|
|
.png)
房產新聞
產業新聞
農曆七月「鬼月」到來，很多建商卻期待憑藉新青安優貸政策上路，房市買氣可望回升，但機會大嗎？元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，雖然新版青年安心成家優惠房貸專案提供利多，有助於提高首購族的購屋能力，可起到相當程度的買氣拉抬作用，但依照過往經驗，第三季有鬼月、氣候與居家旅遊等因素，房市量縮機會本就大，加上近期股市波動大，可能將衝擊房市買氣，仍不宜過度樂觀。 根據內政部2013~2022近十年建物買賣移轉資料就可發現，每逢有鬼月的Q3，房市移轉量普遍都呈現萎縮，10年來就有8次量縮，機會高達8成。只有2016年因為房市落底，Q3量能出現季增2.6%，以及2020年房市火熱，Q3才出現大幅量增的狀況。
探究Q3房市為何總是量縮，陳傑鳴認為，主要原因在於Q3有鬼月、多颱風、易降雨以及學生暑假家長帶小孩出國玩等因素，房市買氣除非特殊原因，否則不太容易出現季增的狀況。 他提到，民間認為鬼月禁忌多諸事不宜，而且不該買房子，刻板印象對房市本有不少衝擊，雖然隨著時代演變，民眾的購屋禁忌減少，但或多或少對鬼月買房還是有一定抗性，也導致鬼月買氣總會出現下滑。 再以颱風多雨來說，每年7~9月為颱風旺季，颱風帶來的強風、強降雨，往往都會讓購屋民眾在家「躲颱風」、「躲豪雨」，也導致出門看屋機會減少，自然也影響房市交易量。
陳傑鳴認為，學生暑假家長帶小孩出國玩是暑假的常態，也會影響國內房子的看屋量，尤其今年肺炎疫情幾乎完全解封，許久民眾準備好出國，暑期帶子女出國更是普遍，因此今年Q3房市買氣也有不少影響。 除此之外，近期股市大幅波動，短短半個月股市下殺已千點，由於，股市房市連動性高，股市下跌也將會影響房市購買力，因此，今年第三季雖有新版青年安心成家購屋優惠貸款方案上路的利多，但買氣能提升多少仍有待觀察。
雙北捷運路網當中，住最多有錢的人，是文湖線上的劍南路站，根據2021年的綜所稅之類，統計出當地收入中位數達95.6萬元；敬陪末座的則是中和新蘆線上的輔大站，站點所在的新莊區營盤里，收入中位數為37.7萬。 記者洪浚緯：「捷運劍南路站是雙北捷運路網當中，最有錢的一站，這個數字是來自於2021年的綜所稅申報統計資料，在劍南路站周邊，他們的收入中位數是達到了95.6萬元。」 網路媒體關鍵評論網製表發現，收入中位數較高的幾個捷運站，以文湖線居多，有七個站收入中位數超過70萬，劍南路站鄰近美麗華商圈，有飯店豪宅林立。
北市中山區成功里長李清水：「這邊是高級的住宅區，這邊(所以收入多的人住這邊)對。」 攤開整個捷運路網，第二高的是紅線大安森林公園站，收入中位數89.7萬，第三名是松山新店線，有雙捷運的南京復興站84.2萬。 北市中山區成功里長李清水：「我覺得合理，為什麼，因為我們這邊的豪宅區，住的一些都是科技業的大老闆，工商業的應該算是都是大老闆。」 民眾：「(最有錢)我會想到市政府或者是大安區那邊，(收入高)對，看地段的房價，平均收入感覺是應該有影響。」 一般民眾認為高收入族應該都住在信義區、大安區，比較少人聯想大直一帶，但因為是重劃區，像張忠謀夫婦還有不少名人、藝人、科技新貴等，都在這邊置產。 不動產企研室資深經理徐佳馨：「大家會比較意外的像是，新北產業園區跟幸福站的這個區域，那這個區域收入相對高，甚至於比很多北市的捷運站附近都還來得高，那主要的因素是說，這個區域它最近有非常多的，重劃區的個案去做推出。」 不過收入中位數相對較低的站點，最低的是中和新蘆線上的輔大站所在地營盤里，收入中位數37.7萬，倒數第二的是淡水信義線的終點站淡水，收入中位數為40.3萬。 不過綜所稅還是可能無法看出收入全貌，房屋所有權人或居住者用開公司等方式做節稅，沒有反應實質收入，才會出現101象山等傳統高收入聚落，表現才沒那麼強勢。
