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房產新聞
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《平均地權條例》修法上路後房市趨緩，市場回歸剛性自住需求，建商品牌力及規劃硬實力比拚進入白熱化，台中第3季包括寶輝、雙橡園、精銳、聯聚等四大品牌新案，成為各區域指標推案領航者，總銷合計達600億元，備受市場高度矚目。
台中市不動產開發公會統計，大台中7月推案金額414.9億元、共933戶，累計前七月推案金額2,765.6億元、1萬2,119戶。全年估計總推案金額可能超過4,000億元，有機會突破去年。
展望第3季，最新進場的「寶輝VILLAGE」第三期「寶輝THE TOWER」，基地位於福科路與永福路口，全案規劃40至50坪的精品住宅產品，並結合飯店式管理打造室內溫水泳池、星空LOUNGE BAR、空中花園與等住戶專屬俱樂部級設施，磁吸年輕家庭、專業人士和投資者高度關注。 「雙橡園4117」基地面積共4,117坪，全案將以最高住居規格規劃，包括SS鋼骨結構、純住宅零店面及3,500坪私有花園，而建築內部除了有飯店後場的獨立服務動線設計，同時引進專業主廚餐飲團隊「頂粵吉品」進駐、自建物業並提供一日六餐、頂級桌宴、禮賓接駁及專屬活動策劃等款待服務。 擅長高綠覆建築的精銳建設，「THE精銳」的規劃再度以綠意領奢，透過七座複層露台加上一樓延伸至二樓與地下室的立體花園，在這棟20層地標建築中創造8D立體森林，整體綠覆量超越100%，還特別在14期打造「綠奢華體驗館」，讓賞屋族相當驚艷。 聯聚「中維大廈」則是目前中台灣最受矚目的商辦案，為聯聚建設首次與國際建築師合作，全案邀請隈研吾操刀設計，打造樓高42層頂級商辦，建築總高度208公尺，為隈研吾生涯最高的作品，該案英文名「Kuma Tower」，以隈研吾的英文姓氏命名，也是大師唯一留名之作。 「中維大廈」規劃上有別於一般商辦的嚴肅形象，納入自然設計元素，大尺度的保留1,500坪綠地作為城市公園，室內則透過360度大面窗視野，將綠意垂直延伸；在外觀設計上，以層層堆疊的木質簷板，向上旋轉包覆，為建築創造出有韻律感，並充滿自然紋理的立面，期望打造全台灣最友善鄰里的摩天塔樓。
新北市議會今審議通過房屋稅徵收率自治條例修正草案，持有3戶以上非自住房屋者，每戶稅率提高至3.6%。房市、不動產專家表示，立法後恐讓房東轉嫁給租屋者，預期租金將有一波漲幅。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說，行政院已經拍板「房屋稅差別稅率2.0方案」，房屋稅將改採全國歸戶，將現行非自住稅率提高2%至4.8%，對建商影響較大。若年底中央通過房屋稅2.0的話，新北市今通過囤房稅可謂「虛功」，因為全國已調整至4.8%；對民眾來說，提高房屋稅率一定會轉嫁給租客，建商雖有影響但他們有很多招，如過戶給員工等。 徐佳馨指出，年底中央調整的囤房稅對新成屋的影響大，因中古屋房屋稅本就很低影響不大，比如大安區忠孝東路中古屋一年持有的房屋稅才1萬多，調成4.8%成4萬多房屋稅，也不會讓持有者拋售價值高的房屋。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，現在中央推囤房稅2.0，稅率調整至4.8%，如果地方也跟進建商壓力比較大，但對房市來是說影響較小，因為台灣房屋稅基很低，囤房稅2.0通過後也只會增加幾千元，不會出現囤房稅讓房價下修情況，大戶、建商稅賦增加的金額，可能轉嫁給租客，預期租金面臨一波漲幅。 陳傑鳴說，因中央政府推出打房政策，像是平均地權條例等，今年房市買氣有降下來，可能會創下次新低，雖然房市下修機會低，但民眾不用太絕望，因為目前房市出現漲不動的現象，有些投資客資金比較緊的甚至出現賠售案例。
