|
|
.png)
房產新聞
產業新聞
大直建案的重大施工鄰損事件，喚起民眾對老舊建物的安全疑慮，也讓危老重建話題再掀熱議。根據台北市建管處資料，截至今年8月底，首都的危老重建核准案件數共869案，核准數量為全台各縣市之冠！北市各區當中，又以就是大直所屬的中山區，以128件居冠！房價高貴的大安區，也以103件名列亞軍，士林區則以102件位居第三，而危老核准案最少的區域則是南港，六年來僅12筆。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市開發早，住宅老舊的情況嚴峻，根據內政部不動產資訊平台統計，今年Q2台北市住宅平均屋齡高達37.8年，30年以上的老屋占比超過七成，且首都的新案選擇有限，單價又高，使得購屋族為了當天龍人，只能往老屋發展。
近年受惠於危老重建政策，台北市陸續有不少老舊建築翻新，由於老屋整合的時間與金錢成本都不俗，所以建商大多會選擇開發效益較佳的區段著手，因此房價高的區段，危老熱度通常比房價低的地區更旺盛，以核准案件數最多的中山、大安與士林來看，均為北市房價前段班，舊翻新後的身價翻倍，加上時程、規模等容積獎勵的多項誘因下，加速危老送件的意願。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，南港區是台北市開發較晚的區域，素地供給相對豐富，加上東區門戶計畫規劃不少公辦都更案，降低業者自行投入老屋整合的必要性，使南港的危老推動火力趨於保守。 台灣房屋進一步觀察台北危老核准案件數的歷年走勢，發現2020年298件是核准量的高峰，之後三年逐年遞減。
陳定中表示，危老重建自2017年修法通過，祭出為期3年的10%時程獎勵，因此以2020年5月上旬為分水嶺，此前送件者，可享10%的時程容獎；此後送件者，時程獎勵逐年以8%、6%、4%、2%、1%的方式遞減，至2025年5月歸零，所以2020年便湧現一波搶拿10%容獎的大量送件潮，使該年的危老案件數大幅衝高，之後送件潮消退，量能也隨之減少。
徐筱嵐 更新時間： 2023年9月12日 週二 下午7:50 根據聯徵中心資料顯示，今年第2季國人的房貸首見連續2季突破900萬元，並創下房貸金額932萬元的歷史新高，相較金融海嘯後的2009年首季，增加116%，購屋族為了圓夢，只能多貸並拉長還款期限因應，統計貸款成數中位數較金融海嘯後多出近7個百分點、逼近8成，房貸年限則拉長6年。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說明，自2003年SARS風暴後，國內房市呈現大漲小回的局勢，上漲時間比修正時間久，從雙北領漲，到各區域各擁題材的大漲現象，尚未購屋的民眾也有感到房價今非昔比，購屋族只能透過「貸更多、貸更久」方式圓夢，目前30年期房貸已成市場主流，且購屋人幾乎貸好貸滿，購屋貸款成數的中位數達到79%，基本上購買力大幅擴張。
聯徵中心統計顯示，金融海嘯後的2009年第1季，國人新增的購屋貸款平均431萬元，貸款成數的中位數為72.3%，由於中間出現幾波房價大漲，加上近2年通膨與造價大漲等因素帶動下，今年第2季新購置住宅的平均房貸為932萬元，較金融海嘯後的貸款金額呈現翻倍，顯示晚買的購屋負擔沉重許多，且購屋貸款成數的中位數已經逼近8成。
若比對不動產資訊平台資料，金融海嘯後2009年首季國人購屋房貸期數為219期，隨著房價飆漲與30年期房貸盛行，今年首季房貸期數來到291期，多出6年時間，政府為了支持青年購屋推出「新青年安心成家房貸」，貸款年限最多可到40年，顯示長年期房貸已經成為一種趨勢。
