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房產新聞

  1. 防預售屋爛尾 金管會強化不動產信託機制

  2. H1贈與移轉創9年新高 新北最多件

  3. 自有房屋獨資執業 租金不得列支出

  4. 經濟前景保守、打炒房效應 北市上半年豪宅交易腰斬

產業新聞

  1. 新光1號REITs清算 年底完成

  2. 國泰「起家厝」都更 舊敦南誠品將變32層樓商辦

  3. 買下高雄老牌飯店打掉重練「遠雄峰蘊」百億大案受關注

  4. 法人買商辦 包棟式掃樓

  5. 包棟掃樓正流行 高雄陳家13億買53年北車商辦

 


1、防預售屋爛尾 金管會強化不動產信託機制

2023-08-16 / 作者

       防範預售屋爛尾損及消費者權益,金管會近年持續強化不動產信託機制;其中,信託公會近期已修正自律規範,明定受託銀行應特別注意建商是否有財務異常,必要時須請建商提查核報告。 內政部日前邀集金管會及金融業開會,討論如何強化保障民眾購買預售屋權益,外界關注會議結論。

       金管會主委黃天牧及金管會銀行局長莊琇媛今天(16日)出席「信託業推動信託2.0計畫評鑑第2期頒獎典禮暨研討會」,並接受媒體聯訪時表示,內政部相當積極,至於未來調整方向,目前還在溝通階段。 黃天牧進一步提到,在過去2年期間,金管會和信託公會及銀行業已陸續採取3大措施,強化不動產信託機制。

       莊琇媛補充,第一是2022年1月信託公會建議修正「預售屋不動產開發信託與價金信託業務應行注意事項」,特別要求當買方通知與建商有買賣糾紛,受託銀行應立即通知建商,並可將買方價金先扣在信託帳上避免被建商動用,直到買賣糾紛解決。

       第二,金管會先前已依行政院消保會建議,提醒受託銀行若知曉建商有任何財務困難或糾紛,應進行查證程序,必要時可請建商提供改善措施。

       第三,近期金管會已核准信託公會進一步修正「預售屋不動產開發信託與價金信託業務應行注意事項」,明定受託銀行發現建商有任何財務異常時,必要時要請建商提出查核報告。 莊琇媛表示,預售屋信託機制主要是確保興建資金專款專用,不具有履約保證功能,不過受託銀行有義務確保受託資金不會隨意移作他用。

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2、H1贈與移轉創9年新高 新北最多件

2023.08.16 / 作者

       內政部公布上半年全國贈與移轉共27,930棟,創9年同期新高,六都今年與去年相比變動不大,持平或小幅成長,然而六都以外縣市贈與移轉有突破性表現,花蓮縣、基隆市、嘉義縣市、台東縣及新竹縣增幅超過1成。 大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,央行以不動產選擇性信用管制限縮房貸成數及寬限期,增加多戶持有人移轉房屋予親人的需求,此外,高房價與少子化也推升屋主生前移轉的意願。

       綜觀全國及各縣市今年上半年度贈與移轉,量體大戶還是六都,各都上半年都破千棟,新北市共計5,388棟數量最多,六都中年成長最高為桃園市,年增7.0%,六都以外上半年的贈與移轉成長更顯著,有六個縣市年增幅超過10%,依序為花蓮縣年增17.1%、基隆市16.6%、嘉義縣15.2%、嘉義市14.7%、台東縣10.3%、新竹市10.2%,贈與熱潮漫延到六都以外區域。

       郎美囡指出,前一波房市多頭高價地區房價上揚,帶動周邊區域、價格基期低的縣市價量齊揚,因此財產規劃思維同步從主要都會區外溢至周邊區域,增加資產移轉規劃的需求。 在實務運作方面,由於夫妻間贈與可免課贈與稅,若夫妻有巨額財產,並打算移轉給子女,便可夫妻相互贈與後,利用每人每年贈與免稅額244萬及子女婚嫁100萬做移轉,也能達到節稅效果,另一方面,許多贈與操作是移轉部分持份,例如贈與房屋1/3所有權,但在統計上仍為1棟,可能是贈與數量攀升的原因。

