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房產新聞
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房市928檔期眾案齊噴，上市櫃建商看好新青安房貸政策撐出剛性需求和買氣，合計近1,500億元新案蓄勢上膛，包括勤美（1532）、中工（2515）、宏普（2536）、愛山林（2540）、華固（2548）、遠雄建（5522）、達麗（6177）等7家，手中百億級大案就有8筆，推案來勢洶洶。 政策打房效應陸續讓下半年市場回歸基本面，加上新青安房貸政策催出一波新的首購客層買氣，不少上市櫃建商紛紛重押將登場928檔期及年底購屋旺季，規畫推出新案。今年最大特色就是百億級大案不只布局在雙北市，甚至挺進台中、桃園。 調查顯示，今年928檔期總銷規模突破100億元指標案有8筆，包括華固北市南港「華固中央置地」達109億元，中工位於北市松山區「中工鳴森苑」100億元、新北土城200億元「雲宇宙」，勤美旗下璞真建設「勤美璞真－城仰」150億元、宏普桃園「宏普序時代」120億元、愛山林新竹「新竹帝寶二期」250億元、遠雄台中「遠雄琉蘊」108億元、達麗攜手白天鵝建設的台中大案「新高鐵段」達180億元，八大百億級大案合計總銷就突破1,200億元，推案摩拳擦掌。
另三地（1438）、宏盛（2534）、綠意（2596）、永信（5508）、隆大（5519）、鄉林（5531）等建商也沒有缺席「928檔期」，其中綠意規畫推出的「永寧1號」總銷達50億元，三地在高雄的「艾美首賦」也有40億元，為區域指標案。 值得關注的是，此次「928檔期」仍有豪宅大戶產品的稀有面孔登場，勤美子公司的「勤美璞真－城仰」傳出潛銷階段已銷售奏捷，豪宅市場有機會逆轉勝。
預售屋房價仍在漲！根據內政部實價網發布的預售屋實價揭露資訊，7月北市預售屋平均成交單價為每坪108.68萬元，創有統計以來新高，觀察六都加上新竹縣市，除雙北市外，近2年預售屋平均單價漲幅2成起跳，尤其南二都，漲幅更超過35%。
根據實價資訊，2021年7月，台北市預售屋每坪均價約93.05萬元，今年7月則上漲至108.68萬元，2年漲幅約16.79%；再觀察其他六大都會區，以新竹縣市漲幅最驚人，2021年7月每坪成交均價27.06萬元，2年後每坪上漲至40.44萬元，漲幅將近5成。 至於南二都漲勢也相當嚇人，2年時間，台南市預售案從每坪均價約24.03萬元上漲至32.62萬元、漲幅約35.74%；高雄市則從23.77萬元上漲至33.15萬元，每坪貴上近10萬元、漲幅約39.46%。
七大都會區預售屋平均成交單價，每坪均價全數3字頭起跳。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，近2年預售市場成交價格，台北市面臨高成本、高單價的壓力，不但出現買盤外流的現象，而且央行高價住宅限貸的天花板，也使產品、價格出現分化，因此價漲頂多就是反映通膨、成本，已經不具投資增值的效果。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，由於營造成本仍在相對高檔，加上政策面持續抑制供給量、鎖住賣壓的緣故，今年整體房市呈現「成交量縮、價續漲」的格局。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這2年房價出現大漲，主要是受到缺工、缺料等造價大漲帶動，不過雙北市因為房價基期較高，漲幅並不顯著，反而是雙北以外的都會區，過去房價所得比負擔屬合理範圍，但隨著重大建設逐漸到位，最後由科技業設廠投資點火，帶動區域房價出現一大波漲勢。
