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房產新聞
產業新聞
第三十一屆泛太平洋不動產估價、顧問與經營研討會，6日於新北市將捷金鬱香酒店登場，本次國際研討會以「COVID-19 與全球政治經濟對不動產的影響」(The Impacts of COVID-19 and Global Political Economy on Real Estate) 為主軸，共吸引太平洋沿岸諸國、日本、韓國、美國、澳洲、紐西蘭、及東南亞等多國的12個會員國、逾500位國內外人士參與。 負責主辦本次國際會議的大會主席、中華民國土地估價學會理事長彭建文表示，上一次在台灣舉辦此年度盛事是在2004年，很榮幸在將近20年後，再度成功爭取在台舉行。
本次研討會將最新的產業專業知識與資訊引入台灣，同時建立國際溝通管道，對於台灣不動產估價界的發展具意義重大。6日活動邀請內政部次長花敬群進行開幕演講，針對打造多元且具包容性住宅市場進行分享，演講中指出，台灣住宅市場長期面臨供需不均，及購屋負擔沉重的結構問題，而租屋市場相對不成熟，使租屋族更加弱勢。 花敬群提到，為了提供更多包容可負擔且永續的住居空間給需要民眾，政府從租屋專法、租金補貼積極著手，藉由輔導專業租賃服務產業的發展，提升整體的租屋市場品質，同時也盤點各部會資源，透過從多元財務籌資機制與創新經營管理，達到社會住宅永續運作的理想。 他表示，8年20萬戶社會住宅的目標，預計於明年底可望達標，同時也推動危老重建與公辦都更，使居住環境的改善與高齡化社會的需求得以配合，透過多元管道打造效率與公平相容的住宅政策。 本屆研討會主軸聚焦在淨零趨勢下的都市未來發展、永續建築價值與綠建築的溢價研究、大量估價法與不動產稅基評估之運用、疫後的商用不動產市場、不動產科技的演化等，都是當前不動產市場與估價亟欲探究的方向。
近年來都更、危老改建議題正夯，不少地主面臨是否要參與都更難題，或是在參與都更整合中，現階段到底還能否「一坪換一坪」，也是地主最關心之事。對此，擔任多宗都更案場公正第三方評估人士，來自歐亞不動產估價師聯合事務所經理謝宗廷說分明。 台北市有超過約7成屋主，住在屋齡超過30年的舊屋中，為了自家未來生活環境，以及下一代著想，大多冀望未來能有建商介入整合都更。
如何評估都更價值？房屋立地條件 主要看3大重點
但自家到底有哪些都更價值，該由哪些條件判定？謝宗廷分析，主要看3大重點，首先是土地使用分區。此條件關乎未來建商所能取得的容積獎勵；若條件愈好，例如為商業區，則代表著「可分配的餅較大」，自然都更機率高；但若為一般住宅區，對建商吸引力相對較低，因此透過外部力量來推動都更的可能性，相對低上許多。 第二則為臨路條件。這關係最大的就是建築高度，即使民眾持有的土地使用分區條件佳，取得高額容積獎勵，但若臨路不夠寬廣，則未來建物也難以蓋高，自然難吸引建商進場推動都更。 第三則是土地持分大小。這其實是立竿見影、一翻兩瞪眼的事情，簡單而言就是，屋主土地持分小，則當然參與都更後，分回利潤便會小上許多。舉例來說，坊間有個說法是「5樓公寓基本不可能都更」，主要便是公寓在正常情況下，每戶屋主土地持分僅各五分之一，分割後的土地坪數其實少之又少，在此種情況下，屋主「很容易（坪數）分不回來」，進而降低參與都更的意願。 地主參與意願高低，也是現行都更難以推動的原因之一。其中，很大一個迷思便是「一坪換一坪」，但此思維就現況都更環境而言，連謝宗廷都坦言，「可能性很低。」 他提到，所謂「一坪換一坪」的觀念，其實是建立在早期市府為鼓勵推動都更，所喊出來的口號，不過近幾年來就連北市府已相當少提到。 他認為，「一坪換一坪」其實已漸漸成為地主慣性思維的「束縛」，但現今不管是市場環境、營建成本等，都對建商相對不利，「而地主要別人幫忙蓋新房子，勢必要拿出一些東西，因為『天下沒有白吃的午餐』，建商也是得要賺錢」，應該各退一步，給業者合理報酬，才能讓自己住家未來更安全、社區更美觀。
