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房產新聞
產業新聞
產業型態轉變牽動經濟發展，加上《平均地權條例》修訂，投資、置產策略勢必得有所因應。在產品規劃端，《住展雜誌》歸納以下原則⋯⋯ 說起房地產商品的特性，最常聽到的不外乎金額最龐大，或最典型的耐久財。不過，房市商品真正最讓人津津樂道的特性，其實是「沒有任何兩項產品完全一模一樣。」 儘管如此，產品仍可歸納出一些共通屬性；因應接下來市場局勢變化，提供讀者購屋置產參酌之用。有些可繼續持有甚至再加碼，有些則減持或避免買進，可能是較適切的操作。 低總價續夯 然有但書 考慮至少未來三、五年內，普羅大眾薪資水準或實質購買力仍不易有感成長，低總價產品還是會繼續成為熱門商品。
不過，也並非所有低總價設定都能照單全收。 目前主流看法認為，一些虛胖格局，比如實為一加一或二加一房，卻硬充為二或三房者，隨著完工交屋，將會「見光死」。不過平心而論，此一缺點原則可透過適當空間規劃來化解，問題相對還不大。反而其他一些特殊情況，就需要特別注意。 比如近年多數商業區建案，特別是新興重劃區者，按都計規定，建築量體中須有一定比例登記商用，也就是所謂的辦公室或事務所。這類情況，業者的對應方式，有些是分棟登記，有些則是把商用產品集中在中低樓層，但共通點都是相對低單總價，原因則當然是不得當住宅使用。
過去針對這類產品，官方單位執法不嚴。然隨著居住正義話題興起，這類遊走法令灰色地帶的產物也被盯上。據此，除非真的買來當個人工作室，或願意花時間精力、循正式管道辦理變更（不一定會成功）；否則基於未來相關執法勢必趨嚴，建議消費者不要只看價格相對便宜就出手。
另一個需注意的建案，是多併規劃，也就是單層戶數偏多，比如七、八戶甚至超過十戶。市場上，低總價產品為主力的建案中，常見這樣的規劃，也因室內走道勢必得跟著增加，公設比往往會比併數較低的同型產品高一些。 此外，這類建案的電梯／戶數配比也偏低，使得上班或某些電梯使用高峰時段，住戶必需久候電梯，影響生活品質。以上兩大問題點，都會影響這類產品的市場接受度。 基地小或不方整 CP值低 現今相當熱門的相對低價產品，更常見的不良狀況是基地坪數偏小。
小宅一般公設比已高，如果又是小基地或形狀不夠方整者，則不僅影響採光、通風及棟距，公設比也將比同坪數、但格局方整者更高；等於花一樣的錢，買到實際可用空間更少。 像是近年北市一線區常見的危老建案，由於無基地面積下限，部分整合方為快速成案，促成所謂紙片或鳥籠建案，更容易出現以上缺點。對自用購屋者而言，CP值相對偏低，唯一優勢只有低總價。 建案基地偏小或方整度不夠的另一問題點，是車位規劃。由於基地形狀或面積限制，這類建案經常只能規劃機械車位，包含一般雙層以上或升降進出等。
雖然這類車位價格低，但進出便利性也差，還會有維修及可能故障的潛在疑慮，經常是銷售上的負面因素，甚至可稱為票房毒藥。 無電梯公寓 高齡不友善 就目前政策面影響研判，未來房市買盤會有更大比例為剛性自用需求；據此，人口結構的影響也將更明顯。基於已不可逆的高齡化趨勢，銀髮族群需求將是未來房市產品規劃的新藍海；反之，無法順應這類族群特殊需求者，就很可能淪為冷門商品甚至乏人問津。其中，又會以有無配置電梯最明顯。 現代城市地狹人稠，土地又是稀有財，當然必須做最有效利用；而近代最常見的方法，就是垂直向上發展；電梯因此成為新建案標配，在開發密度極高的市區尤其如此。
但到發展密度相對低的都市外圍二線郊區，就不一定了。一方面地價沒那麼高，且在地客消費力較低，或偏好低矮平房甚至透天，加上營建成本等考量，至今仍可見到沒有配備電梯的四、五樓公寓新建案。 然社會高齡化下，年長者人數增加，他們一般行動不便，除非起居空間都在一樓，就算不需旁人協助，出入家戶也需要有電梯可搭。郊區的無電梯公寓產品或許因總價相對低，現在還能獲得市場接受，但預估很快將面臨考驗。