全球供應鏈移轉帶動企業回流科技園區擴廠動作不斷，全台五大科技園區周邊房市跟著受惠，不動產業者統計實價登錄，近三年全台由官方主辦的五大AI科技園區周邊商圈的住宅房價，房價漲幅最高的是「竹北AI智慧園區」旁的水瀧重劃區，均價39.7萬，跟三年前相比房價上漲44.4%；而最親民的則是「高雄亞灣5G AIOT創新園區」附近的三多商圈，均價21.7萬元，三年房價微幅上漲18.9%。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，全台有不少AI為主的科技園區，除了興建中的中工雲宇宙AI園區，包括新北林口、新店、桃園、竹北和高雄亞灣，都有官方主辦的AI智慧園區，為周邊房市帶來三大利多：一、大量就業機會，吸引外地人口移居，帶動當地居住需求；二、科技業薪資水準具一定水平，周邊房價有撐。三、因應人口增加，吸引連鎖品牌商家進駐，商圈機能愈發成熟，形成正向循環。
台灣房屋表示，竹北市整體五年房價翻漲一倍，科技園區確實帶動周邊區域房市發展，而竹北AI智慧園區目前有緯創、義隆電等多個科技廠正在興建，新竹縣政府預估，整體完工後會帶來4千個就業機會，同時創造1千億元產值，未來勢必再度推升周邊的水瀧重劃區、光明商圈房市。以水瀧重劃區來說，屬於新開發、較小型的重劃區，區內房市交易熱門標的為寶佳集團所推出的數個中大型社區，早期房屋單價落在1字頭，現在已經穩定站上近4字頭。 全台AI智慧園區，僅剩亞灣和虎頭山創新園區周邊，還有二字頭行情。張旭嵐指出，虎頭山創新園區是「車聯智駕中心」、「資安物聯網中心」與「5G示範應用」基地，不過基地不大，但仍有其人流匯聚、交通採買優勢存在，屬於北台灣最近AI產業的親民購屋鬧區。
以台北市東區為核心，周圍近年陸續有指標都更案推出，包括富邦建設忠孝懷生段都更案、中山女高南側都更案、台塑總部都更案等，其中不乏躋身「200萬俱樂部」的預售新案；而延伸至微風忠孝商圈，近期開案的「揚昇君悅」主打擁有百貨商場、捷運、商業金融、明星學區等元素，其保值性也格外吸引企業領袖、二代置產等類型買方注目。 危老給予的高額容積獎勵，讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建，也成為目前台北市預售推案的主力。 其中，「揚昇君悅」位於復興南路一段主幹道，而敦化與復興軸線本就匯集各大企業總部、金融機構、國際知名飯店，加上鄰近微風廣場與忠孝雙商圈、敦化國中與敦化國小明星學區，步行約8分鐘可達捷運忠孝復興站與南京復興站，其坐落的生活圈及地段均具有指標意義。 業者說明，「揚昇君悅」採用抗震性強、韌性勁度佳的SC鋼骨結構，及日本森科嘉阻尼器，耐震係數至0.288G，達耐震六級設計；格局設計部分，規劃30、49坪，49坪更為雙主臥3房3衛景觀戶，希望鎖定獨鍾此生活區域、注重地段保值性的客群。 業者也分析，現在《平均地權條例》上路，預售屋不得換約新規定，確實影響了投資客短期內的進場意願，但新規定也讓市場交易制度更加健全，沒有短期買賣的投資客影響市場交易，對自住客戶將更加友善，且台北市多為高總價產品，入手門檻較高，多年以來都非換約熱區，較少客戶是以投資短期買賣為目的，購買客群多為自住、換屋、長期置產需求，對於自用的客戶來說，新制上路也較不影響購屋意願。