六都房價差距大，房租也有巨幅差距，房仲依據實價租金資料，統計全台六都今年上半年住宅平均房租，桃園市平均租金每坪 712 元是六都最低，租金單價最高為台北市，單坪 1,603 元，是桃園、台南、高雄平均租金的兩倍以上。 大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，桃園市住宅租賃市場選擇多元，老屋的租金價格相當實惠，因此平均租金最為親民，而台北市工作機會多、人口密度高，房價高掛房租必然不低，無論房價還是房租都是其他縣市的倍數。 六都今年上半年住宅平均租金，台北市以單坪 1,603 元遙遙領先，新北市 902 元位居第二，台中市 807 元第三高，桃園、台南及高雄都在 700 多元，桃園市的租金是六都最低，平均一坪 712 元，若為 20 坪住宅在台北市月租約 3.2 萬元，在桃園市只要約 1.4 萬元。
郎美囡分析，從數據顯示桃園市平均居住成本不僅比雙北低，甚至低於其他三都，不過工作機會及都市發展不亞於其他都會區，由此可看出為何桃園人口能持續成長，而前幾年因科技業話題市場火紅的南二都，租金水平跟著房價水漲船高，其中台南市有大企業進駐，產能也大比例放在南科園區，增加在地就業人口及居住需求，房租超越桃園市。 此外，前幾年房價高漲，加上央行連續升息拉高貸款成本，以及明年將上路的囤房稅 2.0，都可能支撐租金水平增長。 住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，政府為落實居住正義，不僅打炒房也大力推動補貼政策，租屋市場方面，除了推動社會住宅、包租代管，還有中央擴大租金補貼專案計畫，受理時間到明年底，承租人可自行申請，只要租金補貼申請通過，房東可成為公益出租人，提醒租屋族把握機會，享有政策補貼。
全力衝刺社宅供應量，內政部24日提出新三箭，包括透過捷運TOD、科學園區或是工業園區開發規劃社宅用地，將聯開和都更分回用於使用權社宅，還有配合教育部規劃運用私立大學退場後的校地。 依據行政院2017年核定的「社會住宅興辦計畫」，第一階段目標是於2020年達成政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶；第二階段則是要在2024年達成政府直接興建12萬戶（含容積獎勵補充）及包租代管8萬戶。 依內政部最新統計，截至今年7月底，中央和地方已決標開工（含既有、新完工和興建中）戶數為8萬4,461戶，規畫中有3萬9,964戶，兩者合計12萬4,425戶。
營建署指出，除了目前在全國各縣市已盤點出適宜興建社宅的土地250處、約可興建7萬戶社宅，後續將三路併進，來增加社宅供給量。 第一招是透過捷運TOD、科學園區或是工業園區開發規劃社宅用地。營建署表示，TOD指以大眾運輸發展為導向的都市發展策略，未來在審議TOD、科學和工業園區時，會要求在計畫書也提出回饋一定比重供社宅使用。 營建署說，這部分不須要修法，主要是透過區段徵收、公共建設投資捷運的TOD模式，或在新闢科學和工業園區時，將社宅土地一併規劃在內，結合民間力量推動。 第二招則是針對私立大學退場後的校地，配合教育部政策進行規劃，營建署表示，這部分目前尚未盤點，但各退場私校的情況不同，有可能是使用校地興建社宅，也有可能是用現有校舍或宿舍改為社宅。 第三則是增加社宅多元性，營建署表示，目前承租社宅最長不得超過12年，且入住者對裝潢等較無自主權，考量不同家庭的需求，未來擬推動長期租賃（20年或30年）的使用權社宅，取得成本相較購屋僅約3成、4成，但自主性高。內政部強調，這部分必須研修住宅法及相關法規，之後再透過土地開發、聯合開發、整體開發、合作開發及都市更新的分回或回饋社宅來規劃推動，加速民間資源投入。至於使用權社會住宅和一般社宅比重，內政部沒有設限。