不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，現行都更進度難加速與突破，最大關鍵在於不同意戶的整合，尤其公權力的消極，讓民間都更案整合曠日廢時；因此，不只是打破容獎天花板，更需要公權力介入整合。 楊玉全舉例，一個都更案若有二十戶不同意戶，實施者面臨的不是二十戶統一加價買進，而是逐戶加價買進，第二十戶的整合價格可能是第一戶加價的好幾成甚至倍增。若政府能夠在整合進度超過八十％的門檻後，透過第三方鑑價或估價機制，以估價師估出來的市價統一買進整合，或是透過信託機制保障，對民間都更案整合進度會有很大幫助。 房產業者指出，危老案為何大幅超越都更案？除基地面積無最低門檻限制外，且要求百分百的產權整合，所以部分陳年都更案便切割不同意戶的範圍，讓整個案子產權整合達到百分百；但可能使得基地不方整，或是被排除的老舊建物很難再有都更機會。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，當老屋重建政策只剩蘿蔔沒有棒子的時候，屋主對建築修繕維護與重建都不急不徐，部分屋主甚至能拖就拖，期望拖到最後再簽同意書能換到更多坪數，而實際上也大多如此，越晚的同意戶分回條件越好，導致大家有樣學樣。由於接下來幾年老屋數量將會激增，重建議題必是政府一大挑戰。 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，容積獎勵的增加，最直接的影響就是提高部分個案的財務可行性，衝高成案機會，但是在整合、分配等執行面並沒有具體幫助。舉例來說，危老重建時程獎勵逐年遞減，並不會讓建商完全喪失投資興趣，但即便拿到十％的個案，最後無法拿到建照、失效的也不在少數。 黃舒衛認為，降低審議、整合的不確定性，增加成本及價格計算與轉軌的彈性，讓更新符合市況的執行，擺脫主管機關數字管理的迷思，才能讓建商、地主不會朝三暮四，貽誤改善居住環境的機會。
高雄麥當勞鳥松店的店面又易主！位於鳥松區中正路上的麥當勞鳥松店店面，才於2021年2月以總價1.86億元，由高雄在地建商「立崧建設」買下，當時就創下鳥松區史上最貴房地交易，如今建商加價約2608萬元轉手，根據內政部實價登錄最新揭露，2023年6月由台北一名女買家，以總價2.12億元入主當新房東，也讓該透店蟬聯鳥松區史上最貴透店王，以成交總價換算地價，每坪土地成交單價約57萬元，同樣榮登鳥松區最貴地王！台灣房屋仁武7+1工商加盟店店長黃明智表示，此間透天店面樓高2層，屋齡26年，建物面積142.71坪，佔地372.68坪，坐落的中正路段，為通往仁武、鳳山、大寮及三民區的中心點，人流車流旺盛、生活機能佳，且未來區段擁有捷運黃線紅利，整體地段與商業發展後勢看好，同時店面擁有連鎖品牌當金雞母，粗估租金投報率雖不到2％，但長約收租效益穩定，加上該地段頗具長遠增值性，都讓此物件更有創價優勢。
台灣房屋指出，不動產持有期間逾2年未超過5年，會被課以房地合一稅35％，加上交易過戶相關的費用，粗估僅小賺出場，應非原持有人的置產計劃。由於近期受央行選擇性信用管制，調降購地貸款成數等措施影響，建商推案資金壓力增加，高雄市場就陸續有不少建商，積極重整手上資產，推估這也是讓該建商選擇獲利了結的原因之一，換取現金入袋為安。