新北市府專案輔導海砂屋的樹林潭興街社區近日核定發布實施，更新後將興建3棟地上15層地下3層、181戶的住商混合大樓，最快預計2026年6月完工，讓住戶住回安全無虞的家。而該案房屋現況不佳，不僅天花板剝落，牆壁也有龜裂現象。 該案位於樹林區大安路、潭興街及潭興街107巷21弄所圍街廓中，基地規模約967坪，現況為5層樓鋼筋混凝土造建物，2006年時經新北市府工務局鑑定為海砂屋，由住戶成立更新會於2021年6月提出都更申請，在新北市府輔導團隊及各局處共同努力下，終於在9月份核定，重建後將提升整體居住安全與公共安全，全案因申請都更二箭，將回饋公共托老中心，以提供周邊社區老人照護服務，同時提升生活機能。 該案是由住戶發起以自主更新方式進行，為了讓社區早日重建，更新會理事長甘永昌(文林里里長)率同理事們積極整合住戶不同聲音，不斷開會溝通協調，以取得住戶最大的共識，另外也與規劃團隊討論規劃細節、深入了解比較銀行融資方案及各家營造廠，在團隊的協助下成功申請都更二箭，增加住戶同意的誘因，成功整合到約九成同意，而自立都更非常不易，市府也持續提供專業諮詢及輔導、費用補助等資源，讓住戶更瞭解及推動都更前行。 都更處長林炳勲表示，新北市府積極推動都更三箭政策，截至2023年8月31日止，新北多元都更總申請案量已達1,335件，已核定877案，其中針對海砂屋及耐震能力不足等危險建築物，因具有重建急迫性及必要性，新北市府除了加速都更案件審議進程外，更是在去年9月推出防災都更2.0方案首創搭配都市更新程序，放寬適用建物類型，並降低同意比率適用門檻，只要屬海砂屋或耐震能力不足的建築物，並整合至9成或未同意戶僅剩1戶的案件，皆一次性給予1.5倍原建築容積或基準容積重建，促成更多海砂屋及危險建物加速重建，以提升居住安全。
台北市頂級辦公室需求穩定，租金行情持續居高不下，富邦信義A25總部大樓完工，首見租金實價登錄，低樓層的18樓戶月租金91.3萬元出租，換算每坪月租金達4,000元，信義計畫區已至少有八棟商辦租金站上每坪4,000元高位。 富邦信義A25大樓樓高266.3米，地上54層，目前為台北市僅次於台北101、南山廣場的第三高樓，除了部分為富邦集團自用外，也開始對外招租，由於具地標性，各界預期高樓層也相當有機會挑戰每坪5,000元。首筆實價揭露的屬中低樓層18樓戶，面積228.3坪今年7月出租，租金單價達每坪4,000元。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，今年台北市頂級辦公室場的焦點都放在富邦A25，除了出自名家建築師設計之手外，更是市場唯一的新星。目前來看，台北市新增供給的高級辦公室，同時具備綠建築、健康建築、智慧建築、耐震建築的條件，無論從成本面或是租客指名度來看，都有穩坐租金4,000元的趨勢，再加上這次實登的是轉換層，兼具零售、展售、服務功能，價格自然欲小不易。
自從去年「南山廣場」高樓層租金突破每坪5,000元大關後，在房東調漲租金、且需求強勁帶動下，不少頂級辦公室租金單價紛紛改寫自己的紀錄，今年5月「國泰置地廣場」高樓層以每坪4,830元改寫大樓單價新高；今年7月「遠雄金融中心」21樓租金單價亦達每坪4,473元，創下該大樓新高。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近年單坪月租金4,000元的辦公室租賃案愈來愈多，不過和國際都市相比，這樣的租金並不貴，因此外商企業還是願意進駐信義計畫區的地標大樓，未來興建中的信義行政中心與世貿的改建案等，都有機會躋身每坪4,000的租金行列，樂觀信義計畫區將出現十棟「4千金」頂級辦公室的盛況。
