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房產新聞
產業新聞
行政院院會2023年10月5日通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第5條之1修正草案，將函請立法院審議。內政部表示，為利公私合作及推動危老重建，這次修法明訂公有土地及建築物，除已有合理利用計畫、或公有土地面積達重建計畫土地面積5成以上、或公有土地面積比率達重建計畫範圍3成以上且重建計畫範圍符合更新單元劃定基準者等3種情形外，應一律參加危老重建。另也新增排除適用土地法等公有財產管理規定，將大幅提升公有財產參與危老重建效率，以保障國人居住環境安全。
內政部說明，依規定危老重建的推動，須取得計畫範圍內全體公、私有土地及合法建築物所有權人同意，但現行危老條例並未像都市更新條例第46條訂有公有土地及建築物應一律參加的規定，當計畫範圍內，若有公、私土地及建物夾雜的情況，公有財產受限於財產管理規定，必須依土地法、國有財產法、預算法及地方公有財產管理法令等程序規定，辦理時程冗長，影響整體危險建物與居住環境更新改善的推動時程，因此，這次修法新增公有財產除例外情形，應一律參加危老重建，並排除其他公有財產管理規定等。 另為保留公有財產參與的彈性，這次也明定公有財產參與危老重建方式，可依協議合建、標售、專案讓售或其他法令規定來辦理，倘若公有財產管理機關採協議合建方式來參與危老重建，因涉及重建前後土地及合法建物價值等計算，公有財產管理機關應委託不動產估價師就公有財產價值進行查估，並循各該公有財產價格評估審議機制的程序，與起造人協議重建分配的比例，以利實務推動及執行。 內政部指出，這次修法將積極與立法院朝野各黨團溝通協調，期盼社會各界支持，儘速完成修法，加速推動公私共有土地及危險老舊建築物重建。
配合都更及危老重建政策，金管會昨（5）日宣布對金控銀行旗下14家資產管理公司（AMC），鬆綁「墊款可排除在銀行法72-2不動產放款三成『天花板』限制之外」等三大放寬。估算目前14家AMC共計墊付227億元 ，尚有1,600億元活水可投入。 金管會鬆綁AMC三大業務，一、准AMC僅擔任都更危老的諮詢顧問，二、准AMC出資參與公辦都更案，這兩者都需在AMC不擔任實施者或起造人情況下，三、辦都更計畫前的墊付款可免計入「銀行法」第72-2條不動產放款30%限額內。 金管會鬆綁AMC承做都更危老業務 金管會鬆綁AMC承做都更危老業務 此舉讓AMC資金運用更有彈性，也可協助推動公辦都更案，對政府推動都更危老更有助益。目前有14家金控或銀行轉投資AMC，6月底整體AMC墊付款是227億元、僅占AMC淨值87%，墊付款上限是淨值七倍為限（6月底淨值七倍是1,820億元），墊付款免計入不動產放款限額後，AMC資金運用空間更大，計算下來，尚有1,593億元活水投入。
過去AMC是專門處理金融業的不良債權，但隨金融業愈趨健全，不良債權（NPL）大減，讓AMC業務萎縮，隨後AMC透過銀行公會提出建議，以AMC處理不動產專業可搭配政府推動都更危老，因此過去三次鬆綁AMC業務。 銀行局副局長童政彰說，這次再度鬆綁AMC也是沿此政策思維。他說，目前AMC可做都更危老的墊付款、擔任實施者或起造人時可注資（類似投資），這次再新增AMC可扮演都更危老諮詢顧問的角色。 主要有三大鬆綁： 一、AMC不需擔任都更危老實施者或起造人時，也准許AMC僅做都更危老案的諮詢顧問。 童政彰說，過去AMC擔任都更危老案實施者或起造人時，等於從頭到尾負責該案，但有業者反應不想參與整個都更流程，因此鬆綁可只做諮詢顧問，不需從頭到尾都參與。 二、AMC擔任都更危老實施者或起造人時，允許注資該案；這次再放寬，若不擔任實施者或起造人時，AMC可注資公辦都更案。三、AMC參與都更危老前的三大項墊付款，均免計入不動產放款限額30%額度內。 童政彰解釋，銀行辦都更危老之前的授信業務，包括規畫設計費、實施者購置更新單元內建物及其土地持分價金、和實施者辦理容積移轉這三項，本就不計入不動產法定限額。