事實上，2023年市場上也有不少建商將持有土地或建物出售的案例，像是高雄谷樹建設與祿陽建設，2023年6月就各以1.85億元及1.46億元，出售位於高雄仁武區後港東段的住宅用地，而兩筆交易皆由三地開發接手。另外，遠雄建設2023年8月及1月，分別處分包含位於台中市北屯區愛子幼兒園北屯總校，以及新北市新莊區副都心段一小段等多筆房地，合計總價約51.66億元；華友聯開發2023年6~7月，同樣接連處分位於桃園市楊梅區上田段的多筆工業地，目前累計已售出逾萬坪土地，合計總價約12.74億元。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，建商適度調整房地資產，豐沛資金，以利為其他投資標的做佈局，為業界常態性作法，不過2023年平均地權條例修法正式上路，禁止預售屋換約轉售，大幅影響預售市場量能，加上缺工缺料問題持續，同時受央行信用管制措施，調降購地貸款成數，還有18個月內開發的限制，建商層層增壓下，為了降低資金周轉與開發回收風險，甚至也不乏是帶建照出售的交易，藉由重整閒置資產，也成為建商可觀的業外獲利來源。
受惠國際觀光客緩步復甦，國際觀光商圈逐漸感受到人潮回籠，不過對於房東來說，即使看好未來的復甦商機，但現在租金仍未反映未來觀光紅利，因此除了短租型的店面以外，中大型的長租店面開始出現漲租機制，觀察西門町高價租賃案，就有5件訂有後續漲租條款。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常這樣狀況出現在景氣轉折初期，區域內還有些空置店面，加上消費商機還沒有爆發跡象，但房東多嗅到景氣回升的味道，因此強勢的觀光商圈開始出現空置率改善，觀光需求大幅回流，預計今年有機會國際觀光人次回到疫情前的5~6成，西門町的觀光伴手禮店也開始增加，就是觀光回升的跡象。 統計實價紀錄，西門町先前指標大樓由KTV業者以每月百萬承租，不過租約內就有調漲租金條款，包括第1年月租100萬，第2-4年月租120萬，第5-7年月租126萬，第8-10年月租132萬，另外西門町今年近一年前10高單價的租賃案，也有四件訂有漲租條款，包括成都路３號第1-2年月租25萬含稅，第3-4年月租25.75萬含稅，第5年月租26萬5225元含稅。
信義全球資產商仲部主任林廷宇指出，疫情期間西門町受到重創，租金大概是疫情前的4~5折，現在回到疫情前的6~7折，不過有些大型的長租客戶，多訂有漲租條款，最終租金會回到疫情前的8~9折，顯示現階段雖然觀光還在回血階段，但房東也預期未來會變更好，即使當前租金回不到疫情前盛況，但也不願意訂長期偏低的租金，企業也認為好店面值得先卡位，因此才出現這種長約客戶的漲租條款。
高市府配合捷運小港林園延伸線建設，啟動沿線土地檢討，於今年7月底辦理都市計畫公開展覽，針對區段徵收有不同意見者，將不納入都市計畫變更範圍，同時公開說明會也會將民眾所提建議，納供高雄市都委會審議參考。
高市府指出，行政院核定林園延伸線為供給性導向之計畫，透過捷運建設提供小港、林園區安全、便捷且低碳環保之軌道運輸，並結合大眾運輸導向(TOD)發展策略，提升捷運運量，帶動地區加值發展。 為引導沿線土地適性發展，以住宅區規劃為原則，捷運站體周邊則規劃為商業區，另為打造優質的生活環境，劃設40%以上的公共設施用地，設置公園、綠地等開放空間，全案將採區段徵收方式辦理開發。 高市府表示，為推動捷運周邊農業區發展，已舉辦四場工作坊及兩場次座談會以蒐整地主意見，基於尊重民眾意願，就區段徵收有不同意見者，不納入都市計畫變更範圍原則下提出規劃草案。同時配合國家住宅政策，未來於捷運RL4、RL5等站(林園區沿海路)辦理TOD及土地開發時，納入社會住宅規劃，以利周邊產業園區員工可以就近居住及工作。
