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房產新聞
產業新聞
房市交易量縮情況逐月趨緩，根據六都政府公布的9月份建物移轉棟數，出現4.4%月增幅，其中又以台北市交易量月增20%表現最佳，僅台南與高雄交易量持續萎縮。統計今(2023)年1月~9月的移轉棟數，六都交易量仍年減10.3%，為2019年以來最低，第4季市場又受到總統大選牽動，全年移轉量恐陷入28萬棟保衛戰。 由於缺工、缺料的狀況緩解下，各都會區出現交屋潮，六都9月份建物買賣移轉棟數達2萬1,083棟，較8月上揚4.4%，其中以台北市月升20%表現最強，新北市、桃園市、台中市分別有11.1%、10.8%與9.0%增量。台南市則跌幅最大，月降22%，高雄市也量縮9.3%。 進一步觀察發現，台北市士林區、內湖區與大安區都有70棟以上的增幅，為今年單月最佳表現。
新北市新莊、中和、五股、板橋與蘆洲都增逾百棟，桃園市受惠於平鎮、龜山與蘆竹區的交屋潮，拉抬整體交易走升。推估房市已回歸自用供需面，加上新青年安心成家優惠貸款方案上路，推動有購屋計畫的民眾加速決策。 統計今年以來的房市買賣，1月~9月份的移轉數合計16萬8,165棟，與去(2022)年同期相比仍少10.3%，為近5年來新低紀錄。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，房市量縮幅度自6月起已經逐月減少，但今年第4季面臨總統大選、全球經濟局勢等變數，市場存在觀望氣氛，交易量須審慎看待。 住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨認為，新青安貸款確實刺激購屋意願，不過總統大選牽動房市買氣，今年全年移轉數恐陷入28萬棟保衛戰，反而是政府「打房打住不打商」，以致不少投資人轉戰商用不動產，讓商用不動產市場活絡，近期有不少物件成交。 2023年9月六都建物移轉棟數變化，如下表：;
根據六都最新公告9月移轉棟數表現，六都9月的移轉棟數為2.1萬棟，年增15％且月增4％，是2023年以來連3個月年增率轉正成長，第三季六都的建物買賣移轉棟數為6.1萬棟，年增9％，並創下5季以來新高，以此趨勢推估2023年有機會超過29萬棟。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2022年下半年房市的市況低迷，因此買賣移轉棟數的表現較低，買賣移轉棟數已經連續3個月呈現年度正成長，不過對比過去動輒30萬棟以上的交易量，現在的房市表現不強也不弱，房市自用當道，全年有機會超過29萬棟。 9月台北市建物買賣移轉棟數2562棟，年增31％，第三季台北市移轉棟數6965棟，年增8％；新北市5304棟，年增29％，第三季新北市移轉棟數1.5萬棟，年增13％。 桃園市9月移轉棟數4023棟，年增10％，第三季桃園市移轉棟數1.2萬棟，年增8％；台中市4464棟，年增9％，第三季台中市移轉1.2萬棟，年增7％；台南市1958棟，年增11％，第三季移轉6302棟，年增12％；高雄市2772棟，年增持平，第三季8974棟，年增7％。 曾敬德表示，第三季移轉棟數呈現年增表現，主要2022年下半年房市交易低迷，第三季政策利空出盡，不過在許多政策的管控下，非自用的需求也明顯退場，整體市場呈現自用當道，政府的新青安貸款也協助年輕購屋人降低利息負擔，短期內房市變化應該不大，維持自用當道的穩定表現。
