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房產新聞
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中央銀行今 (21) 日召開理監事會議，除了政策利率連 2 凍，考量房市交易與房價漲勢減緩，預期相關措施效果將持續發酵，因此對於房市信用管制也暫時按兵不動；但央行強調，將持續檢視不動產貸款及房市發展情勢。 央行自 2020 年 12 月以來，五度調整選擇性信用管制措施，有助銀行控管不動產授信風險，避免信用資源過度流向不動產市場。 此外，央行從去年 3 月以來升息及調升存款準備率，也有助強化選擇性信用管制措施成效。
央行指出，今年以來，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款餘額成長走緩，不動產貸款的逾放比率維持低檔，信用品質尚屬良好。 央行表示，隨政府相關部會落實「健全房地產市場方案」，今年以來房市交易減緩，房價漲勢漸緩，預期效果將持續發酵，未來央行仍將持續檢視不動產貸款情形與房地產市場發展情勢，以及管制措施之執行成效，適時調整相關措施內容，促進金融穩定及健全銀行業務。
中央銀行6月祭出第五波房市信用管制措施後，21日理監事會對房市未推出新管制措施，同時也未鬆綁。央行總裁楊金龍說明，除央行房市政策外，各部會均推出政策，如7月平均地權條例修正案上路、囤房稅2.0等，都有利於房地產「軟著陸」。
楊金龍強調，央行的職責就是不要讓信用資源過度流向不動產市場，這會排擠到一般企業的信用資源，且要讓房地產健全發展，不能「變成泡沫」，要讓炒房的人「退出市場」，這樣才不會對整體金融市場發展不利，對銀行健全營運不利。 他舉例，大陸以前經濟成長的動能在房地產，一直往前推，經濟成長就向上，但2020年提出「三條紅線」嚴格限貸，造成房市「整個垮下去」，反觀台灣主要是要讓房地產健全發展。
今年以來全體銀行建築貸款與購置住宅貸款餘額成長走緩，建築貸款的年增率從1月的10.2％降至8月的7.4％，購置住宅貸款年增率從1月的5.6％降至8月的5.2％，且不動產貸款逾放比率維持低檔，建築貸款、購置住宅貸款逾放比，8月都是0.06％。 再看全國建物買賣移轉棟數去年全年衰退8.6％，今年前七月減少15.6％，六都去年是年衰退9％，今年前八月減少13％，顯示交易減緩趨勢。加上國泰房價指數、信義房價指數、內政部住宅價格，都出現年增漲勢漸緩。 楊金龍強調，央行自2020年12月以來，五度調整選擇性信用管制措施，有助銀行控管不動產授信風險，去年3月以來升息及調升存款準備率，也有助強化選擇性信用管制措施成效。整體來看，政府推出各項打炒房措施後，今年以來房市交易減緩，房價漲勢漸緩，未來央行將適時調整選擇性信用管制措施內容。
今 (21) 日央行理監事會議決議本次不升息，會議前多數銀行推測本次不升息，而不動產選擇性信用管制仍不鬆綁，也在各界預期之內。同時，地產業者認為，新青安貸提供 1.775% 破盤價利率，首購進場意願高，造成 8 月八大行庫新增房貸走揚，政府為避免不動產市場再度熱絡，今年房市管制應該不會鬆綁。 大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，利率走勢深度影響買方購屋意願，觀察 2022 年 3 月以來 5 次升息，每次升息造成下個月買賣移轉棟數緊縮，這次不升息也讓房貸族稍微放寬心。 從 2000 年以來，央行總共升息 26 次、降息 27 次，最近一波升息潮是去年 (2022)3 月開始，央行理監事會連續 5 季都決議升息，去年 3 月一次升 1 碼，當年 3 月份全國買賣移轉棟數還超過 3 萬棟，下一個月下跌到 2.8 萬多棟，買賣移轉棟數月減 13.4%，買方擔憂貸款壓力增加，購屋意願走低，造成交易量減少，到 2022 年 12 月年底有交屋量挹注，單月移轉超過 2.6 萬棟，但當月央行宣布再升半碼，隔月恰逢春節為市場淡季，買賣移轉月跌 61.8%，2023 年 1 月僅剩 1 萬 6,657 棟。 