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房產新聞
產業新聞
一個地區的消費力強弱，可以從店面租金觀察起。永慶房屋盤點台北市店面租金實價登錄資訊，一窺12行政區的消費力。其中，大安區店面每坪租金在3,000元以上的案件占比高達58％，是台北市消費力最強勁的行政區之一。而萬華區的店面租金行情則呈現兩極的局面，店面單坪租金介於1,000-2,000元的占比為44.7％，但是受到西門商圈的影響，超過5,000元的占比也高達36.8％。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，大安區是台北市重要的商辦、文教中心，商業活動熱絡。台北市眾多著名的商圈如：東區商圈、永康商圈、大安商圈、通化夜市、師大夜市通通都坐落在大安區。大安區除了有眾多上班族之外，亦有龐大的學生族群支撐起在地消費力，讓大安區成為台北市消費力最強勁的區域之一，連帶使當地的店租行情向上攀高。大安區成為台北市店面租金最昂貴的地區，並不令人意外。
另一個值得注意的是，萬華區的租金行情帶出現明顯M型化的現象。萬華區的主流店租帶為每坪1,000-2,000元，占比為44.7％，但同時亦有高達36.8％的每坪店租金超過5,000元以上，占比是台北市12行政區之首。細看每坪店租金超過5,000元以上的交易紀錄全數都落在西門商圈內，可說是台北市含金量最高的商圈之一。陳金萍表示，西門商圈是台北市歷史悠久的流行商圈，該地矗立各式電影院、戲院、百貨商場等，而1961年中華商場的出現，更讓西門町成為全台最重要的商業娛樂中心之一。雖然西門町一度因為台北都市發展重心東移而風華漸衰，但在台北市政府以及民間單位的協力下進行商圈改造、設立行人徒步區後，當地充沛的青少年文化、特色潮流商店，再度吸引眾多年輕族群、觀光客，甚至是國際旅客造訪，讓西門商圈再度煥發活力。 陳金萍指出，近幾年來西門町的店面市場上，不乏出現店租創下成交高價的紀錄，在在證明西門商圈重返繁華的跡象。此外，西門商圈未來隨著「西區門戶計畫」各式大型開發案的陸續到位，有望持續向上發展，綻放更多商業活力。
今年北台灣新屋推案量恐跌破兆元，而今年全台前八月買賣移轉棟數19.11萬棟、年減13.2%，房產專家分析，與上一波不動產市場由多轉空相比，兩次市場同樣是量縮格局，不過因結構已不一樣，量縮意義也不同。上次是斷崖式急縮量形成價跌，這次量是緩步下降，對房價撼動不大。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，上一波2009年金融海嘯與這一波新冠疫情，全球都歷經量化寬鬆（QE），而這一次熱錢是上一波的三倍。雖然都是實行QE，且同樣房地產都是量縮格局，不過兩次的結構不同、量縮的意義也不一樣。 葉凌琪指出，第一個差異，是上一波實行QE時，當時全球經濟並無通膨，這次則有通貨膨漲，反映在股市，上回美國道瓊指數來到1萬多點，這次是3萬多點，而台股這波也曾衝上18,000點。
第二是，上一波房市量縮是斷崖式急縮量，2013年高點37.18萬棟，2014年還有32.05萬棟，2015年量縮至29.25萬棟，2016年就只有24.53萬棟，短短幾年從高點至低谷量縮達34%。而這次2021年高點有34.81萬棟，2022年31.81萬棟，今年估達28.3萬至29.3萬棟，高低點量縮在16%至19%，交易量呈現緩步下跌。 葉凌琪表示，綜合兩次結構差異性，以及現在還是相對高通膨情況，且房貸利率仍是2.1%相對低水位；雖然建商推案量萎縮，但高通膨、低利率、房市交易量緩步下滑，讓目前房價很難下跌，價格難以撼動。