出口連12季衰退，各大預測機構紛紛下調台灣全年經濟成長率，雖然央行連續2季維持利率決策不變，但商用不動產未能延續上一季的熱度，第一太平戴維斯表示，2023年第三季大型商用不動產成交金額(單筆3億元以上)為154億元，季減率與年減率分別為72％與60％，寫下近20季以來的最低單季交易規模，合計前三季總交易金額為859億元，較2022年同期衰退26％，相當於減少300億元，2023年整年度商用不動產交易將面臨千億元的關卡戰。
整體交易動能萎縮下，科技業成為主力買盤，本季投入金額85億元，占比達到55％，商用不動產市場的前2大交易皆為科技業購廠，包括晶碩光學以30.4億元購置桃園龜山廠，以及日月光半導體以16.7億元向關係人購入高雄大社廠房部分產權，若從2023年前三季表現來看，單季科技業投入金額介於80億元至100億元之間，相較於製造業或其他產業，需求仍相對穩定。另一方面，隨著台灣內需消費市場回溫下，本季餐飲、食品與零售業購置廠房或廠辦的交易案增加，合計投入金額27億元，例如本土餐飲品牌八方雲集跟爭鮮，都罕見的在北台灣購置廠房擴大或升級中央廚房規模。
在產品方面，本季以廠辦交易82億元為最大宗，占整體交易53％，主要集中在桃園、新北與竹北等產業密集地區，其中指標建商在新北市新莊、三重與中和推出的新廠辦案，吸引同區域自用廠商購置，買氣熱絡，也顯示當地老舊廠辦升級以及使用型態轉趨立體化的趨勢越來越明顯。廠房則以48億元，占整體交易31％，名列第二；辦公室交易則呈現量縮，相較於上一季成交百億元的規模，本季辦公室交易僅24億元，主因為市中心缺乏大型商辦物件釋出導致交易量縮。 土地市場雖然充滿雜音，部分建商陸續清點手中土地庫存，將短期內沒有開發計劃的土地出售，包括遠雄建設以40億元出售台中北屯土地，華友聯與隆大皆陸續活化手中土地資產。但整體觀察，近期的利率止升，以及平均地權條例修法並未撼動自用住宅買氣，連帶使的土地市場有落底回暖的跡象，第三季大型土地與地上權交易金額達306億元，雖比2022年同期減少近5成，但比第二季小幅成長29％，多個縣市政府土地標售案買氣熱絡，包括桃園市政府7月土地標售，單場標脫86筆土地，總標脫金額達到127億元，國泰人壽更以20億元購入3000坪第二種產業專用區，持續加碼桃園不動產市場，高雄市政府第三季土地標售則是全數標脫，總標脫金額達到21億元。合計2023年前三季土地交易金額為706億元，比2022年同期減少53％。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然央行連續兩季利率凍漲，但出口與經濟下行風險將成為商用不動產市場上最大的不確定性，買方普遍維持觀望的態度，想等待經濟前景更為明確或者有價格誘因才會積極出手。保險業則在金管會規範下，在雙北市難以找到合適的投資標的，轉往主要都會區外，找尋具經營規模的投資機會，例如園區型廠辦或物流不動產，然而保險業投資動能退場所造成的動能空缺，專業投資機構、機構法人或家族投資機構難以完全彌補。 自用買方方面，同產業的營運表現出現明顯差異，科技與製造業無論在資本支出或者擴充產線都維持保守的態度，部分具備產業紅利者，在急單需求下，仍願意出手買入工業不動產，支撐甚至小幅推升工業土地行情，讓市場賣方對價格更為堅持，買賣價格認知仍需要時間的磨合。展望第四季，考量年底入帳時程安排，近期不少企業已陸續開始盤點手中閒置資產，預期接下來市場上可銷售物件增加，有機會帶動整體交易提升。