一樓店面怎麼估？法定3家估價選其最有利者
除了「一坪換一坪」的慣性思維，在過去都更審議中，常常遇到最大難題便是一樓店面屋主，這樣子的地主要如何向建商爭取合理都更獎勵？謝宗廷表示，房屋的樓層高低一定影響未來分回獎勵甚鉅，尤其一樓店面，但其店面效益高寡關係到面向、馬路寬廣、周邊商圈繁華程度等等，通常在都更程序中即會有3家估價師事務所進行各別估算，而最終獲得的一樓店面租金多寡，認定上其實大同小異，一樓屋主可自行選擇對全體地主最有利者即可。 不過，謝宗廷也提醒，現在新大樓社區皆設有大廳或中庭，勢必得要犧牲部分一樓地主權益。此外，在後疫情時期，電商趨勢蓬勃發展，街邊店逐漸式微。因此，若一樓地主藉由合理的權利變更，換得樓上更大的居住空間，未來在精華地段的住宅增值性，說不定相對分回店面來得好上許多。 一樓地主難關若能化解，基本都更未來已有著落，不過若這時頂樓住戶，跳出「程咬金」，堅持要維護自身「增建」權益該怎辦？謝宗廷解釋，所謂增建，其實就是違建，也就是不能納入權利變更範圍內，但可與建商洽談其他條件。部分實施者為加速整合進度，可能會願意給予所謂「拆遷補償費」，或讓頂樓戶有其他優先選配樓層的權利，更有甚者是提供未來頂樓約定專用空間。
合建和權變怎麼選？選對誠信建商 地主擇優保權益
若地主思維一一破解，最終業者提出兩紙合約，到底是要一同參與「合建」，或是走「權利變更」途徑，對地主權益更加有利？謝宗廷說明，在一般都更案中，建商大多會採取兩套合約，一套即是私契約，這套會提及分回坪數多少等等五花八門的條件；而另一套則是走權利變換，由於此套契約得要呈交市政府，因此會較為制式，整體分配條件會較屬於中間值，「該怎麼分，就是怎麼分」。 至於兩套何者為優？謝宗廷建議，「我認為要簽私契約，但一定要有個但書，也就是『擇優條款』，約束未來不管是走權利變更或合建途徑，何者對地主較為有利，則得以轉為該契約。」 謝宗廷提及，不少地主在社會氛圍或媒體報導渲染之下，對於建商信任度不高，對於簽下任何文件都「相當忐忑」。因此，他也呼籲，建商應開放地主更多選項空間，因為雙方其實要的目的都是相同，「都更能夠成案還是最要緊。」 針對住戶挑選建商，有鑑於近期都更爛尾爭議頻傳，謝宗廷特別建議，「功課真的要做足」，雖說近期爆出「地雷」的業者，大多也有不少實績，因此確實難以預測，但住戶可多觀察市場環境，並注意業者資本額大小，與歷年新聞紀錄，並多多到建商案場視察新成屋狀況。 最後，謝宗廷提醒，目前全台老屋居多，尤其台北市更有超過7成為屋齡30年以上老宅，但如果再過個10年，那北市便是有超過7成住戶是住在屋齡超過40年的危樓了。 因此，他評估，現階段政府對都更仍以鼓勵方式推動，但再經過10~20年，有可能將推動「強制行型都更」，針對具有風險性老舊建物，祭出更嚴重措施，否則若等到再有一次大如921地震出現，再來嚴格修法，恐怕已來不及。