住展雜誌調查，今年第4季北台灣有不少指標新建案規劃登場，合計新推案量破2,000億元。但房產專家表示，今年前九月北台灣純住宅新推案量不到7,000億元、年減22.1%，即使第4季指標新案傾巢而出，今年全年北台灣住宅推案仍恐跌破兆元大關，是近六年新低。 第4季有總統選戰，加上囤房稅2.0版送交立法院等干擾，住展雜誌盤點第4季北台灣規劃進場的新建案，初估達2,069億元，以台北市逾1,200億元最多，其次為新北市580億元，桃園市有280億元。
近六年北台灣新建案推案量
住展雜誌企研室經理成采錡分析，第4季北北桃合計有超過2,000億元新案計畫登場，但案量不及去年同期3,500億元，量縮四成，雖然房市回歸剛需自住盤，但因選戰、打炒房政策等影響，建商推案動作有所保留。 調查指出，北北桃均有指標大案；台北市以總銷450億元的「台北之星」最大，隨著新光三越Diamond Towers開幕，建商計劃同步開案。 另外，總銷各達120億元的「士科大院」、「中山麗池」，以及總銷100億元「豐基皇居」也在籌備中。 新北市大案是總銷250億元的「都廳大院2」；馥華建設位於土城、總銷100億元「馥華之丘－四季」也將登場，總銷50億元「甲山林市政官邸2」將開案；桃園以總銷120億元「宏普序時代」最具指標，龜山「允將A7二期」、中壢「和發水慕白」也在規劃中。 成采錡表示，今年前九月北台灣純住宅新屋推案量達6,982億元，較去年同期8,970億元，減少22.1%，若加計第4季北台灣將登場新案估達2,069億元，今年北台灣新屋推案量恐不到兆元。 成采錡指出，去年一手屋房市雖有疫情影響、《平均地權條例》修法干擾，但北台灣預售、新成屋推案量仍達約1.25兆元，若今年案量失守兆元關卡，將是近六年來首度跌破兆元大關，案量恐是近六年新低。
今年台灣房市在升息、平均地權條例修法、央行限貸令…等多重利空下，六都前九月的建物買賣移轉棟數竟僅年減10.5%，讓不少人疑惑，房市買氣不是很差嗎?怎會量縮幅度這麼小?而且，就在「新青年安心成家房貸」8月1日上路後，房市買氣攀升訊息更是頻傳，六大直轄市建物買賣移轉棟數竟連三個月出現年增，許多業者紛紛喊著買氣回來了，但真實狀況真是如此嗎? 對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，內政部所公布的建物買賣移轉數據具有「時間落差」與「數據出現虛胖」、「缺乏預售交易資訊」等三大缺失，並不能具體反映市場的全貌，如果民眾不了解或是不注意，就可能對現況買氣產生誤判。
目前的回溫訊息有很大可能是近年推案量大，新屋交屋所導致，並非代表買氣還很不錯，民眾需多留意。 首先，以「時間落差」來說，因為房市交易從買賣到過戶需要時間，加上行政作業等需求，往往政府所公布的資訊都會有所遞延，例如:房市8月的買賣移轉數字，呈現的其實是7~8月的交易市況。其次，以「數據出現虛胖」來看，全國建物買賣移轉量中包含不少建商交屋的數據，而這些交屋數據代表的是2~3年前的交易與目前市況根本無關。因此，如果民眾想了解成屋市場熱度如何，將買賣移轉量扣除所有權第一次登記棟數，才會較為客觀。以今年前八月全台建物買賣移轉棟數達19萬1117棟來說，如果扣除第一次登記棟數8萬8797棟，實際交易只有10萬2320棟，不僅比去年同期的13萬7936棟衰退26%，還是2017年以來、近七年的新低量，成屋市場買氣其實比很多人想像的來的差，並非如買賣移轉棟數呈現出的「買氣量縮僅一成」。 再者，「缺乏預售交易資訊」更是一大缺失，買賣移轉棟數計算的是新成屋及中古屋，預售屋並不在計算的範圍中。
很多人認為今年打炒房政策一波波，加上升息等因素，預售屋交易應該會更慘烈，但是實際上，今年1~7月的預售屋交易量卻高達5萬4473件、年增3.6%，而且，總銷金額8575.3億元，也年成長7.3%，顯示預售市場在經歷去年下半年的低迷後，今年有點利空出盡的意味，民眾已逐漸能適應種種的利空，導致預售屋交易量能雖仍低迷，但已不再大幅萎縮探底。
