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歐亞資產評價集團【112/10/12】新聞整理分享
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《平均地權條例》已於今年7月上路，「管住不管商」，不少高端資產族將目光轉向商用型不動產，甚至不乏以「包棟」、「包多樓層」的方式買樓。7月，中正區衡陽路一處607.77坪整棟8層樓華廈，儘管屋齡高達47年，仍帶租約成交6.5億，創下同路段9年以來總價新高紀錄。 台灣房屋集團趨勢中心觀察，今年有3件包整棟樓的商用不動產交易，包括崇越科技在1月以53.5億元買下內湖洲子街整棟預售辦公大樓；2月淞暘建設以約5.44億元，買下782.14坪「台北綠蒂大飯店」，將做危老改建；6月財團法人陳啟川先生文教基金會以13.27億，向和泰產險買下中正區忠孝西路一段、整棟53年商辦，共1636.75坪，創台北站前商圈7年以來，總價最高交易。
自然人置產 受《平均地權條例》影響
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年台灣經濟成長放緩，下半年股市走空，高資產族資金規劃偏向穩健的不動產。《平均地權條例》7月上路，法人購屋採許可制，因此上半年不少企業法人趕末班車掃樓，下半年進場改採自然人名義置產，反映政策對市場的影響。 不過，光在今年就出現兩筆中正區整棟老商辦大樓交易，凸顯入手收益型商業不動產，地段條件價值更勝屋齡。 張旭嵐指出，今年東區有新百貨開幕，有機會活絡商圈，不過東西軸線翻轉，西區在近年商圈發展穩健，疫後西門町的出租率快速回穩。加上，未來有雙子星議題帶動，商界對西區後市頗有信心。 她強調，持有整棟老商辦現可出租收益，未來危老都更在產權完整的情況下，可以快速推動改建，是買家長線布局的最佳規劃。
限貸豁免老屋重建 危老都更受矚目 第一建經研究中心副理張菱育分析，近年政府打房針對短期炒作族群，但老屋重建是限貸的豁免對象，致使市場的不動產朝向「危老都更改建」、「長期持有」的方式發展，而平均地權條例對於商用不動產較無限制，加上屋齡老舊的店面或整棟商辦，收租、改建兩相宜，新的整棟商辦則可做為自家企業總部之用。因此，精華地段的整棟商辦、旅宿、店面等的商用型不動產，成為買方出手購置的目標。
平均地權條例7月修正上路後，國內預售市場交易量幾乎腰斬。據房仲業者調查統計，今年7月全國預售屋交易揭露件數不到6千件，與6月的1萬4千件相比，月減58％，年減也達16％，市場僅剩個案表現，一般新案銷售時間普遍都拉長了。 根據市場調查資訊，今年房市最重要檔期之一的928檔推案量大減，六都及新竹地區推案量較去年量縮超過1千億，年減達2成，僅有6千7百多億元，建築業者表示，最快也要等到大選結束之後的明年第1季，市場才有撥雲見日的可能。
房市轉冷，土地交易也熄火，根據自由時報報導，去年全國土地移轉面積約2.71萬公頃，土增稅實徵淨額跌破１千億元，僅930億元，年減達15.5％。報導指出，2020年房市交投熱絡，當年的土增稅實徵淨額曾高達1,130億元。 行政院9月21日通過房屋稅修正草案，即所謂的「囤房稅2.0」，雖然減輕了單一自住者的負擔，但是房屋稅由縣市歸戶變成全國歸戶，且多數非自住持有者的適用稅率，將由原來的1.5～3.6％調升為2～4.8％。財政部預估，將有96.8萬戶至135.8萬戶受到衝擊，粗估每戶平均要多繳4,300～5,000元房屋稅。 市場冷，一般民眾薪情也不好。勞動部9月中旬公布的無薪假統計顯示，全台各行各業總計現有663家、11,877人實施無薪假，較上期增加21家、139人，其中又以製造業最多，現有304家、9,883人實施無薪假，占全部無薪假人數的8成3之多。有薪可領的人心情也不一定好，人力銀行整理數據指出，2023年63大產業平均月薪44,724 元，雖和2022年相較，增長了2.6％，但是扣掉物價上漲2.5％，實質薪資僅僅成長了0.1％。