       住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,目前每人每年贈與免稅額有244萬元,房屋評定現值較低的房產可有操作空間,不過贈與移轉受贈人取得房屋的價值偏低,需考慮受贈人之後將房屋賣出,是否會出現產生較高稅費的可能性。 故建議贈與前應先行規劃,無論是贈與時採有負擔的贈與,抑或是轉售後善用重購退稅、房地合一自用稅率等方式,都是值得先評估的節稅作法。

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3、自有房屋獨資執業 租金不得列支出

2023.08.16 / 賴昀岫

       財政部中區國稅局表示,獨資經營的醫療院所或事務所,如果在本人或配偶名下的房屋執行業務,使用者可以認列該房屋供執行業務使用部分的地價稅、房屋稅及折舊,作為執行業務的費用,但不得列報執行業務的租金支出。  國稅局指出,由於醫療院所或事務所等,在法律上不具備法人身分,只能登記在負責人或配偶名下,依執行業務所得查核辦法規定,執行業務的人,以本人或配偶所有的房屋,供本人為執行業務使用時,不得列支租金支出。

       相對的,供執行業務使用的固定資產,為執行業務者本人所有時,只要取有確實憑證者,就可依規定提列折舊。  至於該房屋(包括基地)所課徵的地價稅及房屋稅,依財政部75年10月22日台財稅字第7528632號函釋規定,執行業務者於依法完納稅款後,也可列為執行業務的費用。

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4、經濟前景保守、打炒房效應 北市上半年豪宅交易腰斬

2023/08/17 / 記者 朱曼寧 

      《平均地權條例》新法限制私法人購置住宅的影響下,台北市豪宅市場備受衝擊。永慶房產集團根據實價登錄資料統計,2022年台北市上半年還有195筆交易,今年上半年豪宅僅剩96筆,年減逾五成、直接腰斬。 依據永慶統計,若單以疫情期間豪宅交易高峰的2021上半年,與今年上半年相較,交易件數從335件直線下墜,減幅更超過七成。

       疫情期間,豪宅市場因市場游資多,迎來一波高峰,對比《平均地權條例》上路後,買氣明顯冷清。觀察台北市整體豪宅交易量變化,2021上半年就有高達335件的交易量,平均一天就有將近兩件豪宅交易,2022年還有195筆交易,然後到了今年上半年,台北市豪宅交易量僅96筆,與2021年相較,驟降71.3%。

       其中,萎縮最明顯的為內湖區,減幅更高達87.5%,從2021年上半年的48件交易量掉至個位數,其餘的前四名萎縮幅度最高的行政區,包括中山區、中正區、大安區、士林區,年減幅也都在六成以上。 若是與去年同期相較,年減幅前五名,分別是松山區,年減71.4%,其次為內湖區,年減64.7%,第三為信義區,年減50%,第四為大安區,年減46.2%,第五為士林區,年減16.7%。

       永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,2023年全球景氣相對低迷,不如2021年暢旺,再加上全球面臨通膨壓力,各國紛紛升息因應,整體經濟前景趨於保守,連帶使得高總價的豪宅市場出現明顯萎縮。

       觀察交易量衰退明顯的內湖區,陳金萍指出,內湖區發展完整,吸引許多高收入族群定居,台北市居民平均財力最高便位於內湖寶湖里,加上內湖有許多好口碑的豪宅建商,持續推出豪宅產品,使得在地的豪宅市場相當熱絡,房價也有支撐。 然而受到經濟景氣影響和《平均地權條例》新法上路,交易量瞬間急凍,在短短二年內,交易量衰退近九成,從48筆萎縮到僅剩六筆,減幅十分驚人。

 

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1、新光1號REITs清算 年底完成

2023/08/16 / 記者 夏淑賢

       新光1號不動產投資信託基金(REITs)為清算下市標售所有不動產,其中一筆標的物台南新光三越百貨,由另一檔REITs樂富1號標下,這兩檔REITs預定於今、明兩天(17、18日)分別召開受益人大會,通過執行交易,加上其他筆不動產已陸續進行簽約、過戶與點交,新光1號REITs清算分配利益,有機會於年底前完成。 新光1號REITs在5、6月間陸續進行名下資產六筆不動產公開標售,結果全數標脫,總標售規模超過300億元,炒熱商辦市場。