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」上路至今超過五年，已成為多數建商整合重建的熱門選項；根據內政部都市更新入口網統計，截至八月底，全國受理危老案件數達三九五○件、已核准三一八○案，以台北市最積極、台中市次之，平均一個核准案的基地面積約二二○．二四坪。 台北市累積一○四三案提出申請，已核准八六一案、平均一案核准基地面積約一八八．一八坪，也是唯一申請數量超過一千案的縣市。 其次是台中市核准了五九四案；第三至六名依序為新北市的五一六案、台南市的三○五案、高雄市的二六五案及桃園市的一五二案。至於平均一案核准基地面積最大的是高雄市、約三○七．九一坪。 根據住展雜誌調查，近幾年房市熱區的新竹縣市，也掀起一波重建推案熱潮，今年前八月，新竹縣市透過都更、危老途徑重建的新案有十三個，合計推案金額達一九三億元，較去年大增三倍，創下歷史最大量。 第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，全台屋齡逾三十年的老舊建築物超過四百萬戶，相較全國危老申請核准案件僅有三一八○案，比例相差懸殊；危老的時程獎勵目前為二％，二○二五年時程獎勵將落日，推動老屋重建需要提供更多的助力及誘因。 丁玟甄表示，行政院修法明定未來公有土地與建築物，除特定情況，一律參與危老重建，應可藉此提升公有財產的重建效率，也有助於擴大危老基地的申請規模。
2025年台灣65歲以上人口估將超過20%，邁入超高齡社會，且國發會推測，明年起75歲以上人口每年增加10萬人以上，照護、醫療宅議題受矚目。房仲業者盤點桃園林口長庚等6大醫院周邊房市，發現在疫情前後，林口長庚房市交易量逆勢成長25.8%，在房價部分，聖保祿醫院房價近一年更是成長60.8%，相當驚人。 「林口長庚醫院」周遭成交量與疫情前的2019年相比成長25.8%。有巢氏房屋林口A8文興加盟店長吳怡箴指出，周遭商圈成熟，鄰近機捷重劃區和龜山轉運站，是桃園近年房市火熱地區之一，周遭中古屋屋齡多超過20年，平均單價35到45萬，較雙北市相對親民，加上醫護、鄰近華亞科學園區就業人口，醫療資源優勢也吸引不少退休族，讓林口長庚周邊房市供不應求。
聖保祿醫院物件供不應求 房價漲幅衝破60.8%
有巢氏房屋桃園陽明公園加盟店東張世宗表示，「聖保祿醫院」緊鄰桃園火車站、擁有桃園最大的陽明運動公園，加上聖保祿醫院增建即將完成，還有台鐵、機捷、桃捷三鐵共構的交通優勢議題，帶動周邊房價較疫情前漲幅高達60.8%。周邊物件屋齡大約15-20年、每坪平均單價22到36萬左右，多為兩到三房的房型，通常越接近火車站越貴，便利交通吸引通勤族置產。 ▲聖保祿醫院新院即將落成，提供當地更多醫療量能，未來三鐵共構將可服務更多民眾。 （圖／永慶房產集團提供）
重點發展、醫療資源充沛 部桃醫院房價漲幅達57%
「衛生福利部桃園醫院（簡稱「部桃」）」房價在疫情前後漲幅達57.1%。有巢氏房屋桃園龍安加盟店東邱世傑分析，部桃是桃園縣最大公立醫院，加上離桃園市中心近吸引通勤族，雖鄰近台鐵軌道，但台鐵預計在2030年完成鐵路地下化，後續發展可期。周邊物件主要為20年以上的華廈，坪數介於35~45坪間，每坪平均單價落在20到25萬左右，以在地換屋族群居多。永慶房產集團研展中心副理陳金萍也提醒，多數大型醫院周邊商圈發展早，後續公共設施、交通、甚至學校等建設，會讓商圈呈現不同優勢和風貌，民眾如有相關的住宅需求，建議要多比較、實地走訪，才能做出最適切的購售屋決策。
