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防範預售屋爛尾損及消費者權益,金管會近年持續強化不動產信託機制;其中,信託公會近期已修正自律規範,明定受託銀行應特別注意建商是否有財務異常,必要時須請建商提查核報告。 內政部日前邀集金管會及金融業開會,討論如何強化保障民眾購買預售屋權益,外界關注會議結論。
金管會主委黃天牧及金管會銀行局長莊琇媛今天(16日)出席「信託業推動信託2.0計畫評鑑第2期頒獎典禮暨研討會」,並接受媒體聯訪時表示,內政部相當積極,至於未來調整方向,目前還在溝通階段。 黃天牧進一步提到,在過去2年期間,金管會和信託公會及銀行業已陸續採取3大措施,強化不動產信託機制。
莊琇媛補充,第一是2022年1月信託公會建議修正「預售屋不動產開發信託與價金信託業務應行注意事項」,特別要求當買方通知與建商有買賣糾紛,受託銀行應立即通知建商,並可將買方價金先扣在信託帳上避免被建商動用,直到買賣糾紛解決。
第二,金管會先前已依行政院消保會建議,提醒受託銀行若知曉建商有任何財務困難或糾紛,應進行查證程序,必要時可請建商提供改善措施。
第三,近期金管會已核准信託公會進一步修正「預售屋不動產開發信託與價金信託業務應行注意事項」,明定受託銀行發現建商有任何財務異常時,必要時要請建商提出查核報告。 莊琇媛表示,預售屋信託機制主要是確保興建資金專款專用,不具有履約保證功能,不過受託銀行有義務確保受託資金不會隨意移作他用。
內政部公布上半年全國贈與移轉共27,930棟,創9年同期新高,六都今年與去年相比變動不大,持平或小幅成長,然而六都以外縣市贈與移轉有突破性表現,花蓮縣、基隆市、嘉義縣市、台東縣及新竹縣增幅超過1成。 大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,央行以不動產選擇性信用管制限縮房貸成數及寬限期,增加多戶持有人移轉房屋予親人的需求,此外,高房價與少子化也推升屋主生前移轉的意願。
綜觀全國及各縣市今年上半年度贈與移轉,量體大戶還是六都,各都上半年都破千棟,新北市共計5,388棟數量最多,六都中年成長最高為桃園市,年增7.0%,六都以外上半年的贈與移轉成長更顯著,有六個縣市年增幅超過10%,依序為花蓮縣年增17.1%、基隆市16.6%、嘉義縣15.2%、嘉義市14.7%、台東縣10.3%、新竹市10.2%,贈與熱潮漫延到六都以外區域。
郎美囡指出,前一波房市多頭高價地區房價上揚,帶動周邊區域、價格基期低的縣市價量齊揚,因此財產規劃思維同步從主要都會區外溢至周邊區域,增加資產移轉規劃的需求。 在實務運作方面,由於夫妻間贈與可免課贈與稅,若夫妻有巨額財產,並打算移轉給子女,便可夫妻相互贈與後,利用每人每年贈與免稅額244萬及子女婚嫁100萬做移轉,也能達到節稅效果,另一方面,許多贈與操作是移轉部分持份,例如贈與房屋1/3所有權,但在統計上仍為1棟,可能是贈與數量攀升的原因。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,目前每人每年贈與免稅額有244萬元,房屋評定現值較低的房產可有操作空間,不過贈與移轉受贈人取得房屋的價值偏低,需考慮受贈人之後將房屋賣出,是否會出現產生較高稅費的可能性。 故建議贈與前應先行規劃,無論是贈與時採有負擔的贈與,抑或是轉售後善用重購退稅、房地合一自用稅率等方式,都是值得先評估的節稅作法。
財政部中區國稅局表示,獨資經營的醫療院所或事務所,如果在本人或配偶名下的房屋執行業務,使用者可以認列該房屋供執行業務使用部分的地價稅、房屋稅及折舊,作為執行業務的費用,但不得列報執行業務的租金支出。 國稅局指出,由於醫療院所或事務所等,在法律上不具備法人身分,只能登記在負責人或配偶名下,依執行業務所得查核辦法規定,執行業務的人,以本人或配偶所有的房屋,供本人為執行業務使用時,不得列支租金支出。
相對的,供執行業務使用的固定資產,為執行業務者本人所有時,只要取有確實憑證者,就可依規定提列折舊。 至於該房屋(包括基地)所課徵的地價稅及房屋稅,依財政部75年10月22日台財稅字第7528632號函釋規定,執行業務者於依法完納稅款後,也可列為執行業務的費用。