休閒住宅 已非必需 以上三類產品，受政策或社經因素影響，市場接受度或需求結構將跟著產生變化。
接下來這類產品，一直以來則都隨市場景氣出現價量起伏，就是所謂的休閒住宅。 既稱休閒，換個角度看當然非必需。觀察過去市場歷史軌跡，休閒住宅往往和市場景氣高度連動；景氣往上或高峰期時，會出現供給擴張甚至伴隨價揚，畢竟這時資產族群有錢有閒，多半就會額外購入這種偶爾一用的房子。 然而目前看來，市場景氣確實開始出現反轉訊號，且房市消費將轉為仰賴剛性自用為主，使得這類非必需性產品的交易量，下滑可能性升高，價格也會最先下修。像是約十年前還相當受歡迎的礁溪溫泉宅，就算價格略有鬆動，近幾年入冬，買氣也始終欲振乏力。
商用不動產交易冷。高力國際昨（27）日發布第3季商用不動產及土地投資調查，商用不動產交易量僅158億元，年減45.5%，不僅為今年交易最淡的一季，也是近14季新低、近五年同期低點；土地市場交易量392億元，年減35.8%，探近八年同期新低。 高力國際研究部董事梁儀盈指出，第3季成交動能主要來自於以整併營業單位或儲備擴張的自用型買方為主，反觀以往大宗商用不動產交易常客的壽險業，自2022年台灣升息循環以來，受限於2.845%的報酬率要求，即使壽險資金動能仍在，但要尋覓適合報酬率之標的卻相當難。
Q3商用不動產與土地交易量 Q3商用不動產與土地交易量 高力國際統計，累計今年前三季商用不動產交易量為879億元，年減13.9%；觀察壽險業交易額，前三季11億元，僅占整體總額的1%，對比去年前三季的389億元且有大宗整棟交易案例，今年壽險業明顯退場。 雖然市場少了壽險業參與，但對自用型買方來說反而是進場好時機。
買家類型組合也反映在第3季前十大指標交易上，承購標的皆為商辦、廠辦或廠房，如三重國揚數位大樓、新莊華固國家置地、竹北台元科技園區10期、中和遠雄擎光等，在台北市中心全新大面積物件難尋下，外圍地區全新釋出的物件也受自用企業青睞。
高力國際表示，土地市場交易方面，今年前三季交易量共810億元，年減45.9%，主要是今年不動產相關政策除央行利息與第2季的加碼信用管制外，平均地權條例也於7月正式上路，囤房稅2.0也在積極溝通討論中，持續影響住宅買氣，讓建商在購地與資金配置的決策上更謹慎。 第3季較大宗的土地交易，主要是國產署、桃園市政府與高雄市政府，分別有地上權標售及土地標售釋出，7月國產署地上權標售約7.2億元、桃園市政府土地標售總金額達127億元，9月高雄市政府土地標售約21億元。 若以成交區域來看，桃園市第3季土地交易總成交額203億元最高，除有土地標售案挹注外，製造業類的自用型買家也積極進場儲備工業地做為擴廠準備。
今年土地交易、商用不動產量能驟減，壽險也觀望。展望後市，高力國際董事總經理劉學龍認為，以商用不動產來看，現階段因投報率門檻要求的因素，壽險業在雙北地區投資難度變高，但對自用型買方來說，可把握進場時機。 至於土地市場方面，要追平過去的交易量有難度，唯有地段佳且價格合理標的才會吸引買盤。
劉學龍指出，今年全球經濟復甦力道疲軟，台灣出口更連續12個月負成長，上周央行決議暫停升息，政策利率維持1.875%，此舉符合市場期待，也讓投資人保有較大的資金運用彈性。 劉學龍說，在此市場氛圍下，商用不動產的買方觀望心態仍濃，另一方面也是賣方釋出物件相對稀少。此外，過去獵樓大戶壽險業因為升息後，報酬率門檻要求拉高至2.845%，在雙北地區投資的難度較高，有些目光轉往中南部帶租約高收益標的。
不過，此時對自用型買方或高資產族群，應是進場的好時機，劉學龍指出，例如雙北市中心單層或多層商辦、廠辦自用及出租皆宜，除創造收入外，也保有未來增值空間及重建潛力。
