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房產新聞
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近期爛尾樓連環爆，內政部決定採納金融業意見防損。內政部次長花敬群日前邀集金管會、金融業者開會，討論強化保障民眾購買預售屋權益，對金融業提出的解方，目前較可行且近期可望上路者，即建商在未完成樓地板興建達一定比率前，不能動用民眾的預收款，內政部已同意發函，近期就會上路。 據了解，這次會議針對預售屋常見的三大問題，金融業提出建議，一是強化建商預收款管理，過去許多建商在房子還沒蓋好就用光預收款，甚至將興建款用在預售屋代銷公司的管銷費用，導致履約擔保機制形同虛設。金融業此次建議，「建物取得使用執照前」或「建物完成全部樓板申報前（約佔整體工程進度6成）」，都不得動支買方所繳價金專戶款項，即應保留一定成數不予動用，這部分獲得共識，內政部表示，擬參採並研擬納入現行規劃中的信託作業規定。
第二是建商債權人對買方價金信託目前可強制執行，現行建商的債權人可對「買方價金、建商自有資金、建商融資」等資金進行強制執行，買方價金就算信託也沒用，金融業建議買方所繳價金交付信託者，擬修法明定該信託財產的受益權，不得為強制執行標的。在會議中，初步取得多方認為可行的共識，內政部也表示為保障消費者權益，將盡快在內政部相關法規研擬可行的修法建議，但因要修法，較為費時。 第三則是預售屋常被假買賣真融資、「一屋二賣」，導致房屋已完工，但買方無法辦理過戶，並被迫加價贖回所購買房屋的情況。
與會人士建議，要加強管控建商，也要強制預售屋成交資訊申報登錄，供消費者查詢。對此內政部回應，有關加強建商管控，未來擬研議採「行為面」來加強管控，例如建商須完成三件成屋建案完工且無違約情事，第四案起才能辦理預售屋業務等。另外會參採新增預售屋買賣（成交）資訊申報登錄的相關規定，以利預售屋買賣資訊的透明化。
廠房合不合法，房屋稅差了1倍！合法登記供直接生產使用的自有廠房，房屋稅可向稅捐稽徵機關申請按營業用稅率減半徵收，但如果屬於無使用執照的違章房屋，因不符合法登記工廠的範圍，則無減半的適用。新竹市稅務局日前執行房屋稅籍清查作業時，發現轄內有間公司，於數年前將原有廠房部分增建、部分拆除後重建，誤以為沒有取得使用執照的建物都不用課稅，而未申報房屋稅籍增建、拆除及重建，結果遭補徵近千萬元的房屋稅。
新竹市稅務局表示，房屋稅是以附著於土地的各種房屋，及有增加房屋使用價值的建築物為課徵對象，違章房屋也不例外。該公司所增建及重建的廠房，即使沒有取得使用執照，也一樣要課徵房屋稅。另外，雖然該公司的廠房都做自有供生產使用，但增建跟重建的部分，因為沒有使用執照，不屬合法登記的工廠範圍，因此沒有房屋稅減半徵收的適用。 舉例來說，甲公司有A、B兩棟供直接生產使用的廠房，其房屋評定現值都是6千萬元。
A廠房為未取得使用執照的違建房屋，經申報核定按營業用稅率3％課徵房屋稅，稅額為180萬元；B廠房為已辦妥合法登記的工廠，經申報核定按營業用稅率減半徵收，稅額為90萬元。 台中市稅務局解釋，所謂「合法登記的工廠」，是指依工廠管理輔導法登記的工廠，但廠房利用違章建築或違反建築物使用用途時，就無法取得設立許可或辦理登記，理由是，依工廠管理輔導法規定，違章增建廠房不能許可設立，所以難以認定屬於合法登記的工廠。
納保官提醒，公司行號如有自有供直接生產使用的廠房，辦妥合法工廠登記並向稅捐機關申報，可享節稅效益十分可觀。此外，房屋如有新建、增建、改建情形時，不論申領使用執照與否，均應於建造完成日起30日內，向當地主管稽徵機關申報設立房屋稅籍，依使用情形課稅，以免補稅受罰；而房屋如已拆除，也應儘速向稅捐機關申報註銷稅籍後停止課稅。