《平均地權條例》新法限制私法人購置住宅的影響下,台北市豪宅市場備受衝擊。永慶房產集團根據實價登錄資料統計,2022年台北市上半年還有195筆交易,今年上半年豪宅僅剩96筆,年減逾五成、直接腰斬。 依據永慶統計,若單以疫情期間豪宅交易高峰的2021上半年,與今年上半年相較,交易件數從335件直線下墜,減幅更超過七成。
疫情期間,豪宅市場因市場游資多,迎來一波高峰,對比《平均地權條例》上路後,買氣明顯冷清。觀察台北市整體豪宅交易量變化,2021上半年就有高達335件的交易量,平均一天就有將近兩件豪宅交易,2022年還有195筆交易,然後到了今年上半年,台北市豪宅交易量僅96筆,與2021年相較,驟降71.3%。
其中,萎縮最明顯的為內湖區,減幅更高達87.5%,從2021年上半年的48件交易量掉至個位數,其餘的前四名萎縮幅度最高的行政區,包括中山區、中正區、大安區、士林區,年減幅也都在六成以上。 若是與去年同期相較,年減幅前五名,分別是松山區,年減71.4%,其次為內湖區,年減64.7%,第三為信義區,年減50%,第四為大安區,年減46.2%,第五為士林區,年減16.7%。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,2023年全球景氣相對低迷,不如2021年暢旺,再加上全球面臨通膨壓力,各國紛紛升息因應,整體經濟前景趨於保守,連帶使得高總價的豪宅市場出現明顯萎縮。
觀察交易量衰退明顯的內湖區,陳金萍指出,內湖區發展完整,吸引許多高收入族群定居,台北市居民平均財力最高便位於內湖寶湖里,加上內湖有許多好口碑的豪宅建商,持續推出豪宅產品,使得在地的豪宅市場相當熱絡,房價也有支撐。 然而受到經濟景氣影響和《平均地權條例》新法上路,交易量瞬間急凍,在短短二年內,交易量衰退近九成,從48筆萎縮到僅剩六筆,減幅十分驚人。
新光1號不動產投資信託基金(REITs)為清算下市標售所有不動產,其中一筆標的物台南新光三越百貨,由另一檔REITs樂富1號標下,這兩檔REITs預定於今、明兩天(17、18日)分別召開受益人大會,通過執行交易,加上其他筆不動產已陸續進行簽約、過戶與點交,新光1號REITs清算分配利益,有機會於年底前完成。 新光1號REITs在5、6月間陸續進行名下資產六筆不動產公開標售,結果全數標脫,總標售規模超過300億元,炒熱商辦市場。
國泰集團「起家厝」、也是已經熄燈的誠品敦南店「敦南金融大樓」正在進行都更,今天(16日)通過台北市環評會,將從原本規劃的商辦28樓順利變更為32樓,不僅樓地板面積增加,屋頂裝設太陽光電板也會從39瓩增加到204瓩,專家認為,未來將提高商辦租金水位。怪手及工程車在地下樓層施作工程,這裡原本是台北人的回憶「誠品敦南店」,在熄燈後,整棟「敦南金融大樓」正在進行都更、全數拆除,不過原本規劃地上28層、地下6層建築,現在業者變更為32樓,已經通過台北市環評會。
台北市政府環保局簡任技正黃莉琳說,「它這個案子其實在,108年11月就通過,環境影響評估審查,因為都市更新法令的檢討,跟它實際的營運需求的關係,它來做變更,那依環評法規定,就是要提環境影響,差異分析報告。」 這棟大樓不僅樓地板面積增加,屋頂裝設太陽光電板也將從39瓩增加到204瓩,不過外界關注的是,大樓位在台北市仁愛圓環燙金區,周邊金控大樓林立,在都更完工後的行情有機會漲一波。
不動產情報室總監陳炳辰說,「它有一些這種,比較老舊的商辦大樓,可能屬於B辦型的產品,但是其實它的租金水位,大概都可以來到,單坪2000到3000元,所以如果說是未來有,新的這些大樓推出的時候,它大概單坪租金上調到,3000到4000元其實也不為過。」 儘管目前房市正逢低迷,但商辦的量體和住宅大不同,過去台北市的商辦大樓供不應求,在維持一定的需求之下,未來行情持續看漲。
高雄老牌飯店陸續吹熄燈號,遠雄建設買下位在三民區人道國際酒店拆除重建,推出以首購、首換為主的總銷百億大案「遠雄峰蘊」,在品牌效應下,潛銷期客群以中小企業及醫師占比高,且4成是三民區在地客。 遠雄建設6年前以位在亞灣區的「THE ONE」豪宅重返高雄房地產戰場,之後每年平均推出1案,包括「明水漾」、「PARK 16」及「琢蘊」與「峰蘊」,目前在高雄的大樓推案,三民區即占2案。
遠雄行銷副總許文宗及行銷總監連冠杰表示,據每月建物買賣移轉棟數統計,三民區穩坐高雄房地產交易量前3名,這一區人口總數也是高市歷年人口數前三名,主要因為工作機會與學區多,房地產具備「好買、好賣」特性,支撐起自住買盤,因此高雄人道國際酒店2021年底熄燈,遠雄建設即買下拆除重建推案。
