值高，也沒有太多重劃區，因此讓老屋交易占比過半。
新案供給長年稀缺，低屋齡物件交易占比走低，讓平均交易屋齡率季季寫下新高。 反觀桃園，近年隨軌道建設如機捷、桃捷陸續到位，與雙北市連結持續加深，加上土地在當地重劃區挹注下供給無虞，整體房價漲勢相對和緩，因而吸引大量雙北購屋客到此落腳，因此在六都中成為平均買賣屋齡最年輕的一都。台中近年同樣面臨房價高漲，促使部分買方將眼光轉往屋齡較高的中古屋，導致平均屋齡每季攀升。
房地合一稅2.0在2021年7月上路，至今已滿兩年，從統計資料顯示，從2019年第2季買賣平均屋齡五年以下的全國總件數為7,919件，至今年第1季僅2,867件，顯示屋齡五年內交易件數減少現象。另從財政部持有房地五年內交易月平均件數來看，房地合一2.0上路以來，持有房地五年內交易月平均件數減少11.16%，應納稅額下滑，達到適度抑制短期炒作的目的。
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