公股銀主管指出，嚴格把關預售屋信託專戶的動用範圍及時點，將有助降低買房者的風險，以目前信託公會建議方向，即買屋者所繳價金僅限支付工程款、且必須在結構體完成才可動用，應可大幅降低爛尾樓發生機率，而若萬一發生時，承購戶損失也可以降低。 公股銀主管分析，銀行目前主要承作的預售屋信託，包括價金信託及不動產開發信託兩類，若預售屋預收款依工程進度專款專用，可避免建商因財務壓力或其他因素挪用興建資金，降低違約風險，當出現建商無力興建時，將可由建經公司啟動續建評估機制，決定是否續建，為預售案多建立一道防線。
目前實務上較可能出現問題的是不動產開發信託，因其可支付有關興建開發、管理銷售及處理信託事務所需的一切費用，即專款專用範圍廣泛，所以在建案取得建照開賣預售屋時，可能尚未動工，承購戶所繳價金即可先支付代銷公司、建築設計師及本案開發等相關費用。倘若工程造價大幅提升導致日後發包困難，或公司資金周轉問題及銷售困難時，承購戶所繳交價金可能有很大比例已用於支付相關費用。
換言之，不動產開發信託動用範圍過於廣泛且實務認定解釋不易統一，加以同業間業務競爭，皆對實務運作產生困擾。 第一銀行主管強調，信託契約簽約前建商的信用及資力已先經過授信審核，而一銀除與建案地主有簽署信託契約外，建商基於符合預售屋履約擔保機制，亦多有與一銀簽訂預售屋履約擔保信託機制。
因此，萬一建商發生財務危機時，一銀透過建案的建經公司以續建評估方式，會先朝順利啟動續建努力，降低發生爛尾樓的可能性；但是續建機制並非續建保證，若無最重要的新出資者介入，續建機制難以進行。 一銀、華南銀行主管強調，過去三年並未出現爛尾樓的案件，惟近年原物料及人力成本節節攀升，不但工程延宕，造價亦高出建商原本的財務預估，建案的成本壓力大幅提升，的確直接對承購戶產生更高的風險。
房產增值速度快，快速拉近行庫房貸鑑估價與合約價間的距離，全台房貸鑑估成數從2014年的97.1％，提升至今年第一季的99.2％，其中房價漲幅大的新竹縣市更雙雙突破100％，新竹房市漲速和漲幅，都獲銀行認證。相對於多數都會區鑑估成數約99％，新竹縣市是唯二房貸銀行估價高於合約價的縣市；根據聯徵中心統計顯示，新竹市今年第一季貸款鑑估成數高達104.7％，新竹縣也達100.4％，對比2014年同期，新竹市貸款鑑估成數97.6％、新竹縣97.2％，這十年以來大增3.2～7個百分點。鑑估成數為鑑估值相對於買賣契約價格的比率，鑑估成數超過100％，代表鑑估價值高於契約價格，多半是發生在轉增貸或預售貸款上。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，近年房價增值明顯，尤其不少重劃區短期內價格變化大，新竹新案市場熱絡且漲幅鮮明，十年前新竹地區新案房價，以竹北來說約僅2字頭水準，不過現今竹北新案動輒5、6字頭，許多3、4年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值早已高於當初的買賣契約價格，使得銀行鑑價時的市場行情高於先前簽約的買賣契約價格。 此外，隨著房產增值與理財觀念進步，不少竹科新貴會將房屋增貸，取得轉投資的資金，新竹地區由於漲幅明顯，房屋增貸的空間也更大，而房屋增貸時的市場行情，大多遠高於早前的簽約買入價格，使得新竹地區的鑑估成數大幅領先其他都會區。
平均地權條例修正案7月1日上路前，帶動一波法人上車的預售豪宅交易熱潮，據統計，今年上半年就有51件億元級豪宅預售交易，超越去年同期旺季水準，光6月就有13戶交易搶搭末班車，其中位於信義計劃區的「松雍」，最高單價達每坪218萬元。據實價登錄顯示，今年6月就有包括「松雍」、國賓飯店改建案「國賓皇琚」、大同區指標案「宏國大道城」、東區改建案「鑄慕」、「家居安曼」、「富邦醴仁」等豪宅預售案，共13戶成交總價突破1億元。以上半年來看，就有高達51戶億元豪宅預售案成交揭露，可能還有零星交易尚未揭露，不過交易易已超越去年同期的50戶。億元豪宅預售案成交最多的個案為「國賓皇琚」、「宏國大道城」，分別有11、10戶；南港「世界明珠」、中山區吉林路「國揚吉麟」也各有5戶。