許文宗說,遠雄先前在三民區科工館旁推出「琢蘊」大坪數建案,發現到約4成買家是三民區在地人,且以中小企業及醫生居多,這次瞄準首購、首換市場,規畫25至45坪、總戶數526戶的「峰蘊」,總價約落在1000萬到2500萬間,結果不少是買過「琢蘊」的延伸客戶。
過去遠雄建設推案重心擺在雙北,2016年起開始布局高雄和台南房地產市場,其中總銷160億元的港灣豪宅The One,成為當地的指標性建案,除現行已推的建案外, 2024年預計在中都濕地公園再推出總銷40億的新建案。遠雄行銷總監呂穎說,遠雄在銷售上「不求創價,也不是快速賣」,只要取得使照之前完銷即可,高雄符合條件。
平均地權條例「管住不管商」,不少法人將資金轉向商用不動產,甚至直接整棟出手,統計實價登錄,今年上半年就有六筆法人包棟案例,合計總銷突破百億元大關、達107.9億元。 據統計,今年上半年台北商辦市場出現不少大手筆「包棟式」、「多樓層式」掃樓交易,其中,今年1月間崇越科技以53.5億元買下內科洲子街整棟預售辦公大樓,為今年目前為止,商辦總價最高的交易。 其次,今年6月新光一號將中山區的「台証金融大樓」1~6樓及7、8樓各一戶,共2,759.52坪,以約24.47億元、單價93.5萬元賣給財團法人聯合信用卡處理中心,單價創該大樓新高紀錄,也是今年商辦總價次高交易。
另外,上半年六筆包棟的商辦交易中,和泰產險大樓在今年6月整棟售出,屋齡53年,共1,636.75坪,總價13.27億元,每坪單價81.1萬元,買方為財團法人陳啟川先生文教基金會。此案創台北站前商圈七年來總價最高的交易,也是今年台北市商辦總價第三高的交易。 台北市大安區也有兩筆掃樓案例,法人以2.47億元買下整棟五層樓透店,推估屋齡超過50年,目前由連鎖咖啡業者承租中;3月裕隆汽車以約8.8億元將「裕隆大樓」12、14、16樓商辦處分給子公司裕融企業。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,近年雙北市商辦供不應求,雖然不少精華地段的商辦,屋齡普遍都相當老舊,不過對法人買方來說,鎖定精華地段的商辦,不僅能自用或是出租,未來還有都更、危老改建的機會,且企業主一次買整棟或多戶商辦,除了因財力雄厚,而持有面積多,話語權也大,方便公共事務管理,也能簡化產權,使未來都更改建的整合更容易推行。
第一建經研究中心副理張菱育指出,平均地權條例修法案當中,私法人購屋採許可制,但純商用型不動產則不在此限,加上通膨預期心理下,高資產族積極關注。
平均地權條例管住不管商,不少法人將資金轉向商用不動產,甚至直接整棟出手。財團法人陳啟川先生文教基金會於6月時,以13.27億元向和泰產險買下中正區忠孝西路上,屋齡已53年的整棟商辦,共1,636坪,是台北站前商圈七年來總價最高的交易,也是今年台北市商辦總價第三高的交易。
今年上半年台北商辦市場出現不少大手筆「包棟式」、「多樓層式」掃樓交易,祟越科技以53.5億元買下內科洲子街整棟預售辦公大樓,登上今年目前為止,商辦總價最高的交易。 新光一號將中山區的「台証金融大樓」1~6樓及7、8樓各一戶,共2,759.52坪,以約24.47億元、單價93.5萬元,賣給「財團法人聯合信用卡處理中心」,單價創下該大樓新高紀錄,也是今年商辦總價次高交易。
大安區也有兩筆掃樓案例,法人以2.47億元買下整棟5層樓透店,推估屋齡超過50年,目前由連鎖咖啡業者承租中;3月裕隆汽車以約8.8億元將「裕隆大樓」12、14、16樓商辦處分給子公司裕融企業。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,近年雙北市商辦供不應求,雖然不少精華地段的商辦,屋齡普遍都相當老舊,不過對法人買方來說,鎖定精華地段的商辦,不僅能自用或是出租,未來還有都更、危老改建的機會,且企業主一次買整棟或是多戶商辦,除了因財力雄厚,而持有面積多,話語權也大,方便公共事務管理,也能簡化產權,使未來都更改建的整合更容易推行。
第一建經研究中心副理張菱育指出,平均地權條例修法案當中,私法人購屋採許可制,但純商用型不動產則不在此限,再加上通貨膨脹的預期心理下,高資產族對於條件佳的商辦,更是積極關注,目前台北市由法人名義登記的商辦貸款,成數約為估價的7~8成、利率則在2%以上。
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