滿足南科產業的人口紅利，台南舊市區、水交社重劃區、虎尾寮、鄭仔寮及湖美社區等豪宅聚落，都已飽和，沒有腹地可供開發，城市發展往北擴，前進安南區成為現在進行式，而安南三大指標重劃區之一的九份子重劃區，包辦台南國道八號、北外環道路、台61線「兩橫一縱」的交通優勢，將蛻變成為台南新城區，吸引南科科技人口進駐。 泰嘉經理趙子喬表示，由於安南區具充足腹地可供發展，北擴已是現在進行式，安南區將成為台南的新城區，而九份子、商60、史博館等安南三大指標重劃區，只有九份子重劃區是唯一緊鄰舊市區（北區）的重劃區，占盡地利之便，勢必成為台南新城區的首選位置。
趙子喬指出，九份子重劃區這個公辦重劃區，屬於全台首座低碳生態示範特區，為純住宅規劃，除先天規劃體質良好，更占盡地利及交通之便，使台南原生市區客喜歡，也將是南科上班族的首選，實為下一個台南富人聚落。
在台南四橫三縱交通網中，九份子重劃區擁有國道八號、北外環道路、以及台61線「兩橫一縱」的交通優勢，其中，北外環道路為唯一橫跨市區的快速道路，起站匝道（觀海橋）至南科匝道（新港社大道）預計僅需12分鐘，至國道1號也僅需10分鐘。
他說，泰嘉開發鎖定九份子，迄今推出8個建案，其中，今年的台南建築園冶獎，水雲川、水岸青是「唯二」得獎的兩棟大樓，累計二年，泰嘉在九份子的建案，已有水舞川、水雲川及水岸青3棟建築獲得台南建築園冶獎，為九份子重劃區的優質環境，錦上添花。
泰嘉近期推出的「一字寬」大樓住宅，有別於先前「河一排」的規劃，而是呈現「海一排」，禮聘哈佛建築名師呂建勳設計外觀，打造雙塔高樓建築，東面九份子重劃區，西朝濱海國家濕地，每天都可欣賞「台灣八景」之一的安平夕照。 趙子喬表示，根據今年第一季和第二季實登資料，台南各區均價最高的為中西區每坪45.43萬元，次為北區42.52萬元，相較緊鄰北區的九份子重劃區，均價僅35.13萬元，而區內的品牌建商「泰嘉一字寬」規劃二至三房，二房二衛訂簽38萬元起，更易入手。
第三季台北市辦公租賃市場繳交出亮眼的成績單，高力國際最新調查顯示，在本土企業撐盤下，第三季不論頂級、A級和B級辦公室，租金行情全面攀升。 高力國際27日公布「2023年第三季台北市商辦市場調查」報告，表示近期「凱越敦南大樓」與「國壽松江大樓」兩棟大樓（供給約8,429坪）陸續完工並釋出市場，推升整體商辦存量來到103.7萬坪，平均空置率略升至6.44％。
至於平均租金走勢，高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民分析，雖外商跨國企業下半年來有逐漸重啟新辦公大樓的評估和升級，但值得注意的是，第三季由有獲利、且股票上市櫃的本土企業帶動的需求，反而領先外商跨國企業，推升第三季商辦租金行情，每坪月租約達2,478元、單季漲幅約0.66％，且不論頂級、A級和B級辦公市場，租金行情都全面攀升。 其中又以B級大樓漲幅0.79％最明顯，來到每坪月租2,034元，且議價空間也最小，甚至有些B級大樓租金也已逼近A級大樓水準。 另外商用不動產市場方面，下半年以來表現則相對疲弱。
高力國際副董事總經理黃正忠表示，在缺乏大型指標案成交動能推動下，第三季僅成交158億元，不但是今年交易最淡的一季，也創下自2020年第二季以來的近14季新低。 至於土地市場，黃正忠表示，由於7月與9月分別有桃園及高雄標售公有土地，使得第三季全台土地交易額來到392億元，是近一年來單季交易最高的一季。
國發會27日公布8月景氣對策信號綜合判斷分數為15分，與上月持平，景氣燈號續呈代表「低迷」的藍燈，為連續第十顆藍燈，也是國發會歷年景氣調查的第三次連十藍，追平2011年歐債危機及2015年科技景氣下滑紀錄。 國發會表示，出口受惠AI等新興應用商機挹注部分動能，8月景氣對策信號9項構成項目中，海關出口值由藍燈轉呈黃藍燈，分數增加1分，是8月唯一增加項目；但因股市震盪、工業生產指數疲弱，貨幣總計數M1B由黃藍燈轉呈藍燈，分數減少1分，其餘7項燈號不變，帶來景氣領先指標持續下滑，而同時指標續呈回升，顯示國內景氣略微改善。