據CCIM（台灣不動產投資協會）最新調查，今年第3季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為105.88點。較前一季上升5.45點（2023Q2：100.43）。 本次調查中，總體經濟、土地開發、店面、辦公室等四項指標，較第2季皆全數上升；其中店面「偏向保守」，總體經濟環境、土地開發和辦公室「偏向樂觀」。信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為119.82點，相較前一季上升12.84點（2023Q2：106.98）。 CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延指出，隨著各大央行升息利率接近頂峰，後續對升息看法也逐漸趨緩，在投資與總經的整體信心上已漸漸復甦，總體經濟環境、土地開發和辦公室「偏向樂觀」，在營造整體健康的環境下，ESG議題因應趨勢將更被重視，往綠色金融的融資、投資兩大方向來努力，在開發市場的同時，能以資金做為淨零排放的支持力量，並降低對環境、社會可能產生風險的投資部位，達到共進的平衡。 信心居次的指標為「總體經濟環境」與「辦公室」，在本次調查中皆為104.73點，總體經濟方面，相較前一季上升0.95點（2023Q2：103.78），接近「持平」水準。 而辦公室則在接連兩季的下跌後，於本季觸底反彈，較前季上升4.15點（2023Q2：100.58）。信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為94.26點，為本次最低之指標，較上一季上升3.85點（2023Q2：90.41），仍維持在保守的信心水準。 另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為121.96點，較前一季下降5.08點（2023Q2：127.04），指數雖較前季為低，但仍維持在樂觀的信心水準。 而國內三大都會之土地開發信心指數皆呈上升趨勢。其中南部地區信心點數最高，為124.32點，相對前一季調查結果上升18.51點（2023Q2：105.81）；其次為中部地區，信心指數為121.62點，相對前一季調查結果上升11.15點（2023Q2：110.47）；北部地區信心指數為113.51點，較前一季調查結果上升8.86點（2023Q2：104.65）。 主持此信心指數調查的政治大學地政系林左裕教授表示，因美國升息力道逐漸減弱，對商用不動產投資報酬率的要求也隨之紓緩，投資及對總體經濟之信心也緩步上揚。而隨著國內各區域軌道運輸之發展日益成熟，輔以T-Pass 定額月票方案鎖定交通成本，在產業進駐的加持下，對中、南部及蛋白區的投資信心有極高的助益。 另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為104.90點，長期之信心指數為105.01點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資看法沒有太大差異。