台中市水湳經貿園區去年底出現台中首例豪宅預售案單坪破百萬元實價登錄，超車中部房產領頭羊的七期重劃區豪宅，該筆實登很快被下架引熱議。台中市地政局證實，近期水湳有另一預售屋算案實登單坪售價超過百萬元被下架，原因為單價過高，案件不予揭露。
地政局說明，依據中央訂頒「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查作業手冊」規定，應篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易資訊，其原則列舉如單價過高，不予揭露，因此該筆實登下架。 新崛起的水湳經貿園區被喻為台中「曼哈頓」，雖周邊生活機能尚未形成，甚至多處呈現整片空地，政府施設的中央公園完工啟用，台中綠美圖、智慧營運中心、水湳轉運中心、國際會展中心及中台灣電影中心等重大公共設施興築中。
水湳文商段「豐邑PARK ONE」頂樓戶預售案去年底實登揭露，總面積89.43坪以總價7814萬元成交，扣除車位後，每坪單價100.2萬元。台中市地政局查核發現，已揭露的14筆，單價落在7字頭到9字頭，單價過高或過低的案件如不具市場參考價值者先不予揭露，因此該筆登錄資訊被下架，不過，水湳建案也因此一戰成名。 水湳文商段「親家中央公園」2樓戶預售案今年7實登揭露，以2529萬元成交，總坪數含車位31坪，拆算車位單價來到102萬元。
中華民國不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成認為，政府斥重金、花了10幾年將產業、藝文、交通、高端生活區域都整合在水湳經貿園區，尤其水湳「文商段」具有無法複製的自然景觀及未來性，更凸顯該區的豪宅稀有性。
國產署積極推動國有房地包租，位於桃園市5戶、臺中市10戶、高雄市5戶及臺南市3戶，共4標23戶國有房地，9月12日開標，結果全數標脫。
國產署表示，本次4標之各標均有2家包租業投標，桃園市標的位於中壢、八德及桃園區，鄰近大賣場及傳統市場，由昆蕬空間美學有限公司以年租金14萬100元得標；臺中市標的位於北屯及大雅區，鄰近中清路，由容逸租管售不動產有限公司以年租金18萬2180元得標；高雄市標的位於三民及鳳山區，皆屬人口稠密且交通便利地區，由一佳租賃住宅服務有限公司以年租金10萬800元得標；臺南市標的分別位於東、安南及仁德區，皆為2層樓透天住宅，由尊信不動產經紀有限公司台南分公司以年租金6萬6000元得標。
該等房地將由得標之包租業進行房屋修繕後轉租予次承租人居住使用。 國產署表示，國有房地包租屬整體住宅政策之一環，將持續篩選適當標的積極辦理，預計10月將再度推出標的辦理公告，期能擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋居住需求，屆時歡迎包租業踴躍投標。
基隆市政府原要在祥豐街「停六停車場」興建立體停車場，但因基地範圍距民宅很近，最近距離僅50公分，有鑑台北大直發生建案損鄰下陷天坑案，基隆引以為戒，今宣布暫緩停車場開發案，將重新評估地區整體發展需求，採都市更新方式整體開發。
停六停車場位於基隆市要塞司令部旁土地，現況為提供民眾車輛停放約120席位停車空間，屬財政部國有財產署所有。 市府發言人余治明說，因台北發生民房下陷案，市府發現停六停車場工地距離民宅最近僅有50公分，如造成民宅結構問題，將是難以彌補的社會成本，決定採用區域整體都更作為，避免民眾權益受損。工務處長陳耀川說，停車場緊鄰民宅與要塞司令部古蹟，施工難度高，工程開挖階段如產生震動、土壤流失、道路地層下陷等情況，皆具有高度風險，決定以其他方式開發。
都發處長謝孝昆，該停車場用地基地畸零細碎，且周邊建物老舊，後續將重新評估地區整體發展需求，廣納公共與商業設施建設，採都市更新開發，引入民間投資資源，並於開發階段增加停車空間規畫。 至於未來是否公辦都更？謝孝昆指出，原則上會由市府來協助整合；未來權利如何分配、坪數如何轉換及民眾參與意願等都還要進一步研議、協調。