位於新北土城編定工業區內的土城區中山路全美綠能都更案，於9月27日核定，將重新打造為地上13層、地下4層符合現代化生產作業流程環境之作業廠房，都更處並爭取本案捐贈室內面積約211坪的公益設施空間作為「公共托育中心」，希望減輕職場父母育兒困擾及負擔，讓上班族群得以安心就業，預計2026年完工。 都更處指出，本案基地面積約1467坪，目前建物現況為2層樓，作為企業營運總部，考量更新前老舊廠房簡陋，仍可見早期工業園區設備不足及工安意識未完備之樣貌，且目前新北市廠辦空間有限，已無法滿足市場需求量。
都更處期望可透過都市更新重建汰換老舊廠辦，重新打造地上13層、地下4層符合現代化生產作業流程環境的作業廠房，未來可透過引進高科技軟硬體設備，進而吸引上下游廠商或具互補性的產業進駐，讓相關產業關係更加緊密，提升整體工業經濟效益。 都更處表示，現行都市更新容積獎勵多樣化且明確性高，全美綠能都更案即透過給予容積獎勵誘因，除提高申請銀級綠建築及銀級智慧建築雙標章認證意願，更捐贈約211坪的公共托育中心，並集中留設廣場開放空間及沿街式人行步道，提供公益空間、友善人行環境、增加景觀植栽及照明設施等，型塑友善優質的工業園區環境，預計2026年完工後將可創造高額產值。
城鄉局長黃國峰指出，多元都更是新北市近年力推的重點政策之一，包括一般都更、防災都更、危老重建、簡易都更及整建維護等，目前申請案量1340件，特別是市長上任近5年來多元都更核准量是以往核准量的4.8倍。 加上近年來新北工業區都更案量逐年提高，尤其土城區交通便捷且區位良好，為新北市產業發展重鎮，目前新北市工業區多元都更總申請案件計57件，申請基地總面積約46公頃，更新後總樓地板面積約79萬坪，其中土城工業區都更案件計22件，申請基地面積約16.53公頃，更新後預估可供約30.5萬坪的總樓地板面積，為新北工業區申請量最高，其次為三重區12件、再者為中和區8件。
花蓮縣政府剛公佈九月份不動產買賣統計件數為三百廿七件（見圖），較八月份三百四十五件略微下滑，營建、房仲業者觀察，受到大選逐日逼近，政策不友善及原物料、人力短缺加成本增加，消費者心態保守；從六月到九月，成交量為三百廿五件到三百四十五件，花蓮房市持續呈現成交量低檔狹福區間整理格局，此情形恐會持續到大選結束！ 進一步剖析花蓮房市買賣成交的商品樣態，兩房的產品大行其道，受到購屋者的喜愛，目前多數預售推案中，兩房產品幾乎都已完售，剩下的房型包括三房以上等仍有餘屋。在地建商說，兩房之所以大受消費者喜愛，除了地點外，兩房總價含車位約在六百到七百萬元間，三房含車位的總價則至少要一千萬元。對於首購族來說，先求有再求好，人生第一間房多數選兩房，除了房價少了至少三百萬，房貸負擔少很多，生活品質也影響較少。 剛公佈的九月份北花蓮五鄉市不動產買賣案件統計數字為三百廿七件、六百七十五筆棟數，較八月份的三百四十五件、七百廿八筆棟數，少了十八件，花蓮知名建商認為，目前買賣仍處於「低量價穩」格局。品牌連鎖房仲業者則說，目前房市仍受到大選、營造成本居高不下及升息影響，日前政府又宣布新版囤房稅即將明年上路，大環境對房市極度不友善，導致投資客幾乎縮手。
受到政府連續的打炒房政策影響，日前又祭出新版囤房稅明年要上路，全台及花蓮房市買氣大受影響，今年一到九月北花蓮五鄉市不動產買賣案件總計兩千七百七十二件、五千六百六十九筆棟數，而去年一至九月的買賣案件總計有三千兩百廿二件、六千七百卅八筆棟數，成交件數今年比去年減少四百五十件、一千零六十九八筆棟數，成交量萎縮約一成三。
國人買房預算有限制，小宅成為交易熱門，不少豪宅中、大坪數紛紛出現賠售消息，但北市卻有社區6年來轉手紀錄從來沒有讓屋主虧過錢！ 位於台北市東區SOGO百貨復興館周邊的新古屋「大安鼎好」，屋齡6年、總戶數36戶，建商推出中、大坪數落在33～73坪，今（112）年5月13、14樓高樓層有轉手紀錄，扣除車位單價分別為147.3萬、134.7萬元，帳面賺進805萬、320萬元。