其中，包括「松雍」、「國賓皇琚」、「鑄慕」、「敦南霖園」最高單價均逾每坪200萬元，合計四個豪宅預售案躋身200萬俱樂部。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，登記在法人名下的購屋模式在高端豪宅市場相當常見，一來有稅務上的優勢，二來資金調度也會比個人資金匯回台灣有彈性許多，不過7月1日後用公司名義購置豪宅被嚴格管控，豪宅市場買氣短期勢必受到嚴峻考驗。 曾敬德表示，豪宅登記法人名下被政策關門後，預計豪宅市場可能會悶一陣子，不過每波股市大漲可能都有新的主流，也會創造新的豪宅需求，這波AI商機爆發，可觀察是否有些資金落袋為安後，轉進高端市場購置房產。>
國產署今年第二批國有地上權7日決標，共標脫六宗、全數是住宅區土地，合計標脫權利金約7.2億元；其中，國有地地上權標租常勝軍麗寶集團以3.7億拿下台北、台中共三筆，合計2,400多坪住宅區地上權土地。國產署公告，麗寶旗下福容開發以1.23億、溢價率12.85％，打敗弘輝開發拿下北市松山區116坪住三土地，換算每坪約106萬元；寶贊開發得標台中東勢533坪和台中梧棲1,774坪住宅地，得標價各為1.23億和1.26億元。
國產署副署長李政宗表示，麗寶集團是標租地上權老面孔，因為先前得標後推案情況都不錯，才會持續參加標租。同樣是常客的還有得標本次高雄岡山1,077坪的鑲揚國際，出價25.1億元，將用來推案透天厝。台南新營的954坪住宅區是二度列標，由拓辰開發得標，溢價率6.57％。 李政宗表示，9月11日將公告今年最後一批國有地上權標的，預計有14宗入列，兩大特色一是本次會以商業區為主，二是大面積土地較多，財政部9月公告後，將於10月31日決標。
皇翔建設（2545）今（7）日公告拿下公部門都更案「新北市板橋區介壽段146地號等6筆公私有土地都市更新案」之最優申請人；皇翔建設表示，該案基地面積約386坪，其中是有土地約383坪、私有地約3坪，規劃興建地上19層、地下四層之住商大樓，新北市府將分回商辦空間。 皇翔建設表示，接下來將與新北市府完成「新北市板橋區介壽段146地號等6筆公私有土地都市更新案」簽約，簽約完成後全案仍需走都更，全案規劃2025年動工，工期約3.5年，預計2029年底、2030年完工。
「新北市板橋區介壽段146地號等6筆公私有土地都市更新案」最早在2013年辦理招商，當時有皇翔建設、樂揚建設兩家建商投標，最後由樂揚建設拿下最優申請人。 不過因全案當時涉及前新北市副市長許志堅收賄弊案，在全案司法定讞、與當時得標方樂揚建設解約訴訟完成後，在2023年重起招商，由皇翔建設獲選該案最優申請人資格。
公開資訊觀測站最新資料顯示，有「西門町百億地王」之譽的大同副董事長吳振隆7月再次出手大買大同股票8,500張，連續二個月加碼自家股，而且手筆較6月的3,500張大增逾1.4倍，以大同7月均價52.37元計算，斥資近4.5億元。合計兩個月共買進大同股票1.2萬張，總價值超過5億元。 值得注意的是，大同集團7月遭逢旗下華映百慕達遭中國華映求償132.7億元的負面消息，一度衝擊市場信心，股價曾因而重挫，在投資人聞利空紛紛驚逃之際，吳振隆卻危機入市，而且愈買愈多，7月大舉加碼大同股票8,500張，透露力挺公司的態度。 對於吳振隆連續兩個月大買自家股，大同昨（7）日表示，「此為董事個人理財規劃」；記者嘗試撥打吳振隆手機，但無法接通。
總計吳振隆目前共持有大同股票8萬2,000張，是目前大同董事會當中，持股最多的自然人，遠高於董座王光祥的5,620張，以大同昨日收盤價50.3元計算，吳振隆持股總市值逾41.2億元。 吳振隆是地產大亨，2017年斥資22億元入手西門町好樂迪KTV所在的西寧大樓，並曾在東區以現金一次付清買斷豪宅，財力雄厚，但行事相當低調，因此也獲得「神祕富豪」的稱號，及「西門町百億地王」之譽。 吳振隆在房地產業經驗豐富，名下土地涵蓋北市忠孝東路、仁愛路等精華地段，不少西門町的大店面都是在他名下。