2大商仲本月3日、4日接續公布第3季商用不動產季報，針對土地交易市場，仲量聯行指出，即使受《平均地權條例》新法影響，整體住宅開發仍具韌性，戴德梁行認為今年第4季將是年度土地交易金額是否突破10年新低的保衛戰。 Q3土地交易成長 關於土地交易表現，仲量聯行指出，全台第3季大型土地交易達393億元，交易額及季成長率均創今年最高，交易量也逐季上升。其中以桃園市交易最熱絡，交易額200億元，占全台一半，而桃園市、台中市為建商主要布局城市。 戴德梁行認為，第3季土地交易量雖擺脫前2季的低迷，但仍遠低於近10年單季485億元的平均交易量，可見土地市場仍處觀望期，建商挑選優質土地投資的方向不變。 全年交易難破千億大關 至於第4季土地交易表現，戴德梁行指出，交易金額恐將面對是否跌破10年新低的保衛戰，因第4季目前尚無大規模的指標性土地標案，加上總統大選及國際政局不穩的因素，預期第4季交易金額恐難突破200億元，全年交易突破千億元大關的難度極高。
仲量聯行：鎖定地段看漲區、招商案
針對建商動向，仲量聯行分析，住宅用地交易占39％，仍占市場大宗，買家以開發商占51％最多，顯示即使受《平均地權條例》新法影響，住宅開發仍有市場韌性，開發商針對地段看漲區域仍長期佈局，持續買進土地存貨。而公部門招商案逐漸回溫，板新站聯開案簽約建立市場信心，因此區位佳、招商條件合理的案件仍受業者青睞。
戴德梁行：捷運聯開案是布局良機
戴德梁行分析，住宅地價仍溫和上漲，不過國際升息趨勢未停，因此建商減緩土地儲備量，改採以目前營建成本為基礎評估都市更新及捷運聯開案的穩健策略。此外，捷運廈安站、中正紀念堂站將陸續截標，捷運中和站及連城錦和站也將於近期公告招商，將會是明年建商趨避風險下，積極回防雙北、隨捷運布局的良機。
最近台塑集團4600位員工全部動起來，因為敦北起家厝屋齡近50年，即將進行都更，因此全部員工都要搬進內湖新總部，而原來的總部要蓋地上22層、地下5層的複合式大樓，粗估都更利益高達800億元！ 辦公用品裝箱打包，排隊準備推上貨車，這台剛走，下一台馬上開進大樓車道，像是接力賽一般，農曆民俗月剛過，台塑集團4600位員工馬上動起來，啟動搬家大作戰。
民視記者 鄭筑勻：「方正的水泥牆面，帶有樸實復古風，台塑大樓座落台北市敦化北路上，接近50年時間，現在要搬家並辦理地主自辦都更，預計最快2028年完工。」 台塑敦北起家厝都更 預計10月下旬全員遷至內湖新總部 台塑敦北起家厝都更 預計10月下旬全員遷至內湖新總部 不動產企研室執行總監 徐佳馨：「因為地主和產權相對比較單純，所以速度上面算是非常快，那未來來說的話，我們預計總金額應該會落在800億，他目前也會是全台最大的，地主自辦都更案。」
這一趟搬家，要進駐內湖T‧CBD園區的三棟商辦，合計近3萬坪，其中台塑、南亞位在A1大樓，台化、台塑在A2，台塑企業總管理處、台塑越鋼則在A5，總裁王文淵，以及王瑞華、王文潮、王瑞瑜等常委，也將進駐A5大樓最頂樓，預計10月下旬搬遷完畢，全員將在內湖新總部，迎接新生活。
基泰建設北市預售案「基泰大直」，先前發生重大工安意外，因營造商施工不慎造成多處民宅下陷、傾斜，市府事後也決議拆除鄰近老舊建物，並朝公辦都更方向前進。然而，在意外發生後，基泰建設也宣布兜售位於北市精華地段的「基泰忠孝」大樓，被外界視為籌措重建資金。昨（4）日基泰建設公布該大樓以125億元賣給李姓自然人，為今年最大宗商用不動產交易案，如今該位神秘買家的身分也隨之曝光。
基泰忠孝大樓位於北市忠孝西路一段上，為地上37層、地下6層的商用複合式大樓，更是台灣商用不動產市場的指標大案，座落位置旁邊就是台北車站、匯聚五鐵交通，地段可說是相當精華，該大樓提供多元商務服務，包括整合商務、住宿辦公特區，也提供會議展場等服務。如今基泰忠孝以125億元整棟售出，買方為李姓自然人，與基泰並非關係人士。