位於公館商圈台電大樓旁的「河岸留言」，為經營23年的知名展演中心，不過因大樓面臨都更，而於7月底熄燈。經查，該大樓都更案未來將重建為28層大樓。信義房屋房仲指出，由於該案為知名建商興建，預估未來推案單價上看150萬元。 公館「河岸留言」或被稱為「小河岸」，被稱為地下樂團的搖籃，也是北市相當知名的live house音樂展演中心，過去23年來包含五月天、蘇打綠、盧廣仲、蛋堡等不計其數的知名樂團、歌手都曾在此表演過。 「河岸留言」所在華廈歷多年整合，近期將進行都更，根據《都市更新入口網》資料，該案基地面積共635.55坪，為民間發起的自辦都更，且選由品牌建商璞真誠美建築開發擔任實施者，更新後將重建為地上28層大樓，共170戶。
璞真建設總經理汪家玗指出，此案整合時間超過10年，由於地點位於台電大樓、公館商圈旁，位置相當精華，預計會推出中小坪數的小宅產品，目前仍在選址搭建接待中心，預計第四季就會公開，屆時會再對外公布更多銷售資訊。 信義房屋台大店專案經理林育瑾分析，此案地點緊鄰公館商圈，位於台灣大學校園正對面，位置相當精華，且即將推出精品小宅，以周邊同類型產品價位推估，此案未來實際開價上看150萬元。此案由於鄰近捷運站、校園，周遭租屋市場蓬勃，預估每坪租金行情可達約在2000~2500元。 馨傳不動產智庫執行長何世昌補充，此案周邊近年新推案不多，周邊較屬品牌建商產品，僅有「基泰台大」，但該案主打大坪數為主，近年來在周遭市場較不吃香，近期成交單價約在110~130萬元上下。 何世昌認為，因璞真品牌實力較強，該區段又少有同質性產品競爭，若於明年推出銷售，預估該案成交價可能創下區域新高。另針對推出小宅產品，目前市場氛圍以總價市場為主，小宅趨勢勢不可擋，且周邊又有不少租屋市場，因此推出小宅精品產品確實頗具眼光。
房市冷到爆炸！根據住展統計，截至今年7月，北台灣159個總銷逾10億進場建案，僅4個建案「確認完銷」，占比僅2.5%。住展雜誌企研室經理成采錡表示，房市利空充斥，包括國際政經變化、政府打炒、股市波動大等，中大坪數或事務所規劃類型房屋，銷售進度明顯卡關。
住展統計，北台灣159個總銷逾10億的建案，「實價揭露」已完銷僅4案集中在大台北區域，包括士林社子島「德林哲里」、板橋江翠北側「「福林沄典」」、板橋浮洲「馥華原真」、林口新市鎮「立軒天玥」。 成采錡表示，除了林口「立軒天玥」，上述其他3案都是在今年5月公開，也就是從開案到完銷，時間不超過2個月，至於進場時間較早的「立軒天玥」，最後一筆實價登錄交易日期在5月初。 她分析，「德林哲里」、「馥華原真」，兩區都屬於近年新供給較稀缺的相對低價區，因此當區域有新建案準備公開銷售，較容易獲得當地居民高度關注，並因此創區域成交新高。「德林哲里」頂樓2房成交單價達71.1萬元，為社子地區新高價；「馥華原真」高樓層2房以每坪63.7萬元成交，創浮洲地區新高價。至於「福林沄典」、「立軒天玥」，成采錡說，因為都屬小宅規劃，且銷售模式採低訂簽方案或相對低單價、低總價等條件，上半年向市場發動閃電戰後，順利摘下完銷果實。 成采錡指出，今年1~7年完銷建案僅4案，相較2020年全年完銷建案達100多個，極度冷清；另外，近年北台灣房市最熱鬧的新竹，今年建案完銷數量依舊掛0，除非天降利多，否則預售屋買氣反轉近乎已成定局。