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2、國泰「起家厝」都更 舊敦南誠品將變32層樓商辦

2023/08/16 / 陳妍霖

       國泰集團「起家厝」、也是已經熄燈的誠品敦南店「敦南金融大樓」正在進行都更,今天(16日)通過台北市環評會,將從原本規劃的商辦28樓順利變更為32樓,不僅樓地板面積增加,屋頂裝設太陽光電板也會從39瓩增加到204瓩,專家認為,未來將提高商辦租金水位。怪手及工程車在地下樓層施作工程,這裡原本是台北人的回憶「誠品敦南店」,在熄燈後,整棟「敦南金融大樓」正在進行都更、全數拆除,不過原本規劃地上28層、地下6層建築,現在業者變更為32樓,已經通過台北市環評會。

       台北市政府環保局簡任技正黃莉琳說,「它這個案子其實在,108年11月就通過,環境影響評估審查,因為都市更新法令的檢討,跟它實際的營運需求的關係,它來做變更,那依環評法規定,就是要提環境影響,差異分析報告。」 這棟大樓不僅樓地板面積增加,屋頂裝設太陽光電板也將從39瓩增加到204瓩,不過外界關注的是,大樓位在台北市仁愛圓環燙金區,周邊金控大樓林立,在都更完工後的行情有機會漲一波。

       不動產情報室總監陳炳辰說,「它有一些這種,比較老舊的商辦大樓,可能屬於B辦型的產品,但是其實它的租金水位,大概都可以來到,單坪2000到3000元,所以如果說是未來有,新的這些大樓推出的時候,它大概單坪租金上調到,3000到4000元其實也不為過。」 儘管目前房市正逢低迷,但商辦的量體和住宅大不同,過去台北市的商辦大樓供不應求,在維持一定的需求之下,未來行情持續看漲。

 

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3、買下高雄老牌飯店打掉重練「遠雄峰蘊」百億大案受關注

2023/08/17 / 記者 王昭月

       高雄老牌飯店陸續吹熄燈號,遠雄建設買下位在三民區人道國際酒店拆除重建,推出以首購、首換為主的總銷百億大案「遠雄峰蘊」,在品牌效應下,潛銷期客群以中小企業及醫師占比高,且4成是三民區在地客。 遠雄建設6年前以位在亞灣區的「THE ONE」豪宅重返高雄房地產戰場,之後每年平均推出1案,包括「明水漾」、「PARK 16」及「琢蘊」與「峰蘊」,目前在高雄的大樓推案,三民區即占2案。

       遠雄行銷副總許文宗及行銷總監連冠杰表示,據每月建物買賣移轉棟數統計,三民區穩坐高雄房地產交易量前3名,這一區人口總數也是高市歷年人口數前三名,主要因為工作機會與學區多,房地產具備「好買、好賣」特性,支撐起自住買盤,因此高雄人道國際酒店2021年底熄燈,遠雄建設即買下拆除重建推案。

       許文宗說,遠雄先前在三民區科工館旁推出「琢蘊」大坪數建案,發現到約4成買家是三民區在地人,且以中小企業及醫生居多,這次瞄準首購、首換市場,規畫25至45坪、總戶數526戶的「峰蘊」,總價約落在1000萬到2500萬間,結果不少是買過「琢蘊」的延伸客戶。

       過去遠雄建設推案重心擺在雙北,2016年起開始布局高雄和台南房地產市場,其中總銷160億元的港灣豪宅The One,成為當地的指標性建案,除現行已推的建案外, 2024年預計在中都濕地公園再推出總銷40億的新建案。遠雄行銷總監呂穎說,遠雄在銷售上「不求創價,也不是快速賣」,只要取得使照之前完銷即可,高雄符合條件。