台北市今年成屋高價小宅再破新高！去年奪下北市小宅單價王的信義區「逸仙悅榕」，實價揭露顯示，今年7月成交的2樓戶，坪數僅6.6坪，總價為1200萬元，單價是182.7萬元，創下該社區新高單價，也是市場上高價小宅產品的新高，轉手資料則見前一手於2012年底以750萬元購置，持有超過10年獲利450萬元。 「逸仙悅榕」位於信義路四段靜巷，樓高11層，總戶數76戶，屋齡已18年，是老字號高價小宅。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，其緊鄰信義計畫區，門牌鍍金，地段機能健全，信義路、光復南路、基隆路主幹道環繞，也有捷運台北101站，還有台北市小宅重視的學區要項，包括光復國小、信義與仁愛國中學區等，另又以樓中樓規劃，實際上應具備多元使用空間，皆有利其高價小宅知名度發展。 陳炳辰進一步指出，其去年就已見刷新市場紀錄，也有獲利，亦印證獲利效益，而小坪數、低總價為市道主流也加持買氣，像預售市場更早有突破單價200萬元的資訊，加上小宅出租效益，均成就身價抗跌走強利多，若有裝潢，甚至帶租約，目前行情應可來到單坪150-170萬元，此次交易又因為坪數小，換算單價也會稍高。 台北市高房價，想要在一千多萬元就買房。陳炳辰表示，不乏得屈就屋況、地點，要是想要又新又好，還附加更多的價值，比方說學區、生活機能、出租收益等特性，常得在坪數上有所犧牲，因此衍生高價地段、知名學區的相對低總房產，換算單價卻令人咋舌。
▲北市成屋高價小宅單價Top 3。（圖／全球居不動產情報室提供）
不過這類物件購置後不一定自住，大部分有其他用途。陳炳辰表示，如公司企業當作招待所，承租給高階外籍主管；或是房市熱潮引起高資產與投資族群注意，看好出租投資報酬率和轉手利差；又有鄰近明星學區，富爸媽買來設籍當地學區亦是潛在買方。 至於回顧高價小宅交易紀錄，陳炳辰說，單價排行上本以大安區附中學區宅「仁愛A+」為首，2013年的8樓戶用總價1688萬元成交，每坪是166.6萬元，但已在近一年接連被「逸仙悅榕」、「法意」超車，未來還有忠孝東區、師大青田街、大巨蛋生活圈等處預售高價小宅，都傳價碼趨高，「小而貴」物件在當前市場竟也掀起熱度。
近年房價持續飆漲，新建案更是因為建築成本高漲導致價格高居不下。根據591新建案統計，全台七都新建案行情，對比所得總額發現，七都各行政區購買新建案最辛苦的區域為台北市松山區，平均需要花 57.6 年不吃不喝才能買得起新房，與大安、中山、大同、士林共5區都破50，但信義區意外以49.8未擠進前5強，而最友善的區域是台南市學甲區，只要12.8年就買得起。 我是廣告 請繼續往下閱讀 591新建案統計平台上七都各行政區新建案平均單坪開價，以常見自住使用的25坪為基礎計算出各區新屋總價，並比較財政部公布之 110 年綜所稅各行政區所得總額的中位數，計算全台新建房價所得比，其中自住客最辛苦區域莫過於台北市，需要不吃不喝 37.4 年才能購買新房，最輕鬆區域則是在桃園市，僅需 12.3 年，桃園市目前尚有新屋、觀音、楊梅等平價區，吸引不少首購族目光。
▲七都新建案房價所得比。（圖／591新建案提供）
若細分至行政區來看，最輕鬆的是在台南市學甲區，25 坪新房總價落在 5 百萬左右，對比所得中位數，僅需 12.6 年就能買新房，近期在西港地區陸續有華廈案進場，交易穩定，接下來依序為高雄市林園區、台南市新營區、善化區及新竹縣竹北市，讓人訝異的是竹北市近年來房價飆漲，新建案開價屢見 7~8 字頭單價，但是竹北客群多是竹科科技新貴，收入同樣驚人，平均下來僅需 14.6 年就能買新房，擠進買新房最友善區域前五名。
▲7都各行政區房價所得比友善區與辛苦區Top 5。（圖／591新建案提供）