行政院會今（12）日將通過金管會擬具的《證券投資信託及顧問法》部分條文修正草案，該法案名稱也修正為《證券與不動產投資信託及證券投資顧問法》，據了解，草案內容將採信託及基金架構雙軌制，並且針對REITs發行標的將原先排除的社會住宅改為納入可投資標的。 該草案在2022年1月送入行政院，金管會所提版本中就指出針對架構、包括哪些有穩定現金流量的資產可作為其中發行標的進行修正，因此，在參考日本、新加坡及香港制度，開放REITs採基金架構發行，新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金，並與現行信託架構REITs併行，變成信託及基金架構雙軌制，未來業者營運架構更具彈性。 此外，根據目前現行規定來看，REITs商品特性是購入不動產以長期持有為目的，透過長期持有取得穩定租金作為投資收益，應不至於助長炒房疑慮。但為避免REITs投資供居住使用的住宅進而推升房價，金管會於投信投顧法部分條文修正草案已明定，REITs原則不可投資供居住使用的住宅，但排除社會住宅、都市更新及危老重建項目。
此次草案修正後，改為不得投資住宅法第三條第一款所稱的住宅，這裡所指的住宅為供居住使用，並具備門牌之合法建築物，換言之，社會住宅未來也可被納入可投資標的，都市更新及危老重建項目則是尚未被納入投資標的。 據知情官員說明，主要是危老建築基本上仍算在一般住宅中，因此此次並未被納入，盼此次修正過後，能促進資產管理服務市場之多元發展。
土地開發成商業不動產投資新寵，2023年第三季台灣CCIM商業不動產投資信心指數調查的總平均指數為105.88點，較前一季上升5.45點，總體經濟、土地開發、店面、辦公室等四項指標較第二季皆全數上升，其中信心最高的指標為「土地開發」，信心居次的指標為「總體經濟環境」與「辦公室」，信心居第四的指標為「店面」，為本次最低之指標。
根據本次調查統計，信心最高的指標為「土地開發」，而全台三大都會之土地開發信心指數皆呈上升趨勢。其中南部地區信心點數最高，為124.32點，相對前一季調查結果上升18.51點；其次為中部地區，信心指數為121.62點，相對前一季調查結果上升11.15點；北部地區信心指數為113.51點，較前一季調查結果上升8.86點。政治大學地政系林左裕教授表示，因美國升息力道逐漸減弱，對商用不動產投資報酬率的要求也隨之紓緩，投資及對總體經濟之信心也緩步上揚，而隨著國內各區域軌道運輸之發展日益成熟，輔以T-Pass 定額月票方案鎖定交通成本，在產業進駐的加持下，對中、南部及蛋白區的投資信心有極高的助益。
此外，台灣不動產投資協會副理事長兼毅成建設股份有限公司董事長王大任表示，台灣房地產市場正經歷變化和挑戰。全球經濟的不穩定性是重要因素，而平均地權條例的修法亦造成土地使用開發和經營策略的改變，其中建照量減少反映出開發商面臨土建融和餘屋貸款限制等壓力，開發商已轉向興建商業和工業地產，特別是受惠於美中貿易戰和台商回流的工業地產，以因應企業擴張需求的增加。台灣的房地產市場正在經歷變化，住宅市場的情況不如以前熱絡，而商業和工業地產可能躍為開發商的重點。
法拍市場身為「房市反指標」，難道這個參考價值要失靈了嗎？今年前3季六都房市交易年減一成，照理來講法拍數量要變多，沒想到卻創下5年新低！專家解釋，因為近兩、三年房價都在漲，一旦缺錢，只要願意讓價求售，大多可以順利變現，因此很少流入法拍，才會造成指標背離的情況。 落槌拍定，即使近期房市降溫，法拍市場卻見不到過去人擠人搶標的熱況。對比2003年SARS期間，法拍移轉量多達5.7萬棟，每10間房子過戶就有1間是法拍屋；反觀今年前8月只有2368棟，不只年減2成、更創下5年新低，全年恐怕不到4000棟，等於是每100間交易不到一間是法拍，「房市反指標」出現背離訊號。