高雄捷運Y15站土地開發案今早舉辦廉政平臺成立大會並宣布啟動招商，估將引進民間投資超過115億元，創造至少800個就業機會，副市長林欽榮指此案基地扣除「特貿3」土地雖僅14公頃，但足以讓產業及城市做最大的轉型。他並說，高捷黃線會在2028年如期通車，以此聯開案做為首發，市府充滿信心。 高市府配合「亞灣2.0智慧科技創新園區推動方案」國家級政策推出的捷運黃線Y15站土地開發案，今早吸引逾20家廠商參與說明會。為確保招商過程公正透明，副市長林欽榮率、法務部廉政署主祕孫治遠及高雄地檢署及橋頭地檢署檢察長亦共同宣示廉政平台，進行風險管控，期讓廠商能獲合理利潤，公務員也能安心做事。
高捷Y15站土地開發案8月14日已公告徵求投資人，開發基地位在亞灣智慧創新園的核心位置，鄰近高雄港旅運中心及高雄機場，且是高雄捷運黃線及輕軌車站交匯樞紐，堪稱「國門」區位。 林欽榮說，亞灣2.0計畫今年5月或行政院核定，未來不只是5G AiOT園區，而將轉變為智慧科技園區，智慧技術輸出海外的基地，基地都是國、公有土地，希望結合捷運聯合開發與相關公辦都更方式，吸引企業設置營運總部或區域分支機構。
招商作業預定11月6日第階段收稿，明年元月上旬截稿。高雄在亞灣2.0計畫助攻下，加上捷運黃線2028年通車，相信帶動高雄整體發展量能，全面轉型。 捷運局長吳義隆表示，高捷Y15站土地開發案具雙捷運優勢，基地有2處出入口，可快速連接高鐵左營站、台鐵高雄車站及高雄國際機場，適宜規畫企業營運總部、商辦、商場等商業設施，預估引進民間投資超過115億元，創造至少800個就業機會。 Y15站開發用地面積3433坪，都市計畫使用分區為特貿2土地，建蔽率60%；容積率630%，開發申請人需取得企業總部進駐亞灣審議會審認合格函，投資人引入相關策略性產業者得爭取20%容積獎勵
東區商圈睽違17年再度迎來新百貨，根據台灣房屋集團趨勢中心資料統計，台北市百貨商圈周邊20坪內的小宅，房價與租金行情以東區商圈最高，不過租金投報率反倒是西區的站前、南西商圈最為出色，都有2.6%的高水準，對置產族而言，收租效益表現最佳。 租金金額「有天花板」 房產專家：稀釋投報表現 根據台灣房屋集團趨勢中心實價資料統計分析，截至今年9月15日，台北市百貨商圈20坪內的小宅，以東區的買賣均價每坪109.2萬元、一坪月租金1940.7元奪下雙冠王，而百貨林立的信義跟天母商圈，小宅房價、租金則緊追在後。
台灣房屋集團趨勢中心實價資料統計。圖／台視新聞
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「東區一直以來，它房價要跌的機率並不大，要當投資客或者是包租公來講的話，東區這邊的一個物件選擇 ，門檻就會比較高。」 北市西區2商圈房價較低 租金投報率反勝東區 房產專家分析，雖然東區商圈房價水位，每坪突破百萬元，但畢竟租金金額有天花板，因此也會稀釋租金投報表現，尤其對置產族而言，像是西區的站前以及南西這兩大商圈，雖然房價只有東區的6成左右，但租金投報率都高達2.6%，反倒比東區還亮眼！ 北市西區2商圈房價較低。
圖／台視新聞
住宅供給少、均價平實 西區成小資族理想選擇 主要是因為站前跟南西商圈的房市，大多以商辦、店面為主，住宅供給本來就不多，帶動租金走高，加上周邊小宅屋齡大多超過30年，成交均價相對平實，因此成為部分民眾理想的購屋選擇。 房產專家陳泰源表示，「內政部也有租金補貼的方案，付出能力增加，租金行情上漲，那你當時又相對買得便宜的話，那租金投報率就會很漂亮。」看好北市西區兩大商圈出色投報表現，置產族的收租效益值得期待。