高雄近年受惠建設利多，新案房價快速暴衝，讓新舊屋價差有拉大的趨勢，台灣房屋集團根據內政部實價資料統計，高雄5年內新成屋與中古屋價差，相比兩年前，每坪價差僅6.6萬元，從去年開始，每坪價差已突破9萬元，今年新舊屋價差來到9.2萬元，價差幅度為46%。 觀察價差最多的前五名熱門商圈，包括科工館、高醫商圈、武廟商圈、鳳山市區及三多商圈等，新屋均價3字頭起跳，中古屋則落在1字頭，平均價差從每坪11萬元起跳，價差幅度均超過5成以上。其中，又以科工館商圈價差18.2萬元最高，新屋每坪均價35.5萬元，中古屋每坪17.3萬元，價差幅度達一倍之多，等於買一間新屋，可以換買兩間中古屋。 台灣房屋愛河之心加盟店店長顏政豪表示，區域房價通常會從新案開始上揚，近年高雄建設利多豐沛推案量大，同時缺工缺料，帶動營建成本高漲，都讓新案房價快速暴衝，雖然部分熱區中古屋連帶補漲，然而力道未能追上新屋漲速，價差也因此明顯。 顏政豪指出，前五大高價差商圈，都屬於成熟商圈，區域發展早，住宅供給多以中高屋齡物件較多，房價相對親民，而這些區域機能發展成熟，擁有地段優勢，皆為高雄傳統購屋熱區，剛性需求旺盛，且因商圈開發飽和，如有稀有新案進駐，對買盤來說相對更具吸引力，成交價容易創出當地新高，拉大新舊屋價差幅度。 以價差最高的科工館和高醫商圈，多以老公寓、透天較多，新大樓供給少，科工館商圈，3樓以下3房老公寓總價約500~600萬元可入手，新大樓建案則主推景觀豪宅，房價相對較高，3房總價約要2000萬元起跳，新舊屋供給類型差異化，也是造成新舊房價落差大的原因之一，而像科工館預售大樓，目前成交單價已從4字頭起跳，商圈未來價差幅度，也可能再增高。
觀察價差較小的熱門商圈，包括農十六、高鐵、美術館特區、巨蛋商圈及高大特區，價差幅度均在5成以下，其中高大特區新舊屋單價僅差4.3萬元，為十大熱區中價差最小的生活圈。 台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高大特區屬新興重劃區，區內大樓屋齡輕，新舊房價基期較平均，加上近兩年受台積電議題，拉抬中古房價連帶衝高，也讓新舊屋價差更為縮小；另外像巨蛋商圈屬精華商業區，農十六、美術館則為豪宅特區，商圈地段精華、機能優，且商業區、豪宅物件抗跌性高，不論新舊房價水位都容易維持在高檔，這類高價商圈，新舊房價普遍落差不大。 李家妮說，買新還買舊，是購屋族買房難題之一，如挑選價差小的商圈，在同樣價格水平下，選舊不如選新；如為價差大的區域，相對之下，中古屋房價負擔較新屋來的輕鬆，更適合精打細算的消費者。
北市蛋黃區豪宅罕見釋出！土地銀行即日起至11月2日止，啟動第二次標售大安區「吉美大安花園」3戶物件，每戶底價約1.43億元，皆附屬車位，每戶約88坪，每坪單價上看160萬元，價格、坪數皆與前一次標售相同，預定11月3日開標。 土地銀行表示，第二次標售臺北市大安區大安路二段82號7樓、7樓之1及8樓，即「吉美大安花園」3戶，每戶總價約1億4,314萬元、坪數約88坪，車位單價為350萬元，不含車位每坪單價約157萬元。以外部建材而言，地上21層、地下4層的「吉美大安花園」住宅大樓為吉美建設、華鋼開發、新濠建設、李氏投資聯手打造，其建材採用SRC鋼骨結構搭配101大樓同級的新日鐵制震壁，針對風力與地震皆具備制震效果深受市場肯定。而內部配置該大樓共84戶、格局方正，單層各4戶，配備三座電梯，公設比約33％，其公設包括露天泳池、健身房、頂樓空中花園等，展現曼哈頓豪宅的高尚氣派。
此外，「吉美大安花園」除鄰近大安森林公園與東區商圈，距捷運大安站僅300公尺，附近學區更觸及建安國小、大安國中、大安高工及師大附中，可一手掌握商業、娛樂、文化、金融動脈，堪稱蛋黃區指標豪宅。 土銀自90年初即開辦都更融資業務，截至111年底，都更融資核准額度達1,740億元、縣市核定危老重建計畫融資額度422億元，已創造超過320個具備綠建材、安全結構的新社區，讓數十萬戶家庭享受安全、有品質的新住宅。另積極配合政府推動樂活養老與都更危老授信業務，並運用自有土地參與都更市場，因此獲配不少「都更分回宅」物件，此次釋出的「吉美大安花園」即是其一。為有效發揮國家資源效能，土銀在企業永續經營的道路上將持續前進，對整體環境、社會及經濟之正向發展扮演更積極的角色。