元宏不動產研究總監陳傑鳴：「這兩、三年整個台灣的房價，真的漲太多了，所以就是說你就算是有，比較資金的需求的部份的話，你把房子拿出來把它賣掉就好，你還是有賺，所以你很難把房子，因為繳不起房貸，最後就變成法拍。」 只是同樣高房價、利率上升的香港，法拍卻創下14年新高，即使銀行打8折也賣不掉，台灣央行連5波升息，今年第2季全國新增房貸平均利率站上2.26%，台灣有沒有可能步上香港後塵，專家點出「利率」是關鍵。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡：「台灣雖然說目前的經濟型態，經濟成長率今年又下修，但是普遍還是看好，明年應該會有復甦的跡象，所以國人對本身的市場經濟，還是比較具信心的，所以跟香港來講，台灣應該是不會步上香港的後塵。最關鍵的數據還是房貸利率，如果台灣的房貸利率，逐漸走向5%甚至超過5%的話，這樣的斷頭潮，可能就會再次出現。」 專家分析，除非繼續升息、打房，甚至股市下跌，連帶拉抬失業率，法拍量才可能大幅提升，成為「房市反指標」後續的觀察重點。
以房養老貸款業務持續成長，但隨央行連五升，利率最高已飆到4％。金管會最新統計，截至今年9月底，已有15家銀行提供以房養老貸款服務，核貸件數累計達7,446件、核貸額度累計約426億元，年成長率分別達17.22％、17.68％，前五大銀行以一銀最積極，年增39％，合庫、土銀、華銀也都有雙位數成長。
央行去年第一季開始連續五次升息，以房養老族也受衝擊，目前主力銀行的合庫、土銀等最低利率還壓在3％以內，但合庫最低利率已從2.4％悄升至2.483％，土銀最高來到3.16％，華銀官網更從3.07％起跳，一銀最高利率甚至飆到4％。 前二大的合庫銀、土銀核貸件數皆破2,000件，核貸累計破百億元，分別達167.09億元、102.66億元，年增率各達14.56％、11.49％；華銀、一銀核貸累計皆破50億元，分別是58.04億元、57.97億元，年增率各17.78％、38.68％，台企銀核貸19.11億元、年增約5％。
一銀指出，以70歲的王老先生在北市有房子鑑價2,000萬元為例、貸款成數7成，貸款期間25年，換算下來每月約可領4萬6,000元，25年合計累積領取1,380萬元，當作養老生活金，且可結合安養信託或不動產保全型信託，有效進行金流管理或防止詐騙挪用，發揮資產保護功能。 華銀指出，今年以房養老業務成長快速，截至9月30日核貸件數133件、核貸6.75億元，較去年同期各成長約87.32％、38.6％，業務開辦七年來件數累計共1,137件、核貸額度58.04億元。 銀行業者指出，以房養老對消費者來說就是長壽風險，若貸款期限屆滿，申請人尚健在，可能面臨償還貸款的壓力。
今（2023）年下半年房市重頭戲928檔期沒這麼熱了？觀察不動產平台建案調查，今年928檔期六都及新竹地區推案量共6757.8億元，年減近2成，比去年量縮逾1千多億，是近三年來首見衰退；其中有竹科加持的新竹地區，一直以來房市都具熱度、房價也上漲驚人，不過928推案也出現市區冷、外圍熱的情況。有巢氏房屋新竹園區丹麥加盟店資深業務經理黎采靖指出，新竹市與竹北房市熱區新推案單價來到7、80萬元，而寶山、竹東、湖口等外圍區域單價僅3字頭～4字頭，購屋總價就會差到千萬，買房負擔輕、吸引自住客，房市推案也趨熱。 今年928檔期，六都及新竹地區進場個案數為284件，年減逾1成，表現明顯下滑。另外各縣市又以北台灣災情慘重，像新北市個案數及總銷就大減2、3成，台北市、桃園市也量跌超過1成。