為辦理新泰塭仔圳(第二區)市地重劃開發案，新北市政府於今(18)日起一連三天在新莊區公所10樓大禮堂，舉辦共計6場次土地分配規定說明會，主要說明土地分配的基本法令規定，今日上午有新北市議員戴湘儀、蔡健棠、鍾宏仁、陳世軒及宋明宗等議員服務處代表出席指導，地政局歡迎區內土地所有權人踴躍出席。 （新北市地政局提供） （新北市地政局提供） 新北市地政局表示，塭仔圳(第二區)土地分配作業預計明(113)年底正式啟動，為使民眾瞭解作業期程及土地分配相關法令規定，特別舉辦本次說明會，所有權人除可親至現場外，說明會內容亦於「新北地政局」臉書全程直播，所有權人可於頻道同步收看，當日簡報內容也公布於本府塭仔圳專案網站(https://xintai.ntpc.gov.tw/)可供下載，後續將另行召開土地分配原則及土地分配草案說明會，屆時才會針對土地分配細節內容再行說明。
地政局強調，倘民眾有土地分配相關問題，請洽市府詢問為準，勿聽信坊間其他訊息，以確保自身權益；另為求土地分配作業公平、公正、公開透明，本局政風室人員亦會全程參與本次說明會及相關作業。 地政局同時提醒，本次說明會請所有權人攜帶說明會通知公文入場，因會場周邊停車位數量有限，請盡量搭乘大眾運輸工具前往參加。
今年北台灣商辦及廠辦推案量增，雙北以中山、南港、土城、汐止、中和等區最為積極，估計總銷金額估破千億元以上。其中，一級戰區為土城區，估計有五筆陸續登場、案量破650億元，包括綠意建設「永寧一號」、中工「雲宇宙AI園區」、長虹「永寧站案」、國揚占地逾3,500坪地的「土城廠辦案」、捷運海山站附近的勝翔開發「勝翔-九鼎」。 為何北台灣商用不動產市場如此活絡?據市場觀察，在政府「打住不打商」之下，促使建商乾脆轉往商辦、廠辦發展。即便全球景氣未來不明，但台灣科技業技術含金量高，扮演推動全球科技化的關鍵力量，所以過去三年疫情期間，台灣經濟表現亮眼。只要台商在國內加大投資的大方向不變，加上企業汰舊換新需求、產業因應廠能擴廠所需之下，對廠辦的需求仍強勁。 「國門之都」桃園，地理位置優越，成為台商回流設廠首選。
除了台北、新北地區有不少建設開發公司插旗商用不動產市場，桃園受惠於國際機場門戶之便，鄰近首都台北的地利之便，加上工業區產業聚落完備，國際知名大廠群聚，今年桃園廠辦大型指標案個案「中謹雲極MIT廠辦專區」位於南崁工業區甫推出，即受到來自雙北及新竹的廠商熱烈關注。 桃園是全球電子製造、光電顯示及半導體產業重鎮，桃園優勢在於產業健全、產值極高，全國500大製造業在桃園設廠的就超過200家，更已經連續九年的工業產值位居全台第一。
因應近年台商回流，桃園市協助廠商根留台灣，以一站式投資服務協助企業「5缺問題」，招商成果獲全國第一。此外，桃園市府積極發展海外招商，8月赴美國介紹桃園優質產業環境、吸引國際大廠投資熱詢。 卡位航空城利多 企業布局首要考量 桃園擁有高科技及傳統產業聚落群聚，產業鏈相當完整，正在積極進行的「桃園航空城」計畫，招商產業以三低一高「低污染、低耗能、低用水、高附加價值」，未來引進綠能、智慧車輛、航空補助、雲端運算、國際物流及生物科技等六大產業，整合各界共享機場經濟學，吸引人才與產業匯聚，促進產業轉型，全面提升國家競爭力 。 桃園重大交通建設「三心六線」串連北北桃1小時生活圈，其中，捷運綠線通過南崁工業區...