然而買新房辛苦區域前五名均是在台北市，自住客想住在天龍國最難的區域非在傳統認知超高房價的的信義、大安區，而是在松山區，新案平均單坪開價落在 148 萬元，需要不吃不喝 57.6 年才可以買新房，接下來依序是大安、中山、大同及士林區，都要 50 年以上不吃不喝才能買房，想擠進天龍國不是易事。 至於信義區為何沒能擠進前5強？591分析指出，信義區除了傳統的豪宅區塊信義計畫區外，不少還是有相對親民路段、像是吳興商圈等，擁有台北醫學大學的生活機能，又有信義區的黃金門牌，吸引很多首購族喜愛，近年來也不少都更小宅新案進場，平均下來信義區單價落在1百多萬上下。591新建案近期推出「928 全民購屋節」周周抽 10 萬購屋金，還可分享抽 5 千元現金，幫助年輕人早日成家。
新青年安心房貸上路後，房市買氣明顯衝高，有網友PO文表示，現在房價明顯不是多數受薪階級能負擔金額，新青安提供40年房貸、5年寬限期，等於是在榨乾最後購買力，在網路引發熱烈討論。 馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，新青安8月1日一上路，買氣就明顯復甦，顯示第一波進場的首購族已經等待很久了，否則不會在考慮期極短的情況下就衝進場。 他說，這也說明原本大家就有購買的實力，只是之前不想買、不願買、或者為了某些原因而等待，這波購屋熱潮並不是硬擠出來的，而是沉悶、等待太久遇到補助而爆發的。 他分析，台灣人買房不像歐美大多靠自己買房，很多人買房是靠家庭實力買房，所謂家庭實力是指有家族中長輩、父母親資助頭期款而買房，這些人購買力才是關鍵。 也因此，只要經濟與民間財富持續增長，便能提升一般消費和房市購買力，更何況，台灣房市補貼政策與其他歐美國家相比是小巫見大巫，只有利率補貼談不上最強方案，稱不上榨乾最後購買力。 元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴則認為，新青安優惠貸款，貸款額度從原來最高800萬拉高到1,000萬，房貸年限則由原來最多30年拉長到40年，且祭出5年寬限期，明顯提升了首購族的購屋能力，也導致近期鬼月淡季，但房市移轉量卻出現淡季不淡的狀況。 不過，世界主要國家普遍因為升息與QE結束，房市開始出現回檔，目前台灣藉由政府補貼、拉長房貸年限的的房貸專案來提高首購族購買力，來維持房市穩定，恐是飲鴆止渴。 他表示，利用新青安房貸買房的人，不乏「地下室客層」，透過寬限期和房貸年限來增加購屋能力，和購屋總價，未來台灣如果利率攀升，或國際景氣發生變化，房市一旦反轉向下，引起的問題恐怕會更多。
此次ESG六大構面議題主要為針對企業當前面臨轉型上機會與挑戰進行探討，由勤業眾信聯合會計師事務所永續發展服務團隊負責人陳盈州擔任座談主持人，與全台上市櫃企業聯誼會代表與談交流，探討氣候變遷及減碳、永續供應鏈、永續數位轉型、永續金融、永續盡職調查、永續人才等議題，共同探究可落地實踐的永續推動策略。 依照議題分享順序，萬國法律資深合夥律師黃帥升表示，面臨全球嚴峻的氣候變遷議題，台灣為積極與國際相關規範接軌，陸續推出相關政策及修正法案，譬如，2022年由金管會啟動「上市櫃公司永續發展路徑圖」，2023年更三讀通過《氣候變遷因應法》，將2050年淨零排放目標入法，持續展現淨零決心。
義雲會第2屆會長黃聰榮更延續氣候變遷及減碳議題上，分享科技業、製造業在淨零之路上，最直接的挑戰就是高耗能之議題，廠商在台灣設廠時，土地取得與環評過程仍相對費時，皆是台灣企業面對綠電發展的挑戰，然企業要能持續經營、ESG永續，不僅在自身產品、服務的創新以及再生力不能停歇，整體上下游供應鏈也需同步合作與管理，更需政府鼎力支持協助，方能助力全體產業鏈齊步邁向ESG轉型。 桃園會第4屆理事長陳進財也從台灣半導體產業鏈分享，為接軌國際ESG發展趨勢，半導體產業鏈早已開始進行碳盤查、碳足跡，更積極透過產學合作方式推動台灣永續人才培育，凸顯台灣半導體產業受到國際高度矚目，且廣受各國邀請前往設廠的重要性與韌性。 