全球居不動產情報室總監陳炳辰說明，當地所屬正東區核心地帶，社區走靜巷風格，也顯貴氣，而因東區店面市場不吃香，區域不動產風向轉往都更危老重建發展，新案身價都以單坪200萬元為地板價，更顯高價宅身價，該社區還在近150萬元的比價優勢，都讓早期入手更有獲利空間。 至於大坪數物件的買氣，陳炳辰分析，因為總價高，確實在當下的景氣不易見佳績，不少新案都是看得多買得少，資產族群亦趨保守不追高，會出手都是價位相對平實，此次討論的標的物就有此優勢，也多有豪宅轉手乃是社區行情。至於後況倒有望與整體環境一同走強，資產族群眼下在高價新案現場詢問度也見量體，投資兼多屋置產，或是買給子女兼為主要買盤。 l
充實營運資金，中石化 （1314）董事會通過於11月2日以公開底價方式，辦理5月12日通過之公開標售高雄市前鎮區經貿段五小段1地號及1-1地號2筆土地。中石化表示，高雄市前鎮區經貿段五小段1地號土地，面積2,124坪，底價新台幣15億3,990萬元(72.5萬元／坪)；高雄市前鎮區經貿段五小段1-1地號土地，面積2,362.51坪，底價新台幣17億1,282萬元(72.5萬元／坪)。 中石化全台擁有80幾萬坪的土地資產，近年加速部署石化、資產開雙核心發展策略。其中， 鼎越京華廣場預計2024年第二季進行1樓建構作業，2025年第一季進行上梁及帷幕工程起吊作業，2026年下半年辦理使照申請，目前並與潛在交易對象洽談銷售進度中。 此外，中石化目前板橋合資建案預計2025年第二季至第四季拿到使照，陸續認列入帳；高雄前鎮區的特貿五A配合政府開發，並持續委託戴德梁行進行土地出租招商，預計第四季前具初步成果。
中石化指出，苗栗頭份亦有山坡地的土地開發計畫。至於台南安順土地整治計畫預計2024年整治完成，該地土地價值約50幾億元，預計未來開發投資型不動產的機會比較大，只是時間要拉比較長。 海外資產開發部分，除緬甸Parami大樓目前已出租（共計出租5年），越南整合中石化和中工資源，透過越南轉投資公司CPTS投資BESVN，由BESVN主導相關案件評估及投資開發。目前與越南當地開發商洽談共同申請開發案件中，取得大型土地開發之工業區及新市鎮開發，以工業區開發延伸至新市鎮／住宅區之爭取，規劃目標鎖定北越河內、海防及北寧省等區域。
針對基泰大直工安事故，台北市政府都市發展局及台北市都市更新處日前召開「公辦都更範圍評估說明會」，依基地面積與開發強度提出4方案，25戶傾斜民宅住戶全數到場，不少人表示還需考慮，市府強調會依住戶意願決定重建方向。
都發局針對傾斜的94巷1弄1至9號等25戶召開「公辦都更範圍評估說明會」，說明公辦都更方式重建範圍評估，提出A區（傾斜民宅單一基地）2方案、A＋B區（傾斜民宅、東側鄰地）2方案。 若傾斜民宅單一基地，考量基地面積限制，除依都市更新容積獎勵爭取到42％之外，並以都市計畫變更方式爭取額外專案公辦都更30％，總計最高72％的容積獎勵。 若併同東側鄰地範圍重建，因基地較方整、面積較大，除都市更新容積獎勵爭取到50％、都市計畫變更爭取額外容積獎勵30％，另再加上《土地使用管制自治條例》第80條之2的容獎20％，總計可爭取到100％的容積獎勵。 住戶3共識 會中住戶針對更新前後的價值、不同基地範圍方案的估算、公辦都更時程以及都更前後需要負擔的成本等提問。有住戶表示還須確認相關的利弊得失，也有住戶認為要瞭解其他建商的重建方案後才能決定。 不過，多數住戶有3點共識，包括重建速度越快越好、不論是市府或建商的重建方案，都要選擇最有利住戶的方案，及盼各單位互相尊重。