根據《東森新媒體Ettoday》報導，傳出買家是東霖開發建設董事長、吉璘地產開發負責人李承晉，人稱「桃園賓利哥」，同時也是桃園大竹獅子會第六屆會長；建商人士透露，他早期以代書起家，後續則專營工業用地買賣，在桃園工業地產不景氣時，利用買斷、拍賣取得工業用地後，分割出售賺取利潤。 「基泰忠孝」整棟125億賣了！神秘買主「桃園賓利哥」身分曝光 李承晉豪砸125億元，買下基泰忠孝整棟大樓。（圖／翻攝吉璘地產開發有限公司官網） 據了解，李承晉雖然出身代書，但對地產界有濃厚興趣，早期透過仲介大案交易起家，之後則自己出手買斷投資再轉手，為自己攢下不少資金，他出入皆以名車賓利代步，也因不動產交易結識不少桃園在地建商，包括宜雄建設、卓悅建設均有深厚關係。
中華工程競標政府公部門標案，再度進帳一筆，由中華工程邀集合勤健康事業、元宏聯合建築師事務所、都市更新研究發展基金會、宏大不動產估價師、富鴻網及廣懋材料科技等團隊，5日與國家住都中心簽訂「新北市板橋區公館段956地號等14筆土地公辦都市更新案」，計畫斥資20億元開發為24樓的全齡住宅大樓，預計2028年完工；這也是中工轉型房地產開發商，轉戰競標政府標案之後，得標的第三筆公部門標案。 中工近兩年在公部門房地產標案大有斬獲，繼簽下新北樹林公辦都更案，北市水源二、三期整建住宅公辦都更案「城南水源」後，5日再簽下板橋福利站公辦都更案。
中工董事長周志明表示，板橋福利站案將規畫興建地上24樓、地下4層的SC結構建築物，做為住宅、共享空間、零售商業等使用，住宅部分規劃約197戶，坪型設計以1至3房約20至43坪區間。建築設計上引入ESG、循環經濟，並透過彈性空間設計，創造共享、共學、共樂之互動環境。 板橋福利站公辦都更案基地面積868.78坪，為響應2050淨零碳排路徑，新的建築將達「R-BERs新建住宅效能標示1級」的標準，同時取得綠建築黃金級、智慧建築銀級與耐震標章，打造出兼具生態、節能、減廢、健康、安全、智慧的優良建築。
國內REITs發展20年，卻面臨檔數越來越少、甚至被清算的窘境，金管會決定出手協助。信託公會指出，「強化REITs法規管理」是2020年金管會推出信託2.0的重要措施之一，這次針對REITs管理、實務發生的問題進行相關法規修改，已獲金管會核備，新規將以往的法規漏洞一一防堵。 REITs在國外是個熱門退休投資商品，2021年新光一號REITs市場派透過受益人會議臨時動議，解任不動產管理機構，最終在今年清算下市，透過法令灰色地帶為REITs基金運作帶來重大影響。
信託公會秘書長呂蕙容說明，這次修正REITs自律規範重點有六項，主要針對實務上REITs投資人對受益人會議處理程序的質疑等相關爭議進行修正。一是增訂不得在受益人會議以臨時動議提案的議案類型，及受益人會議重大議案的範圍，包括不動產管理機構的委任、終止委任及報酬的調增，其他專業機構的委任及報酬的調增，避免這些重大議案僅以臨時動議方式決議，可能造成基金運作受影響。二是不得以書面方式召開受益人會議的議案類型，如不動產管理機構的委任、終止委任，這類對受益人會有重大影響的議題，必須以親自出席方式進行意見陳述與討論；三是修正信託監察人之權限範圍及不適任解任機制等規定。信託監察人得以自己名義為受益人，為基金訴訟上或訴訟外的行為，但以下五項不行，即解除受託機構的責任、變更或終止本信託契約、同意受託機構的辭任、解任、指定或聲請法院選任新受託機構、本基金的委任律師、股務代理機構及不動產管理機構的選任及解任等。 四是增訂受託機構暨不動產管理機構得收取績效報酬之規定、承租行為納入控管關係人租賃交易態樣一併規範等；五是增訂現金流量表，以加強REITs會計報表之揭露事項；六是考量因應疫情及數位環境變遷，新增視訊方式召開會議規定，提供多元化會議形式之選擇。 呂蕙容指出，沒有信託監察人的REITs，持有3％的受益權人可提案要求受託機構召開受益人會議，若受託人仍不召集可報請主管機關許可後，自行召集受益人會議。
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