都發局說明，本次都市計畫檢討係依據都市計畫法第26條規定辦理，於公告公開展覽期滿，後續將提請本市都市計畫委員會審議。公開展覽期間所接獲的相關意見，將納人民或團體陳情意見辦理供本市都委會審議參考，民眾對於計畫內容的意見，都會在都委會中充分的討論，讓地區發展更符合地方民眾的期待。
政府持續興辦社會住宅及社宅包租代管，並搭配租金補貼等多項居住協助政策，繼續推動社會住宅，內政部營建署在全國各縣市已盤點出適宜興建社宅的土地有250處，約可興建7萬戶社宅，管轄大筆國有土地的國產署，13年來招標國有地上權土地進帳逾1200億，加上軍方移交土地，高達13.7萬餘坪精華地，可供規劃新社宅的重要土地資源。 由於國有財產署配合大面積國有土地不出售政策，透過招標設定地上權方式，釋出土地使用權予民間，政府可以保有土地所有權，收取權利金、地租及稅收，創造永續財源，達成政府永續財源活化大面積國有土地，以及促進民間資金開發利用之雙贏目標。
99年至112年8月7日列標471宗國有土地，面積186.71公頃，標脫187宗，面積61.89公頃，決標權利金高達1201億3805萬餘元。 國產署統計，截至112年7月，配合內政部指示國家住宅及都市更新中心(下稱住都中心)興辦社會住宅，提供45.38公頃(約13.72萬坪)，包括捐贈25.48公頃、出租10.92公頃及出售8.98公頃)國有土地，由住都中心提出申請後配合辦理。
另外，協助提供各級政府機關28.38公頃，其中租用3.17公頃國有土地，撥用53處國有土地、2處國有房地(土地面積25.35公頃，建物10筆)興辦社宅；保留714筆國有土地(面積100.76公頃)、3筆國有建物辦理社宅先期規劃。 國產署也說明，配合推動住宅政策及增加活化利用國有閒置房地管道，建立國有非公用房地標租與符合「租賃住宅市場發展及管理條例」規範之租賃住宅包租業，並同意其轉租與次承租人居住使用機制。日前國產署首批34戶(臺中市10戶、高雄市10戶、臺南市2戶及臺北市12戶)開標結果全數標脫。
另外，政府並將透過捷運TOD、科學園區或是工業園區開發規劃社宅用地，營建署同時研修住宅法及相關法規，透過土地開發、聯合開發、整體開發、合作開發及都市更新之分回或回饋社宅，規劃推動使用權社會住宅，加速民間資源投入，至於私立大學退場後校地，將會配合教育部政策來進行規劃。
政府追求居住正義，陸續推出平均地權條例、囤房稅2.0等政策，希望改善高房價問題，但有房仲業者認為，只要繼續補貼買方和租客，房價就繼續掉不下來，原因竟與台灣人民的特質有關！ 國際超級房仲Zack在臉書發文，點名台灣近年政策打房，似乎對抑制房價效果有限，還提到能夠借鏡國外經驗，例如新加坡對買第二戶以上課徵印花稅，從抑制住宅的需求面打擊，才能改變供需進而拉低房價。 Zack指出，新加坡對本國人買第二戶房子，直接課徵20%的印花稅，買第三間課徵30%，針對外國人課徵60%，目的是讓買房門檻拉高，讓消費者打消念頭，一旦買方都不願意出手，屋主和建商只能降價配合，房價才會慢慢鬆動下，反觀台灣人民對政策的接受度不一，很難全面配合政策打房，例如政府為了降低買方與租客的壓力，推出新青年房貸去補貼買方，本末倒置卻吸引民眾支持，強調這就是房價難以下修的關鍵。