不僅如此，磐石會第26屆會長林正雄指出，未來幾年內碳稅碳費的徵收將成為企業營運成本，但也迎綠色商機，隨最新「綠色金融3.0」政策，有效與金融業溝通，且透過綠色金融、綠色授信、永續連結貸款、鬆綁貸款成數，有助逐步推動揭露碳排放。 另外，當ESG尚在倡議階段，磐石會會員之企業早已超前布局ESG策略，是環境永續先行者，除了在會長交接儀式上開創「零碳」活動，更於2022年與東海大學、證基會三方簽署合作備忘錄，藉由產官學合作打造零碳社會，發揮企業社會責任，共同推動實踐ESG旗艦計畫。
億載會第17屆會長張祐銘也從不動產與化工兩大產業角度分享，除了明確法規的遵循方向較有助於整體供應鏈全面推動永續管理、落實盡職調查外，ESG浪潮也創造供應鏈在紅海市場中找出新藍海，包括智慧建築與綠建築、綠化城市、再生建材利用、以及環保無毒性PU材之水性無溶劑等，堆疊台灣企業與國際同業差異化的競爭力，也對環境及消費者投入永續環保的最佳證明； 中菁會第5屆會長杜綉珍表示，針對企業面對數位與永續共同轉型的趨勢浪潮，數據資料的蒐集將成為必然重點，然建置數位化能源管理系統，也會是一個很大的挑戰。但藉著數位工具以了解碳排量與碳排熱點，持續改善能源效率。 IR Trust長年深耕台灣上市櫃公司的公司治理領域，市占率和規模皆為台灣最大的ESG顧問公司，副總張容甄指出，過去兩年IR Trust從國際知名外資投資者端已明顯接收到對於上市櫃公司在ESG實施上的強烈需求，因此逐步展開相關業務領域的建置，目前IR Trust已與合作夥伴成功打造出企業ESG完整解決方案服務平台。
買房增值，可以先在寬限期內收租，幾年後賣掉又能賺到資本利得，這是近年不少投資房地產的獲利模式。不過，房價漲幅高於房租漲幅，甚至房租漲不動，置產成本卻拉高時，就會影響租金報酬率。 根據新北市地政局112年第一季新北市不動產市場分析季報，研究統計109年至111年期間租賃住宅建物型態、坪數偏好，並統計近三年新北市租金漲幅與房價漲幅，由於一房的套房產品，有低總價、高單價的特性，稍偏離一般行情區間，因此，以30至50坪的住宅大樓為統計樣本。
該季報指出，新北市近三年平均租金漲幅約18％，全市30至50坪的住宅大樓，平均每月租金為2萬4780元，其中以林口區漲幅最大，達21％， 其次為永和區20％、汐止區16％與淡水區的14％。不過，板橋的平均租金在109年雖為最高，但後兩年卻呈現下跌趨勢，成為唯一租金回跌的區域。
新北市111年30至50坪住宅大樓平均租金為2萬4780元，三年上漲18％。圖／取自新北市地政局
對照111年新北市房屋平均交易總價為1518萬元 ，三年房價漲幅約14％，其中，以三峽區漲幅25％為最多，其次為中和區19％、土城區18％、板橋區及汐止區17％、新莊區16％。其中，林口、永和與淡水區，是房租漲幅勝過房價漲幅。
新北市111住宅大樓平均交易總價為1518萬元，其中，永和區房價漲6%，但租金卻漲20％。圖／取自新北市地政局
全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，板橋屬於新北蛋黃區，房價與租金都屬前段班，而調查中的租金呈現下跌，推估是統計剔除所謂一房型的小宅產品，而是以30至50坪作為統計樣本。不過，也能突顯出，有意在板橋置產的民眾，相較小宅擁有低總價、高租金與轉手性較佳優勢，中大坪數產品租金拉升空間較為有限。 另一部分，陳炳辰也提到，目前許多實價登錄揭露物件，為社會住宅包租代管，可能整體呈現出來的租金平均水平，會低於一般民眾所實際接觸的狀況。