桃園重大交通建設「三心六線」串連北北桃1小時生活圈，其中，捷運綠線通過南崁工業區，預計2030年完工。 吳佳汾/攝影 鄰近航空城、位於南崁工業區「中謹雲極MIT廠辦專區」業者表示，台商陸續回流需求不減，廠辦市場會持續熱絡、價格看漲，南崁以桃園航空城為核心，配合高鐵、機場及未來捷運綠線等公共建設，促進桃園航空城週邊的商機繁榮，已經成為企業主看好南崁未來發展，搶先布局設廠優先要件。 南崁工業區位居北台灣重要產業鏈的樞紐地段，北從內湖科學園區，南至新竹科學園區都在一小時內，前往雙北及新竹交通便利，約30分車程直達台北港，貿易通商便利性佳。
政府鼓勵都市更新與危老重建，被視為金融業ESG的一環，近年民營銀行也加入危老重建之列，結合信託機制協助地主或建商降低資金風險，或協助地主自建來提高銀行土建融業務，台北富邦銀今年洽辦的都更與危老案件已破百件，玉山銀行也逼近百件。 北富銀指出，除融資規劃外，危老重建及都更案多數產權複雜，透過信託機制，讓地主或建商各自將土地及興建資金交付受託銀行，依簽訂的信託契約約定控管，在建物完工後，按預先協議或都更計畫等方式分配，可增進地主與建商間的互信及開發案的穩定。
統計2010年至今年7月，北富銀累計洽辦（含結案）74件都更案、39件危老重建案，累計規劃融資額度逾新台幣887億元。早年主動投入土城金城路社區331震災戶自主更新案，2010年5月住戶順利完工入厝，成為第一家協助住戶自辦都更並率先完工的金融機構；後續完成台北市士林、南港、內湖、北投等多處都更，及松山「國美敦南樞苑」知名指標性都更案。 玉山銀行長期關注ESG永續發展，除環境面的節能減碳，也重視社會面的正向影響力，在危老重建業務上，有別於一般民營銀行，不僅參與建設公司合建融資，亦支持個人自地自建案。統計到8月底，玉山危老及都更核准件數95件，累計核准融資額度約92.13億元，且可搭配不動產開發信託及外部第三方建經公司工程查核，保障地主權益，降低資金被挪用風險，未來將持續推動重建都市新風貌，讓國人有更舒適、安全的家。(新聞來源 : 工商時報一陳欣文／台北報導)
台中建商掀幼兒園購地潮，台灣房屋集團趨勢中心彙整近三年土地交易資訊發現，共有11筆幼兒園相關房地交易、總成交金額多達111億元集中在市區，買家多具建商背景，顯示台中建商紛紛鎖定「幼兒園」獵地，今年就有富宇、惠宇2家大型建商分別收購北屯區與南區的幼兒園。 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，幼兒園具「地坪廣大、地段出色、整合容易、融資方便」等4大優勢加持，成為建商熱門的獵地目標；這些被收購的幼兒園多半坐落西屯、南屯及北屯等房市交易熱區的精華地帶，顯示成熟鬧區的幼兒園，在建商眼中別具吸引力。 今年的兩起案例，一是今年4月，台中市南區占地近千坪的私立中山幼兒園房地，由惠宇相關自然人以8.31億元收購，換算每坪土地88萬元，成為番婆段的新地王。 另在今年8月，上市櫃建商遠雄也發布公開資訊，將2020年起陸續整合的原愛子幼兒園北屯總校等周邊房地，以總價40億元售予富宇建設及自然人，土地面積廣達2324坪，換算每坪地價逾170萬元，也刷新平田段地價新高。 陳定中表示，建商搶購精華區的幼兒園土地，一來是因鬧區土地資源稀少，二來是這些幼兒園的附帶高屋齡建物，符合危老重建的條件，由於央行的打炒房信用管制，將危老案件列為豁免對象，對建商而言，在融資上更具彈性。
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