市府並會在明年會編列預算，成立都更辦公室加強推動都更。 由於暫緩興建立體停車場，市府持續積極盤點周邊土地增闢停車空間，交通處長王圳宏說，目前停六仍提供民眾使用，鄰近周邊停車空間約共有610汽車停車位供地方與外來民眾使用。 原本規畫淺層開挖為技術性的公安考量，待區域都更全盤規畫後，鄰近2棟住宅整併施工較不會有公安問題，且地下室也可深層開挖4層樓。
全國土地買氣明顯萎縮！根據商仲業者統計，今年前8月全國土地交易金額僅617億元，若未來4個月每月平均土地交易額無法達到96億元，今年土地交易總額恐跌破1000億元。商仲指出，觀察建築貸款餘額、土地放款餘額，今年增幅均走緩，顯見建商心態普遍保守，但相信未來只要釋出土地位於成熟商圈且精華地段，又有產業聚集效應，建商仍有機會進場儲備土地資產。
去年起土地買氣一路下滑
根據《自由時報》報導，高力國際統計，觀察2018~2023年前8月全國土地交易金額變化，從2019年起土地買氣開始轉熱，連續3年突破2700億元，其中2020、2021年甚至快要叩關3000億元，但2022年起土地買氣一路下滑。
全年約1614億元，跌破2千億大關，年減45.72%；今年前8月更慘，僅617億元，若未來4個月每月平均土地交易額無法達到96億元，今年土地交易總額恐跌破1000億元。 高力國際研究部董事梁儀盈表示，觀察建築貸款餘額、土地放款餘額，今年增幅均走緩，顯見建商心態普遍保守。
不過，7月桃園市政府公開標售住宅、商用地，最終標脫總額達127億元，占今年全國前8月土地交易額超過2成，顯示土地只要坐落在成熟產業聚落、具軌道經濟建設等優勢，建商還是會出手獵地。因此，未來只要釋出土地位於成熟商圈且精華地段，建商仍有機會進場儲備土地資產。
商仲業者統計，2022年至今，全台總金額超過5億元的大宗旅館交易，共11筆，台北市就有4筆，且都是等著改建的危老案；而台中、高雄近年也有不少旅館轉手給建商的案例。專家表示，市區土地開發幾近飽和，素地稀缺，地段佳、基地大、產權單純的旅館，自然成為建商獵地對象，如又符合危老申請條件不受購地貸款限制更佳。
根據交通部觀光局旅館家數統計，2020年1月北市旅館家數共604家，今年8月為570家，疫情3年來減少了30多家旅館。根據商仲世邦魏理仕統計近1年半金額5億元以上大宗旅館交易，全台最集中的交易區就落在台北市北投區，包括全坤建設(2509)以12.2億元簽下「熱海大飯店」的合建案、悅禧建設以7.3億元買下「水紗蓮休閒旅館」，麗寶集團董事長吳寶田也以個人名義以7億元入手已停業多年的「逸邨溫泉飯店」。而這幾家飯店都符合危老重建條件。
超過50個年頭的「熱海溫泉大飯店」，坐落於新北投捷運站附近，根據人力銀行公司介紹，「熱海大飯店開幕於1972年，時值北投最繁華的年代，也是北投區最鼎盛的飯店之一，每逢夜幕來臨必車水馬龍、歌舞昇華，昔日名聞全球的中華少棒，每逢勝利歸國受獎覲見時，亦是入住熱海大飯店，可見當時盛況。」據了解，熱海大飯店是早年北投少數具備大型宴會廳的高級飯店，因此也吸引許多國際觀光團下榻。
全坤建設於2022年3月公告簽下「熱海大飯店」合建案，預計投入約12.2億元合建高檔住宅。即便疫情走向復甦，老飯店在溫泉鄉一級戰區仍難有競爭力，同年11月便與文化大學簽約，在改建前過渡期提供250個床位成為文化大學學生宿舍。
另個值得一提的老飯店便是「逸邨溫泉飯店」，為北投最古老的泡湯浴場之一，在日據時代稱為「星乃湯」，曾是日本軍方專用的招待所，與「瀧乃湯」、「吟松閣」一同被列為「北投三大名湯」，據傳國父孫中山曾拜訪此處，因而改名為「逸邨溫泉飯店」。