只漲最低薪資，中階上班族薪資卻多年未變，無殼的小資族恐怕只能「望屋興嘆」！根據聯徵中心資料，月收入20~60萬小資族房貸件數，2013年63,464件、2022年48,430件，10年大減15,034件。東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，在房價飆漲、薪水緩漲的時代背景下，小資族群的買房難度勢必會持續增加，如果這波房市反轉，房價仍未下滑，恐怕不少小資族將直接躺平。 根據徵信中心資料，2013年~2022年，小資族群貸款買房的平均鑑估值從638.4萬元增加到908.3萬元，成長幅度高達42.3%；若以貸款8成、利率1.934%、20年期本息均攤型房貸試算，每月償還房貸部分，2013年2.6萬、2022年3.6萬，10年多了1萬元。
黃勝暉指出，一般我們建議每月的房貸支出以不超過月收入的1/3為宜，若超過就會大幅影響生活品質，若以20年期房貸來說，小資族每月恐剩約1萬左右生活費，也難怪不少人將房貸拉長至30年期。 他說，目前一般人對於房貸負擔能力明顯已屆臨極限，而所謂的40年房貸並不現實，畢竟想一輩子扛債的人並不多；然而，雖然目前房市買氣已有反轉跡象，但價格在建商、屋主堅持下，依舊居高不下，倘若此波政策未成功打下房價，恐怕未來多數小資族將直接躺平放棄購屋。
高雄一棟屋齡50年的8層華廈求售，開出10億天價，地價每坪高達867.6萬，是高雄市目前最高地價306萬的近3倍，引起熱烈討論。該物件位在駁二特區黃金地段，據房仲透露，屋主看好高雄鬧區未來發展，堅持以該價格出售。 房仲公開資料顯示，建物為784.31坪、地坪115.25坪，規劃6房（室）3廳7衛，屋齡為51.8年華廈，簡介顯示，物件臨近鼓山國小、鼓山國中明星學區，適合開補習班，中間樓層可以適合做為醫美及診所使用，高樓層與頂樓則可以做為景觀特色餐廳。
台視新聞網報導，房仲表示，價格沒標錯，屋主看好自身房子有絕佳視野，全棟出售，能規劃做診所或者景觀餐廳，開出超高價惜售，盼找到有緣人成交。 該物件位在高雄市鼓山區臨海二路上，高樓層可遠眺西子灣與壽山美景，或許屋主是考量該華廈的商業價值，才會開出如此天價。
老牌家電廠擁有豐厚土地，過去幾年房市熱、地價大漲，商用不動產及工業地產的租金行情也大幅提升，產線遷移後的閒置土地廠房，紛紛透過處分或再開發推動活化，迎合趨勢，打造為住宅、商用或物流不動產，位於大台北周邊的土地資產，更為家電廠身價鍍金。 全台擁有逾47萬坪土地的大同，除了自有資產透過土地變更等方式活化資產，也加速透過購地、都更、聯開等多元模式投入土地開發。 大同旗下金雞母尚志資產除了每年10億元的租金收入外，土城舊廠、總銷26億元「大同莊園2期」預計今年底完工認列，去年推出、總銷160億元的「大同莊園3期」亦已接近銷售尾聲，總銷200億元的中和萬大線連城錦和站聯開案8月已取得建照，預計明年第二季推案，二件合計360億元大案，預計在2027年完工認列，屆時二大指標案將大幅挹注大同獲利。
三洋電泰山廠2.3萬坪土地，將打造為總面積11萬坪結合住商綜合開發案，精華地保留以長期經營出租為主，後段土地興建住商混合大樓出售，以獲取收益為目標。 三洋電指出，目前該案辦理都市計畫工業地變更，因緊鄰塭仔圳重劃區，需審視與其連結性、公益性等，以及變更所需回饋事項及預計投入成本，待與新北市政府達成共識後，繼續辦理都市計劃審議法定程序。
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