郎美囡指出，市場交易量反應出央行升息壓制的效果相當明顯，在不確定央行是否停止升息前，買方憂心購屋申貸後，即面臨連番升息的貸款壓力，因此選擇觀望，不過今年第二季開始停止升息，平均地權條例子法也已啟動 2 個多月，內政部又推出新青安貸款專案促進買氣回籠，房市略有回暖跡象，但政府健全房市、打擊炒房的主軸不變，之後還有囤房稅整頓投資性購屋，市場主力買盤將以自用、置產為主。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，本次央行不升息應與台灣通膨率已降到 2% 以下水準，加上全年經濟成長率可能會下調有關，不動產市場表現應非其主要考量。不過從央行這次也並未對房市管控政策鬆手，顯見在央行眼中，房市正在「留校察看」期，加上今日行政院會議通過囤房稅等重大政策，在打房正規軍中，央行將回到板凳位置，讓相關部會透過政策工具進行打房。 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，本季央行理監事會議關於利率政策維持既定水準，主要考量美國 Fed 這次雖然暫停升息，但年底前仍有升息的可能，而且能源價格攀高，加重通膨壓力，另一方面台灣出口連 12 黑，經濟復甦步調坎坷，因此利率政策無調整的必要。 房市的限貸管制則因為上季展開第 5 波選擇性信用管制，限貸特定地區購置第二宅，再加上 7 月平均地權條例、8 月新青安上路，緊接著還有囤房稅 2.0 箭在弦上，等於拉開首購剛需與投資、置產買盤的資金條件差異。目前琳瑯滿目的房市政策設定滿足對不同族群的抑制或鼓勵，所以暫無加碼管制的需要。 黃舒衛認為，在貨幣工具發揮空間有限的前提下，有了中國大陸及韓國打房引發金融、社會波動的前車之鑑，央行應會保守按照不動產貸款、交易變化，持續穩健採行「不動產貸款針對性審慎措施」。推測在大選前不會再進行政策調整，但上一波選擇性信用管制針對特定地區第二宅的限貸成數為 6 成，若未來市場有過熱反彈，不排除央行還有壓縮成數的措施。 目前房市雖因政策多重調控，買盤已出現結構性的轉變，但升息暫歇、政策利空幾近出盡，所以交易量能無論在預售屋、中古屋都轉折回溫。然而商用不動產、土地，較受國際景氣、利率、產品去化等因素干擾，預期調整時間會比較長，市場仍以自用、置產需求為主。尤其壽險業投資門檻仍高掛在 2.845%，潛在可選物件有限，再加上租金調幅有限，台幣又相對弱勢，資產配置會更趨保守，因此大型資產要順利處分，價格彈性恐要加大。
信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，在央行與各部會連續出招下，房市已經有降溫跡象，包括央行連五升息與平均地權條例的改革，讓投資需求退場，雖然房價短期仍居高不下，但市場非自用需求下滑，整體市場已經呈現較為平穩的自用當道市況。 曾敬德表示，考量美國升息接近尾聲，國內通膨逐漸受控，景氣呈現外冷內熱，短期內央行並沒有升息的急迫性，房市一二手市場也出現降溫現象，因此也沒有再進一步拉高信用管制的問題，整體房市在經過政策逐步調控後，已經是較為健全的自用市場。
台灣位屬地震頻繁的區域，民眾重視居住建物安全性，尤其是危險係數較高的海砂屋或早期興建耐震能力不足的老舊建築物，所有權人更應時時警惕，加速整合意願完成重建事宜，新北市都更處今年推出「新北市危險建築物580專案計畫」公辦都更，加速擺脫耐震能力不足建物。 上周新北市府參加危老都更博覽會，城鄉局長黃國峰致詞即再度重申居住安全是施政核心，呼籲社會各界應更重視危險建築物的安全改善，新北市府為改善市民居住安全精進政策，除了防災都更1.0、防災都更2.0、海砂自治條例，今年更推出「新北市危險建築物580專案計畫」。 都市更新處長林炳勲說，市府對於建議拆除的海砂屋及耐震能力不足的危險建築物，除持續加強輔導外，自今年7月起，更推出580專案計畫，結合新北市住宅及都市更新中心與都更大聯盟各公學會，協助市民進行危險建築物評估鑑定及初步評估說明等專業協助。 林炳勲也說，只要社區整合重建意願超過50%，先協助初步規劃及財務試算結果，後續民眾重建的意願仍超過80%時，即啟動公辦招商遴選實施者，以加速危險建物拆除並重建完成。現在只要社區共同達成意願比率並提出申請「新北市危險建築物580專案計畫」，即可加速擺脫耐震能力不足建物。