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4、法人買商辦 包棟式掃樓

2023/08/16 / 記者 朱曼寧

       平均地權條例「管住不管商」,不少法人將資金轉向商用不動產,甚至直接整棟出手,統計實價登錄,今年上半年就有六筆法人包棟案例,合計總銷突破百億元大關、達107.9億元。 據統計,今年上半年台北商辦市場出現不少大手筆「包棟式」、「多樓層式」掃樓交易,其中,今年1月間崇越科技以53.5億元買下內科洲子街整棟預售辦公大樓,為今年目前為止,商辦總價最高的交易。 其次,今年6月新光一號將中山區的「台証金融大樓」1~6樓及7、8樓各一戶,共2,759.52坪,以約24.47億元、單價93.5萬元賣給財團法人聯合信用卡處理中心,單價創該大樓新高紀錄,也是今年商辦總價次高交易。

       另外,上半年六筆包棟的商辦交易中,和泰產險大樓在今年6月整棟售出,屋齡53年,共1,636.75坪,總價13.27億元,每坪單價81.1萬元,買方為財團法人陳啟川先生文教基金會。此案創台北站前商圈七年來總價最高的交易,也是今年台北市商辦總價第三高的交易。 台北市大安區也有兩筆掃樓案例,法人以2.47億元買下整棟五層樓透店,推估屋齡超過50年,目前由連鎖咖啡業者承租中;3月裕隆汽車以約8.8億元將「裕隆大樓」12、14、16樓商辦處分給子公司裕融企業。

       台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,近年雙北市商辦供不應求,雖然不少精華地段的商辦,屋齡普遍都相當老舊,不過對法人買方來說,鎖定精華地段的商辦,不僅能自用或是出租,未來還有都更、危老改建的機會,且企業主一次買整棟或多戶商辦,除了因財力雄厚,而持有面積多,話語權也大,方便公共事務管理,也能簡化產權,使未來都更改建的整合更容易推行。

       第一建經研究中心副理張菱育指出,平均地權條例修法案當中,私法人購屋採許可制,但純商用型不動產則不在此限,加上通膨預期心理下,高資產族積極關注。

 

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5、包棟掃樓正流行 高雄陳家13億買53年北車商辦

2023/08/16 / 記者 游智文

       平均地權條例管住不管商,不少法人將資金轉向商用不動產,甚至直接整棟出手。財團法人陳啟川先生文教基金會於6月時,以13.27億元向和泰產險買下中正區忠孝西路上,屋齡已53年的整棟商辦,共1,636坪,是台北站前商圈七年來總價最高的交易,也是今年台北市商辦總價第三高的交易。

       今年上半年台北商辦市場出現不少大手筆「包棟式」、「多樓層式」掃樓交易,祟越科技以53.5億元買下內科洲子街整棟預售辦公大樓,登上今年目前為止,商辦總價最高的交易。 新光一號將中山區的「台証金融大樓」1~6樓及7、8樓各一戶,共2,759.52坪,以約24.47億元、單價93.5萬元,賣給「財團法人聯合信用卡處理中心」,單價創下該大樓新高紀錄,也是今年商辦總價次高交易。

       大安區也有兩筆掃樓案例,法人以2.47億元買下整棟5層樓透店,推估屋齡超過50年,目前由連鎖咖啡業者承租中;3月裕隆汽車以約8.8億元將「裕隆大樓」12、14、16樓商辦處分給子公司裕融企業。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,近年雙北市商辦供不應求,雖然不少精華地段的商辦,屋齡普遍都相當老舊,不過對法人買方來說,鎖定精華地段的商辦,不僅能自用或是出租,未來還有都更、危老改建的機會,且企業主一次買整棟或是多戶商辦,除了因財力雄厚,而持有面積多,話語權也大,方便公共事務管理,也能簡化產權,使未來都更改建的整合更容易推行。

       第一建經研究中心副理張菱育指出,平均地權條例修法案當中,私法人購屋採許可制,但純商用型不動產則不在此限,再加上通貨膨脹的預期心理下,高資產族對於條件佳的商辦,更是積極關注,目前台北市由法人名義登記的商辦貸款,成數約為估價的7~8成、利率則在2%以上。

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