國發會經濟發展處副處長邱秋瑩表示，出口正從谷底回升，可看到最壞情況已過去，而內需部分，勞動市場尚屬穩定，零售及餐飲業營業額維持成長，國內經濟可望逐漸好轉，惟美歐升息的遞延效果、地緣政治與氣候變遷等風險因素仍須密切關注，「很期待第四季就出現變燈！」 今年景氣燈號連續十個月亮出藍燈，超越全球金融海嘯的連9藍。
之前出現連十藍時，一次是2011年11月至2012年8月的歐債危機，一次是2015年6月至2016年3月的科技景氣下滑，均為史上次長的連續藍燈紀錄，僅次於2000年千禧危機的連14藍。 「經濟情勢並不需要悲觀」，邱秋瑩表示，現在經濟結構與過去有很大落差，外銷訂單依賴海外生產占比下降，生產動能漸從海外拉回國內，對中國貿易依存度也在下降中，「不適合和過去直接比較」；此外，現在內需保有溫度，外貿面開始回溫，整體而言，景氣最壞情況已過，只是成長動能較為平緩。
邱秋瑩還說，國際各機構普遍預期第4季出口轉正，估計景氣回升有很大助益，三大正面訊號可以對出口保有不悲觀，包括國際貨幣基金（IMF）最新預測估2024年世界貿易量成長率將回升至3.7％，高於今年的2％；AI應用持續發酵，有助出口動能提升。以及來自新機上市，消費新品應用拉動，製程與產品更新會拉抬晶片需求，可望成為較長期的成長動能。 內需對景氣前景相當的加分，國發會經發處指出，政府持續推動節能消費與各項減輕負擔措施，加上明年基本工資調升、軍公教員工調薪，將挹注民眾可支配所得，帶動消費增加。
依據商仲業者高力國際指出，2023年上半年全台工業地產成交金額約達337億元，其中桃園地區占比最高，交易總額近80億元，工業土地仍呈現供不應求的狀況。 正值大型工業土地供給稀缺，高力國際近日發布受託辦理公開標售桃園市龜山區工四工業區土地，訂於10月26日開標。該標的鄰近國道一號林口交流道，30分鐘內快速串接桃園國際機場、台北港，坐擁絕佳交通運輸系統。此案鄰近華亞科技園區、林口龜山工業區等發展成熟的產業園區，周邊居住人口密集，兼具招工便利、產業群聚效應之優勢。 此次辦理標售的土地面積分別為3,250坪、2,100坪及1,200坪，提供各類型廠商多元的設廠面積選擇。詳情可洽高力國際資本市場及投資服務部，洽詢電話：（02）8722-8657。
為協助受疫情影響之廣大中小企業，財政部號召臺灣企銀等8家公股行庫備足新臺幣3,000億元銀彈，自112年4月起共同推動「中小企業千億振興」融資方案，全力支援中小企業疫後復甦。 截至8月底，臺灣企銀已協助逾2,800家中小企業取得疫後活水資金，核貸金額超過112億元，僅4個月已提供百億資金馳援中小企業開展疫後創新商機，同時引導中小企業把握復甦階段進行升級轉型，邁向淨零轉型之路。
臺灣企銀秉持「中小企業專業銀行」核心價值，重點扶持微型及新創企業升級轉型，在該行核貸「中小企業千億振興」融資方案近3千戶之中，就有高達95％是屬於微型及新創企業，不僅協助企業取得營運周轉及設備升級等所需資金，亦是臺灣企銀實踐普惠金融精神的體現。
臺灣企銀也結合數位金融科技推出「微企享e貸」線上貸款平台，減碳申貸流程，突破時間及地點限制，支援微型及新創企業快速調度營運資金，為鼓勵客戶共同落實永續行動，前100家於112年12月31日前至該線上貸款平台申貸，並於113年1月31日前完成撥貸之微型企業，可獲得黑沃咖啡「手工粗陶馬克杯精品咖啡禮盒組」。 除鼓勵企業共同參與永續行動，臺灣企銀也主動關心中小企業面臨之淨零碳排壓力，自112年8月1日起，與工業技術研究院合作建立「淨零減碳輔導平台」，提供中小企業一站式碳轉型服務，由跨領域專業顧問團隊進行中小企業短、中、長期全方面淨零轉型診斷及規劃，輔導企業執行節能減碳改善措施，減輕碳焦慮、加速永續經營進程。
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