國內少數活存的不動產投資信託商品樂富一號REIT，透過增加借款方式購置總價新台幣43億元的台南新光三越百貨大樓。其信評機構中華信用評等公司24日表示，此項資產購置會使得樂富一號REIT的借款槓桿增加，相對上財務緩衝空間就將略為縮小。 中華信評授與樂富一號REIT的長、短期信用評等為twA+／twA-1，評等展望穩定。相對於全球同業，樂富一號REIT的資產規模與投資組合分散性並未明顯改善，因此對該基金營運地位的看法仍維持不變。
在此次資產購置後，中華信評估測，2023年借款對EBITDA比率，將增加至超過11倍的水準，高於先前預測的9.3倍～9.7倍之間。不過，新購大樓將有租金收入，中華信評認為，考量此項收入後，借款對EBITDA比率在2024年至2025年應會降至10.0倍至10.5倍之間的水準，仍在符合該基金目前評等的範圍內。 中華信評預期，此次資產購置應不會對該基金的財務體質產生負面影響。該基金將借款對資產比維持在35％以內的審慎財務政策 。
由翰詮集團投資的豐原「五都飯店」近期淪落法拍市場。據資料顯示，五都飯店地坪450坪、建坪3381坪，一拍底價8億38萬元，預計9月19日開標。值得一提的是，本案已是翰詮集團第2棟淪法拍的飯店、也是該集團與負責人第10筆的不動產法拍案。 位於台中豐原鬧區的五都飯店於2014年開幕，當時國際貿易起家的翰詮集團斥資7億元，將老舊飯店「肯尼士太飯店」改建，全棟樓高共12層、120間客房，除提供住宿外，還有中西式餐廳、健身房、SPA芳療館等，更為豐原區唯一的4星級飯店。
▲翰詮集團自2019年爆發債務危機以來不動產法拍列表。
盤點翰詮集團自2019年爆發債務危機以來，此筆為第10筆的不動產法拍案，過去包含台中房產「碧根慕尼黑」、「南屯區楓樹段2筆土地」、「銓友鳳凰天廈」、「寶璽公園爵邸」、「禾田亞太總部」、「國都飯店」、台北「仁愛鴻禧」、「環球經貿大樓」、「鄉林京華」等，已拍出物件之總金額高達6.24億元。 此次的豐原「五都飯店」，據查封筆錄及現場筆錄所載，該物件租賃給陳姓負責人，租賃期間為2020年3月1日起自2025年2月28日止，共計5年， 在地仲介涂萬金指出：「五都飯店開幕初期，時逢國內觀光業蓬勃發展，每逢連續假期都可看見國內外團客搭乘遊覽車入住，館內的餐廳也是不少在地人用餐首選。」 寬頻房訊發言人徐華辰則認為：「雖然五都飯店為處台中豐原區，距離市中心遙遠，周邊亦無觀光景點，高總價與住房率會是投資人進場的最大考量。
以業者角度來說不太看好，五都飯店不排除重演國都飯店數度流標的局面。」 涂萬金也認為：「五都飯店一拍底價過高，預期至少要到3拍以後才有機會拍出，但因為緊鄰的中華郵政大樓已在興建中，未來除了提供郵政功能外，還有住宿、餐飲服務，兩者間有望發揮產業群聚效益。」
緊鄰小巨蛋的中華體育館原址重建無望，重新開發也卡關超過30年，除了兩大地主間的民事糾紛在法庭難分難解，房產界人士直言，關鍵就在該用地被註記「公益樓層」的條款卡住都市審議，北市府體育局堅持主張，當初回饋一定空間是中華基金會自提，早已納入都審條件。 本刊調查，這項罕見的「回饋公益樓層」條款背景，原來是中華體育館因大火燒毀後，基金會以基地土地質押設定貸款，當時須主管機關台北市教育局體育處同意，並認定體育館土地應受公益用途限制，但重建夭折後，中華基金會要求解除限制，北市府卻要求新建物蓋好後，基金會應保留「具體育文化、公益性質部分空間」，但中華基金會認為於法無據，還一度向監院陳情請求調查。 北市都發局官員不諱言，中華基金會之所以向監院陳情，並非沒有理由，主要是在涉及都市計畫的相關書圖文件或法令，市府無要求這塊基地要做回饋公益設施，也鮮有前例。