據了解，就在創辦人離世後，繼承的兄弟鬩牆，因而於2008年閉館歇業，原有的木造建築及日式庭院也因停業許久而荒廢。吳寶田斥資7億元陸續收購8筆土地，基地面積約1330坪，今年4月正式獲得危老申請核准。吳寶田日前接受媒體採訪也對外證實，預計將興建約140戶、每戶約20坪的溫泉住宅產品。
而今年上半年唯一大宗旅館交易的北市中山區「台北綠蒂大飯店」，屋齡46年，同樣符合危老條件，有趣的是，這已是短期內的第二次易主。前一手買家翡馬貿易於2021年8月以4.93億元買下；2022年2月又以5.43億元轉手給淞暘建設，短短持有一年多，帳面就增值了5000萬元。
除了「台北綠蒂大飯店」外，中山區去年至今還有「玩客棧旅館」、「凱微精品旅館」皆以1.8億元左右總價轉手成功。此外，北市旅館交易熱點還有西門商圈，今年4月，西門町漢口街的49年大樓，頂樓10樓商旅「西門日記-六福館」，以2.58億元交易；去年12月，同樣位在西門町的「東驛商務旅館」，8、9樓以1.42億元易主。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，近幾年北市較大金額的旅館交易案，主要都是產權單一、具危老題材的案件，其中因北投區部分土地為特定觀光商業專用區，未來用途不只可作飯店，更可改建成住宅，尤其都更危老合建案都不在央行購地貸款降至4成、限期18個月內動工的管制範圍，因此成為建商獵地的標的。另有不少位在大樓部分樓層的樓店型旅館交易，因為金額較小未能列入這次大宗旅館的交易名單中。
台中、高雄因地價便宜，也有許多小筆旅館交易未能入榜。像是寶佳機構於台中市豐原區買下「溫莎堡汽車旅館」，以及高雄市的「麗景酒店」、「我家商務大飯店」也都有成交紀錄。而總價超過5億元的則有台中「新天地和風汽車旅館」、高雄「加州汽車旅館」。
根據實價登錄揭露，位於台中七期南側的「新天地和風汽車旅館」2022年10月以總價12.7億元交易給豐邑建設，合計土地1108坪。「新天地和風汽車旅館」地點相當精華，前後臨路、近捷運站點，在開發逐漸飽和的七期中十分難得，周邊新案已登上5字頭，推估未來推案可能從6字頭起跳。
豐邑總經理邱崇喆表示，目前還沒有案名，該案申請建照中，規劃以純住宅為主。 而高雄楠梓區的「加州汽車旅館」於去年8月由上櫃建商鑫龍騰開發(3188)以總價5.24億元購入，面積近700坪，換算每坪74.18萬元，創下楠梓區地價次高紀錄。
鑫龍騰總經理黃勁嘉向CTWANT表示，「加州汽車旅館」土地未來預計將興建地上23層、地下6層建築，規劃26~40坪2~3房輕豪宅。不過目前會先動工同集團旗下龍騰建設的建案，鑫龍騰還有「鑫天地2期」「鑫悅」約50億元可以入帳，因此尚未有明確預訂推案時程。
李嘉玶表示，精華區土地開發幾近飽和，素地稀缺，大多數汽車旅館都具備地段佳、基地大、產權單純的三大優勢，這幾年汽車旅館一直都是建商獵地的首選，台中七期一堆摩鐵變豪宅就是最好的例子。
台灣金聯今（12）日公告標售萬有紙廠於雲林北港工業園區佔地15公頃土地，標售底價33.8億元，10月17日結標，台灣金聯董事長施俊吉表示，預期未來可容納50家廠商進駐，提供逾千工作機會及每年40億元產值，這也是台灣金聯總金額最高的一筆工業用地標售案。
台灣金聯表示，此次公開標售的北港工業園區土地包含4萬3,560坪甲種工業區用地、住宅區土地面積1,318坪及公共設施用地面積547坪，建物面積（原為員工宿舍）794坪。即日開放以通訊方式投標，10月17日中午12時結標，並於當天下午3時直播開標，標售底價33.8億元，保證金1億元，國內法人皆可投標。
根據底標金額換算，每坪價格約落在7.4萬，施俊吉表示，當地工業區土地平均單價每地坪約15至19萬元，且此次出售土地中，也包含1,318坪的住宅區，距北港市區也僅有2公里，從生活機能到工商服務俱全。