4度浴火的彰化市喬友大樓，彰化縣政府從去年9月起拆除，目前15層樓已夷為平地，喬友大樓都更會已找到建築師設計，初步計畫改建為地上27樓、地下4樓住商大樓，如順利籌措到資金、完工，將挑戰成為彰化縣第1高樓。 彰化縣目前最高樓層是彰化市建國南路陽明觀天下、民族路擎天大樓及員林市立體停車場，均是19層樓；動工中的中友百貨彰化店計畫興建地上21層、地下4層的商業大樓。 位在彰化火車站前的喬友大樓，1993年完成，2021年第4度大火，造成4死22傷，經鑑定為危樓，縣府編預算代為拆除，現已夷為平地，現場搭設大型圍籬。建設處長劉玉平說，拆除工作已完成，縣府將結算拆除經費，向土地所有權人催繳，並要求盡速清理建築土方及廢棄物。 縣府輔導喬友大樓115名土地所有權人成立都更會，採自主更新。都更會成員表示，已找到建築師辦設計，初步擬改建為地上27樓、地下4樓住商混合大樓，1樓到5樓為商業設施，6樓以上則為住宅，另有97格停車位，仍待都更會與建築師討論定案。 喬友大樓原基地約408坪，外界好奇為何能興建27層高樓？彰化縣建設處指出，喬友大樓改建適用實施容積管制前的規定，加上自辦都更獲得容積獎勵，可以獲得較高容積。 都更會成員表示，大樓拆除後，等設計完成，還得報縣府、內政部核定，如果順利，整個流程也要1年多。建築界估算，喬友大樓都更改建關鍵在於資金，清理拆除的廢棄物、新大樓改建工程等，估計要10多億元。
央行21日理監事會議不論升息、房市信用管制都按兵不動，房產專家分析，現在房市在連續數波打房政策下，買盤已出現結構性的轉變，自住客當道，價量表現尚穩，頗有政策快要利空出盡的意味，預期明年前房市可轉折回溫。不過專家也示警，若特定區域第二戶買氣有過熱之虞，不排除央行還會出手，壓縮成數。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，央行不論升息、管制房市暫時都hold住不動，顯示既不能不管出口明顯衰退、又不能不顧通膨，再加上近幾年各項管制房市投機的措施都已出手，房市似乎已有利空快出盡的味道。其實這一波底部已可看到，大概在去年下半年到今年初，而第三、四季又蠢蠢欲動，反彈趨勢已經抵定；相信如果房價仍持續飆漲，不排除央行還是有再度出手調控的可能。 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，目前房市因政策多重調控，買盤已出現結構性的轉變，但升息暫歇，政策利空幾近出盡，所以交易量能無論在預售屋、中古屋都將轉折回溫。
中央銀行21日公布8月消費者貸款與建築貸款餘額，購屋房貸餘額達9兆6,814億元，較上月大增650億元，餘額續創歷史新高，且年增率擴大為5.15％，增幅罕見連三月走揚。8月供給面的建築貸款（土建融）餘額則為3兆2264億元，月增128.82億元，年增率續降至7.38％，續創創2019年1月以來、逾四年半最低水準。 央行官員分析，8月建築貸款年增率持續下滑，主因碰上民俗月（農曆7月），通常建商新建案開工都會避開民俗月，因而使年增率下滑。官員也說，目前整體氛圍來看，建商投資規畫較過往保守，包括政策上升息，以及成本考量，包括缺工、建材價格高漲，即使近期建材未再上漲，但已來到相對高點，再加上7月平均地權條例上路，效果會慢慢發酵、相關影響要再觀察，種種因素都使建商投資趨於審慎。
至於8月房貸餘額年增率上揚，官員分析，主因「新青安專案」帶動，很多本來7月買賣已新青安專案符合資格，都等到八月再撥款，遞延效應帶動整體年增率上升。但整體來看，房市買賣交易狀況並未特別好，今年8月六都買賣移轉棟數年增率雖月增1.64％、年增5.47％，但前八月仍為負13.04％。 另，央行也公布8月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款加權平均利率為1.950％，較7月1.898％上升0.052個百分點。其中，新承做房貸金額月增67.77億元達632.01億元。 官員指出，新增房貸餘額上升，同樣是因新青安專案所帶動，8月五大銀行新青安房貸新承做金額為71億元；以全體銀行青安專案餘額爛，至8月已達6,083億元。目前青安專案餘額占全部房餘額的6.28％，同樣較7月6.22％上升。 至於房貸利率則從2.098％微幅下滑0.007個百分點至2.091％。央行官員說，主要是銀行這幾年都有交屋潮，部分銀行剛好8月有較多整批分戶貸款，因為這類型利率比較低，因此讓房貸利率微幅下降。