對此，北市體育局專員謝宏利指出，中華基金會現有土地須「規劃一樓層作為體育藝文公益用途」，是中華基金會於2016年經董事會提出構想，經市府回函同意，後續於市府都市設計及土地使用許可審議委員會，納為續行審議條件，基於市民利益，市府會主張維護其受捐助土地的公益用途。 謝宏利說，該基地西北側現作停車場土地，在拍賣時，教育局也曾函請法院將「得標人不得變更原興辦之公益事業用途」列入拍賣公告，換言之，連同基金會名下剩餘土地，都請松山地政事務所一併納入「公益用途」註記，不論該土地訴訟爭議如何解決，也不影響市府「公益用途」使用主張。 北市府都發局官員透露，原基地由中華基金會，從2016年起就申請商業住宅旅館開發案都審，但公益用途註記爭議未解決，「都審委員要核定機會不大。」 房產界人士直言，「土地開發被註記，地主（中華基金會）等於是被市政府掐住脖子。」換言之，中華體育館不會再蓋，地主要蓋商場、豪宅，就要回饋公益樓層，都審才會放行。地主若願意在新建案中承諾回饋一定空間的坪數「充公」，距離解套重建應該會更近一步。
實價登錄2.0在2021年7月1日上路，完整揭露門牌、地號，也將預售屋全面納管並即時申報，並增訂主管機關查核權及加重罰責，也納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定，希望讓不動產交易更透明。而在過去沒有實價登錄制度時，房產業者確實在銷售上更有操作空間；一名資深代銷透露，沒有實價登錄規範時，早期不少代銷業者有很多銷控、促銷手段，且加上消費者處於資訊不對稱情況，代銷更容易操作、營造熱況，像是為了先促銷預售屋的大坪數產品，會以這是「斷頭戶」釋出、價格更優的話術，來吸客。
該名資深代銷表示，每個預售案的代銷都有自己的一套銷售手法，案場專案經理都有一份「銷控表」，可清楚掌控案子的底價、開價、戶數、銷售情形等，銷售上都有階段性的策略，每一波的銷售方案都不一樣。 資深代銷指出，比如一個預售案有規劃2房、3房及4房產品，因為通常大坪數產品比較不好賣，因此現場代銷主管會祭出「激勵獎金」，告訴底下的人先銷3、4房，誰賣得多就能拿更多獎金；因此銷售人員無不卯起勁，有些銷售會以某4房產品是上一手買家「斷頭釋出」的，以價格可更優惠、「就用成本價賣你」等話術，來吸引客戶購買，但就算所謂「成本價」、業者依然賺很多，不過消費者依舊信以為真，因當時資訊不明、幾乎都是代銷說了算。 若有消費者問道有沒有在賣2房產品，為了先賣掉3、4房，銷售人員通常會說「2房都賣完了」，該資深代銷說，或待3、4房已銷售一定成數後，若有民眾想買2房，銷售會問「你的期待價格是多少？」如果本來該案業主設定2房的單價為50萬元，若詢問的民眾透露「期待的價格55萬元、55萬元可接受」，則銷售人員可以操作的空間又更大，「過程中還會故意醞釀議價空間及氛圍，單價來回減個1萬、2萬，讓消費者認為賺到，但其實業者還是賺飽飽」。
而實價登錄2.0刪除現行成交資訊以區段化、去識別化方式揭露的規定，使門牌、地號資訊完整揭露，並溯及2012年8月實價登錄實施後已揭露案件，數百萬筆成交資訊可讓民眾完整詳細的查詢，讓整體交易資訊更為透明；此外，預售屋於簽訂買賣契約日起30日內、必須辦理成交案件資訊申報登錄，這樣的制度規範下，該資深代銷指出，交易資訊更加透明了，短時間就揭露，交易價碼一目了然，的確減少很多代銷操弄的空間。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