大同近年積極布局新能源及不動產相關事業，吳振隆擔任大同副董事長之餘，也兼任大同集團旗下大同智能、大同訊電、尚志資產等公司董事長。 公開資訊觀測站最新資料同步顯示，吳振隆7月再度出手大買大同股票之際，其設質大同股票股數也從3萬張提高為4萬張，設質比重從6月的40.81%提升至48.78%。 法人認為，大股東質押股票一般都是有資金需求，也有不少公司高層是透過質押股票換取資金後再加碼自家股，吳振隆大買大同股票後又提高設質張數，透露極可能是透過設質取得的資金再投入買自家股，拉高槓桿與資金活用程度。
雲林縣斗南鎮小東工業區去年竣工後招商，經雲林縣政府3次標售，小坪數工業用地已被搶購一空，7日在斗六市舉辦招商說明會，由雲林縣長張麗善主持，針對8筆大面積土地公開標售，吸引數十家企業派員到場。工業區占地共45.68公頃，將以低汙染工業發展為主，一旦廠商正式進駐，預計可創造2500個就業機會。張麗善表示，雲林縣擁有超過800億元的農業產值，位居全台第1，被譽為農業大縣，如今正朝工商與觀光邁進，轉型成為農工商科技大城。這幾年雲林縣成長有目共賭，除了小東工業區，縣府團隊也努力規畫其他產業園區，歡迎廠商投資雲林，縣府團隊一定會竭盡全力支持協助。
張麗善說，小東工業區緊臨國道1號斗南交流道，距離僅約400公尺，下匝道3分鐘可抵達，交通區位可及性非常高。工業區面積約45.68公頃，2022年4月完成市地重劃竣工啟用至今，已辦理3次標售，區內主要規畫為乙種工業區、產業專用區，目前產業用地需求大幅提升，讓小東工業區成為各界關注焦點。 張麗善提到，區內公共設施健全、道路系統完善，主打28M園道，猶如黃金紐帶貫穿工業區並連接國道1號。
在「低汙染、高效能」發展基礎下，小東工業區將以低衝擊開發的輕工業與製造業為主，同時不忘兼顧環境永續，區內配有4座景觀公園，並規畫「小東休閒娛樂中心」，提升小東地區生活品質。 張麗善指出，除小東工業區，尚有四湖鄉、口湖鄉箔子寮的土地即將啟動招商，預計規畫12公頃產業專用區，盼引進水產及機械加工業等，打造水產精品加值園區，並提供冷鏈技術結合物流設備、精緻水產加工，未來可行銷國內外市場，讓大家共享漁業商品的高價值與龐大商機。
台南市政府配合中央推動國有土地資產活化，雙方合作辦理北區九六新村公辦都市更新，未來可取得約二百五十戶公宅。南市都發局表示，九六新村都更案即日起公告招商，至今年十月二日止，歡迎廠商踴躍投標。 興建、規劃中公宅8138戶 都發局表示，南市府透過南市國有土地都市更新取得公營住宅，並持續盤點評估公宅最適區位，目前興建中及規劃中的台南公宅已達八一三八戶。
其中，已動工則有二六一六戶，預計從二○二五年起將陸續啟用營運。至於包租代管政策，截至今年七月，已媒合五三四○戶。第三期計畫戶數為一六○○戶，預計將執行至今年八月底，執行率估可達九十七％。 動工2616戶 後年起陸續啟用 都發局長徐中強表示，九六新村透過都更容積獎勵方式，市府可取得約二百五十戶公營住宅，以滿足住宅政策目標。此外，本案透過捐贈都更基金取得周邊公共設施用地開闢經費，創造地區發展，達到公部門與投資者等多方共贏的效益。
都發局表示，本案招商面積約為二公頃，位於北區大道新城眷改社區及和緯路以南住宅聚落交界位置，鄰近延平國中及台南鐵路地下化廊帶等開放空間，未來透過提升公共服務效能，串聯周邊公園綠地的綠軸，形塑低碳休閒優質住宅區，並發展鄰里型生活商業及優質的生活居住空間。 另外，都發局昨天於市政會議說明租金補貼、包租代管、社會住宅及首購族貸款利息補貼執行情形。南市去年租金補貼合格戶有二萬一三二八戶，今年截至目前，含舊案帶入戶數則有三萬三二○三戶。 至於青年購屋貸款利息補貼，自今年八月一日起受理申請，預計將補助六三○戶。
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