根據最新不動產交易統計，台南第3季土地買賣移轉1萬1792筆，與前季相較，土地交易筆數減少765筆，減幅為6.09%，而與去年同季（111年第3季）相較，土地買賣移轉筆數減少2396筆，減幅高達16.89%！ 另外，Q3建物買賣移轉6302棟，與前季相較，建物交易筆數增加888棟，增幅為16.40%，整體而言，土地交易量減少，顯示建商投資信心尚未恢復，降低購地意願。而建物交易量則為成長，且交易熱區集中在北區和東區。 Q3各行政區建物交易量前3名依序為北區896棟、東區771棟、永康區761棟，近期交易熱區安南區以714棟位居第4名，至交易話題「南科區域」（善化區、安定區、新市區）交易量合計僅464棟，其中善化區的交易量較上季減少61.37%，較去年同期減少26.94%，市況已較為冷卻，另外，本季建物第一次移轉2,276棟，與前季相較，增幅約為7.97%，與去年同季相較，略增1.07%。
輔以「新屋移轉佔比」觀察，112年安南區持續受惠於九份子重劃區提供充足建築用地，其新屋移轉佔比相對高且穩定，第3季新屋交易佔比約61.5%。而與去年同季建物移轉5610棟相較，建物買賣移轉棟數增加約12.34%。 台南市府地政局長陳淑美表示，因應平均地權條例修法，自112年7月1日始，預售屋及新建成屋即有讓與或轉售限制，針對預售屋、成屋之買賣定型化契約應記載事項亦已有修正，請業者確實遵守規範。
3年新冠疫情改變工作型態，也影響商用不動產市場行情。傾向維持在家上班的員工不願回辦公室，造成企業對商辦需求持續減少，英美等大都市商辦空屋率達到近20多年來最高。 英國《金融時報》報導，美國紐約、舊金山及英國倫敦等主要城市，商辦空屋率創新高，此外商用不動產投資今年第3季的交易量，與去年相比也呈現銳減走勢。 根據專精商辦不動產研究的CoStar公司發表的數據，舊金山商辦空屋率今年第3季為20%，創20年來最高，疫情前的空屋率約6.3%。同季的商用不動產交易量僅4億5400萬英鎊（約179億元台幣），不到疫情前的三分之一。 拜翻新商辦物件增加以及綠建築需求所賜，倫敦的商用不動產投資今年第3季微幅成長至20億英鎊，但依舊遠低於疫情前水準，比起去年也少了五分之一以上。 倫敦商辦空屋率今年第3季為9%，是CoStar自2003年開始記錄數據以來最高。以往是倫敦商用不動產主力的科技與媒體業，因估計企業成長將走緩，對這類投資也趨於保守。
紐約的商辦市場同樣氣氛低迷，上一季投資萎縮近60%；空屋率維持13.4%，是20年來最高。 商用不動產交易冷清，相對的租賃行情就挺熱絡。倫敦市區與西城的大型租案，帶動英國市場整體季增19%；美國除了舊金山以外的大都市，商辦租賃也成長13%。 除了工作型態改變，高借款利率和低使用率也是造成商辦市場行情低迷的重要因素。CoStar英國分析部門主任史專斯菲爾德（Mark Stransfield）指出：「這陣子確實沒有什麼大宗交易案，買方和賣方的期望依舊相當分歧。」 英國不動產公司「第一太平戴維斯」（Savills）不動產仲介部門主管賈丁納（Jonathan Gardiner）說，大型企業已暫停買進不動產，因為他們「還在嘗試釐清自身的空間需求」。 新冠疫情讓員工習慣並且喜歡在家上班的工作型態，既能節省通勤時間與花費，時間安排也更有彈性。但是大企業並不樂見這種發展，持續以「在家+進辦公室」的混合辦公妥協方案，逐步強制員工未來全面回歸辦公室，以方便管理並增加團隊討論效率，但員工普遍不買帳。蘋果公司去年9月下令員工必須一周進辦公3天，員工當時頗為反彈。
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