新竹地區928推案市區冷、外圍熱！新竹市與竹北房市熱區新推案單價來到7、80萬元，與外圍區域購屋總價會差到千萬，外圍買氣及推案趨熱。圖／有巢氏房屋新竹園區丹麥加盟店提供 而新竹地區今年928檔期推案呈現市區冷、外圍熱，像是新竹縣湖口此次檔期有10件個案，總銷46.1億元進場，雙雙年成長1～2倍，寶山區也有總銷達250億元的「新竹帝寶6區」挹注供給。黎采靖表示，會有這種差異主要與房價有關，目前新竹市東區、竹北高鐵特區等房市熱門地段，新案成交單價動輒7字頭，甚至出現8字頭天價，而房價僅有3、4字頭的新豐、竹東、寶山及湖口等地，自然就成為精打細算的買方首選。 黎采靖指出，在房價外溢效應下，不少竹科工程師、新竹在地購屋客，會選擇到外圍區域買房，包括寶山、竹東、芎林、新埔等區域都屬於房市「外溢區域」，這些區域有不少中小建商的推案，單價3、4字頭，與新竹市、竹北房市熱門地段新案的7字頭、8字頭相比，購屋總價就可以省千萬元，外圍區塊自然買氣不錯，也吸引建商推案。 全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，房市常見外溢帶動等狀況，竹北、新竹市的房價偏高，便讓外圍區塊也現價量，然而湖口、竹東、苗栗等地要有推升房價的利多機能還有一些進步空間，大多為地方市集，往返竹科也有塞車可能，房價與竹科正核心地帶有相當程度的落差，須擔心若有房市變數下，又非居住熱區，移入定居人口並不算多，在地需求容易飽和，加上湧入太多新案、價碼如果又偏離區域行情，恐將出現餘屋量大的可能。
新北新店裕隆城成為熱門話題，周邊都更也引討論，新北城鄉局推動當地榮工廠再生計畫，要將6個單元轉型成商辦及住宅，其中單元5速度最快，預計月底提都更大會，若順利即可核定該都更案。民代指出，現在不少都更相關案件都卡在中央，隨新店發展逐漸到位，應設法加速推動該區都更。 新店寶橋路周邊是新店產業重鎮，除寶高智慧產業園區外，近來轉型為商場的裕隆城，也引爆在地熱潮，周邊都更情況再掀討論，像是一旁寶僑工業居內，有一大片榮工廠已經老舊不堪，城鄉局推出「新店榮工轉型再生計畫」，提供區內6個單元地主來申請，推動轉型為高科技企業總部或商業、住宅區。 其中單元5進度最快，新北都更處更新事業科長鄧涵瑛指出，目前該單元已經通過都市計畫變更，接下進入到都更程序，預計月底會在市府都更大會中提案，若是通過的話，就可以核定發布都更案，做接下來的都更建設。
都更處表示，單元5面積共1萬2322.35平方公尺，將以一塊特專一用地打造1棟地上24層、地下5層的建築做服務辦公室、作業廠房；另以一塊特專三用地打造2棟地上31層、地下5層的住宅大樓，共能容納住宅336戶，並附有一戶約731平方公尺托育用的公益設施；全區總計372戶。 城鄉局計畫審議科長許仁成表示，單元2緊接在後，已經通過內政部及市府都委會大會審議，目前正在跟業者簽協議書，若一切順利，接著就再把主要計畫報內政部核定，細部計畫也會接著核定，並做都市計畫發布實施。至於單元1、3、4、6則都還在與地主整合當中。 新北市議員陳儀君表示，樂見新店有新建設及發展，新北目前不少都更相關案子都卡在內政部，也不曉得審議標準為何，如今隨周邊寶高智慧園區、裕隆城等到位，政府都應更加重視該區域發展，加速推動都更，也要做好交通配套，避免過於集中人車流情況發生。
由於求學或工作需要，許多人往往會在外租屋，而高額貸款的壓力更讓不少人喊出以租屋代替買房。不過一項最新研究顯示，租屋者承受的壓力太大，比起買房背負的貸款壓力，仍容易使人衰老，每年讓他們的生理年齡增加2周半。 澳洲與英國研究人員發表的一項研究顯示，租屋的壓力之大，對生理年齡的影響幾乎是失業的2倍。失業讓人的生理年齡每年增加1.4周。 這項研究還顯示，經常付不起租金，以及在租屋中暴露於污染或其他環境危害，也會造成更快的生物年齡老化。
住房專家Amy Clair表示，這些發現證明了住房對健康的重要性，以及擁有一個安全、負擔得起的住所有多重要。 與租屋相關的潛在壓力因素還包括可能缺乏暖氣供應、位置不好、過度擁擠、搬家的麻煩與價格問題。 儘管研究發現，租屋會加速老化，但有一項例外，就是那些租屋得到政府補貼的人，其生物老化的速度不會比那些已經還清房貸的屋主快。
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