看好淡江大橋2025年即將完工帶來的榮景，加上輕軌路線持續開發與淡北道路力拚今年底動工，相關建設紛紛到位打通淡水交通任督二脈，名軒開發董事長吳泓瑩直言，淡江大橋一旦通車，區內居民可經由64號快速道路，連結新板特區，到桃園機場也只要約30分鐘，由於許多重大建設走在前面，區域房價還未反映，區域房巿後巿看俏。 對於名軒未來布局，吳泓瑩指出，將深耕「軌道經濟」與「地上權案」，如高雄O4辦公案已動工，苗栗後龍站案已取得建照，此外，台北市杭州南路有地上權案準備動工，至於高雄鳳山地上權案更為大型指標案，基本上，名軒只要有機會就會爭取，為消費者打造美好社區。
淡海總銷約200億大案「名軒海樂地」，擁有7600坪大基地，坐落淡海CBD商業核心，輕軌V11出站即到家，迎接今年成屋盛裝落成，名軒開發也首度與櫻花家居聯手，推出時尚輕裝風格1-3房，也引進全家淡海最大選品超市FamiSuper進駐。 該案擁有20項飯店級公設，包括淡海室內唯一溫水游泳池、60多國情境高爾夫揮捍室、福容漁碼特約VIP招待所、lounge bar、男女健身房和三溫暖、電子遊戲室、棋藝室等，媲美頂級休閒健身俱樂部。 吳泓瑩指出，上個月去澳洲發現，現在雪梨有許多人不住在巿區，而是住在郊區，一周只需進城辦公1、2天，其他時間遠距上班，台灣也有這樣的發展趨勢，且有些新興的行業受惠遠距特性，不需要住在巿中心，可選擇住在價格親民，高CP值、較為享受的地方。
南科近年在台南發展快速，善化因為距離南科近，房市大翻身，2年前還有1字頭可買，現在預售案成交價已站上4字頭，10~20年大樓成交也衝上每坪30萬元起跳，專家表示，原因不外乎台積電3奈米廠的加持，而買氣也因剛性需求維持平穩走勢。 南科不斷增加人口為區域發展帶來動能，周邊房市最熱門的就是善化、新市、安定3個行政區，其中善化則因為生活機能相對較佳、人口數較多，獲得多數購屋者青睞。 台慶不動產台南善化南科加盟店店長謝旺瑋表示，南科現有已量產的5奈米廠，以及3奈米廠，除了工程師進駐外，連帶台積電的上下游廠商、包商也都跟著到南科，人口不斷增加，產生高度住宅需求，價格一路飆升。 根據實登，善化2年前還有1字頭尾的華廈成交價，謝旺瑋表示，今年善化已有預售案成交價最高出現41.2萬元，創善化新高，2年來足足上漲了1倍。
目前區域中古房市透天、大樓都有，房價也出現成長，透天住家主力為屋齡10~20年，地坪20~25坪，總價2000~2500萬元，若是臨路可當店面使用，屋齡10~20年，地坪20~25坪，依路段人車潮，總價3000~6000萬元。區域大樓屋齡多在10~20 年，以建坪25~35坪含平車最受歡迎，成交價約落在30~40萬元。 未來一旦興建中的北外環道路完工，由安平到善化將從原本的車程30分鐘，縮短到15分鐘，完善區域聯外交通機能，吸引原本想買市區的工程師就近購屋。 此外，就業人口也帶來租屋及買屋需求，謝旺瑋表示，多數比較資淺的南科員工到善化時會先租屋1~2年，接著多數都會直接買房，因此善化租賃市場也不錯，通常大樓租金行情有8000~1.5萬元，若是早期入手，投報率也有2~4%。 而近期買氣不受打房影響，謝旺瑋說：「南科人先租轉買的剛性需求一直存在，在通膨預期下，房價也維持平穩走勢。」
行政院通過《房屋稅條例》修正草案，推行房屋稅差別稅率2.0，俗稱囤房稅2.0，相較於預告條文，為避免囤房戶透過商辦、信託避稅。財政部在調問內再增訂非住家用房屋作住家使用，授權地方政府訂立差別稅率。 以及房屋為信託財產者，在存續期間，受託人為房屋稅的納稅義務人。財政部舉例，例如甲民眾假意把房屋信託出去，所有權就不在甲之下，不過甲卻是受益人，然後甲把房屋還信託給各個不同的受託人就很有可能規避房屋稅，為了防止此種情況。
未來信託房屋還是要歸戶，而納稅義務人是受託人，同樣案例如果甲有10戶非自住房屋，有8戶房子信託出去，但是甲還是依據10戶非自住房屋計算，但是8戶的稅單會寄給受託人、2戶稅單會寄給甲。 通常信託房屋會找銀行當受託人，銀行通常在信託契約會訂立代為收付的條約，所以信託契約不用重訂，可以向委託人收取。 至於如果是「確定」他益信託，納稅義務人還是為受託人，但是房屋戶數會與受益人合併計算。
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