都發局局長王玉芬表示，北市府依法進行評估，並保障住戶權益，且尊重住戶意願，無論最後選擇由市府或建商重建，均全力協助。 此外，若住戶願採公辦都更方式進行重建，北市府表示，將由台北市住都中心擔任實施者並公開徵求出資者、擬訂事業計畫及權利變換計畫，且以最快速度辦理審議程序及申請建照，讓受災住戶可以盡早重建家園。
建商針對內政部提出預售屋信託擔保機制的三大精進作為，表態支持保障消費者購屋權益、落實專款專用，但也直言，限縮運用範圍、限制動支價金時間點，恐將加重建商資金壓力。至於建案土地或地上物被法拍時，買方擁有優先受償權，這一點銀行未必會同意，即使同意，也將使得借款人面臨被追加擔保品、降低貸款成數或提高利率等不利條件，最後中小型建商將難以生存，消費者選擇性變少，是否為消費者之福，還在未定之天。 業者指出，預售屋履約擔保機制分為五種，內政部討論聚焦於不動產開發信託，通常信託財產包括有三大類，即興建資金（含建商自有資金、銀行融資款項、預售收入、代銷費用等），及土地、在建工程；至於價金信託，信託財產則為預售收入。後者價金不能支付代銷業者服務費和廣告費，理所當然，不過前者包括有建商自有資金，若不能支付代銷費用，應屬不合理，更將提高業者資金壓力。
另外，內政部擬限制動用價金時間點至地下室開挖或出土，建商指出，若預售收入被鎖到地下室完成甚至是完工，形同實質禁止預售，直接衝擊中小型建商資金斷鏈，甚至讓原本財務體質良好建商面臨資金調度困難風險。 另外，建商指出，銀行通常會主張第一順位抵押權，因此內政部應與金管會、銀行公會取得共識，否則銀行若只有第二順位，以後建商融資不是被面臨被追加擔保品，就是利率被提高、成數被降低，相對提高資金成本，不利中小型建商生存，最後形成大者恆大的寡占局面。
現代家長若抱持著讓孩子贏在起跑點，買房時會將學區列為考量的因素之一，「學區宅」即指該物件的位址鄰近明星學校範圍，即使現在少子化嚴重，明星學區「學區宅」的房價仍比一般學區來得高，《DailyView網路溫度計》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統整理出3年內（2020年8月25日～2023年8月24日）台北市網路討論聲量最高的「10大小學學區宅」。新生國小、金華國小、敦化國小，3大明星小學周遭房價超級搶手，住宅單價每坪竟已突破百萬大關；專家建議，鄰近哪些學校並不代表該屋隸屬該學校的學區，民眾若有挑學區讓小孩就學的需求，購、租屋設籍前一定要注意是否為正確的學區地段，有時隔一條街就是不同的學區，因此必須事先做好功課，特別留意設籍時間與學區範圍，以免花了辛苦積蓄購屋，孩子卻沒擠進中意的學校。
No.10 忠義國小 忠義國小配合台北市政府的EOD計畫，是全台首例結合捷運局與社會局打造一棟學校與社區共融共榮發展的共構大樓，未來學校旁邊就會有捷運站出入口、社福大樓、以及學校的教學大樓，其中的設施包含體育館、圖書館、托嬰中心、日照中心、社區廚房等，預計於2025年完工啟用，且因應少子化趨勢，忠義國小也將轉型為蒙特梭利實驗教育學校，未來周邊房價受到矚目，「少子化在都會區減班只會更明顯」「少子化本就該有應對措施，再搭配上居住問題的處理，兩全齊美」。
No.9 芝山國小 它是台北市第一間將日照中心納入校園的小學，由於受少子化影響，學生數減少一半，騰出不少閒置空間，於是利用4間教室的空間、合起來將近90坪，預計服務30多位65歲以上輕中度失能長者，孩子也能學習和長輩相處及自我保護，但也有多數家長憂心恐影響校園安全。 不少網友紛紛議論「家長要的就是學區房價不要跌」「好學校旁邊的好房消失，房價跌了怎麼辦」。