Zack反問，如果台灣敢學習新加坡，直接針對買第二戶房課徵20%以上的稅，台灣人民是否會樂於接受，甚至像新加坡的人一樣，覺得這種有效又有魄力的打房政策很有效，還是會開始鋪天蓋地的抱怨，甚至質問「現在房價這麼高，大家都買不起房子了，政府還要對我們課徵20%的稅，這不是在搶錢嗎？」 他強調，租屋補貼對象號稱租客，依舊是從納稅人的錢取得，補貼最後跑去哪裡，第一種可能是買方拿去買房，第二種是拿去繳房租，錢同樣流入建商或房東的口袋，因此不少建商或房東會鼓勵申請補貼，才能讓補助款進到自己的口袋，反觀新加坡從需求面打房，直接下挫消費者意願，差別在於台灣透過補貼鼓勵買房，新加坡則是抑制需求讓賣方被迫降價，比較之下就能發現台灣的方式，讓賣方保有喊價空間，因此相對不易拉低房價。
住宅老化加劇，中信房屋研展室統計內政部資料，今年第2季全台平均屋齡已達33年，其中僅有11.4％的住宅屋齡低於10年。各行政區中，新北市林口區平均屋齡18年，為住宅最年輕行政區，比全國平均屋齡要少15年。 另外，林口區屋齡10年內住宅占比達總數的30.8％，等於每十間有三間房子屋齡10年內。 根中信房屋統計，新竹縣竹北市以平均屋齡20年居次，第三名平均屋齡為23年，由新北市淡水區、桃園市觀音區與高雄市仁武區並列，不過淡水區與仁武區屋齡30年以上住宅占比都高於屋齡10年以下住宅占比，呈現兩極化現象。
中信房屋研展室副理謝欣亞分析，新興重劃區及新市鎮較多的區域，平均屋齡都會比較低，新北市林口區屋齡30年以上的房子很少，僅占該區總數的15%。 她表示，林口早期不動產市場發展並不蓬勃，2004年政府祭出限時及大面積開發容積獎勵政策，建商紛紛進駐購地大舉投入林口房市，房市推案不斷創高量，因此住宅屋齡普遍較低。 新北市淡水區、桃園市觀音區、高雄仁武區都是舊市區與新興城鎮的結合，儘管平均屋齡較低，但屋齡超過20年的住宅佔了一半以上，新北市淡水區主要是有淡海新市鎮的龐大造鎮計畫，桃園市觀音區則有草漯重劃區加持，高雄仁武區則是受惠於航太產業園區與台積電進駐加持，因此大幅拉低整體屋齡。
越南房市表現低迷，最新統計資料顯示，今年前6個月有40％的房地產相關公司倒閉，等於平均每月有1.66萬家停業。當地媒體示警，中型的房地產公司首當其衝，有超過95％的企業都已裁員降低支出，有些為維持生計甚至得變賣硬體。 根據VnExpress報導，越南企劃投資部數據顯示，今年前6個月大約有10萬家房地產相關公司關閉，平均每月有1.66萬家。
越南房地產經紀人協會表示，房仲業由於需求下降面臨難關。 資深房仲Hoang Viet透露，他2019年在河內成立了自己的公司，該公司2022年初還有200多名員工，但去年底越南房市開始低迷後，員工人數目前只剩下30名，「我們不得不變賣公務車，退租部分辦公室、財源以降低成本，才能支付銀行利息。」 越南房地產經紀人協會6月初公布的數據顯示，有95％的房地產公司進行裁員，部分不足50人的小型公司裁員比例甚至超過90％。
有23％的越南房產公司表示，如果市場情況持續低迷，他們恐怕只能經營到今年第3季末，另外有43％的公司認為只能撐到年底。 另根據美國財經媒體報導，越南經濟出現致命危機，當地房地產開發商在融資困難情況下，暫停建案已經超過1200個，合計價值超過800兆越南盾（折合約台幣1.05兆）。
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