施俊吉表示，除了實際上的拆除作業及土地清運，整理債權也是一大問題，萬有紙廠原先複雜債權進行處理耗時許久，再加上近期雲林縣政府才解除套繪管制，共耗時十餘年才走到如今公開標售這一步。
該土地目前仍為甲種工業區，不過雲林縣政府近期不斷公開表示該地將轉為乙種工業用地，台灣金聯資深協理張素美表示，縣政府都市計畫確實預計將該地變更為乙種工業區，不過實際進度較慢，目前尚未變更，因此標售上仍標明為甲種工業區，不過她也指出，實際上進駐廠商即使取得土地，開發仍需要經過當地政府點頭，因此該土地應該仍會以低汙染產業為主。
施俊吉表示，近來產業回流及企業擴廠需求強勁，因此此次北港工業園區標售可望結合附近諸多現有及規畫中的產業園區，形成產業聚落，提供加成效果，「台灣現在非常注重我們的生產基地，要部分移回台灣，大家都認為工業用地缺稀，要找到那麼大完整土地很困難」。
施俊吉表示，在解除套繪管制前，其實便有開發商洽詢，也已有銀行在研究相關聯貸可以如何進行，但當時並未公布底價。該地屬於素地，無論是開發商再進行規劃分區，亦或是單一企業標下自行運用，都十分方便。 對於今年房市相對低迷，是否會導致標售不夠踴躍，施俊吉強調，標售底價33.8億元，可說是相當合理，也留有適當獲利空間，「如果流標，未來景氣好一點，價格也可能上調」。
平常日台中高鐵站的尖峰時段，不少商務人士和拖著行李箱的觀光客進進出出，作為中部交通樞紐，台中高鐵站的旅客數量連年增加，去年全年人次超過902萬人次，僅次於台北站的1204萬人次。這股人潮也象徵著經濟活力，自從疫情解封後，推動了周邊大型開發計畫，猶如雨後春筍般應運而生。
高鐵站旁的4.8萬坪基地是全台最大的高鐵站區開發案，緊鄰台鐵站、高鐵站和捷運綠線，計劃今年開始動工，並在2026年開幕，預計將創造1.8萬個工作機會。未來計畫建設百貨商場、電影院、飯店和國際會議中心，目標客群包含苗栗、南投、彰化以及台中地區本地客群，預估人流達600多萬人次，年營業額可達360億。
不僅台中前景看好，其他高鐵沿線的車站也一樣，包括724萬人次進出的左營站、544萬人次進出的桃園站、507萬人次進出的新竹站，都有保險業者和開發商積極參與。加上原本台鐵的241個車站，以及都會區內運行、規劃中和正在建設的捷運站等等，整個台灣的軌道經濟發展勢如風火。
商用不動產業者侯文信指出，根據日本經驗，發展高鐵車站周邊新區需要大約20年的時間，但台灣進展較快，例如新竹只用了約十幾年的時間就形成了。最近許多企業將營運中心或研發中心，從竹科移出、設在高鐵站附近，如聯發科、華邦電等，主要是希望能藉由「到站就到辦公室」的便利，吸引台北的科技人才前來工作。
換個場景，鏡頭來到台中市主要幹道，像是台灣大道和文心路，在非上下班高峰時段，仍然人車川流不息，今年備受矚目的G9-1、G9-2聯合開發案也是以軌道運輸路線為主要發展方向。不動產公司專案協理陳昆谷提到，這些開發案，將出現高度達43層和34層的建築，成為大型的摩天大樓商場。
目前在台中捷運綠線共18個站點中，已有6個站、7個區域展開聯合開發，接下來藍線將有13個站、18個區域聯合開發，這些計畫將塑造城市的面貌。台中市交通局長葉昭甫表示，聯合開發不僅有利於投資者和地主，同時融入辦公廳舍和公共空間，也有助於提升居民的生活品質。
他指出，希望這些開發能夠透過節點效應擴散到周邊，串聯不同建築物，讓民眾能在不同商業和住宅區域間便捷移動，也不受車流的干擾。 但房市專家表示，有軌道進駐並不保證點石成金，需要結合產業聚落、公共建設和生活機能，軌道經濟才能順利發展。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