No.8 長安國小 位於中山區，附近1年房市交易量超過300件，由於該小學施行雙語實驗課程，部分課程採用全英語授課，有不少家長看中學校培養孩子語言與國際素養的能力，加上周邊住宅均價約73萬7,000元，房價相較其他學區親民，因此吸引不少家庭在此區購屋，「長安國中小變成雙語」「我買得起更好的，不過我設定學校是中山大同，持有蓬萊國小。長安國中小。」 No.7 東新國小 座落在南港區，也是台鐵、高鐵與捷運共構規畫區，交通便捷，具有相當良好的生活機能。東新國小在2017年成為全台北市第一所雙語課程學校，每年招生都額滿，是炙手可熱的明星學校。有房仲分析，「會換屋至此區買方多是口袋相對較深，因此學區上不少是傾向私人機構的雙語學校」。
No.6 新生國小 這間以雙語教學最受家長青睞，加上有大安森林公園加持，挾學區、公園的地利效應，周遭住宅單價高達114萬6,000元，許多「現代孟母」為了搶到明星學區的入場券，都積極想購入該區的物件，「大安區主要目標是北教大附小、新生國小，這個區域不太好找，不是大坪數爆預算」「買新生國小學區＝東門捷運站旁的房子」。
No.5 東門國小 鄰近台大醫院、中正紀念堂、國家音樂廳以及外交部等政府機關，中正區文風鼎盛，周邊生活水平高、機能充足，向來都是北市高房價之區塊，不少大樓銷售時會這樣形容「位在信義路上，鄰近捷運東門站，擁有東門國小、金華國小、中正國中的學區優勢」、網友討論「中正國中、台北市立教育大學附設實驗小學、東門國小等明星學區，周邊有許多公家機關，堪稱台北市少有的優質區段」。
No.4 金華國小 可說是大安區的傳統名校，以金華國小學區來說，未來還可望就讀同屬明星學校且為升學常勝軍的「金華國中」，而原本就屬高房價的大安區，在優質學區助攻下，更讓門牌身價鍍金，金華國小周邊住宅近一年共有108件交易量。網友說，「大安金華國中小學區，不少20坪以下的預售小宅，成交單價都落在150萬元起跳，而且只要有小坪數中古物件釋出，只要價格合理，詢問度都非常高」「中正金華學區最近找不到什麼低總價的了」。
No.3 博愛國小 位於信義計畫區，校園首排多為平均房價格穩定的豪宅社區，外圍的中古公寓屋齡雖高，但因區段供給不多且具重建商機，房價保持平穩，近1年周遭住宅單價達91萬6,000元。網友評論，「機能SSS等級的，學區博愛國小、興雅國中，市場虎林市場跟永吉市場，不喜歡傳統市場的還有愛買，近捷運永春站」「學區人口密度很高，居住起來比較阿雜，有錢我也要住在博愛國小旁那」。
No.2 敦化國小 「敦化國小、敦化國中」雙敦學區的效益讓不少父母們搶進此區，敦化國小周遭住宅單價近1年已突破百萬大關，高達102萬元，不少人買進學區小宅，主要目的還是搶占學籍，加上具備小巨蛋與南京復興生活圈，居住機能成熟，還有許多金融商辦，不管是自住自用或是投資出租兩相宜。網友認為，「台北的學校跟學區不是其他地區能比的」「雙敦套房很稀有都會溢價成交」。
No.1 中正國小 名氣、學風排名愈往前的學校，房價高得驚人，從房仲業者的觀察指出，2021年1月至10月的額滿國小，交易量前10名的房價漲幅，以中山區中正國小上漲9％位居第一，2020年每坪行情為74萬6,000元，到了2021年便已突破8字頭，來到81萬3,000元。「如果是把明星學區宅當1種投資物件的話還可以」「學區國小很好的話，那學區的國中可能也不會差到哪裡去」。
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